導(dǎo)語：物業(yè)管理相關(guān)突破性規(guī)定一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

20*年3月16日上午十屆全國人大五次會議上高票通過的《物權(quán)法》，是調(diào)整財產(chǎn)支配關(guān)系的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是我國制訂民法典的重要組成部分。按照人大有關(guān)部門的說明，我國制定物權(quán)法的目的，從規(guī)劃上是要完成到2010年構(gòu)建有中國特色的社會主義法律體系的法制目標，從規(guī)范上，是要確認物權(quán)制度的共性問題并對現(xiàn)實生活中迫切需要規(guī)范的問題進行立法，以止紛定爭，維護國家的經(jīng)濟秩序。經(jīng)過七審，這部眾望所歸的物權(quán)法，在解決實際問題方面，尤其是和物業(yè)管理相關(guān)的，到底有哪些突破性的規(guī)定呢？筆者就此問題，談?wù)勛约旱膶W習體會。

物權(quán)法較好地解決了“住宅土地使用年限縮水”的問題！

土地使用權(quán)70屆滿續(xù)期的問題是多年來關(guān)注的焦點，物權(quán)法明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。這無疑給大家吃了定心丸。不過，所謂“自動續(xù)期”延續(xù)搜狐網(wǎng)的只是建筑物使用權(quán)的權(quán)限，并不是土地所有權(quán)，所以一旦建筑物報廢，土地將收歸國家，因此，提醒業(yè)主好好保護物業(yè),70年以后只要建筑物還健康，那么建筑物還是你的，所以提醒業(yè)主要好好養(yǎng)護自己的房子”。

同時，這一規(guī)定還較好地解決了“住宅土地使用年限縮水”的問題。在以往的消費維權(quán)方面，我們經(jīng)常碰到土地使用年限縮水的投訴和訴訟。因為住宅的土地使用年限一般是70年，但有些商品住宅項目由于項目的多次轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致房屋的登記使用年限縮水，而開發(fā)商為了不影響銷售，也常常采取回避的態(tài)度，購房者拿到產(chǎn)權(quán)證后就發(fā)生了糾紛，或者要求退房或者要求補償。筆者相信，隨著新的物權(quán)法頒布以后，這類糾紛將會減少，因為按照物權(quán)法的規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。顯然縮水就不是什么問題了。

物權(quán)法明確了建筑區(qū)劃內(nèi)公共場所和公用設(shè)施的權(quán)屬問題

道路、綠地、公共場所屬于業(yè)主共有：物權(quán)法明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！卑凑沾隧椧?guī)定，小區(qū)建筑中的道路、綠地，是小區(qū)業(yè)主共有的地盤；小區(qū)內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，也是大家的地盤。這是首次立法明確了業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房等公共設(shè)施的權(quán)益，也避免了由此而產(chǎn)生的一系列物業(yè)糾紛。同時應(yīng)引起消費者注意的是，“屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外”，這與現(xiàn)在有很大的區(qū)別，比如一層的花園，開發(fā)商往往贈送給一層的住戶，以前這么作是違法的，現(xiàn)在來看，如果“明示”給了一層住戶，是可以的。

小區(qū)的車位權(quán)屬問題，物權(quán)法給出了明確的法律依據(jù)：目前城市居民私家車擁有量越來越多，小區(qū)的車庫、車位的歸屬及使用就有相當大的爭議，《物權(quán)法》作出了相對比較明確的規(guī)定。物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有。關(guān)于地下車庫的歸屬自來就是爭議焦點，此次物權(quán)法也并沒有對其原始權(quán)利進行法定，而是由當事人約定。有專家解釋，車庫由于需要經(jīng)營管理，強制由業(yè)主共有并不妥當。簡單地理解，即地上車位屬于業(yè)主，地下車庫由開發(fā)商和業(yè)主約定。

是否聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理建筑物及其附屬設(shè)施由業(yè)主決定

物權(quán)法明確規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！薄皩ㄔO(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”業(yè)主委員會或業(yè)主大會可選擇物業(yè)管理公司或其他物業(yè)管理人進行小區(qū)的物業(yè)管理工作。也就是說，物業(yè)公司已經(jīng)不再是小區(qū)業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)的唯一選擇。

雖然物權(quán)法對“其他物業(yè)管理人”沒有明確的界定，但可以認為，這個所謂的其他其他物業(yè)管理人其實就是自然人或者幾個人合伙。說白了，就是業(yè)主委員會可以和某個人或幾個人簽訂物業(yè)管理合同，實行“包干到戶”，比如一個人負責掃地，一個人負責修剪小區(qū)花卉等。

物權(quán)法規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。短短十幾年間，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)從無到有、從小到大，已經(jīng)成為覆蓋面廣，對群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，而業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來。對此，物權(quán)法對成立業(yè)主大會依法共同維權(quán)作出規(guī)定。物權(quán)法明確，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

物權(quán)法規(guī)定業(yè)主享有樓宇“共有物權(quán)”的同時必須承擔相應(yīng)義務(wù)

自從有了“物業(yè)管理”，樓宇的“共有物權(quán)”就變成一個不可回避的問題。那么，什么是“共有物權(quán)”？《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤l同時規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！边@就使得眾多產(chǎn)權(quán)人有了一個確定的參與“共有部分”產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)公共事務(wù)的權(quán)力和義務(wù)。

“共有物權(quán)”如何分到樓宇中各家業(yè)主那里去？《物權(quán)法》給出了一個特別智慧的解決問題的方向：“第八十三條：建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部門所占比例確定。”《物權(quán)法》之所以不硬性規(guī)定按照業(yè)主專有部分的面積所占比例分，充分顯示了立法者的高超智慧！因為，建筑物的共有部分并不只是會所、平臺、電梯這些大家平?？梢愿惺艿倪@么多，事實上更多的，大家平時注意不到的地方。比如對“外墻”、“屋頂”等這些典型的公共物權(quán)，權(quán)屬問題如何確定就成為比較敏感的問題。

如何約定“公共物權(quán)”？《物權(quán)法》沒有具體規(guī)定，而是規(guī)定了一個渠道：“第七十八條，決定本條前7款事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意，可以制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”?？傊段餀?quán)法》頒布和實施，遠不只是保護私人產(chǎn)權(quán)這么簡單，她還使得眾多產(chǎn)權(quán)人有了一個確定的參與自己產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)公共事務(wù)的權(quán)力和義務(wù)。

物權(quán)法從法律上明確和保護了業(yè)主權(quán)益

業(yè)主對業(yè)主大會或者業(yè)委會決定撤銷權(quán)：《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請

求人民法院予以撤銷。”這是《物權(quán)法》賦予業(yè)主行使撤銷權(quán)的新規(guī)定。業(yè)主行使撤銷權(quán)的訴訟屬于民訴法撤銷之訴，行使撤銷權(quán)的主體限制在該小區(qū)的業(yè)主，除此之外的案外人無權(quán)行使。業(yè)主行使撤銷權(quán)的內(nèi)容，是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會侵害業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象，常見有：業(yè)主委員會違規(guī)使用物業(yè)維修專用基金；改變物業(yè)管理用房的用途；業(yè)主大會以無效表決票通過投票表決；業(yè)委會擅作主張，沒有業(yè)主大會決議授權(quán)，就提起訴訟。凡此種種，都是業(yè)主委員會損害廣大業(yè)主合法權(quán)益的行為。業(yè)主行使撤銷權(quán)以個人名義即可提起撤銷之訴。

業(yè)主保護屬于自己的維修基金有了法律依據(jù)：在物權(quán)法頒布以前，有多家媒體報道一些城市不法企業(yè)侵吞維修基金的情況，而業(yè)主的起訴卻被法院從程序上駁回。理由是，按照國務(wù)院行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》第63條的規(guī)定，違反規(guī)定挪用專項維修基金的，由所在區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修基金。對于專項維修基金被挪用的，應(yīng)當行政救濟程序前置，因此駁回了業(yè)主的請求。但物權(quán)法頒布以后，這個問題將會發(fā)生改變。物權(quán)法明確規(guī)定，“建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金屬業(yè)主共有”，“業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”。

違章搭建的救濟問題會得到明顯改善：小區(qū)內(nèi)違章搭建是很多住宅小區(qū)很頭疼的問題。以往在這類問題解決過程中，出現(xiàn)了法律盲點。因為，物業(yè)公司從法律上并不具備資格向法院提起訴訟，要求業(yè)主撤除違章搭建，而行政部門的干預(yù)受諸多因素限制，行政強制難度比較高。新的物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等損害他人的合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律規(guī)定以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨害、賠償損失?！?/p>

住宅難以改變?yōu)榻?jīng)營性用房：物權(quán)法明確規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。"《物權(quán)法》施行后，如果有業(yè)主想把住宅改變?yōu)樯逃梅康?，除遵守法律、法?guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。也就是說，如果鄰居或樓上樓下的居民不同意，業(yè)主就改不成。