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第五單元綜合事務(wù)

[案例一]

未交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主能不能當(dāng)業(yè)委會委員

某小區(qū)的有位業(yè)主平時很熱心小區(qū)事物，在業(yè)主中有人緣，在一次業(yè)主代表選舉中，該業(yè)主獲票較多。但物業(yè)管理公司以該業(yè)主半年來拒交物業(yè)服務(wù)費為由，認為該業(yè)主不具備當(dāng)選資格。在未交物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主能否當(dāng)選業(yè)主委員會委員的問題上，部分業(yè)主和物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下……

[案例分析]

業(yè)主委員會委員是由業(yè)主（代表）大會選舉的，這是業(yè)主（代表）大會的權(quán)利，物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理轄區(qū)的一員，是受業(yè)主委員會委托為該轄區(qū)提供管理服務(wù)，充當(dāng)?shù)氖恰肮芗摇钡慕巧?，對業(yè)主（代表）大會的任何選舉結(jié)果無權(quán)干涉。

從權(quán)利和義務(wù)的角度看，權(quán)利和義務(wù)對等是一個整體概念，是并列的關(guān)系，業(yè)主交費和當(dāng)選業(yè)主委員會委員既不存在對等關(guān)系，也不存有因果關(guān)系。如不能說一個人偷稅，沒有盡公民的義務(wù)，就可以剝奪他的公民權(quán)一樣。公民權(quán)不是誰都可以剝奪的，即使是犯過罪的人，如果法院沒有剝奪他的公民權(quán)，他仍然可以參加選舉。業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)不是開發(fā)商和物業(yè)管理公司可以剝奪的，也不是某個政府主管部門可以剝奪的。

至于該業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)公司可以《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》等為依據(jù)經(jīng)濟催繳。業(yè)主仍不交納，就要承擔(dān)違約責(zé)任。

[解決方法]

物業(yè)管理公司應(yīng)向該業(yè)主及業(yè)主委員會為自己的干涉行為道歉，但同時提醒該業(yè)主應(yīng)交納物業(yè)管理費，否則將會給業(yè)主委員會帶來工作上的阻力，影響該業(yè)主及業(yè)主委員會的形象。還希望在該業(yè)主交納物業(yè)管理費的問題上，能夠得到業(yè)主委員會的理解和支持，配合物業(yè)管理公司做好工作。

[相關(guān)法規(guī)制度]

1．《業(yè)主大會規(guī)程》（節(jié)選）

第一條為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本規(guī)程。

第二條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第三條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

第四條只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

……

第九條業(yè)主大會履行以下職責(zé)：

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

第十一條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

……

第十九條業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第二十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。

第二十一條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

(五)具有一定組織能力；

(六)具備必要的工作時間。

第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。

第二十三條業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。

第二十五條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。

第二十六條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

第二十七條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第二十八條業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第二十九條經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

(四)有犯罪行為的；

(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第三十一條業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

……

[案例二]

全體業(yè)主反對物業(yè)管理公約怎么辦

某物業(yè)管理公司承接了一小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)后，草擬了物業(yè)管理公約，交給業(yè)主討論。不料，公約遭到了全體業(yè)主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：

（1）物業(yè)管理者為進行物業(yè)管理活動而對業(yè)主或用戶造成的一切損失，物業(yè)管理者不承擔(dān)民事賠償責(zé)任；

（2）如果業(yè)主或用戶欠繳物業(yè)管理費及水電費等，則物業(yè)管理者有權(quán)采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。

對此物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？

[案例分析]

物業(yè)管理公約是業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方間的服務(wù)合同，雙方形成的是消費者與經(jīng)營者的關(guān)系。業(yè)主作為消費者享有《消費者權(quán)益保護法》所規(guī)定的一切權(quán)利。本案例中的前款約定物業(yè)管理公司實際上侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，其作為免責(zé)條款，對業(yè)主是不公平的，符合《合同法》第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的該條款無效?！惫蚀丝畹闹贫ú煌?。

本案例的后款觸碰了物業(yè)管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業(yè)管理公司有無權(quán)利對業(yè)主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據(jù)我國相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統(tǒng)正常的情況下，應(yīng)當(dāng)連續(xù)向用戶供電，不得中斷。因供電設(shè)施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業(yè)可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經(jīng)催繳仍未繳付電費的，供電企業(yè)可以按規(guī)定程序停止供電。由此可見，中止供電的權(quán)利僅在供電企業(yè)，而且供電企業(yè)也不得隨意中止供電。可見物業(yè)公司無權(quán)斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業(yè)主消費權(quán)之嫌，此款制定同樣不妥。

