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摘要：商業(yè)銀行的貸款經(jīng)營(yíng)在于獲得基于貸款的低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，住房抵押貸款由于低風(fēng)險(xiǎn)和高還貸率，一直是中國(guó)各商業(yè)銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，并日益成為商業(yè)銀行收益的重要來(lái)源。但是，由于借款者的消費(fèi)行為特征及其抵押貸款合同賦予的權(quán)利，抵押貸款給商業(yè)銀行帶來(lái)的現(xiàn)金流并不夠穩(wěn)定，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，提前還貸的數(shù)額規(guī)模將可能很大。因此，商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)住房抵押貸款時(shí)，有必要預(yù)測(cè)提前還貸的概率，計(jì)算預(yù)期的現(xiàn)金流變化規(guī)模，采取相應(yīng)的對(duì)策以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：提前還貸；抵押貸款；預(yù)測(cè)模型

由于商業(yè)銀行對(duì)房屋抵押貸款一般采取浮動(dòng)利率，因此隨著抵押貸款利率的提高，導(dǎo)致一波提前還貸高潮。商業(yè)銀行對(duì)于提前還貸行為，大多采取收取違約金的辦法，但是住房抵押貸款本身具有某種不穩(wěn)定性，商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，無(wú)法單純以收取違約金的方法解決問(wèn)題。因此商業(yè)銀行需要分析提前還貸的原因、對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)的影響、以及預(yù)測(cè)借款人的行為，以減少對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的影響。

標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款通常是固定利率、等額償付的抵押貸款，通常計(jì)劃按周期進(jìn)行等額償付：

當(dāng)然，現(xiàn)在還有浮動(dòng)利率抵押貸款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮動(dòng)利率抵押貸款是一種合同利率隨著市場(chǎng)利率變化的抵押貸款，由貸款合同規(guī)定特定的市場(chǎng)指數(shù)或者參考利率，抵押貸款利率和參考利率相聯(lián)系，并規(guī)定貸款利率的變動(dòng)頻率（如按月、季、半年、年等），任何個(gè)別或累積利率變動(dòng)的最大額、允許按期支付變化的最大額等。浮動(dòng)利率抵押貸款的市場(chǎng)價(jià)格取決于合同利率的變化，如果利率變化和時(shí)間數(shù)量均一致，那么貸款的市場(chǎng)價(jià)格在重新定價(jià)日將處于平價(jià)，否則可能高于或者低于平價(jià)。

抵押貸款通常含有期權(quán)特征，通常買(mǎi)權(quán)被稱(chēng)為提前償付條款（PrepaymentProvision），賣(mài)權(quán)被稱(chēng)為出售即到期條款（Due—on—saleClause），許多抵押貸款合同包括這兩種期權(quán)。不論是由于房屋已被出售還是由于房屋能以更低的利率重新融資，提前償付條款允許借款者在規(guī)定的到期前償還部分或者全部貸款；而出售即到期條款允許銀行在借款人者出售用于抵押的財(cái)產(chǎn)時(shí)要求借款人償還貸款，這等于取消原貸款，要求新的購(gòu)買(mǎi)者重新申請(qǐng)貸款。

由于抵押貸款的種種特征，因此在利率水平和借款者自身情況發(fā)生變化時(shí)，提前還貸是經(jīng)常的，這導(dǎo)致商業(yè)銀行原本的長(zhǎng)期抵押貸款可能在幾年之內(nèi)被償付，從而影響商業(yè)銀行的預(yù)期利息收益和資產(chǎn)種類(lèi)安排。

一、提前還貸的原因

根據(jù)經(jīng)濟(jì)中可能影響抵押貸款借款人的因素，提前還貸的原因通常有三個(gè)，即再融資、再投資與房屋周轉(zhuǎn)。

1．再融資（Refinancing）。再融資的成本效應(yīng)是指當(dāng)市場(chǎng)利率發(fā)生變化，改變抵押借款人的貸款成本，從而使得抵押借款人重新選擇貸款。通常，這種提前償還行為的發(fā)生是以貸款的固定利率為前提的，如果是浮動(dòng)利率，那么貸款成本本身與市場(chǎng)利率保持同步變化。

當(dāng)貸款實(shí)施固定利率時(shí)，由于新的抵押貸款利率下降，抵押借款人可能償還其原有高成本的抵押貸款，并以較低的成本進(jìn)行再融資，當(dāng)然，再融資涉及交易成本和重新簽訂貸款協(xié)議的成本。許多銀行對(duì)抵押貸款余額的提前償付收取違約金，存在一些與發(fā)放抵押貸款有關(guān)的評(píng)估和資信審核費(fèi)用，所以抵押貸款利率的下降幅度必須達(dá)到一定程度，抵押借款人才會(huì)考慮是否進(jìn)行再融資。這種關(guān)系我們可以用下面的提前還貸概率圖（圖1）表示。

