導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

4.1層次分析法

4.1.1關(guān)于層次分析法（AHP）

目前，對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的方法至少在20種以上[43]比較有代表性的方法有因素分析法、對(duì)比差距法、內(nèi)涵分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、灰色多層次評(píng)價(jià)法、綜合指數(shù)評(píng)價(jià)法等。在本文中，筆者將使用的是層次分析法(AnalyticHierarchyProcess)，簡(jiǎn)稱AHP。其主要原因?yàn)椋簩哟畏治龇ǖ陌l(fā)展始于上世紀(jì)70年代初，從1977年薩迪在第一屆國(guó)際數(shù)學(xué)建會(huì)議上發(fā)表“無(wú)結(jié)構(gòu)決策問(wèn)題的建?！獙哟畏治龇ā睍r(shí)起開(kāi)始受到注意，逐步在計(jì)劃制定、資源分配、方案排序、政策分析、沖突求解及決策預(yù)報(bào)等領(lǐng)得到廣泛應(yīng)用。它將判斷和價(jià)值結(jié)合為一個(gè)邏輯整體，依賴想象、經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)構(gòu)造問(wèn)題所處的遞階層次，并根據(jù)邏輯、直覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)給出判斷。它允許使用者使用時(shí)修訂，擴(kuò)展一個(gè)問(wèn)題層次中的元素或改變?cè)瓉?lái)的判斷，考查結(jié)果的敏感程度決定做何種改變[44]。層次分析法決策工具的優(yōu)點(diǎn)在于：適用性、簡(jiǎn)潔性、實(shí)用性、系統(tǒng)性。通過(guò)決策者的選擇與判斷，它能充分反映決策者對(duì)決策問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，方便決策者與決策分析者的溝通，促成集體參與決策，增加決策的有效性。通過(guò)把復(fù)雜問(wèn)題分解兩兩比較重要性，最后綜合判斷這種方法，具有鮮明的化整為零的簡(jiǎn)潔性效果。層次分析法對(duì)定量定性分析均適合，如對(duì)資源分配、方案評(píng)比、預(yù)測(cè)、系統(tǒng)分析、規(guī)劃等問(wèn)題均適用。通常的決策方式大概有三種：因果推斷、概率推斷、系統(tǒng)推斷，層次分析法正好反映對(duì)復(fù)雜問(wèn)題的系統(tǒng)解決方式。當(dāng)然，層次分析法也有相應(yīng)的局限性，如只能選優(yōu)，不能生成方案、只是粗略的排序、主觀性較大等。但是無(wú)論如何層次分析法不失為一種簡(jiǎn)單有效的多目標(biāo)決策方法。因此，可以說(shuō)層次分析法是一種可用于處理復(fù)雜的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面決策問(wèn)題的分析方法，主要是利用不確定的和多標(biāo)準(zhǔn)的特征來(lái)解決決策問(wèn)題。其決策的基本過(guò)程是：從系統(tǒng)論思想出發(fā)，將評(píng)價(jià)對(duì)象視為一個(gè)系統(tǒng)，并按系統(tǒng)的層次性把它劃分為遞階層次結(jié)構(gòu)，在同一層次中，對(duì)兩兩元素之間進(jìn)行重要程度比較。再由1?9標(biāo)度法確定判斷矩陣，對(duì)每個(gè)判斷矩陣A，按特征方程Awwmac=λ,求出歸一化的單排序權(quán)重向量w[45]。計(jì)算所有單排序權(quán)重向量后，各層元素的組合向量可按如下遞推公式得()()()(1)2()1()[,,,]?=???k=kknkkkwwwwPwk式中，kTnkkkkw[w,w(1),,w(1)]2(1)1(1)(1)?????=???是以合成出的第k?1層上(k?1)n個(gè)元素相對(duì)于23總目標(biāo)的組合權(quán)重向量。矩陣[,,,()](1)()2()1()knkkkkPPPP?=???，其第j列kTnjkjkjkjP[P,P(),,P()]2()1()1=???為第k層kn個(gè)元素關(guān)于k?1層第j個(gè)元素的排序權(quán)重向量，其中不受j支配的元素的權(quán)重為零。

4.1.2層次分析法評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建步驟

（1）建立指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)首先要把評(píng)價(jià)體系中的各個(gè)指標(biāo)按其屬性分為若干組。每一組作為一個(gè)層次，再將同一層次的指標(biāo)作為準(zhǔn)則對(duì)下一層次的指標(biāo)起支配的作用，這種由上而下的支配關(guān)系構(gòu)造了一個(gè)遞階層結(jié)構(gòu)。如同表X所示得出的模型A，即為目標(biāo)層。其下又有兩級(jí)指標(biāo)層次，分別為準(zhǔn)則層B和子準(zhǔn)則層C，共包括了定量的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)和定性的評(píng)議型指標(biāo)共計(jì)19項(xiàng)。