[解決方法]

沒有必要的免責(zé)條款，物業(yè)管理工作難以開展，前款可改為：

物業(yè)管理者進行如下活動時，對業(yè)主造成的財產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：

（1）為救助人命而造成的必要財產(chǎn)損失；

（2）為避免業(yè)主或用戶財產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財產(chǎn)損失；

（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失；

（4）其他類似上述情形。

后款可改為：物業(yè)管理者有權(quán)對欠繳費業(yè)主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規(guī)定減少損失。

《合同法》第182條規(guī)定“用電人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電?！?/p>

《合同法》第182條規(guī)定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。

[相關(guān)法規(guī)政策]

1．《物業(yè)管理條例》（節(jié)選）

……

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

……

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

2．《中華人民共和國合同法》（略）

3．《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》（略）

[案例三]

業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)自發(fā)成立業(yè)主委員會怎么辦

物業(yè)管理公司剛剛進駐小區(qū)，業(yè)主們卻已經(jīng)成立業(yè)主委員會。他們是在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)發(fā)起的，有一百左右人，還推選了一位業(yè)主委員會主任，這位主任在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)各位業(yè)主。這樣的業(yè)主委員會合法嗎？

[案例分析]

業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的核心，其成立根據(jù)慣例要有具備一些必要的條件，并履行必須的成立程序，該組織的成立才是合法的。業(yè)主委員會成立的條件是：公有住宅出售建筑面積達到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上；住宅出售已滿2年，其成立程序在“相關(guān)法規(guī)制度”中有明確介紹。本案例中小區(qū)業(yè)主委員會的成立顯然未按組織程序成立的，其不具備法律地位，是不合法的組織。

[解決辦法]

從與業(yè)主長遠合作的角度，首先物業(yè)管理公司應(yīng)肯定業(yè)主這種自治管理的民主意識，但也要宣傳業(yè)主委員會成立的相關(guān)法規(guī)政策，指出他們目前這種做法的不合法，提出積極的建議。同時，物業(yè)管理公司還要表明愿意積極幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會的愿望，愿意與其友好合作的心意。

[相關(guān)法規(guī)制度]

1．《業(yè)主委員會成立程序》

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)（大廈）所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：

（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50％以上；

（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)（大廈）成立業(yè)主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。

三、籌備小組開展籌備工作

（一）籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。

（二）籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。

籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。

（三）籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。

（四）籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會

自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；

（一）業(yè)主委員會登記申請表；

（二）街道辦事處核準(zhǔn)證明；

（三）業(yè)主委員會選票；

（四）業(yè)主代表選票；

（五）業(yè)主授權(quán)委托書；

（六）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

（七）業(yè)主委員會章程；

（八）業(yè)主公約；

（九）其他相關(guān)資料。

六、核準(zhǔn)批復(fù)

區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

2．業(yè)主委員會章程（示范文本）

第一章總則

第一條本會是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。

本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。

本會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)。

第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。

第三條本章程所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。

第四條本會代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

第二章組織及職責(zé)

第五條第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

第六條本會設(shè)委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。

本會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負責(zé)處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。

本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第七條本會權(quán)利

1．召集和主持業(yè)主大會；

2．與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費等費用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法；

3．采用招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管理，并與其簽訂管理合同；

4．與物業(yè)管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報告；

5．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

6．修訂業(yè)主公約、本會章程。

第八條本會義務(wù)

1．籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作；

2．執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議；

3．執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4．保障本物業(yè)各項管理目標(biāo)的實現(xiàn)；

5．執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；

6．本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

第九條本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

第十條下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當(dāng)津貼：

1．本會主任；

2．本會副主任；

3．本會執(zhí)行秘書；

4．本會同意的其他人員。

第三章會議

第十一條本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上業(yè)主和委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

第十二條本會會議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會議通知有關(guān)材料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托人參加。

第十三條本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。

第十四條本會召開會議時，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。

當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時，必須聘請相當(dāng)于本會委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

第十條本會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進行表決時，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項。

第十六條本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會的全體委員簽署。

第四章委員

第十七條本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單數(shù)，最多不超過15人。

第十八條本會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔(dān)任。

第十九條本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

第二十條有下列情形的人員不得擔(dān)任本會委員，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會確認：

1．已不是業(yè)主；

2．無故缺席會議連續(xù)三次以上；

3．因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的；

4．有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；

5．其他原因不適宜擔(dān)任本會委員的。

6．第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內(nèi)將由其管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。

第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)

（一）權(quán)利

1．有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動；

2．有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；

3．有權(quán)參與本會有關(guān)事項的決策；

4．具有對本會的建議和批評權(quán)。

（二）義務(wù)

