資產(chǎn)委托人（以下稱委托人）：______________

法定代表人：______________________________

地址：____________________________________

資產(chǎn)管理人（以下稱管理人）：______________

法定代表人：______________________________

地址：____________________________________

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅區(qū)業(yè)主管理委員會

乙方（受托人）：＿＿＿＿物業(yè)管理公司

為加強＿＿＿＿住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區(qū)細則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、招手管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

一、為加強企業(yè)年金基金管理，規(guī)范企業(yè)年金基金運作程序，根據(jù)《企業(yè)年金試行辦法》、《企業(yè)年金基金管理試行辦法》和有關(guān)法律法規(guī)，制定本流程。

二、本流程適用于企業(yè)年金計劃的委托人及從事企業(yè)年金基金管理的受托人、賬戶管理人、托管人和投資管理人。

本流程所稱受托管理合同是指委托人與受托人簽訂的合同，賬戶管理合同是指受托人與賬戶管理人簽訂的合同，托管合同是指受托人與托管人簽訂的合同，投資管理合同是指受托人與投資管理人簽訂的合同。

三、委托人應(yīng)按受托管理合同規(guī)定，將企業(yè)年金計劃信息、企業(yè)賬戶信息和個人賬戶信息提交受托人，受托人確認后提交賬戶管理人。

委托人也可按受托管理合同規(guī)定，將企業(yè)賬戶信息和個人賬戶信息提交受托人委托的賬戶管理人，賬戶管理人對提交信息的真實性、合法性和完整性進行審核，審核無誤后通知受托人。

四、賬戶管理人應(yīng)為企業(yè)年金基金建立獨立的企業(yè)賬戶和個人賬戶，并及時記錄企業(yè)年金計劃信息、企業(yè)賬戶信息和個人賬戶信息。

第一章總則

第一條為了規(guī)范全國社會保障基金投資運作行為，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法所稱全國社會保障基金(以下簡稱社?；?是指全國社會保障基金理事會(以下簡稱理事會)負責(zé)管理的由國有股減持劃入資金及股權(quán)資產(chǎn)、中央財政撥入資金、經(jīng)國務(wù)院批準以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。

第三條社?；鹜顿Y運作的基本原則是，在保證基金資產(chǎn)安全性、流動性的前提下，實現(xiàn)基金資產(chǎn)的增值。

第四條社保基金資產(chǎn)是獨立于理事會、社保基金投資管理人、社?；鹜泄苋说馁Y產(chǎn)。

第五條財政部會同勞動和社會保障部擬訂社保基金管理運作的有關(guān)政策，對社?；鸬耐顿Y運作和托管情況進行監(jiān)督。

各省、自治區(qū)、直轄市人事廳（局）、勞動和社會保障廳（局）：

**年以來，各地按照《關(guān)于做好原有企業(yè)年金移交工作的意見》（勞社部發(fā)〔**〕12號）的要求，積極推動移交工作，取得明顯進展。針對工作中存在需要明確的問題，現(xiàn)提出以下補充意見：

一、關(guān)于簽訂移交協(xié)議

尚未簽訂移交協(xié)議的地區(qū)，應(yīng)當按照“先移交、后規(guī)范”的原則，抓緊辦理簽約手續(xù)，完成原有企業(yè)年金管理主體的變更。其中，實行整體移交的地區(qū)，由社會保險經(jīng)辦機構(gòu)與確定接收移交的受托機構(gòu)簽訂整體移交協(xié)議并通知委托人（企業(yè)）；實行分散移交的地區(qū)，由社會保險經(jīng)辦機構(gòu)、委托人（企業(yè)）和確定接收移交的受托機構(gòu)簽訂移交協(xié)議。