（2）構(gòu)造判斷矩陣根據(jù)區(qū)域中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系遞階層次結(jié)構(gòu)，以上一層的某一要素作為判斷準(zhǔn)則，對(duì)下一層要素進(jìn)行兩兩比較，從而來(lái)確定矩陣元素值。如相對(duì)于總目標(biāo)，準(zhǔn)則層因素之間兩兩比較，得其相對(duì)重要程度判斷矩陣。表4-1元素兩兩比對(duì)時(shí)的重要性等級(jí)及其賦值序號(hào)含義ija賦值1i和j兩種元素同樣重要12i元素比j元素比較重要33i元素比j元素明顯重要54i元素比j元素強(qiáng)烈重要75i元素比j元素極其重要96i元素比j元素比較不重要137i元素比j元素明顯不重要158i元素比j元素強(qiáng)烈不重要179i元素比j元素極其不重要19（3）層次單排序及其一致性檢驗(yàn)。由判斷矩陣計(jì)算被比較元素對(duì)于該準(zhǔn)則的相對(duì)權(quán)重，并計(jì)算其一致性。（4）層次總排序及其一致性檢驗(yàn)。計(jì)算各層元素對(duì)系統(tǒng)目標(biāo)的合成權(quán)重，進(jìn)行排序，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。遞階層次結(jié)構(gòu)合成排序的具體過(guò)程為：假設(shè)上一層次A包含n個(gè)元素：1A，2A，…，nA，其層次總排序(對(duì)于第二層而言，它的層次總排序權(quán)值，就是單一準(zhǔn)則—總目標(biāo)下的層次單排序)權(quán)值分別為1a，2a，…,na；下一層次B包含m個(gè)元素：1B，2B，…，mB，它們對(duì)于元素jA的層次排序權(quán)值分別為：jB1，jB2，…jB，(當(dāng)kB與jA無(wú)聯(lián)系時(shí)，kjB=0)。（5）計(jì)算企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)值，此值是將所有經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化處理的各指標(biāo)值與其權(quán)重24值相乘后加和得到的[46]。4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)選定的原則根據(jù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的含義，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在消費(fèi)者價(jià)值(市場(chǎng)占有和消費(fèi)者滿意)和企業(yè)自身利益(盈利和發(fā)展)兩個(gè)方面，它的實(shí)質(zhì)是一個(gè)企業(yè)同其他企業(yè)相比較的生產(chǎn)率。而對(duì)于不同區(qū)域的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，其競(jìng)爭(zhēng)力是宏觀層次的區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)和微觀層次的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合作用的結(jié)果[47]。因此，對(duì)區(qū)域中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建既要考慮到地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力量，從而反映其區(qū)位比較優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也要能夠反映該地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的效果和未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。此外，在指?biāo)選擇上，為便于實(shí)際可行，盡可能地用比較綜合性的測(cè)評(píng)指標(biāo)，特別是具有顯示性的能夠量化的指標(biāo)，最終，地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力將以綜合指數(shù)的形式體現(xiàn)。建立一套科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系，是開(kāi)展中小房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的前提。選擇何種指標(biāo)、多少個(gè)指標(biāo)構(gòu)成評(píng)價(jià)體系、不僅要考慮數(shù)據(jù)來(lái)源的可能性和可靠性，還要有理論根據(jù)。從理論上看，中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的測(cè)度指標(biāo)體系固然要求越全面越好，但由于受到定量研究方法以及指標(biāo)數(shù)據(jù)本身的限制，特別是實(shí)證研究中，往往只能有針對(duì)性地篩選那些具有代表性的指標(biāo)體系和指標(biāo)項(xiàng)。本文認(rèn)為，在指標(biāo)選擇適時(shí)必須遵循以下原則：

4.2.1科學(xué)性原則

科學(xué)性原則即指標(biāo)盡量能夠科學(xué)地、全面地反映中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵。不同的指標(biāo)反映不同的側(cè)面和不同的內(nèi)容特征；不同的指標(biāo)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響的程度不同。要根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力貢獻(xiàn)的程度，恰當(dāng)?shù)剡x取指標(biāo)個(gè)數(shù)，嚴(yán)格地區(qū)分指標(biāo)在體系中的位置，要準(zhǔn)確地測(cè)度出企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)際情況，要有利于比較國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的情況。

4.2.2目的性原則

科學(xué)地構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，目的在于能夠衡量出中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)際狀況，找出影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足的關(guān)鍵因素，指出競(jìng)爭(zhēng)力改進(jìn)的方向和手段，為政府制定宏觀政策提供幫助。

4.2.3獨(dú)立性原則

各評(píng)價(jià)指標(biāo)之間應(yīng)盡量避免顯見(jiàn)的包容關(guān)系，隱含的相關(guān)關(guān)系在處理方法上盡量將之弱化、消除；根據(jù)各指標(biāo)量間相互獨(dú)立的要求確立指標(biāo)。指標(biāo)變量間的獨(dú)立性是統(tǒng)計(jì)研究的基本要求，如果指標(biāo)間重復(fù)信息過(guò)多，就不便于發(fā)揮指標(biāo)的最大作用，也會(huì)給競(jìng)25爭(zhēng)力評(píng)價(jià)工作帶來(lái)不必要的麻煩，甚至影響到評(píng)價(jià)的效果。因此，應(yīng)盡量避免指標(biāo)信息的重復(fù)。

4.2.4可對(duì)比性原則

競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)應(yīng)能夠在企業(yè)間和地區(qū)之間具有普遍的適用性。所涉及的時(shí)間范圍、計(jì)算口徑不宜變化懸殊，應(yīng)具有相對(duì)的穩(wěn)定性。

4.2.5定性和定量相結(jié)合的原則

對(duì)定性的指標(biāo)在明確其含義的基礎(chǔ)上，要按照某種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行量化。使其不僅能恰當(dāng)?shù)胤从持笜?biāo)的性質(zhì)而且能夠進(jìn)行精確的比較。對(duì)定性指標(biāo)和定量指標(biāo)要采用科學(xué)的計(jì)算方法。

4.2.6可操作性原則

根據(jù)指標(biāo)所反映信息量的大小確立指標(biāo)，數(shù)據(jù)必須能夠搜集到并便于計(jì)算。要在眾多的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中選擇少數(shù)幾個(gè)有代表性，蘊(yùn)含信息量多，能夠較全面地刻畫出競(jìng)爭(zhēng)力變化特征的綜合性指標(biāo)。

4.2.7真實(shí)性原則

根據(jù)財(cái)會(huì)制度改革的要求確立指標(biāo)。財(cái)會(huì)制度全面改革以后，引起了企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的一系列的變化。確立評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)與財(cái)會(huì)制度的要求相統(tǒng)一，指標(biāo)須從財(cái)務(wù)報(bào)表中來(lái)，以確保數(shù)據(jù)來(lái)源的可靠性。根據(jù)上述思路，按照企業(yè)內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，將競(jìng)爭(zhēng)力劃分為企業(yè)的生存能力、成長(zhǎng)能力和發(fā)展能力。

4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

根據(jù)上述思路和原則，結(jié)合中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)要素，本文將指標(biāo)體系分為兩大類：統(tǒng)計(jì)性指（經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)）和評(píng)議性指標(biāo)（企業(yè)管理）。其中包括一級(jí)指標(biāo)5項(xiàng)，二級(jí)指標(biāo)14項(xiàng)。這其中經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)類指標(biāo)是指在年度報(bào)表或公布的業(yè)績(jī)中可以直接得到的指標(biāo)數(shù)據(jù)，或是通過(guò)計(jì)算可以得到的數(shù)據(jù)，也稱為“硬指標(biāo)”[47]。主要包括規(guī)模影響力、財(cái)務(wù)和效益指標(biāo)、資產(chǎn)及技術(shù)創(chuàng)新?tīng)顩r、增長(zhǎng)率和效率指標(biāo)等。企業(yè)管理類指標(biāo)是指一些不易量化、需要通過(guò)調(diào)查、判斷或?qū)＜以u(píng)議得到的指標(biāo)。包括市場(chǎng)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等一系列營(yíng)銷狀況，以及創(chuàng)新程度、內(nèi)部管理、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、社會(huì)責(zé)任、環(huán)境創(chuàng)新和發(fā)展前景等狀況，也稱為“軟指標(biāo)”。這些指標(biāo)雖不易量化，但對(duì)每個(gè)指標(biāo)按其特點(diǎn)和內(nèi)涵，采取遞進(jìn)式或獨(dú)立式計(jì)分，也可以采取同行對(duì)比計(jì)分，盡量給以硬化和量化。26表4-2中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系指標(biāo)體系A(chǔ)指標(biāo)類型一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)指標(biāo)含義指標(biāo)計(jì)算方法總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率11B反映企業(yè)全部資產(chǎn)的獲利能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力的核心指標(biāo)利潤(rùn)總額+稅金總額+利息支出/平均資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)利稅率12B反應(yīng)每單位資產(chǎn)所提供的利潤(rùn)稅金額，是分析資金投入效果的主要分析指標(biāo)利稅總額（/固定資產(chǎn)凈值平均余額+流動(dòng)資產(chǎn)平均余額）×100%區(qū)域生存能力指標(biāo)1B資產(chǎn)負(fù)債率13B反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要指標(biāo)負(fù)債總額/資產(chǎn)總額市場(chǎng)占有率21B反映該企業(yè)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的占有程度產(chǎn)品銷售量/地區(qū)內(nèi)行業(yè)銷售總量流動(dòng)比率22B反映企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債企業(yè)成長(zhǎng)能力指標(biāo)2B凈資產(chǎn)收益率23B反映企業(yè)在最近一段時(shí)間的收益變化情況利潤(rùn)總額/平均凈資產(chǎn)總額凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率31B反映企業(yè)在最近一段時(shí)間的發(fā)展情況3?1×100%三年前凈資產(chǎn)總額當(dāng)年凈資產(chǎn)總額銷售擴(kuò)張率32B反映企業(yè)本年度比上年度銷售總額變動(dòng)的百分比本年度銷售額/上年度銷售額×100%統(tǒng)計(jì)性指標(biāo)（經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)）企業(yè)發(fā)展能力指標(biāo)3B融資成本33B反映企業(yè)融資能力的高低各種融資渠道的加權(quán)成本人力資源管理41B反映企業(yè)人力資源的控制和調(diào)配能力定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）內(nèi)部管理能力指標(biāo)4B企業(yè)創(chuàng)新管理42B反映企業(yè)在行業(yè)內(nèi)部的可發(fā)展前景定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）經(jīng)營(yíng)環(huán)境51B企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境評(píng)估（主要包括政策環(huán)境、生態(tài)環(huán)境）定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）社會(huì)責(zé)任感52B包括企業(yè)文化等定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）（議性指標(biāo)評(píng)企業(yè)管理）外部適應(yīng)能力指標(biāo)5B消費(fèi)者滿意度53B企業(yè)本身及產(chǎn)品的被肯定程度定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）及問(wèn)卷調(diào)查27

4.3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的理論說(shuō)明

（1）在設(shè)計(jì)指標(biāo)時(shí)，在遵循前面所論述的設(shè)計(jì)原則的基礎(chǔ)上，盡量選取了多個(gè)能夠量化的指標(biāo)來(lái)全面反映企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力狀況。如對(duì)企業(yè)管理水平、產(chǎn)品市場(chǎng)控制能力、企業(yè)收益力、技術(shù)實(shí)力等分別通過(guò)3、4個(gè)因素來(lái)對(duì)其現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)；（2）在準(zhǔn)則層的選擇上，采取財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的原則，避免使用單一的顯示性指標(biāo)，對(duì)相關(guān)的分析性指標(biāo)也同樣重視。再次同時(shí)采用靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，以便在評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)可能的發(fā)展情況[48]；（3）為遵循企業(yè)評(píng)價(jià)的目的性原則，突出了相對(duì)性指標(biāo)，較少采用絕對(duì)性指標(biāo)，如主要采用各種相對(duì)比率還具有一定的相關(guān)性，也不是很全面，如企業(yè)創(chuàng)新能力等重要指標(biāo)由于數(shù)據(jù)無(wú)法取得而在本指標(biāo)體系中未反映出來(lái)。本指標(biāo)體系主要是想對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以對(duì)不同行業(yè)的不同企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，還需要對(duì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)充，這樣才能獲得符合本行業(yè)、本企業(yè)實(shí)際的全面評(píng)價(jià)。

4.3.2評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的方法

指標(biāo)數(shù)值一般來(lái)說(shuō)分成三類:第一類指標(biāo)本身屬于統(tǒng)計(jì)內(nèi)容，直接提取相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)即可；第二類指標(biāo)本身沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，但是相關(guān)數(shù)據(jù)有統(tǒng)計(jì)，提取相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)計(jì)算獲得需要指標(biāo)值；第三類沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)支持，這大多是定性指標(biāo)，通過(guò)專家評(píng)估、問(wèn)卷調(diào)查等得出指標(biāo)值。由于各指標(biāo)的類型不同，得出的指標(biāo)值必須進(jìn)行處理，使其具備可比性[49]。主要使用的指標(biāo)處理方法有：（1）定量指標(biāo)的定值轉(zhuǎn)換在企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，由于評(píng)價(jià)指標(biāo)的類型不同，其屬性值量化的方法也不同。評(píng)價(jià)指標(biāo)的類型一般可分為下列幾種:越小越好型、越大越好型、適中型和區(qū)間型。（2）定性數(shù)據(jù)的處理根據(jù)國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，定性數(shù)據(jù)的獲取往往采用專家評(píng)估和問(wèn)卷調(diào)查相結(jié)合，兩者都是經(jīng)過(guò)指標(biāo)體系打分獲得數(shù)據(jù)[50]。設(shè)有n專家同時(shí)參與對(duì)企業(yè)評(píng)價(jià)的打分，即有專家集：(exp,exp,...,exp)12nEXP=同時(shí)，由于存在專家影響力和知識(shí)水平的不同，權(quán)重也不同。設(shè)n個(gè)專家的權(quán)重分配為：(exp,exp,...,exp)12nAEXP=aaa其中：iexp為其中一個(gè)專家，iaexp為該專家的權(quán)重，i=1,2,...,n。為追求精準(zhǔn)性，這里采用由五個(gè)評(píng)語(yǔ)所組成的評(píng)語(yǔ)集,其表述形式為：28(,,...,)()125V=vvv=非常弱，弱，一般，強(qiáng)，非常強(qiáng)為了避免主觀判斷所引起的失誤，統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)、方便專家打分，增加定性指標(biāo)的準(zhǔn)確性，可采用隸屬度賦值方法，將定性指標(biāo)分成5個(gè)檔次(很差，差一般，好，很好)分別地應(yīng)1?5分。1?5表示不同的等級(jí)，等級(jí)之間只是對(duì)指標(biāo)看法的程度不同。由于在賦值判斷過(guò)程中已內(nèi)含標(biāo)準(zhǔn)，可直接計(jì)算評(píng)價(jià)值，對(duì)所有定性指標(biāo)分值匯總，用加權(quán)平均的方法對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行計(jì)算。最后根據(jù)得出的平均分值確定該企業(yè)定性指標(biāo)檔次[51]。在這里將5個(gè)評(píng)語(yǔ)置于一個(gè)連續(xù)的語(yǔ)言值標(biāo)尺上，并且將每個(gè)評(píng)語(yǔ)在標(biāo)尺上的長(zhǎng)度都設(shè)定為單位1，如圖4-3所示：012345

4.3.3指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)模式

在參考一些學(xué)者的理論研究成果的基礎(chǔ)上，通過(guò)AHP的有關(guān)方法計(jì)算得出各對(duì)應(yīng)指標(biāo)的權(quán)重值見(jiàn)表(4-4)。總體來(lái)說(shuō)，本指標(biāo)體系的各權(quán)重值基本體現(xiàn)了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力各相關(guān)指標(biāo)的相對(duì)重要性。表4-4指標(biāo)體系評(píng)價(jià)模式及其權(quán)重賦值一級(jí)權(quán)數(shù)二級(jí)權(quán)數(shù)體系的五個(gè)方面權(quán)值各方面的分指標(biāo)權(quán)值總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率11B0.320資產(chǎn)利稅率12區(qū)域生存能力B0.5571B0.159資產(chǎn)負(fù)債率13B0.123市場(chǎng)占有率21B0.333流動(dòng)比率22企業(yè)成長(zhǎng)能力B0.3072B0.381凈資產(chǎn)收益率23B0.360凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率31B0.519銷售擴(kuò)張率32企業(yè)發(fā)展能力B0.2843B0.227融資成本33B0.197人力資源管理41B0.667內(nèi)部管理能力4B0.135企業(yè)創(chuàng)新管理42B0.333經(jīng)營(yíng)環(huán)境51B0.231社會(huì)責(zé)任52外部適應(yīng)能力B0.1175B0.098消費(fèi)者滿意度53B0.651非常弱弱一般強(qiáng)非常強(qiáng)29

4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析

4.4.1中小房地產(chǎn)企業(yè)總量多，占有市場(chǎng)份額大

目前，從總體上看，我國(guó)的大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有形成壓倒性的壟斷優(yōu)勢(shì)。這導(dǎo)致企業(yè)的產(chǎn)出、成本及品質(zhì)還尚未因?yàn)槠髽I(yè)的大小而有所不同，即并非企業(yè)的規(guī)模越大、成本越低、品質(zhì)越好，這使得企業(yè)對(duì)品牌的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還未達(dá)到影響消費(fèi)者決策的程度，消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌的重視，遠(yuǎn)比不上對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、功能和價(jià)格的關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)地域性強(qiáng)、產(chǎn)品獨(dú)立性高的行業(yè)，大型企業(yè)的擴(kuò)張也受到遠(yuǎn)遠(yuǎn)重于其他行業(yè)的客觀限制，這也在一定程度上加大了其壟斷市場(chǎng)的難度。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)心為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有5萬(wàn)家左右，中小房地產(chǎn)企業(yè)占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%多[52]，其中，具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的比例只有1.2%，一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)總數(shù)不足10%，大多數(shù)為三、四級(jí)或剛剛成立的暫定級(jí)企業(yè)。由此也給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了生存空間。這意味著只要中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和管理方式貼近市場(chǎng)需求、對(duì)產(chǎn)品的建造有認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，產(chǎn)品的質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，那么就能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有一席之地。據(jù)2007年的統(tǒng)計(jì)資料，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%以上。若采用商品房銷售額和銷售面積反映企業(yè)的市場(chǎng)占有率，則房地產(chǎn)行業(yè)離散度較大。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)占有率不足10%，作為行業(yè)龍頭企業(yè)的萬(wàn)科集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)在全國(guó)銷售額和銷售面積的市場(chǎng)占有率還不到1%。相反，中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率卻超過(guò)了70%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)狀況來(lái)看，2006年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)見(jiàn)下表（表4-5），其中一級(jí)企業(yè)和二級(jí)企業(yè)所占的比重僅為12.37%，四級(jí)以下的企業(yè)所占比重達(dá)23.16%，三、四級(jí)企業(yè)所占比重64.47%，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三、四級(jí)資質(zhì)企業(yè)占總數(shù)一半以上，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)水平總體偏低，中小房地產(chǎn)企業(yè)占有市場(chǎng)份額大。從開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主體來(lái)看，2007年全國(guó)完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，有58.27%是二三級(jí)，及其以下無(wú)等級(jí)企業(yè)完成的。表4-5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)表（2006）資質(zhì)級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)暫定兼營(yíng)所占比例2.09%10.28%39.52%24.95%13.15%10.01%資料來(lái)源：根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒（2007）》整理

4.4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)性不高，家族化現(xiàn)象明顯不具有很高的技術(shù)性，員工整體學(xué)歷水平不高；缺乏經(jīng)營(yíng)管理的核心技術(shù)人才。中30小企業(yè)能否有效利用外部技術(shù)，妥善解決內(nèi)部管理問(wèn)題，在很大程度上取決于其人力資源狀況。在對(duì)陜西的數(shù)家中小房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，普遍存在著管理水平低下、內(nèi)部運(yùn)作較混亂的情況。具體表現(xiàn)在：領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)人決策往往沒(méi)有遠(yuǎn)見(jiàn)、缺乏靈活性；缺少管理技巧和適當(dāng)?shù)墓芾砼嘤?xùn)；缺少科學(xué)的成本控制和財(cái)務(wù)分析體系等。某些中小房地產(chǎn)企業(yè)管理者自身存在很大的缺陷，崇尚“家族式”管理。據(jù)調(diào)查，約有80%的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“家族式”管理[53]。如下圖4-6和4-7。圖4-6中小房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平圖4-7大型房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平

4.4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)范圍主要在區(qū)域市場(chǎng)和住宅產(chǎn)品

從目前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況而言，雖然可以借著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的東風(fēng)一展宏圖，但是總體而言卻是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。雖然中小房地產(chǎn)企業(yè)占有的市場(chǎng)份額很大，但是對(duì)于地產(chǎn)價(jià)值高的土地卻基本上被大公司搶占。目前用于商業(yè)建設(shè)的土地基本上是中小房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%大專及以下碩士及以上本科大型房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%大專及以下碩士及以上本科31通過(guò)掛牌拍賣的形式進(jìn)行，具有巨大開(kāi)發(fā)潛力的土地，中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)由于資金等原因而競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)實(shí)力雄厚的大企業(yè)，而地產(chǎn)價(jià)值不高的地點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)卻比較大，一旦失敗對(duì)中小企業(yè)而言就是一個(gè)致命的打擊。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)化，大型房地產(chǎn)企業(yè)集中資金投向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、別墅及高檔住宅項(xiàng)目，獲得高額的回報(bào)。中小房地產(chǎn)則熱衷于把資金集中投向普通住宅項(xiàng)目，單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般在20萬(wàn)平方米以內(nèi)，因?yàn)槠胀ㄗ≌?xiàng)目專業(yè)水平相對(duì)較低，投資額也相對(duì)較低，且風(fēng)險(xiǎn)較小。因此，在新開(kāi)工的住宅項(xiàng)目中，中小房地產(chǎn)占有了超過(guò)70%的市場(chǎng)份額，可以推知中小房地產(chǎn)熱衷于把資金集中投向普通住宅項(xiàng)目[54]。此外，我國(guó)城市發(fā)展極不平衡，大型房地產(chǎn)企業(yè)可能憑借其實(shí)力壟斷大城市、發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)供給，但不可能壟斷中小城市、欠發(fā)達(dá)城市，甚至縣、鎮(zhèn)等區(qū)域的市場(chǎng)供給。從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)看，大城市、發(fā)達(dá)城市的購(gòu)買力比較強(qiáng)，看似可發(fā)展的空間很大，而小、欠發(fā)達(dá)城市等地區(qū)雖然競(jìng)爭(zhēng)比較小，但仔細(xì)考慮其區(qū)域內(nèi)由于購(gòu)買力不強(qiáng)，所以這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)也并不會(huì)眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。我國(guó)的城市化進(jìn)程帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)需求，而市場(chǎng)需求是多層次的，大型房地產(chǎn)企業(yè)可能占據(jù)某個(gè)或某幾個(gè)的需求層次，但不可能完全控制所有的需求層次，中小企業(yè)完全可以憑借定位不同而找到自己的生存空間，但是盲目跟風(fēng)的現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中一直都表現(xiàn)的十分明顯，哪個(gè)層次利潤(rùn)大我就做哪個(gè)層次，但是往往到最后由于資金或管理等問(wèn)題而使項(xiàng)目擱置，造成了大量的浪費(fèi)。同時(shí)，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)極高，銀行信貸也會(huì)對(duì)中小企業(yè)的融資慎之又慎。

4.4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿足我國(guó)市場(chǎng)多樣化的需求

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)滿足市場(chǎng)上不同水平的購(gòu)房需求是大勢(shì)所趨，而在這一點(diǎn)上，中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易做到。因?yàn)樽陨碣Y金實(shí)力小，產(chǎn)品規(guī)模勢(shì)必不會(huì)很大，因此在產(chǎn)品上可以實(shí)現(xiàn)小規(guī)模、個(gè)性化、差異化特點(diǎn)，來(lái)滿足消費(fèi)者的需求。況且，在尋求個(gè)性化、創(chuàng)新式發(fā)展的軌道上，大的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)軌所遇到的問(wèn)題比中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到的問(wèn)題要大得多，從而使中小房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)性化發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)突破傳統(tǒng)發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)升級(jí)的主要帶動(dòng)力。

4.4.5中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)大企業(yè)

在區(qū)域市場(chǎng)上的剩余空間一方面表現(xiàn)在具體的物業(yè)類型上，大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其自身優(yōu)勢(shì)把目標(biāo)鎖定在高級(jí)寫字樓、商業(yè)用房、別墅及高檔住宅區(qū)等高利潤(rùn)市場(chǎng)，將中小企業(yè)排擠到回報(bào)相對(duì)低的中低檔住宅市場(chǎng)。另一方面表現(xiàn)在區(qū)域上，大型房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)范圍主要集中在直轄市、省會(huì)城市等發(fā)達(dá)城市，幾乎不涉足中小城市、縣、鎮(zhèn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在填補(bǔ)了這一空白，滿足了不同層次、不同區(qū)域消費(fèi)者的需求，形成了完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)梯32度消費(fèi)層次體系。

4.4.6中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮“市場(chǎng)規(guī)?！眱?yōu)勢(shì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)的“二八原理”，從市場(chǎng)占有率角度看，目前即使像萬(wàn)科這樣的大開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)占有率也不過(guò)1.24%，按照目前的形勢(shì)發(fā)展，即使將來(lái)還有一批大發(fā)展商培育起來(lái)，這些大企業(yè)的市場(chǎng)占有率總和也不過(guò)20%。而另外80%的市場(chǎng)份額是由中小型企業(yè)所占有，所以中小型企業(yè)大可不必?fù)?dān)心。

4.4.7中小房地產(chǎn)企業(yè)是市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的有利推動(dòng)者中小企業(yè)的存在促進(jìn)了各種形式的競(jìng)爭(zhēng)，在一定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。雖然在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大型房地產(chǎn)企業(yè)是價(jià)格的主導(dǎo)者，但眾多中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的存在，使得大型房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮由于定價(jià)過(guò)高而可能引起的顧客分流問(wèn)題，從而間接地抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。

4.5實(shí)證研究

這里需要說(shuō)明的是，目前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然數(shù)量較多，但是就大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)與企業(yè)之間實(shí)力差距相對(duì)并不大，因而對(duì)所有的中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究是沒(méi)有必要的，也是不現(xiàn)實(shí)的，加上企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)很難取得，本文在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，具有科學(xué)性的選取了陜西省漢中市三家中小房地產(chǎn)企業(yè)作為實(shí)證研究對(duì)象進(jìn)行研究，能在一定程度上反映目前我國(guó)部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況，并且具有參考作用。

4.5.1企業(yè)背景

介紹公司一成立于1998年，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)，具有ISO9001、ISO2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)。公司黨政工團(tuán)機(jī)構(gòu)健全，內(nèi)設(shè)五個(gè)部門。公司員工總數(shù)100余人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員60余人，具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和開(kāi)發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司二組建于1995年，注冊(cè)資金2100萬(wàn)元。內(nèi)部設(shè)置六部三室三個(gè)分公司，是集開(kāi)發(fā)修建、銷售、物業(yè)管理為一體的具有獨(dú)立法人經(jīng)營(yíng)資格的二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司三成立于1997年，注冊(cè)資金2400萬(wàn)元，屬國(guó)家二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)有員工65人，其中有專業(yè)技術(shù)職稱的技術(shù)人員40人。公司下設(shè)工程部、銷售部、企劃部等七個(gè)部門，公司信譽(yù)良好。

4.5.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)