1．遵守本會章程；

2．執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；

3．參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè)；

4．向本會的工作提供有關(guān)資料和建議；

第五章經(jīng)費與辦公用房

第二十三條本會的經(jīng)費由--費用中支出。

第二十四條本會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和本會會議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理公司負責(zé)管理，每季度向本會匯報，每年度向業(yè)主公布。

第二十五條本會的辦公用房由--解決。

第六章附則

第二十六條業(yè)主大會通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。

第二十七條本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。

第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效，同時報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。

[案例四]

保安為救業(yè)主跌傷怎么辦

因小區(qū)臨時停電，某樓部分業(yè)主被困電梯間，不是負責(zé)該樓的保安員趕來救人，卻跌進了深達5米的電梯通道，導(dǎo)致左腿骨折及身體多處挫裂傷。目前，傷者就受傷是否屬工傷與所在物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下，物業(yè)規(guī)律公司應(yīng)該怎么辦。

[案例分析]

如何認定該保安員是否工傷，目前的法規(guī)依據(jù)主要是1996年勞動部頒布的《企業(yè)職工工傷保險試行辦法》，其中第八條規(guī)定：職工由于下列情形之一負傷、致殘、死亡的，應(yīng)當(dāng)認定為工傷：（一）從事本單位日常生產(chǎn)、工作或者本單位負責(zé)人臨時指定的工作的，在緊急情況下，雖未經(jīng)本單位負責(zé)人指定但從事直接關(guān)系本單位重大利益的工作的；……（六）從事?lián)岆U、救災(zāi)、救人等維護國家、社會和公眾利益的活動的；……

但是，本案例的爭議是在該保安員的行為究竟是屬于該規(guī)定中第二、六種情形，還是屬于擅自離崗。案例的實際情形是：今年2月21日，該保安員在公司所轄的樓值早班，上午10時，他突然聽到同事拿著對講機在T3樓大堂前大聲說：“三期這邊停電了，T3、T4電梯里都困了很多人?！彼⒓蹿s到出事地點協(xié)助解困。到了T3樓大堂約莫3分鐘后，電工和同事從T3樓大堂出來，快速向T4樓走去。該保安員亦向T4樓走去。當(dāng)他走進T4樓大門口時，電工正與同事往外走。事情就在此時發(fā)生了，該保安員說：“當(dāng)時我們相互沒有說話，我見T4樓一樓靠里面那部電梯門開著，也沒有警示牌，我以為電梯正落在一樓，所以一腳踏了進去，(無電梯)就這樣掉到了負一樓(上下距離在5米左右)。”出事后，該保安員被送進了紅十字會醫(yī)院，臨床診斷為左股骨骨折、頭面外部、左顴部、左耳廓后部、頭頂部挫裂傷。醫(yī)療費共花去3.2萬余元，但公司只支付了2.5萬元就不管了，至今不愿為其辦理出院手續(xù)，使他墊付的醫(yī)療費，差欠的誤工費及相關(guān)的合法權(quán)益得不到保障。

從上述情況看，該保安員的行為應(yīng)屬于擅自離崗行為。因為，一般來說，各物業(yè)管理公司在管理制度中，尤其是保安部門的管理規(guī)范中，都制定有緊急情況處理程序，要求保安人員要各司其職，堅守崗位。解困救人對于小區(qū)的保安員來說是責(zé)無旁貸的事。但是該保安員的職責(zé)是守護好T1樓的安全，出事現(xiàn)場已有專人在場了，也沒有人通知其前去解困救人，在公司未要其協(xié)助解困的情況下私自前往，完全是擅自離崗的行為。據(jù)此，物業(yè)管理公司不能認定其為工傷。

[處理方法]

物業(yè)管理公司首先應(yīng)調(diào)查電梯門前是否放置警示牌。該案例經(jīng)調(diào)查已證實物業(yè)管理公司改造人員已按要求停電時在電梯門口置放了警示牌，故不存在失職過失，不考慮工傷因素，也不需承擔(dān)賠償責(zé)任。

出事后，物業(yè)管理公司將該保安員送院救治，并支付了醫(yī)療費用，是出于人道主義的行為，而并非理虧的表示。因此物業(yè)管理公司應(yīng)堅持原則，按國家規(guī)定進行工傷認定。對于該保安員的行為從精神可以給予一定的肯定，但從管理的角度還要指出這種擅自離崗的危害，對其進行批評教育。另外，還要借此事對員工隊伍加強崗位責(zé)任教育，提高管理水平。

[相關(guān)法規(guī)制度]

