導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)管理論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房體制的改革而逐步興起的一個(gè)行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著重要的地位和作用。房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)中的佼佼者和代表者更是受到各方的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其對(duì)資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個(gè)城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素很多，可以分為外因與內(nèi)因。本文研究的外因主要有物價(jià)水平、GDP、貨幣發(fā)行量、貸款利率等，內(nèi)因主要是股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對(duì)本研究的國(guó)內(nèi)外近年來(lái)的理論及實(shí)踐成果進(jìn)行回顧和綜述，通過(guò)對(duì)深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計(jì)分析，本文構(gòu)建了基于logit模型的房地產(chǎn)企業(yè)影響因素的模型，并進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。最后，結(jié)合本文分析的結(jié)果及江蘇A房地產(chǎn)公司案例對(duì)我國(guó)中小型房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)，上市公司，業(yè)績(jī)，logit模型

目錄

摘要

Abstract

1緒論

1.1研究背景

1.2研究意義

1.3己有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素研究狀況

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)影響因素研究現(xiàn)狀

1.4研究思路

2業(yè)績(jī)影響的相關(guān)理論

2.1業(yè)績(jī)

2.1.1業(yè)績(jī)的定義

2.1.2公司業(yè)績(jī)

2.2業(yè)績(jī)影響因素的相關(guān)理論

2.2.1規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論

2.2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)理論

2.2.3貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論

3我國(guó)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素的實(shí)證研究

3.1指標(biāo)的選擇

3.1.1被解釋變量

3.1.2解釋變量

3.2樣本的選擇及數(shù)據(jù)來(lái)源

3.2.1樣本的選擇

3.2.2數(shù)據(jù)來(lái)源.

3.3LoGIsTIc模型說(shuō)明

3.4實(shí)證研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2業(yè)績(jī)變化顯著的Logit回歸分析

3.4.3小結(jié)

4分析及建議

4.1公司概況.

4.2總股本對(duì)江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響

4.3貨幣政策對(duì)江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響

4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響

4.5對(duì)以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

5結(jié)束語(yǔ)

6本文局限性

致謝

參考文獻(xiàn)

附錄

1緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和維修服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有單位價(jià)值高、投資大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個(gè)城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，從市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控也往往是聯(lián)系在一起的。由于房地產(chǎn)業(yè)存在生產(chǎn)周期長(zhǎng)，占用資金較大的特點(diǎn)，屬于資金密集型的行業(yè)，因此公司規(guī)模對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。由于銀行借貸、發(fā)行債券、上市募集資金等方式成為房地產(chǎn)公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不僅受內(nèi)部因素的影響，如企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)等的影響，還受到企業(yè)外部環(huán)境的影響?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點(diǎn):

l)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異大、級(jí)差收益明顯。我國(guó)是一個(gè)幅員遼闊、各地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡的國(guó)家?，F(xiàn)實(shí)的地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在地區(qū)差異方面相當(dāng)巨大，而且這種差異將會(huì)隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化處于不斷的變動(dòng)和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特征，會(huì)使得各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，從而形成明顯的級(jí)差收益現(xiàn)象。

2)高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性和高度關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。

3)高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程，是大量資金的投入及其運(yùn)作過(guò)程。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投資的行業(yè)。但同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量巨大、投資周期相對(duì)較長(zhǎng)、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響較大，因此容易出現(xiàn)較大的價(jià)格波動(dòng)變化，其涉及到的風(fēng)險(xiǎn)如金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等既較為復(fù)雜又往往牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。

4)對(duì)國(guó)家政策和法律制度具有很強(qiáng)的依賴性。其產(chǎn)業(yè)的特殊性和產(chǎn)品的特殊性使國(guó)家的投資、財(cái)政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5)在相當(dāng)程度上關(guān)系到社會(huì)和政局的穩(wěn)定。房地產(chǎn)以其獨(dú)特的功能在社會(huì)穩(wěn)定中發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。住房問(wèn)題是一個(gè)社會(huì)生活水平和社會(huì)保障的重要標(biāo)志，在一定情況下，房地產(chǎn)還成為一種政治問(wèn)題，關(guān)系政局的穩(wěn)定。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與外界關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的行業(yè)，其業(yè)績(jī)受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結(jié)果。研究其業(yè)績(jī)影響因素對(duì)國(guó)家制定政策，房地產(chǎn)企業(yè)管理有重要意義。

1.2研究意義

影響房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)的因素很多，為了獲取數(shù)據(jù)方便，本文以上市公司為研究對(duì)象。對(duì)深滬房地產(chǎn)上市公司的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。在實(shí)證研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，比較有說(shuō)服力。對(duì)于單一因素或兩個(gè)因素對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)績(jī)的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實(shí)。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合案例分析，對(duì)國(guó)家政策制定，房地產(chǎn)企業(yè)管理有參考價(jià)值，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)有較大研究意義。

1.3已有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素研究狀況

關(guān)于企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素是多方面，在國(guó)內(nèi)外都作了相關(guān)的研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)影響公司業(yè)績(jī)因素的研究較多，大多數(shù)研究認(rèn)為影響公司業(yè)績(jī)的因素為公司規(guī)模、公司市場(chǎng)份額、公司發(fā)展戰(zhàn)略、金融環(huán)境和國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境等宏觀因素。其中國(guó)外有Bergeretal(1995)等證實(shí)產(chǎn)品市場(chǎng)的多元化與企業(yè)績(jī)效存在相關(guān)性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗(yàn)證了公司績(jī)效與股權(quán)集中度有顯著相關(guān)性。國(guó)內(nèi)有研究了中國(guó)上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績(jī)效的關(guān)系。林浚清、黃祖輝等驗(yàn)證了我國(guó)上市公司的薪酬差距和公司績(jī)效存在正相關(guān)。關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績(jī)的關(guān)系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》上發(fā)表《資本結(jié)構(gòu)、公司財(cái)務(wù)和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值與其資本結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)”開(kāi)始，首次提出現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)的理論，后來(lái)圍繞這個(gè)問(wèn)題經(jīng)歷幾十的爭(zhēng)論與發(fā)展，其主要有引入破產(chǎn)成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產(chǎn)成本資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，同時(shí)法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響;后來(lái)引進(jìn)信息不對(duì)稱的原理，詹森和麥林提出成本說(shuō)，羅思與蘭等發(fā)展成信號(hào)模型財(cái)務(wù)契約論等。理論發(fā)展的同時(shí)，實(shí)證也在不斷的前進(jìn)，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實(shí)證研究表明債務(wù)資金與股東價(jià)值存在正相關(guān)，但也有人作出相反的實(shí)證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過(guò)實(shí)證發(fā)現(xiàn)獲利與杠桿負(fù)相關(guān)。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績(jī)的關(guān)系在我國(guó)也有不少的實(shí)證分析。其中主要有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)收益率與負(fù)債率并非呈一種簡(jiǎn)單的單調(diào)關(guān)系，總資產(chǎn)收益率不受負(fù)債率的影響。但通過(guò)實(shí)證證實(shí)了公司債務(wù)融資與公司市凈率、凈資產(chǎn)收益率存在正相關(guān)，公司業(yè)績(jī)對(duì)債務(wù)融資的影響顯著性為正。通過(guò)實(shí)證驗(yàn)證了公司的規(guī)模和成長(zhǎng)性與財(cái)務(wù)杠桿正相關(guān)，而流動(dòng)性和盈利能力與財(cái)務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)。對(duì)我國(guó)上市公司中的30家ST公司與非ST公司進(jìn)行比較分析發(fā)現(xiàn)，上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的盈利能力負(fù)相關(guān)，與非ST公司的成長(zhǎng)性、資產(chǎn)的營(yíng)動(dòng)能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力正相關(guān)，而與ST公司不相關(guān)。

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)影響因素研究現(xiàn)狀

運(yùn)用線性回歸的方法，選取流動(dòng)負(fù)債率和長(zhǎng)期負(fù)債率、有息融資率和無(wú)息融資率、長(zhǎng)期借款率和短期借款率分別作為資本結(jié)構(gòu)的衡量指標(biāo)，而將總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率分別作為公司業(yè)績(jī)的衡量指標(biāo)。研究結(jié)果表明:總體來(lái)看，各項(xiàng)指標(biāo)相關(guān)性不顯著，但是就所有指標(biāo)而言，正負(fù)相關(guān)的傾向還是比較明顯的。就這一實(shí)證結(jié)果，本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，分別從房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了分析。運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)模型評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效，關(guān)注房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)效率、管理效率及資本配置總體效率的價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，以我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象，通過(guò)設(shè)立多輸入和多輸出的指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，找出相對(duì)有效的行業(yè)標(biāo)桿，同時(shí)分析行業(yè)整體和單個(gè)公司的資源配置效率，并提出了優(yōu)化資源配置和提高房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的途徑。從我國(guó)上市公司績(jī)效影響因素及貨幣政策、物價(jià)變動(dòng)與績(jī)效相關(guān)性的一般理論思考出發(fā)，揭示出了我國(guó)上市公司績(jī)效受?chē)?guó)家宏觀政策影響的理論依據(jù)。(嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)績(jī)效評(píng)價(jià)體系包括業(yè)績(jī)目標(biāo)、業(yè)績(jī)輔導(dǎo)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)。但是現(xiàn)在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發(fā)，引進(jìn)貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論和兩權(quán)分離的相關(guān)理論，得出房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的所有績(jī)效指標(biāo)都與貨幣政策、CP工存在一定相關(guān)性。得到物價(jià)上漲會(huì)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)績(jī)效產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，國(guó)家的宏觀政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響甚微的結(jié)論。分析比較了目前上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎(chǔ)上引入因子分析模型，并構(gòu)建評(píng)價(jià)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的指標(biāo)體系，然后應(yīng)用該模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做實(shí)證研究，最后得出研究結(jié)論，并指出了由于會(huì)計(jì)信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結(jié)果的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義?！段覈?guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)證研究》選取GDP作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)據(jù)支持，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的適合量度，運(yùn)用協(xié)整分析方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系作相關(guān)研究。結(jié)論是:房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)當(dāng)前GDP變動(dòng)的影響并不是很顯著，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間不存在明顯的因果關(guān)系。認(rèn)為人民幣升值通過(guò)兩種途徑對(duì)不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導(dǎo)致的資本成本和收入的提升，將在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)改變我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長(zhǎng)速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、成本等賬面價(jià)值，通過(guò)外匯折算差異影響其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。最后認(rèn)為人民幣升值將使房地產(chǎn)行業(yè)受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續(xù)過(guò)度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因?yàn)镕DI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降并會(huì)導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降。利好影響:第一，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期會(huì)導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房?jī)r(jià)，這是貨幣升值過(guò)程中必然發(fā)生的;第二，收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。張敏利用理論結(jié)合模型回歸分析研究了股權(quán)結(jié)構(gòu)的三個(gè)關(guān)鍵因素(股權(quán)集中度、股權(quán)屬性及股權(quán)流通性)與公司治理績(jī)效的關(guān)系。得到結(jié)論(1)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)集中度低于市場(chǎng)平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數(shù)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績(jī)效沒(méi)有明顯關(guān)系。(2)分析股權(quán)控制類(lèi)型時(shí)，發(fā)現(xiàn)國(guó)有控股企業(yè)與法人控股企業(yè)、流通股主導(dǎo)型企業(yè)的公司績(jī)效都沒(méi)有明顯的差別。(3)國(guó)有股比重、流通股比重與經(jīng)營(yíng)績(jī)效沒(méi)有顯著相關(guān)關(guān)系。而法人股比重與公司績(jī)效有著顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。(4)控股股東相對(duì)控制權(quán)越大，公司績(jī)效越差。采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整分析、誤差修正模型以及Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)計(jì)量方法，對(duì)湖北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。發(fā)現(xiàn)湖北省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger原因，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用卻不顯著。介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP關(guān)系的研究方法，并通過(guò)近十年來(lái)浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率進(jìn)行分析，以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性。應(yīng)用協(xié)整分析、誤差修正模型技術(shù)以及Granger因果分析對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與GDP之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明:我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與GDP之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系;無(wú)論長(zhǎng)期還是短期，我國(guó)的GDP波動(dòng)都是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的Granger原因，GDP的走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動(dòng)有助于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì);短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱容易引起房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。利用誤差修正模型對(duì)三者關(guān)系進(jìn)行計(jì)量分析，得出協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。定量結(jié)果表明，GDP、FDI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正向的推動(dòng)作用，但GDP是主要影響因素。這個(gè)結(jié)果基本排除了境外“熱錢(qián)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊威脅假說(shuō)。

選取一系列房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行研究分析，總體看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理，居民的住房購(gòu)買(mǎi)能力逐漸加強(qiáng)。房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度已經(jīng)受到來(lái)自其他價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)緩慢的壓力，開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整階段;隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的逐漸提高，房?jī)r(jià)收入比不斷降低，居民的購(gòu)房能力逐步提高。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)的需求仍將維持在一個(gè)較高的水平。房地產(chǎn)價(jià)格是基于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平臺(tái)上的，一旦價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承受能力和消化能力，將帶來(lái)非常嚴(yán)重的后果;但價(jià)格下降，也會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)一定的負(fù)面影響，并不是越低越好。從資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和公司風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面選取了可能影響企業(yè)盈利能力的多個(gè)指標(biāo)變量運(yùn)用因子模型進(jìn)行了實(shí)證分析，但在財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取上，只是建立在規(guī)范研究的基礎(chǔ)上，對(duì)影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的變量只局限于財(cái)務(wù)指標(biāo)本身，一些與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有重大因果關(guān)系的變量未選人，比如說(shuō)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的分析在實(shí)際指導(dǎo)方面的作用有所下降。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不完善、政府的執(zhí)行效率有待完善、地產(chǎn)信息不對(duì)稱、人民幣升值等方面進(jìn)行了理論分析，并提出一些建議。建立我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素的線性模型，選取6個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為方程初始導(dǎo)入自變量，與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問(wèn)題;進(jìn)而選取出兩個(gè)自變量與房地產(chǎn)價(jià)格建立多元線性回歸方程，并對(duì)回歸結(jié)果進(jìn)行分析在一個(gè)簡(jiǎn)單的局部均衡模型基礎(chǔ)上，利用1999一2003年全國(guó)31個(gè)省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的面板數(shù)據(jù)分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格問(wèn)題。從房地產(chǎn)價(jià)值的自然增長(zhǎng)、市場(chǎng)供求關(guān)系和心理預(yù)期三個(gè)方面探討了房?jī)r(jià)波動(dòng)的構(gòu)成、機(jī)制和影響因素，并提出了相應(yīng)的房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)策。運(yùn)用2001一2003年中國(guó)上市公司年報(bào)中披露的分行業(yè)信息，研究了房地產(chǎn)類(lèi)上市公司多元化水平與財(cái)務(wù)績(jī)效和企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明，多元化水平與財(cái)務(wù)績(jī)效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)，但是與用托賓Q衡量的公司價(jià)值之間不存在顯著的相關(guān)性。針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)泡沫膨脹可能波及金融安全的現(xiàn)狀，提出了如何優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，并根據(jù)2000一2002年深滬兩地A股房地產(chǎn)上市公司資料，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率與公司規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間的相關(guān)關(guān)系以及資本結(jié)構(gòu)效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證分析，并提出相關(guān)的建議。論文從影響企業(yè)的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對(duì)公司績(jī)效的影響程度。結(jié)合我國(guó)的物價(jià)變動(dòng)、貨幣政策與對(duì)上市公司的績(jī)效的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證性分析。并運(yùn)用了實(shí)證分析法中的OSL分析法，得到上面的結(jié)論。這些結(jié)論可以幫助企業(yè)在我國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)下如何提高自身的績(jī)效與價(jià)值?？梢詾樯鲜泄驹谖飪r(jià)變動(dòng)時(shí)和當(dāng)前貨幣政策條件如何利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)提高企業(yè)的績(jī)效的目的提供幫助。通過(guò)聚類(lèi)分析找出我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的差距大小，并將其歸為幾類(lèi)，以此總結(jié)出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業(yè)發(fā)展對(duì)策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類(lèi)分析方法，具體分為兩個(gè)步驟，首先，在不明確房地產(chǎn)上市公司能夠分為幾類(lèi)的情況下，為避免主觀誤差，采用系統(tǒng)聚類(lèi)的方式，從SPSS輸出的樹(shù)狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎(chǔ)上，確定分為幾類(lèi)，然后采用快速聚類(lèi)的方式，將房地產(chǎn)上市公司分類(lèi)，找出房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)和共性。從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等角度對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素展開(kāi)分析。以房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法和統(tǒng)計(jì)分析方法，主要從實(shí)證角度分析各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。首先，分析房地產(chǎn)需求各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)和人民幣升值預(yù)期等因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求擴(kuò)張是房?jī)r(jià)上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價(jià)格等角度分析供給因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系。接下來(lái)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)源及構(gòu)成為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)金融對(duì)房?jī)r(jià)的影響，指出個(gè)人住房貸款推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

1.4研究思路

第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。

第二部分相關(guān)理論分析。

第三部分我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司公司業(yè)績(jī)的影響因素實(shí)證研究。主要運(yùn)用1。git回歸的方法，選取凈資產(chǎn)收益率的變化的二分變量作為被解釋變量，總股本ZG、第一大股東持股比率ONE，十大股東持股比率TEN、流通A股比例AP、貨幣發(fā)行量Ml、MZ、貸款利率I、CPI、GDP為解釋變量。

第四部分結(jié)合江蘇A房地產(chǎn)公司的案例進(jìn)行分析，結(jié)合實(shí)證研究結(jié)果并提出政策建議。