導(dǎo)語：個(gè)人住房抵押貸款提前還貸研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1.引言

中國房地產(chǎn)行業(yè)近20年來迅速發(fā)展，這依賴于來自銀行大量資金的支持。在短短幾年內(nèi)，央行多次加息導(dǎo)致提前還貸的發(fā)生率大幅上升，提前還款的風(fēng)險(xiǎn)也越來越受到社會(huì)各界的關(guān)注和討論。目前,我國住房抵押貸款實(shí)行的是浮動(dòng)匯率制度。當(dāng)市場(chǎng)上的基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時(shí)，還款利率將于次年1月1日進(jìn)行調(diào)整,在利率調(diào)整之前的利率是固定的。對(duì)于普通購房者而言，個(gè)人住房抵押貸款允許借款人在貸款期限內(nèi)的任一時(shí)點(diǎn)提前償還抵押貸款。面對(duì)中央銀行頒布的種種調(diào)節(jié)利率的措施，購房者究竟該不該進(jìn)行提前還款，如果進(jìn)行提前還款，那么該什么時(shí)候提前還款，又該還多少呢？目前還款方式有那么多種，最常用的有等額本金和等額本息，那么在何種情況下采用哪種還款方式對(duì)購房者而言有利呢？本文將對(duì)這些問題進(jìn)行深入研究。

2.我國銀行抵押貸款提前還貸問題利弊

隨著人們生活水平的不斷提高，人們的住房抵押貸款金額在不斷地上升，而在現(xiàn)實(shí)生活中有的人在條件允許的情況下，為了減輕自己的壓力，會(huì)選擇提前還貸，人們?cè)絹碓筋l繁的提前還貸行為對(duì)銀行產(chǎn)生了一定的影響。首先，影響商業(yè)銀行的預(yù)期收益,使利率風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)提升；其次，將對(duì)銀行操作面提出挑戰(zhàn)。任何事物都具有兩面性，當(dāng)人們選擇提前還貸時(shí)，也會(huì)對(duì)人們產(chǎn)生正負(fù)兩方面的影響，一方面可以減少貸款人的利息支付，及時(shí)減輕貸款人的還款壓力；另一方面選擇提前償還貸款可能造成機(jī)會(huì)成本的損失。

3.利率變動(dòng)對(duì)提前還貸的影響

貨幣市場(chǎng)基準(zhǔn)利率是以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)的在整個(gè)利率體系中起支配作用的基礎(chǔ)性利率，是其他利率決定的標(biāo)桿，在一國金融體系的健康穩(wěn)定發(fā)展中起著關(guān)鍵性作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,利率水平的高低與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著密切的聯(lián)系。一國的利率水平的高低會(huì)受到很多因素的影響，既包括宏觀因素也包括微觀因素。利率的影響因素主要有如下幾個(gè):一國的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、投資水平、貨幣供應(yīng)量、價(jià)格指數(shù)、金融市場(chǎng)的成熟程度、投機(jī)因素、世界經(jīng)濟(jì)等等。目前按揭貸款的還款方式有兩種——等額本金還款法與等額本息還款法。等額本金是每月償還貸款的本金相同,而利息隨本金的減少而逐月遞減,直至期滿還清為止；而等額本息是每月都按照相等的額度平均償還貸款本息,直至期滿還清為止。從貸款人的角度而言，在同一貸款金額中，相同的貸款期限，由于等額本息還款法在還貸期初對(duì)銀行資金占用的較多，所以支付的利息也相應(yīng)較多。購房者選擇等額本息還款法支付的利息總額要高于等額本金還款法。從銀行的角度來說，當(dāng)住房貸款者采用等額本金還款法而不是等額本息進(jìn)行換款時(shí)，開展提前還貸業(yè)務(wù)時(shí)，雖然銀行獲得的利息收入會(huì)明顯減少，使得銀行在這一筆業(yè)務(wù)上獲得的收入低于預(yù)期計(jì)劃，影響銀行正常的資金安排。但是采用等額本金提前還款時(shí)，銀行能更早地收到自己借貸出去的資金，加速了被占用資金的回流，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低。

4.利率變動(dòng)下采用等額本金和等額本息提前還貸算例計(jì)算

算例：張三為購買一套房屋借貸金額500000元，貸款年限5年，貸款期數(shù)60期，貸款利率為5.56%，首次還貸日期2016年1月20日，采用Excel中金融函數(shù)計(jì)算等額本金貸款還款表。通過計(jì)算，可得到下列結(jié)論（1）不論利率上升還是利率下降、不論部分提前還款還是全部提前還款，不論在什么時(shí)間段提前還款，可以看出在同種還款條件下，等額本金要比等額本息的總還款金額要少。（2）不論利率上升還是利率下降，正常還款情況下的總還款額都要明顯高于提前還款。（3）當(dāng)2017年6月利率發(fā)生浮動(dòng)，于2018年1月在房地產(chǎn)還貸市場(chǎng)上執(zhí)行新利率時(shí)，不論采取部分提前還貸還是全部提前還貸，最明智的選擇為2017年7月進(jìn)行提前還款，因?yàn)檫@時(shí)的總還款金額最少。（4）當(dāng)利率發(fā)生浮動(dòng)時(shí)，在正常還款、部分提前還貸、全部提前還貸三種情況下，在同一還款時(shí)刻采用全部提前還貸最有利，此時(shí)還貸總金額最少，并且選擇在執(zhí)行新利率之前進(jìn)行提前還貸，相對(duì)而言，又可以還款更少。（5）當(dāng)利率發(fā)生浮動(dòng)時(shí)，不論選擇全部提前還貸還是部分提前還貸，選擇在執(zhí)行新利率之前進(jìn)行提前還貸，相對(duì)而言，可以還款更少。如果在執(zhí)行新利率之前無法提前還款，在執(zhí)行新利率之后也要盡早地提前還款。（6）在每一種還款方式下，當(dāng)利率發(fā)生上調(diào)時(shí)，其最終還款額都要高于同種情況下利率下調(diào)時(shí)的最終還款額。（7）當(dāng)利率發(fā)生浮動(dòng)時(shí)，采用部分提前還貸的還款方式時(shí)，所償還的罰款額都相同；采用全部提前還款方式進(jìn)行還款時(shí)，不論在哪一時(shí)期進(jìn)行還款，采用等額本金進(jìn)行還款比等額本息所需償還的罰款要少。（8）在每一種還款方式下，采用等額本息所償還的利息都要高于在等額本金情況下所償還的利息，由于罰款也要高于等額本金情況下的罰款，導(dǎo)致最終的總還款額也要高于等額本金情況下的總還款額，所以等額本金還款方式較為劃算，因?yàn)檫x擇等額本息，多支付了利息，而等額本金則少支付利息。（9）當(dāng)利率發(fā)生浮動(dòng)時(shí)，在每一種方式下，利率上調(diào)所導(dǎo)致的最終償還利息都不小于利率下調(diào)時(shí)的情況。

5.利率變動(dòng)下對(duì)還款人的建議

實(shí)質(zhì)上，這兩種還款方式基本上沒有太大差別。只是在現(xiàn)實(shí)生活中，不同的人有不同的需求，進(jìn)而有不同的選擇。由于上述的等額本息還款法的優(yōu)勢(shì)，所以是適應(yīng)于在現(xiàn)實(shí)生活中擁有一定的積蓄，但收入趨向于日益下降，有較大的生活負(fù)擔(dān)，并且沒有提前還款打算的這部分購房者。而與此不同的是等額本金還款法，適用于當(dāng)前收入較高者，或?qū)ξ磥碛兄^為客觀收入，并且準(zhǔn)備提前還款的人群。下面對(duì)生活中利率變動(dòng)情況下，個(gè)人住房抵押貸款提前償還提出建議：第一，住房按揭貸款的提前還貸應(yīng)注意幾點(diǎn)：首先，住房貸款期限越短越好，這樣可以降低自己的利息支付；其次，建議貸款人選擇等額本金還款法；因?yàn)椴捎眠@種還款方式利息逐步降低,如果中途選擇提前還貸,歸還的本金越多,所需要支付的利息就會(huì)越少。而與此不同的是，等額本息還款法每月需要償還的金額相同,但在償還的初期利息的支出最大,雖然以后利息支付逐步減少,但是本金逐步增加。因此經(jīng)歷相同的貸款期限后，等額本息還款法將會(huì)比等額本金還款法支付更多的利息,這樣就會(huì)使自己的最終還款額無形中增加。當(dāng)然同時(shí)也要提醒借款人量入為出,從長遠(yuǎn)考慮,選擇最適合的還款方法,切不可因?yàn)橄肷俑独?而不顧自己的實(shí)際情況,造成逾期違約的尷尬情況。第二，適當(dāng)提前還貸可以節(jié)省一筆利息，減輕家庭負(fù)擔(dān)。在貸款的前幾年，盡可能地多還款，使總貸款中剩余的本金數(shù)越少越好。

參考文獻(xiàn)：

[1]張大為.個(gè)人住房抵押貸款提前償付行為及其治理[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2006.

[2]王慶靈.我國現(xiàn)行利率制度下住房抵押貸款提前還貸問題研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2011.

[3]金華東.我國貨幣市場(chǎng)利率影響因素研究[D].復(fù)旦大學(xué),2014.[4]孟生旺.金融數(shù)學(xué).第2版[M].2009.

[5]張莉.住房貸款還款方法的比較[J].浙江統(tǒng)計(jì),2004(06):60.

作者:李丹 程玉偉 高洪韻 單位:大連大學(xué)信息工程學(xué)院