1．《企業(yè)職工工傷保險試行辦法》（節(jié)選）

第一章總則

第一條為了保障勞動者在工作中遭受事故傷害和患職業(yè)病后獲得醫(yī)療救治、經(jīng)濟補償和職業(yè)康復(fù)的權(quán)利，分散工傷風(fēng)險，促進工傷預(yù)防，根據(jù)《勞動法》，制定本辦法。

第二條中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)及其職工必須遵照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第三條工傷保險實行社會統(tǒng)籌，設(shè)立工傷保險基金，對工傷職工提供經(jīng)濟補償和實行社會化管理服務(wù)。

第四條企業(yè)必須按照國家和當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定參加工傷保險，按時足額繳納工傷保險費，按照本辦法和當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障職工的工傷保險待遇。

第五條工傷保險要與事故預(yù)防、職業(yè)病防治相結(jié)合。企業(yè)和職工必須貫徹"安全第一，預(yù)防為主"的方針，遵守勞動安全衛(wèi)生法規(guī)制度，嚴格執(zhí)行國家勞動安全衛(wèi)生規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，防止勞動過程中的事故，減少職業(yè)危害。

第六條職工發(fā)生工傷或者患職業(yè)病后，應(yīng)當(dāng)?shù)玫郊皶r救治。各地應(yīng)當(dāng)依據(jù)本地區(qū)社會經(jīng)濟條件，逐步發(fā)展職業(yè)康復(fù)事業(yè)，幫助因工致殘職工從事適合其身體狀況的勞動。

第七條縣級以上各級人民政府勞動行政部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)職工工傷保險工作。

縣級以上社會保險基金經(jīng)辦機構(gòu)經(jīng)辦工傷保險業(yè)務(wù)（以下簡稱工傷保險經(jīng)辦機構(gòu)），負責(zé)工傷保險基金的籌集、管理和待遇支付，以及工傷職工的管理服務(wù)等工作。

第二章工傷范圍及其認定

第八條職工由于下列情形之一負傷、致殘、死亡的，應(yīng)當(dāng)認定為工傷：

（一）從事本單位日常生產(chǎn)、工作或者本單位負責(zé)人臨時指定的工作的，在緊急情況下，雖未經(jīng)本單位負責(zé)人指定但從事直接關(guān)系本單位重大利益的工作的；

（二）經(jīng)本單位負責(zé)人安排或者同意，從事與本單位有關(guān)的科學(xué)試驗、發(fā)明創(chuàng)造和技術(shù)改進工作的；

（三）在生產(chǎn)工作環(huán)境中接觸職業(yè)性有害因素造成職業(yè)病的；

（四）在生產(chǎn)工作的時間和區(qū)域內(nèi)，由于不安全因素造成意外傷害的，或者由于工作緊張突發(fā)疾病造成死亡或經(jīng)第一次搶救治療后全部喪失勞動能力的；

（五）因履行職責(zé)遭致人身傷害的；

（六）從事?lián)岆U、救災(zāi)、救人等維護國家、社會和公眾利益的活動的；

（七）因公、因戰(zhàn)致殘的軍人復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)到企業(yè)工作后舊傷復(fù)發(fā)的；

（八）因公外出期間，由于工作原因，遭受交通事故或其他意外事故造成傷害或者失蹤的，或因突發(fā)疾病造成死亡或者經(jīng)第一次搶救治療后全部喪失勞動能力的；

（九）在上下班的規(guī)定時間和必經(jīng)路線上，發(fā)生無本人責(zé)任或者非本人主要責(zé)任的道路交通機動車事故的；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第九條職工由于下列情形之一造成負傷、致殘、死亡的，不應(yīng)認定為工傷：

（一）犯罪或違法；

（二）自殺或自殘；

（三）斗毆；

（四）酗酒；

（五）蓄意違章；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十條企業(yè)應(yīng)當(dāng)自工傷事故發(fā)生之日或者職業(yè)病確診之日起，十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)貏趧有姓块T提出工傷報告。工傷職工或其親屬應(yīng)當(dāng)自工傷事故發(fā)生之日或者職業(yè)病確診之日起，十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)貏趧有姓块T提出工傷保險待遇申請。遇有特殊情況，申請期限可以延長至三十日。

工傷職工本人或者其親屬沒有可能提出申請的，可以由本企業(yè)工會組織代表工傷職工提出待遇申請。職工工傷保險待遇申請應(yīng)當(dāng)經(jīng)企業(yè)簽字后報送。企業(yè)不簽字的，工傷職工或其親屬可以直接報送申請。