該圖描述提前還貸概率、現(xiàn)行和原來(lái)抵押貸款利差之間的關(guān)系，其中Y是現(xiàn)行抵押貸款利率，r是已有抵押貸款的利率，假定為12%。

當(dāng)Y＞r時(shí)，抵押貸款提前還貸的概率很小，原因是此時(shí)抵押借款人不僅不存在利率損失，而且由于市場(chǎng)利率高于原來(lái)貸款時(shí)利率，具有節(jié)約利率的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)Y＜r時(shí)，抵押借款人也不一定提前還貸，而是需要具體衡量再融資的成本。如果再融資的預(yù)付費(fèi)、合約簽訂費(fèi)和提前支付的違約費(fèi)高于現(xiàn)行利率的利息成本節(jié)約，提前還貸一般也不會(huì)發(fā)生。但是，當(dāng)現(xiàn)行利率下降幅度大，提前還貸的概率可能迅速上升，原因是這時(shí)抵押借款人提前還貸節(jié)約的利息成本的現(xiàn)值已經(jīng)超過(guò)提前還貸的全部費(fèi)用成本。

2．再投資（Reinvestment）。影響提前還貸的另一個(gè)因素是投資收益率與貸款利率的比較，即所謂的再投資效應(yīng)。再投資效應(yīng)通常以浮動(dòng)利率為前提，當(dāng)市場(chǎng)利率水平上升，抵押貸款人的其他投資產(chǎn)品收益率低于抵押貸款利率時(shí)，那么借款人通常會(huì)選擇提前還貸。

3．住房周轉(zhuǎn)。影響提前還貸的再一個(gè)因素是抵押貸款借款人在到期前周轉(zhuǎn)房屋的概率。周轉(zhuǎn)房屋的決定可能由多種復(fù)雜因素促成，如房屋價(jià)格水平、工作流動(dòng)傾向、抵押貸款規(guī)模、一般經(jīng)濟(jì)狀況，甚至一些偶然因素。如果這種抵押貸款可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲催@種房屋周轉(zhuǎn)對(duì)提前還貸的影響不大；如果這種抵押貸款不可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲捶课葜苻D(zhuǎn)必然導(dǎo)致提前還貸。

綜上所述，如果不考慮個(gè)人原因或者偏好等非一般經(jīng)濟(jì)原因，那么提前還貸屬于抵押貸款借款人的成本——收益權(quán)衡，大多因利率變動(dòng)引起，由于利率變動(dòng)，每月的償付也會(huì)發(fā)生變化，到期日也會(huì)變化。銀行無(wú)法直接改變抵押貸款人的提前償還行為，收取提前還貸的違約金等費(fèi)用，只能改變抵押貸款人的成本和收益，從而影響抵押貸款人的選擇。

2005年3月，中國(guó)人民銀行提高房屋抵押貸款利率，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)規(guī)模較大的房屋抵押貸款的提前償還，對(duì)于此次提前還貸行為的原因，顯然與前面分析的提前還貸原因不同。由于目前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房屋抵押貸款主要采取浮動(dòng)利率，即根據(jù)市場(chǎng)利率每年調(diào)整一次，因此，此次大規(guī)模的提前還貸是由于預(yù)期變化所導(dǎo)致提的。表現(xiàn)在：（1）市場(chǎng)利率進(jìn)入上升周期，使得抵押貸款人的借貸利率高于預(yù)期借貸利率。由于現(xiàn)行個(gè)人住房貸款是一種中長(zhǎng)期貸款，其利率將隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而變化，隨著未來(lái)的房?jī)r(jià)、物價(jià)走勢(shì)發(fā)生變化，房貸利率將趨于上升，使得消費(fèi)者改變對(duì)未來(lái)資金價(jià)格的預(yù)期。（2）抵押貸款人的資金成本比較。目前國(guó)內(nèi)居民的投資渠道狹窄，近年來(lái)股市低迷，基金、信托等投資產(chǎn)品不夠成熟，如果這些投資產(chǎn)品的收益不超過(guò)房貸利率，具有還款能力、又沒(méi)有合適投資渠道的投資者，提前還貸必然成為理性的選擇。

二、提前還貸對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的影響

提前還貸對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)存在正、負(fù)兩方面的影響。

1．從正面影響分析。首先，較低的市場(chǎng)收益率降低了任何抵押貸款現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率，并增加任何給定現(xiàn)金流的現(xiàn)值，對(duì)于銀行持有的其他固定債券資產(chǎn)的收益具有正面影響；其次，較低的收益率導(dǎo)致抵押貸款本金的提前償付，而不用等到抵押貸款期限結(jié)束就能全部收回本金，使本金收回比抵押貸款期限早。

2．從負(fù)面影響分析。負(fù)面影響主要是對(duì)抵押貸款利息的影響，首先，因?yàn)樘崆斑€貸最終支付的利息較少，所以無(wú)法在原有貸款期限中收到穩(wěn)定的利息支付，當(dāng)本金余額提前償還后，抵押貸款借款人對(duì)已經(jīng)償還的抵押貸款余額不再繼續(xù)支付利息；其次，由于利率下降引致的提前還貸導(dǎo)致的較快現(xiàn)金流量，商業(yè)銀行收到提前償還的貸款后只能以較低利率進(jìn)行再投資，導(dǎo)致商業(yè)銀行利息收入的減少。

三、提前還貸的預(yù)測(cè)方法

1．經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ?。銀行通常根據(jù)經(jīng)驗(yàn)建立每月的提前償付模型。在建立經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ蜁r(shí)，銀行首先觀察或者評(píng)價(jià)特定時(shí)期內(nèi)相似抵押貸款人的提前償付經(jīng)驗(yàn)，估計(jì)一個(gè)提前償付函數(shù)。每月的有條件的提前償付概率通常是如下經(jīng)濟(jì)變量的函數(shù)：其中Pi是提前償付的概率，r是抵押貸款的利差，T抵押貸款已過(guò)時(shí)間，M是附屬擔(dān)保，Z是地理因素，?茲是耗盡系數(shù)（觀察月份之前抵押貸款提前償付占整個(gè)抵押貸款的比例）。

這個(gè)模型考慮抵押貸款已過(guò)時(shí)間和耗盡系數(shù)等特異因素，也考慮抵押貸款的利差等總體上影響提前償付的市場(chǎng)因素。如果能夠估計(jì)Pi的概率分布，銀行就能夠計(jì)算抵押貸款的預(yù)期現(xiàn)金流量，并估測(cè)提前償付條件下抵押貸款的客觀收益。圖2是提前償付的概率分布。

在眾多的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ椭?，比較成熟的是美國(guó)公眾證券協(xié)會(huì)提前償付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。該模型假設(shè)一系列的CPR，第一個(gè)月為0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始發(fā)行期的第30個(gè)月，從第31個(gè)月開(kāi)始,CPR就固定為6%不變，即：

PSA提前償付模型如圖3所示。

如果各銀行在應(yīng)用該模型時(shí)，確定本銀行抵押貸款提前償付與PSA假設(shè)的提前償付率存在偏離，那么可以根據(jù)偏離的程度進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，如圖4示。

2．期權(quán)評(píng)價(jià)模型方法。由于抵押貸款合同所賦有的期權(quán)特性，提前還貸可以基于貸款成本變動(dòng)幅度進(jìn)行預(yù)測(cè)，而影響貸款成本的無(wú)非是利率水平的變動(dòng)?？紤]到提前償付違約金和其他再融資成本，借款人只有在抵押貸款利率下降到一定程度才會(huì)開(kāi)始提前償付。如果銀行預(yù)測(cè)一段時(shí)期年利率變動(dòng)的最大幅度，如1%，而利率變動(dòng)符合二項(xiàng)分布，銀行可以作抵押貸款利率變動(dòng)情況圖（圖5）。

在存在抵押貸款提前償付的情況下，任何年份中現(xiàn)金流入量或者是承諾支付的數(shù)額，或者是承諾支付加上剩余本金的提前償還，或者是零（所有抵押貸款在到期前全部?jī)敻叮＜僭O(shè)抵押貸款利率下降到7%時(shí)，可能發(fā)生提前還貸，那么根據(jù)銀行的利率預(yù)測(cè)，第一年不會(huì)發(fā)生提前還貸，銀行將收到承諾的支付；第二年貸款利率下降到7%的概率是25%，那么銀行可能收到承諾的支付加上第二年末的本金余額，根據(jù)兩種情況各自發(fā)生的概率，銀行可以估計(jì)第二年年末期望的現(xiàn)金流量，同樣可以估計(jì)以后年份里銀行可能收到的現(xiàn)金流量。