二、關(guān)于整體移交和企業(yè)年金過渡計劃設(shè)立

實行整體移交的地區(qū)，應(yīng)當以省級或地市級為單位實施，不得下放到區(qū)縣級。為有效管理運營企業(yè)年金基金財產(chǎn)，避免原有企業(yè)年金基金財產(chǎn)拆分所帶來的損失，受托機構(gòu)可將整體移交接收的企業(yè)年金基金財產(chǎn)繼續(xù)作為一個整體，申請設(shè)立企業(yè)年金過渡計劃。在簽訂移交協(xié)議后，受托人應(yīng)當制定企業(yè)年金過渡計劃受托管理合同，同時分別與賬戶管理人，托管人、投資管理人簽訂委托管理合同。受托機構(gòu)兼任賬戶管理人或投資管理人的，有關(guān)委托管理合同的內(nèi)容可包括在受托管理合同中。受托機構(gòu)應(yīng)當將《受托管理合同》、《賬戶管理合同》、《托管合同》、《投資管理合同》以及移交協(xié)議報社會保險經(jīng)辦機構(gòu)所在省、自治區(qū)、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）備案，備案材料一式四份。省、自治區(qū)、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）應(yīng)當自收到符合規(guī)定的備案材料之日起30個工作日內(nèi)，向受托機構(gòu)出具企業(yè)年金過渡計劃確認函，給予計劃登記號。備案通過后，企業(yè)年金過渡計劃即行成立。受托機構(gòu)應(yīng)當自取得企業(yè)年金過渡計劃確認函之日起10個工作日內(nèi)，將計劃確認函（復(fù)印件）送達各參與移交企業(yè)。

物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設(shè)部的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

摘要：固定資產(chǎn)管理是企業(yè)日常管理活動的重要內(nèi)容，既是基礎(chǔ)性工作，又有一定管理難度。固定資產(chǎn)是企業(yè)開展經(jīng)營活動的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，維護管理好固定資產(chǎn)，確保固定資產(chǎn)安全是企業(yè)管理者履職盡責(zé)的必然要求。本文結(jié)合筆者工作經(jīng)歷，就酒店委托管理模式下固定資產(chǎn)管理中存在的一些共性問題及應(yīng)對策略與大家共同交流。

關(guān)鍵詞：酒店；委托管理模式；固定資產(chǎn)管理

目前，國內(nèi)中高端涉外酒店大多采用委托管理模式，即由國內(nèi)企業(yè)（業(yè)主方）投資建造酒店，委托國際品牌管理公司（管理方）經(jīng)營管理。委托管理模式是一種特殊的委托關(guān)系，管理方作為業(yè)主的特殊受托人，以業(yè)主的資產(chǎn)投資回報為出發(fā)點掌控酒店的日常經(jīng)營，收取管理費賺取收益。酒店的經(jīng)營管理權(quán)由管理方全權(quán)控制，業(yè)主履行資產(chǎn)管理人職責(zé)，重點關(guān)注酒店的運營成果與資產(chǎn)價值。在實踐中，管理合同約定的雙方權(quán)利和義務(wù)，容易受到彼此地位不均等的制約，管理方往往占據(jù)優(yōu)勢。這種不均等，以及日常管理中出現(xiàn)的各自相關(guān)利益訴求的差異，會帶來一些經(jīng)營管理問題，比如品牌標準定期或不定期更新帶來的業(yè)主再投資問題、固定資產(chǎn)管理責(zé)任界定問題等。

一、我國酒店委托管理模式的發(fā)展現(xiàn)狀

委托管理模式通過管理合同約定，授權(quán)管理方以其特有的管理風(fēng)格、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量標準和運營方式向被管理的酒店輸出專業(yè)技術(shù)、管理人才和管理模式，并收取管理費。委托管理模式使酒店業(yè)主能夠在不具備專業(yè)酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業(yè)分工收益，是獲取酒店經(jīng)營收益的重要經(jīng)營方式。國際品牌酒店管理公司以其嚴謹規(guī)范的管理制度、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)供給、強大的市場營銷體系等優(yōu)勢，獲得了國內(nèi)市場的普遍認可，發(fā)展勢頭良好。此類國際品牌酒店管理公司普遍以輕資產(chǎn)模式在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，憑借自身強大的專業(yè)管理優(yōu)勢贏得市場。但是，在這種資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的委托管理模式下，管理方往往偏愛追求經(jīng)營業(yè)績，對業(yè)主資產(chǎn)重使用輕維護，容易導(dǎo)致業(yè)主資產(chǎn)管理不到位，造成業(yè)主利益受損。這種現(xiàn)象已成為一種共性問題，尋找有效對策已顯得十分必要。

二、酒店委托管理模式下固定資產(chǎn)管理問題

物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設(shè)部的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設(shè)部的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。