第十一條勞動行政部門接到企業(yè)的工傷報告或職工的工傷保險待遇申請后，應(yīng)當(dāng)組織工傷保險經(jīng)辦機構(gòu)進行調(diào)查取證，在七日內(nèi)作出是否認定為工傷的決定。特殊情況可以延長，但不得超過三十日。

認定工傷應(yīng)當(dāng)根據(jù)以下資料：

（一）職工的工傷保險待遇申請；

（二）指定醫(yī)院或醫(yī)療機構(gòu)初次治療工傷的診斷書和職業(yè)病診斷證明書，屬于輕傷無需到醫(yī)院治療的，由企業(yè)醫(yī)生開具工傷診斷書；

（三）企業(yè)的工傷報告，或者勞動行政部門根據(jù)職工的申請進行調(diào)查的工傷報告。

工傷認定的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式通知申請人和企業(yè)。

第十二條職工因公外出期間或者在搶險救災(zāi)中失蹤的，其親屬或者企業(yè)應(yīng)當(dāng)向企業(yè)所在地公安部門、勞動行政部門報告。勞動行政部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院宣告死亡的結(jié)論認定因工死亡。

……

2．《緊急停電處置方案》

一、通知總機、安保值班室，由總機報總值班、配電間、保安部組織力量。

二、供電未恢復(fù)之前，各部門應(yīng)按預(yù)案規(guī)定執(zhí)行，堅守崗位，確保本部位安全。

三、餐廳服務(wù)員穩(wěn)定用餐客人情緒，定臺看管客人物品。

四、客房服務(wù)員穩(wěn)定住宿客人情緒。維護通道秩序。

五、前廳等工作人員穩(wěn)定客人情緒，維護好正常秩序保證通道暢通。

六、巡邏安保員應(yīng)立即到財務(wù)、帳臺、商場等重要部位，確保部位安全。

七、保安部人員應(yīng)保持高度警惕，嚴防不法分子趁機破壞。

八、恢復(fù)供電后，保安部將情況通報總值班，并作好記錄

3．《緊急事故處理方案》

……

5．水浸處理程序

（1）當(dāng)值各崗保安員如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設(shè)施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

（2）當(dāng)值班長接報后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險。

（3）設(shè)法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應(yīng)當(dāng)在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時將反溢的地下水道能往大廈的入口封閉，并用排水水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設(shè)施的損壞或故障，應(yīng)當(dāng)先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

（4）組織當(dāng)值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同維修部采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關(guān)閉受浸區(qū)域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機等，盡可能減少水浸所致的損失。

（5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知維修部查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)大廈的正常運作。

6．停電事故的處理程序

（1）接通知大廈將在短時間內(nèi)停電，應(yīng)在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用戶。維修部安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理部派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

（2）未預(yù)知的情況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系維修部，盡快采取措施恢復(fù)供電。

（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

（4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。

（5）監(jiān)控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問題。

[案例五]

樓前綠地變成私家植物園怎么辦

這兩年，某住宅區(qū)里的“圈地運動”愈演愈烈。兩片公共綠地被一些業(yè)主你占一點兒，我搶一塊兒，成了由香椿、石榴、葡萄等密樹木組成的雜樹林，成了種植辣椒、韭菜、絲瓜的菜園子。圈地的業(yè)主收獲了“豐收”果實，但其他業(yè)主對此頗有微詞。

物業(yè)管理部門初始階段曾進行過勸阻，但收效甚微。后來看到已經(jīng)失控，才發(fā)出通知：限10日之內(nèi)自行清除私自種植的果木和蔬菜，逾期將強行解決，重新統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)綠地。規(guī)定時限到了，仍有部分業(yè)主無動于衷，物業(yè)管理部門只好親自動手，開始對雜樹林、菜園子進行徹底清理。

清理剛剛開始，一個業(yè)主把舉報電話打到了市園林綠化監(jiān)察部門，投訴物業(yè)管理部門私自砍伐樹木。園林綠化監(jiān)察執(zhí)法人員來到現(xiàn)場，沒收了物業(yè)管理工作人員的工具，并下發(fā)了違章通知書。物業(yè)管理部門感覺受了莫大的委屈，為了更好的綠化清理雜樹怎么就成了破壞綠化？樓前綠地難道聽任個別業(yè)主隨意種植？清理住宅區(qū)內(nèi)私種樹木這樣的“家務(wù)事”還非得報批嗎……

