導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2.1級(jí)差地租理論

馬克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有級(jí)差地租，而且這種級(jí)差地租都遵循著農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律?！边@里所講的規(guī)律是指級(jí)差地租產(chǎn)生的條件、原因和形式。城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件也是土地等級(jí)的不同。這種等級(jí)表現(xiàn)在位置距離城市中心的遠(yuǎn)近，交通是否方便，配套設(shè)施是否齊全等[25]。城市級(jí)差地租產(chǎn)生的原因也是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷。比如，在住房開(kāi)發(fā)建設(shè)中，一些較好的地段被某個(gè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)后，其他的房地產(chǎn)商就不可能介入，只好著手開(kāi)發(fā)稍遠(yuǎn)稍差一些的地段。城市級(jí)差地租的形式也可分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租II。級(jí)差地租I是指城市內(nèi)部地段的土地里，由于市場(chǎng)的位置不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。級(jí)差地租II是指城市發(fā)展過(guò)程中由于國(guó)家或企業(yè)在同一地塊上追加投資所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租[26]。例如，咸陽(yáng)以東與西安交接處，在2000年以前還比較冷清，后來(lái)國(guó)家從總體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、招商引資等多方面追加投資和改善環(huán)境，經(jīng)過(guò)四五年的建設(shè)，咸陽(yáng)東南大學(xué)城地區(qū)高樓林立，馬路寬敞，商業(yè)逐漸繁榮，即人們通俗所說(shuō)的這個(gè)地段的土地升值，實(shí)際上是指這個(gè)地區(qū)土地的級(jí)差地租II大大增加了。位置對(duì)城市級(jí)差地租具有決定性的影響。因?yàn)槭褂梦恢帽憷慕ㄖ囟危热缈拷N售市場(chǎng)，或者交通運(yùn)輸十分方便，或者是處于經(jīng)濟(jì)文化中心，市場(chǎng)容量大，特別是獲得信息等特種資源的費(fèi)用較低而且容易，因此這些企業(yè)能降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)率，提高利潤(rùn)率，獲得較高的超額利潤(rùn)，這種超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租。另外，這個(gè)中心是特指城市功能中心，而并非一定是地理位置中心。

2.2供求理論

房地產(chǎn)供求變化是房地產(chǎn)運(yùn)行的主要形式，而房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的對(duì)立關(guān)系及相互制約關(guān)系，又是可以通過(guò)房地產(chǎn)供給和需求之間的數(shù)量關(guān)系，結(jié)構(gòu)關(guān)系及時(shí)空關(guān)系表現(xiàn)出來(lái)[27]。

（1）房地產(chǎn)供求之間的數(shù)量關(guān)系，即房地產(chǎn)數(shù)量供求之間的變化，它是供求對(duì)立運(yùn)動(dòng)的最基本的表現(xiàn)形式。

（2）房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)關(guān)系，主要是各類質(zhì)量、品種不同的房地產(chǎn)商品供求數(shù)量的構(gòu)成及其比例關(guān)系。

（3）房地產(chǎn)供求的時(shí)空關(guān)系，一是指時(shí)間限制，由于房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)需要一定的時(shí)間，因而在一定的時(shí)間內(nèi)只能供給一定數(shù)量的房地產(chǎn)商品；由于房地產(chǎn)可供消費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)的需求只能是一定時(shí)間內(nèi)的需求。二是指空間限制，由于房地產(chǎn)供求受自然地理、交通運(yùn)輸條件的制約，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求具有一定的空間限制。8供求理論是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的最基本的理論。供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的漲落，反過(guò)來(lái)又刺激和抑制供給與需求。供求關(guān)系的變動(dòng)與價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等有著密切的關(guān)系，他們之間相互聯(lián)系、相互制約、相互影響、相互作用，發(fā)揮各自的功能又共同發(fā)揮功能，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用[28]。市場(chǎng)的供求狀況，影響產(chǎn)品的均衡價(jià)格，圖2-1表示這一理論的基本含義。其X軸代表產(chǎn)品的數(shù)量，其Y軸代表產(chǎn)品的價(jià)格，DD表示需求曲線，SS表示供給曲線，兩條曲線的交匯點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P即為均衡價(jià)格。土地的供求是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的最主要因素。由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定的條件下，土地的供給是基本恒定的，表現(xiàn)為圖2-2就是供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動(dòng)。因此我們說(shuō)土地需求在一定的條件下決定土地價(jià)格如圖2-2所示。在一個(gè)城市和地區(qū)內(nèi)，由于人口和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結(jié)果造成土地價(jià)格的總體上升。但是由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉(zhuǎn)換，如工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地等，因此，就某種用途的土地來(lái)說(shuō)，供給也是可以變化的。另外，由于政府管制和壟斷，土地的供給總量也是有彈性的。如果土地供給量增加即為XY圖2-1供求與均衡價(jià)格DDSSOPMYSSD1D1DDOX圖2-2土地供求9S2S2，則價(jià)格降低；如果土地供應(yīng)量減少即為S1S1，則價(jià)格升高。如圖2-3所示。

2.3價(jià)格理論

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，地價(jià)理論的基礎(chǔ)是：效用價(jià)值論、生產(chǎn)費(fèi)用論和供求理論。認(rèn)為地租是土地生產(chǎn)要素對(duì)產(chǎn)品及其價(jià)值所作的貢獻(xiàn)的報(bào)酬或認(rèn)為地租是一種“經(jīng)濟(jì)贏余”，是產(chǎn)品價(jià)格同工資、利息等生產(chǎn)費(fèi)用之間的余額。而由于地租與地價(jià)一樣，其存在的基礎(chǔ)是土地的效用，即具有能滿足人類的需要、進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)的能力，因此從需求角度講，地租越來(lái)越被認(rèn)為是地價(jià)的基礎(chǔ)。而地價(jià)最終還是決定于土地市場(chǎng)的供求狀況。又如“影子價(jià)格”理論認(rèn)為，地價(jià)是土地資源得到合理配置的“預(yù)測(cè)價(jià)格”。它是從土地有限性出發(fā)，在一定的資源約束條件下，求出每增加一個(gè)單位土地資源可得到的最大經(jīng)濟(jì)效益。這種方法主要是分析土地的機(jī)會(huì)成本，選擇最大效益的機(jī)會(huì)成本來(lái)確定土地價(jià)格。它一方面反映土地的勞動(dòng)消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求關(guān)系）。在馬克思的地價(jià)理論中，土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。具體地說(shuō)，土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但卻有使用價(jià)值，土地能為人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)。在土地所有權(quán)壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。正是因?yàn)橛械刈?，才?huì)產(chǎn)生土地價(jià)格。這里所說(shuō)的土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)就是按一定利率還原的地租，用公式表示為：地價(jià)=地租/利率。這里的地租是廣義的地租，即包括真正的地租（為使用土地本身而支付的貨幣額）、土地資本折舊和利息等部分在內(nèi)的租金。因此，馬克思的地價(jià)理論是以科學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論、剩余價(jià)值論和生產(chǎn)價(jià)格論為基礎(chǔ)，同時(shí)又是剩余價(jià)值理論的有機(jī)組成部分[29]。房地產(chǎn)商品的價(jià)值是價(jià)格形式的基礎(chǔ)，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。若價(jià)格高于價(jià)值，投資者就會(huì)向房地產(chǎn)業(yè)增加投資或有新的投資者加入，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，形成供給大于需求的局面。此時(shí)，價(jià)格又會(huì)下跌，投資者也相應(yīng)減少，直至供求關(guān)系達(dá)到新的平衡。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于價(jià)格過(guò)高，抑制了房地產(chǎn)消費(fèi)，因而呈現(xiàn)供大于求，從而導(dǎo)致價(jià)格下跌，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡[30]。相反，若價(jià)格低于價(jià)值，投資者就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)YOXDDSSS1S1S2S2圖2-3土地供給彈性價(jià)格10減少投資或投資者減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，形成供給小于需求的局面。這時(shí)價(jià)格又會(huì)上升，投資相應(yīng)上升，投資者數(shù)量相應(yīng)增加，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡。同時(shí)，消費(fèi)者會(huì)增加房地產(chǎn)消費(fèi)，使房地產(chǎn)需求增大，形成供給小于需求，從而導(dