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一、“**”**住房建設的背景

歷屆市委、市政府十分重視**的住房建設?！?*”期間，**以鄧小平理論和“**”重要思想為指導，認真貫徹落實科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的重大戰(zhàn)略思想，住房建設快速發(fā)展。“**”是**建設“四個中心”和實現“四個率先”的關鍵時期，也是**住房建設發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期。同時，也面臨著許多新情況、新要求。

（一）“**”**住房建設快速發(fā)展

“**”期間，**住房建設各項指標達到了歷史新高，市民居住條件明顯改善。住房竣工面積近1.2億平方米，占“**”期末住房保有總量近三分之一。到**年末，全市城鎮(zhèn)住房保有量為37997萬平方米（建筑面積），市區(qū)人均居住面積為15.5平方米，住房成套率達到93%。住房與房地產業(yè)對經濟增長的貢獻度不斷提高。房地產業(yè)增加值占GDP的比重從“九五”期末的5.5%，提高到了“**”期末的7.3%。新建住房結構逐步調整，工程質量、配套質量以及科技含量等整體水平進一步提高。同時，通過“拆、改、留、修”并舉，大力推進“平改坡”和舊住房綜合改造，提升了舊住房功能。廉租住房制度不斷完善，全市享受廉租住房政策的家庭達到1.8萬戶。

（二）落實中央宏觀調控政策取得成效

**年以來，中央先后出臺了多項穩(wěn)定住房價格、促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的調控措施。**堅決貫徹中央政策，在住房建設上始終堅持“三個為主”（以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主），從投資規(guī)模、市場結構和供應節(jié)奏等方面進行了優(yōu)化調整，尤其加大了普通商品房和配套商品房的建設力度，取得了明顯成效。到“**”期末，配套商品房開工量超過1000萬平方米，已向10余萬戶動遷家庭提供了房源。積極引導開發(fā)企業(yè)建設普通商品住房。**年，包括配套商品房在內的普通商品住房占交易總量的比例超過70%。住房供應結構進一步改善，多層次多渠道的住房供應體系初步形成，住房建設和房地產市場的發(fā)展趨向平穩(wěn)。

（三）“**”**住房建設的形勢與要求

“**”期間，**經濟社會和城市建設將保持持續(xù)較快發(fā)展，住房建設面臨著新的形勢和要求?！八膫€中心”和國際化大都市的建設，將為住房建設提供良好的發(fā)展環(huán)境；世博會的籌辦和社會主義新郊區(qū)新農村建設，將為住房建設帶來新一輪的發(fā)展動力。同時，住房建設也面臨著資源、環(huán)境、基礎設施等方面的制約。

隨著**經濟社會發(fā)展和市民生活水平的提高，如何適應市民不同層次的住房需求仍然是“**”期間住房建設面臨的主要任務。根據全市住房需求調查和發(fā)展趨勢分析，預計“**”期間，全市新建住房的需求量約1.2億平方米。

二、“**”**住房建設的指導方針和目標

（一）指導方針

“**”期間，**住房建設要繼續(xù)以鄧小平理論和“**”重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的重大戰(zhàn)略思想，堅決貫徹中央宏觀調控政策，按照建設“四個中心”、實現“四個率先”和增強城市國際競爭力的要求，建立健全“兩大體系”，即誠信、規(guī)范、透明、法治的房地產市場體系，分層次、多渠道的住房保障體系。始終做到“四個堅持”：

1、堅持住房建設與市民多層次的住房需求相適應。以“三個為主”為原則，進一步優(yōu)化供應結構，重點發(fā)展普通商品住房，不斷適應市民梯度消費、逐步改善的住房需求，切實保障生活和居住困難家庭的基本居住條件。

2、堅持住房建設與經濟社會發(fā)展相一致。根據**經濟社會發(fā)展的總體水平和現代化國際大都市的發(fā)展方向，合理確定住房的建設規(guī)模和發(fā)展速度，發(fā)揮好住房建設對經濟社會發(fā)展的促進作用。

3、堅持住房建設與資源環(huán)境承載力相協(xié)調。以“資源節(jié)約、環(huán)境友好”為導向，以全面建設節(jié)能省地型住房為抓手，大力推進住宅產業(yè)現代化，降低資源和能源的消耗，不斷提高住房建設的整體水平。

4、堅持住房建設與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展相結合。以“三個基本”（供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定）為指導，堅持市場主導與政府調控有機結合，不斷提高市場調控能力和行業(yè)管理水平，發(fā)揮好住房建設對房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的促進作用。

（二）主要目標

探索建立符合我國國情和**實際的住房建設和消費模式。根據供求關系，繼續(xù)保持適當的住房建設規(guī)模。依托科技進步，提高建設水平。分層次、多渠道逐步改善市民的居住條件。

1、新建住房

（1）新開工總量和結構

新開工總量：“**”期間，預計新開工住房約1億平方米。

結構：重點擴大滿足市民自住需求的普通商品住房的建設規(guī)模。套型建筑面積在90平方米以下的商品住房占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。其中，配套商品房新開工**、**年均為200萬平方米左右。

（2）竣工總量和近期計劃

竣工總量：“**”期間，預計竣工新建住房約1.2億平方米。

近期計劃：預計全市住房竣工總量**年約2700萬平方米，**年約2600萬平方米。其中，配套商品房竣工量**年、**年均為200萬平方米左右。

（3）住房整體質量

按照“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理”的要求實施住房建設，“四高”優(yōu)秀小區(qū)的創(chuàng)建率不低于40%。不斷提高住宅的工程質量、功能質量、環(huán)境質量和配套質量。美化居住環(huán)境，新增居住區(qū)綠地約2900公頃。

2、舊區(qū)與舊住房改造

中心城區(qū)完成成片二級舊里以下房屋改造400萬平方米。根據舊住房不同情況，完成成套改造、綜合整治及“平改坡”等各種類型的舊住房綜合改造2000萬平方米以上。全市住房成套率達到95%。

3、住房保障

建立健全與社會主義初級階段相適應的符合特大型城市特點的分層次、多渠道的住房保障體系。繼續(xù)擴大住房保障政策覆蓋面，能夠享受廉租住房政策的城鎮(zhèn)生活和居住困難家庭達到10萬戶左右。

4、資源節(jié)約

新建住房嚴格按照節(jié)能標準實施，推廣太陽能等可再生能源的利用，實現建筑節(jié)能50%。試點探索舊住房節(jié)能改造。大力推進節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和資源的綜合利用，進一步減少粘土材料的使用。

三、“**”**住房建設的主要任務

（一）加強規(guī)劃引導，優(yōu)化住房布局

住房建設布局要與“1966”城鄉(xiāng)規(guī)劃體系的建設相一致。郊區(qū)新建住房要布局在新城、新市鎮(zhèn)、中心村中。住房建設布局要與人口分布及產業(yè)布局相協(xié)調，符合人口分布和產業(yè)布局調整的方向，盡可能提高居民就業(yè)的便利性，促進生活和工作的適宜性。住房建設布局要與市政公建等專業(yè)規(guī)劃相配套，與公共交通，特別是軌道交通相結合，提高居民生活和出行的便捷性。

（二）強化土地供應管理，調控建設規(guī)模和節(jié)奏

加強土地調控的有效性和針對性，合理調節(jié)新建住房的建設規(guī)模和供應節(jié)奏，保持住房供需的基本平衡。加強新增住房用地計劃管理。依據住房需求、在建項目和存量土地等實際情況，科學確定全市新增住房用地總量和年度計劃。**、**年分別安排1500公頃左右。優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含配套商品房）的土地供應，其供應量不低于居住用地供應總量的70%。繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。完善土地出讓辦法，細化土地出讓前置條件。逐步推行凈地出讓。在土地招拍掛文件、土地出讓合同中，嚴格規(guī)定建設進度計劃、住房建筑套密度、住房面積凈密度、套型結構比例等總體要求，把住房建設進度和供應結構全面納入可控狀態(tài)。

（三）優(yōu)化供應結構，適應多層次需求

1、重點發(fā)展普通商品住房

大力發(fā)展適應市民自住需求的普通商品住房。按照區(qū)域控制，總量和項目相結合的原則，嚴格控制新審批新開工商品住房套型結構比例。確保套型建筑面積90平方米以下商品住房占新審批新開工商品住房總面積的70%以上。充分考慮存量與在建住房供應情況、城鎮(zhèn)人口布局導向、建筑高度對套型建筑面積影響等因素，合理確定全市區(qū)域和具體項目的套型結構比例要求。

2、穩(wěn)步推進配套商品房建設

合理確定建設規(guī)模和進度。按照開工一批、建設一批、儲備一批的要求，根據市場發(fā)展和動遷需要，穩(wěn)妥把握開發(fā)與供應節(jié)奏。重點建設寶山區(qū)顧村基地、嘉定區(qū)江橋基地、南匯區(qū)康橋與周浦基地、閔行區(qū)浦江基地、浦東新區(qū)曹路基地。繼續(xù)完善供地方式。按照在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，結合**實際，進一步完善配套商品房項目的供地方式。進一步提高建設水平。切實落實配套商品房基地周邊的產業(yè)、市政、公建等專業(yè)規(guī)劃，拓展配套商品房基地居民的就業(yè)渠道；完善公共交通配置，有條件的基地還要延伸軌道交通，方便居民出行；全面實現市政、公建配套設施與住房的同步規(guī)劃、同步設計、同步建設、同步交付；提高居住區(qū)的整體質量，建設“造價不高品質高、面積不大功能全、占地不多環(huán)境美”的住房。

3、引導開發(fā)租賃住房

鼓勵通過租賃方式改善居住條件，滿足不同類型的住房需求。采取措施，引導開發(fā)企業(yè)建設用于租賃的商品住房。大力培育租賃市場，建立專業(yè)化租賃住房信息服務平臺，健全住房租賃服務體系。強化管理，推進租賃市場健康有序發(fā)展。

（四）提升綜合性能，提高建設水平

1、強化住房質量管理

健全住房質量管理體制和機制，抓好質量通病防治，重點推進創(chuàng)“無滲漏”工程和監(jiān)理督導等工作，嚴把住房交付使用關。

2、完善住房配套建設

市政配套建設要形成與居住區(qū)布局相適應的網絡體系。在加強以普通商品房基地為主的新建住房市政配套建設的同時，不斷完善已有居住區(qū)的市政公用設施。公建配套要按照居住區(qū)公共服務設施配置標準的要求，以落實社區(qū)公建設施網格化配置為重點，以健全社區(qū)“三個中心”（社區(qū)事務受理服務中心、社區(qū)文化活動中心和社區(qū)衛(wèi)生服務中心）為目標進行系統(tǒng)化、集約化建設，努力實現功能齊全、布局合理、綜合利用。

3、推進住宅產業(yè)現代化

在保證住房功能和舒適度的前提下，推動建設節(jié)能省地型住房。按照“節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和資源綜合利用”的要求，加快推進“四高”優(yōu)秀小區(qū)建設，穩(wěn)步發(fā)展全裝修住房。創(chuàng)新和集成應用成套的技術體系，加大成熟適用的“新技術、新產品、新工藝、新材料”的推廣應用力度，提高住房科技含量，減少住房生命周期內的資源與能源消耗。逐步提高住房的安全性、適用性、經濟性、耐久性等綜合性能。

（五）推進舊區(qū)和舊住房改造，多渠道改善居住條件

1、有序推進舊區(qū)改造

重點拆除改造居住環(huán)境差、居民改造愿望迫切的棚戶簡屋區(qū)域和成片二級舊里。積極探索以土地儲備為主要方式的舊區(qū)改造新機制。堅持拆遷“五項制度”，依法實施，確保社會穩(wěn)定。

2、積極落實舊住房綜合改造

對于城市規(guī)劃予以保留、建筑結構較好、但標準較低的舊住房，積極有序地進行“平改坡”和綜合改造。重點圍繞舊住房的“急、難、愁”問題，切實解決居民的生活不便。對非成套住房，有計劃地通過成套改造來完善住房基本功能。在舊住房改造中試點開展節(jié)能保溫改造。進一步完善舊住房綜合改造的資金籌措機制和長效管理機制。

3、切實加強住房修繕養(yǎng)護管理

完善規(guī)章制度，建立強制性的修繕與養(yǎng)護機制和技術標準。強化管理，提高舊住房的耐久性和安全性。整合資源，構建房屋修繕、安全管理和社會服務網絡。

（六）落實新郊區(qū)新農村建設要求，推進農民住房建設

按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進“三個集中”的要求，根據“政府引導、農民自愿，規(guī)劃先行、政策聚焦，因地制宜、穩(wěn)步推進”的原則，通過采取保留改造、環(huán)境整治、置換新建等多種模式，努力實現郊區(qū)農民住房建設成規(guī)模、有特色、配套完善、居住舒適的發(fā)展目標。對規(guī)模較大或具有江南水鄉(xiāng)特點、文化傳統(tǒng)特色的自然村落，要強化規(guī)劃保護，重修繕，重改造；對自然村落，以“清潔家園”為抓手，推進環(huán)境整治，改善村容村貌；條件成熟的地區(qū)，要結合城鎮(zhèn)、產業(yè)園區(qū)和基礎設施建設，以宅基地置換推進中心村建設。

（七）加大實施力度，擴大住房保障覆蓋面

進一步完善住房保障體系及相關政策，放寬廉租對象的收入線認定標準，加大廉租住房制度的實施力度。在繼續(xù)堅持以租金補貼為主、實物配租為輔的基礎上，適當提高實物配租的比例，對孤、老、病、殘等特殊困難和急需救助的家庭加大實物配租力度。對不符合廉租條件、又無力進入市場解決住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭，抓緊研究幫助其解決住房困難的辦法，逐步擴大住房保障覆蓋面。按照“政府主導、社會參與、市場運作”的原則，形成穩(wěn)定的保障性租賃房源的多元化籌措機制。加快構筑保障性租賃房源的信息服務平臺。多渠道籌集住房保障資金。

四、“**”**住房建設規(guī)劃實施的保障措施

（一）注重規(guī)劃協(xié)調，建立分級負責制

搞好與國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市近期建設規(guī)劃的銜接，以及與土地、交通、產業(yè)、市政、公建等相關專業(yè)規(guī)劃的協(xié)調，形成規(guī)劃實施的合力。建立分級負責制，把住房建設規(guī)劃指標進一步分解落實到各區(qū)縣，做好建設的年度計劃安排，落實規(guī)劃實施的具體責任。

（二）加強全過程管理，確保規(guī)劃實施

加強項目開工前的審批管理。在項目審批、土地供應、規(guī)劃審批、設計審查等環(huán)節(jié)，將住房建設規(guī)劃的各項要求落實到項目中。加強建設過程中的動態(tài)跟蹤管理，加大房地產開發(fā)項目手冊管理和監(jiān)測力度，對每一個房地產項目，按照交易前、交易中和交易后三個階段有重點地進行調查，加強監(jiān)管，確保規(guī)劃目標和各項指標落到實處。建立規(guī)劃實施的后評估機制。規(guī)劃實施一段時期后，圍繞規(guī)劃提出的主要目標、重點任務和政策措施，組織開展規(guī)劃實施評估，分析規(guī)劃實施效果及各項政策措施落實情況，推動規(guī)劃有效落實，并為動態(tài)調整和修訂規(guī)劃提供依據。

（三）推進科技創(chuàng)新，強化技術支撐

完善技術支撐體系。堅持原始創(chuàng)新、集成創(chuàng)新和消化吸收再創(chuàng)新，努力提升住宅科技的水平。重點在資源節(jié)約、節(jié)能省地、科技進步等方面，集中力量進行技術攻關，加大應用推廣力度，為住房建設規(guī)劃的實施提供技術支撐。建設信息化管理網絡。以土地清查和房屋調查為基礎，健全全市住房基礎數據庫，整合信息資源，完善覆蓋商品住房整個生命周期的管理應用系統(tǒng)，全面建成市--區(qū)（縣）--街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的三級網絡管理體系，提升住房建設管理和服務水平。

（四）完善政策規(guī)定，加強監(jiān)督監(jiān)察

“**”期間，重點圍繞住房建設、住房保障、舊住房改造、住房修繕養(yǎng)護、交易管理等方面進一步完善相關的政策規(guī)定，為住房建設規(guī)劃的實施提供法律依據。發(fā)揮相關部門和社會的監(jiān)督作用。同時，加強規(guī)劃效能監(jiān)察，積極發(fā)揮輿論媒體等的社會監(jiān)督作用，通過各方力量，共同促進**住房建設規(guī)劃的實施。