園林綠化監(jiān)察部門首先肯定，物業(yè)管理部門重新規(guī)劃建設(shè)樓前綠地的初衷是好的。同時面對他們的種種疑問，解釋說，樓前綠地屬于住宅區(qū)附屬綠地，統(tǒng)一歸市園林綠化規(guī)劃與建設(shè)，對其樹木的砍伐實行許可證制度。并強調(diào)無論樓前綠地上的樹木何人所種，已經(jīng)長成這是事實，長成了就要納入園林綠化監(jiān)察部門的監(jiān)管范圍。

[案例分析]

居住區(qū)內(nèi)業(yè)主私自種植花草樹木破壞園區(qū)綠地是目前較為普遍的一種現(xiàn)象，在管理中根治難度大原因，就是個別業(yè)主從中獲得了一定的利益。這里管理上的防微杜漸是非常重要的，如果物業(yè)管理公司從苗頭階段就積極阻止，不允許業(yè)主的這種行為形成一定的規(guī)模，這種現(xiàn)象是可以控制的。但是，本案例中的物業(yè)管理公司由于開始管理力度不夠，促成了這種現(xiàn)象的形成，所以，后來工作的那度就加大了。

對于業(yè)主的舉報，姑且不論是何動機，其法律意識還是值得稱道。倘若微瀾初起時，物業(yè)管理部門也能想到求助行政執(zhí)法部門，可能就不會有后來的麻煩。當(dāng)然只是“可能”而已，因為現(xiàn)實是許多地方的行政執(zhí)法部門對單位很有一套，往往嚴厲有加；而對業(yè)主則惟恐避之而不及，即使躲不過去也往往比較“客氣”。

但是，業(yè)主的舉報實際上也給物業(yè)管理公司一個啟示，那就是用法律武器去保護大多數(shù)業(yè)主的利益。

[解決方法]

物業(yè)管理公司應(yīng)主動找業(yè)主委員會溝通，并做好那些未搞“圈地”活動的業(yè)主的工作，形成園區(qū)內(nèi)的譴責(zé)輿論。積極宣傳《城市綠化條例》及相關(guān)法規(guī)，那些“圈地”業(yè)主了解他們的行為是違規(guī)行為。

查找小區(qū)園林規(guī)劃資料，以證據(jù)證實業(yè)主的違規(guī)行為，在求得業(yè)主委員會理解支持的前提下，以《城市綠化條例》第11、12、18、19、20、21、27、28條等為依據(jù)，請求園林綠化監(jiān)察部門對那些破壞園區(qū)綠地的行為進行處罰。當(dāng)然最初只是造輿論聲勢，讓業(yè)主自己改正收到的效果最好，但對那些固執(zhí)己行者，此時就不能手軟了，否則就會半途而廢的。

[相關(guān)法規(guī)制度]

1．《城市綠化條例》

第一章總則

第一條為了促進城市綠化事業(yè)的發(fā)展，改善生態(tài)環(huán)境，美化生活環(huán)境，增進人民身心健康，制定本條例。

第二條本條例適用于在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)種植和養(yǎng)護樹木花草等城市綠化的規(guī)劃、建設(shè)、保護和管理。

第三條城市人民政府應(yīng)當(dāng)把城市綠化建設(shè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。

第四條國家鼓勵和加強城市綠化的科學(xué)研究，推廣先進技術(shù)，提高城市綠化的科學(xué)技術(shù)和藝術(shù)水平。

第五條城市中的單位和有勞動能力的公民，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定履行植樹或者其他綠化義務(wù)

第六條對在城市綠化工作中成績顯著的單位和個人，由人民政府給予表彰和獎勵。

第七條國務(wù)院設(shè)立全國綠化委員會，統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)全國城鄉(xiāng)綠化工作，其辦公室設(shè)在國務(wù)院林業(yè)行政主管部門。

國務(wù)院城市建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院林業(yè)行政主管部門等，按照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，負責(zé)全國城市綠化工作。

地方綠化管理體制，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實際情況規(guī)定。

城市人民政府城市綠化行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)的城市綠化工作。

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定由林業(yè)行政主管部門等管理的綠化工作，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第二章規(guī)劃和建設(shè)

第八條城市人民政府應(yīng)當(dāng)組織城市規(guī)劃行政主管部門和城市綠化行政主管部門等共同編制城市綠化規(guī)劃，并納入城市總體規(guī)劃。

第九條城市綠化規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從實際出發(fā)，根據(jù)城市發(fā)展需要，合理安排同城市人口和城市面積相適應(yīng)的城市綠化用地面積。

城市人均公共綠地面積和綠化覆蓋率等規(guī)劃指標(biāo)，由國務(wù)院城市建設(shè)行政主管部門根據(jù)不同城市的性質(zhì)、規(guī)模和自然條件等實際情況規(guī)定。

第十條城市綠化規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c，利用原有的地形、地貌、水體、植被和歷史文化遺址等自然、人文條件，以方便群眾為原則，合理設(shè)置公共綠地、居住區(qū)綠地、防護綠地、生產(chǎn)綠地和風(fēng)景林地等。

第十一條城市綠化工程的設(shè)計，應(yīng)當(dāng)委托持有相應(yīng)資格證書的設(shè)計單位承擔(dān)。

工程建設(shè)項目的附屬綠化工程設(shè)計方案，按照基本建設(shè)程序?qū)徟鷷r，必須有城市人民政府城市綠化行政主管部門參加審查。

城市的公共綠地、居住區(qū)綠地、風(fēng)景林地和干道綠化帶等綠化工程的設(shè)計方案，必須按照規(guī)定報城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其上級行政主管部門審批。

建設(shè)單位必須按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案進行施工。設(shè)計方案確需改變時，須經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)審批。

第十二條城市綠化工程的設(shè)計，應(yīng)當(dāng)借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，體現(xiàn)民族風(fēng)格和地方特色。城市公共綠地和居住區(qū)綠地的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)以植物造景為主，選用適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件的樹木花草，并適當(dāng)配置泉、石、雕塑等景物。

第十三條城市綠化規(guī)劃應(yīng)當(dāng)因地制宜地規(guī)劃不同類型的防護綠地。各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定，負責(zé)本單位管界內(nèi)防護綠地的綠化建設(shè)。

第十四條單位附屬綠地的綠化規(guī)劃和建設(shè)，由該單位自行負責(zé)，城市人民政府城市綠化行政主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督檢查，并給予技術(shù)指導(dǎo)。

第十五條城市苗圃、草圃、花圃等生產(chǎn)綠地的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)城市綠化建設(shè)的需要。

第十六條城市綠化工程的施工，應(yīng)當(dāng)委托持有相應(yīng)資格證書的單位承擔(dān)。綠化工程竣工后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門或者該工程的主管部門驗收合格后，方可交付使用。

第十七條城市新建、擴建、改建工程項目和開發(fā)住宅區(qū)項目，需要綠化的，其基本建設(shè)投資中應(yīng)當(dāng)包括配套的綠化建設(shè)投資，并統(tǒng)一安排綠化工程施工，在規(guī)定的期限內(nèi)完成綠化任務(wù)。

第三章保護和管理

第十八條城市的公共綠地、風(fēng)景林地、防護綠地、行道樹及干道綠化帶的綠化，由城市人民政府城市綠化行政主管部門管理；各單位管界內(nèi)的防護綠地的綠化，由該單位按照國家有關(guān)規(guī)定管理；單位自建的公園和單位附屬綠地的綠化，由該單位管理；居住區(qū)綠地的綠化，由城市人民政府城市綠化行政主管部門根據(jù)實際情況確定的單位管理；城市苗圃、草圃和花圃等，由其經(jīng)營單位管理。

第十九條任何單位和個人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質(zhì)或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。

第二十條任何單位和個人都不得擅自占用城市綠化用地；占用的城市綠化用地，應(yīng)當(dāng)限期歸還。

因建設(shè)或者其他特殊需要臨時占用城市綠化用地，須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理臨時用地手續(xù)。

第二十一條任何單位和個人都不得損壞城市樹木花草和綠化設(shè)施。

砍伐城市樹木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門批準(zhǔn)，并按照國家有關(guān)規(guī)定補植樹木或者采取其他補救措施。

第二十二條在城市的公共綠地內(nèi)開設(shè)商業(yè)、服務(wù)攤點的，必須向公共綠地管理單位提出申請，經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權(quán)的單位同意后，持工商行政管理部門批準(zhǔn)的營業(yè)執(zhí)照，在公共綠地管理單位指定的地點從事經(jīng)營活動，并遵守公共綠地和工商行政管理的規(guī)定。

第二十三條城市的綠地管理單位，應(yīng)當(dāng)建立、健全管理制度，保持樹木花草繁茂及綠化設(shè)施完好。

第二十四條為保證管線的安全使用需要修剪樹木時，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門批準(zhǔn)，按照兼顧管線安全使用和樹木正常生長的原則進行修剪。承擔(dān)修剪費用的辦法，由城市人民政府規(guī)定。

因不可抗力致使樹木傾斜危及管線安全時，管線管理單位可以先行修剪、扶正或者砍伐樹木，但是，應(yīng)當(dāng)及時報告城市人民政府城市綠化行政主管部門和綠地管理單位。

第二十五條百年以上樹齡的樹木，稀有、珍貴樹木，具有歷史價值或者重要紀念意義的樹木，均屬古樹名木。

對城市古樹名木實行統(tǒng)一管理，分別養(yǎng)護。城市人民政府城市綠化行政主管部門，應(yīng)當(dāng)建立古樹名木的檔案和標(biāo)志，劃定保護范圍，加強養(yǎng)護管理。在單位管界內(nèi)或者私人庭院內(nèi)的古樹名木，由該單位或者居民負責(zé)養(yǎng)護，城市人民政府城市綠化行政主管部門負責(zé)監(jiān)督和技術(shù)指導(dǎo)。

嚴禁砍伐或者遷移古樹名木。因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門審查同意，并報同級或者上級人民政府批準(zhǔn)。

第四章罰則

第二十六條工程建設(shè)項目的附屬綠化工程設(shè)計方案或者城市的公共綠地、居住區(qū)綠地、風(fēng)景林地和干道綠化帶等綠化工程的設(shè)計方案，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案施工的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責(zé)令停止施工、限期改正或者采取其他補救措施。

第二十七條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權(quán)的單位責(zé)令停止侵害，可以并處罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任；應(yīng)當(dāng)給予治安管理處罰的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關(guān)規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）損壞城市樹木花草的；

（二）擅自修剪或者砍伐城市樹木的；

（三）砍伐、擅自遷移古樹名木或者因養(yǎng)護不善致使古樹名木受到損傷或者死亡的；

（四）損壞城市綠化設(shè)施的。

第二十八條未經(jīng)同意擅自占用城市綠化用地的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責(zé)令限期退還、恢復(fù)原狀，可以并處罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。

第二十九條未經(jīng)同意擅自在城市公共綠地內(nèi)開設(shè)商業(yè)、服務(wù)攤點的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權(quán)的單位責(zé)令限期遷出或者拆除，可以并處罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。

對不服從公共綠地管理單位管理的商業(yè)、服務(wù)攤點，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權(quán)的單位給予警告，可以并處罰款；情節(jié)嚴重的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門取消其設(shè)點申請批準(zhǔn)文件，并可以提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十條對違反本條例的直接責(zé)任人員或者單位負責(zé)人，可以由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條城市人民政府城市綠化行政主管部門和城市綠地管理單位的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以自接到處罰決定通知之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機關(guān)的上一級機關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可以自接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

對治安管理處罰不服的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定執(zhí)行。

第五章附則

第三十三條省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以依照本條例制定實施辦法。

第三十四條本條例自一九九二年八月一日起施行

2．《居住小區(qū)綠化養(yǎng)護等級標(biāo)準(zhǔn)》

一級綠地：

1．植物配置合理。喬、灌、花、草搭配適當(dāng)，能突出小區(qū)特色；綠化充分，無裸露土地。

2．樹木生長健狀，生長超過該樹種該規(guī)格的平均生長量，樹冠完整、美觀，修剪適當(dāng)，主側(cè)枝分布勻稱，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，無死樹和枯枝死權(quán)；在正常條件下，不黃葉、不焦葉、不卷葉、不落葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在5%以下；無蛀干害蟲的活卵、活蟲；介殼蟲為害不明顯；樹木缺株在2%以下；樹木無釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3．綠籬生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝，有蟲株率在2%以下；草坪覆蓋率達到95%以上，修剪及時整齊美觀，葉色正常，無雜草；宿根花卉管理及時，花期長，花色正，無明顯缺株。

4．綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾及時清運。

5．按一級養(yǎng)護技術(shù)措施要求認真地進行養(yǎng)護。

二級綠地：

l．植物配置基本合理。喬灌花草齊全。綠化較充分，基本無裸露土地。

2．樹木生長正常，生長達到該樹種該規(guī)格的平均生長量。樹冠基本完整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，修剪及時，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在10%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下；介殼蟲為害較輕；樹木缺株在4%以下；樹木基本無釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3．綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時，基本無死株和干死枝，有蟲株率在10%以下；草坪覆蓋率達到90%以上，修剪及時，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理基本及時，花期正常，缺株率在5%以下。

4．綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運。

5．按二級養(yǎng)護技術(shù)措施要求認真地進行養(yǎng)護。

三級綠地：

l．植物搭配一般，綠化基本充分，無明顯裸露土地。

2．樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死權(quán)；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；介殼蟲為害一般；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3．綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

4．綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞，對人為損壞和違法行為能及時處理；無綠化生產(chǎn)垃圾。

5．按三級養(yǎng)護技術(shù)措施要求認真地進行養(yǎng)護。

等外：

不符合三級標(biāo)準(zhǔn)的均列入等外綠化工程施工標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》