按4.1、4.2章節(jié)介紹的理論和競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系分析，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)資料收集、計(jì)算、整理，得到這三個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)數(shù)據(jù)表如下：33表4-8三企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)數(shù)據(jù)表企業(yè)名稱指標(biāo)公司一公司二公司三總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率（%）10.5111.6310.02資產(chǎn)利稅率（%）5.303.707.60區(qū)域生存能力資產(chǎn)負(fù)債率（%）64.7051.3856.80市場(chǎng)占有率（%）0.740.200.03流動(dòng)比率（倍）2.411.293.05企業(yè)成長(zhǎng)能力凈資產(chǎn)收益率（%）14.1612.8414.01凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（%）107.45104.10106.32企業(yè)發(fā)展能力銷售擴(kuò)張率（%）融資成本（萬(wàn)元）107.5011.71100.209.69103.7010.34內(nèi)部管人力資源管理0.730.600.67理能力企業(yè)創(chuàng)新管理0.510.290.31經(jīng)營(yíng)環(huán)境0.830.650.49社會(huì)責(zé)任感0.800.800.80外部適應(yīng)能力消費(fèi)者滿意度0.930.870.84通過(guò)評(píng)價(jià)計(jì)算獲得這三家房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)綜合值及準(zhǔn)則層評(píng)價(jià)值排名如下（表4-9、4-10）：表4-9三企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)準(zhǔn)則層評(píng)價(jià)值準(zhǔn)則層區(qū)域生存能力企業(yè)成長(zhǎng)能力企業(yè)發(fā)展能力內(nèi)部管理能力外部適應(yīng)能力公司一公司一公司一公司三公司一名次排序公司三公司三公司三公司一公司二公司二公司二公司二公司二公司三表4-10三企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)值企業(yè)名稱企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力排名公司一0.85921公司二0.76543公司三0.79362344.5.3結(jié)論從表4-9、4-10中可以看到，在準(zhǔn)則層的評(píng)價(jià)值中，公司一的區(qū)域生存能力、企業(yè)成長(zhǎng)能力、企業(yè)發(fā)展能力、外部適應(yīng)能力全部位居第一，這幾項(xiàng)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)是非常重要的，是實(shí)力強(qiáng)弱及發(fā)展?jié)摿Φ闹匾饬恐笜?biāo)。公司一最大優(yōu)勢(shì)在于其營(yíng)銷能力，從表4-9準(zhǔn)則層評(píng)價(jià)值排名也可以看出，其市場(chǎng)占有率及凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)均排在第一位，其中有些具體指標(biāo)（見(jiàn)表4-8），相應(yīng)的公司一融資成本較高，這方面還需要加強(qiáng)改善。另外兩家企業(yè)的某些個(gè)別指標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)力可能比公司一強(qiáng)，但是由于各指標(biāo)發(fā)展不均衡，最終導(dǎo)致企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力仍然相對(duì)較低。從表4-8可以看出，這三家房地產(chǎn)公司之間的差距主要在企業(yè)成長(zhǎng)和企業(yè)發(fā)展能力方面，具體指標(biāo)體現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵要因是：產(chǎn)品與市場(chǎng)的控制和把握，營(yíng)銷能力的提高增大市場(chǎng)占有率，融資渠道的多樣化。

4.6本章結(jié)論

綜上所述，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)力遜色的情況下，需要采取積極的、進(jìn)攻的差異化戰(zhàn)略來(lái)改變被動(dòng)、落后的形勢(shì)。集中力量，爭(zhēng)取在局部市場(chǎng)形成優(yōu)勢(shì)，通過(guò)局部的勝利，提高自己的市場(chǎng)地位，促進(jìn)自身發(fā)展。在市場(chǎng)細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營(yíng)”策略中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定經(jīng)營(yíng)方向時(shí)，要努力避開(kāi)行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場(chǎng)需求的不足。中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)走精品戰(zhàn)略之路，來(lái)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。精品是硬件和軟件的結(jié)合體。作為房地產(chǎn)精品來(lái)講，硬件就是指產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑外觀、產(chǎn)品質(zhì)量和節(jié)能設(shè)施等生產(chǎn)過(guò)程的一系列要素；軟件就是產(chǎn)品文化、居住文化、企業(yè)文化等。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化階段，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘?qū)⑹沟卯a(chǎn)品更富有個(gè)性化色彩，成為市場(chǎng)矚目的精品。確定適合自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求的研究，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來(lái)可能面向的消費(fèi)對(duì)象，從而確保自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場(chǎng)中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主攻某個(gè)特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個(gè)細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場(chǎng)，力求低成本，差異化開(kāi)發(fā)。區(qū)域定位上以進(jìn)入二、三、四級(jí)城市為主在現(xiàn)階段，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的珠三角、長(zhǎng)三角及環(huán)渤海灣三大區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)企業(yè)，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三、四級(jí)中小城市，這樣做的好處有四個(gè)：第一，避開(kāi)與大型房地產(chǎn)企業(yè)同城競(jìng)爭(zhēng)，尋求新的適合自己的發(fā)展空間，通過(guò)空間的轉(zhuǎn)換來(lái)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，由于其地價(jià)、價(jià)總體較低，存在相當(dāng)?shù)纳仙臻g，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得較高的投資回報(bào)率。第三，與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)35達(dá)的地區(qū)相比，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)文化、技術(shù)水平及資金實(shí)力上都具有明顯優(yōu)勢(shì)。第四，可充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，解決資金和拿地上的難題。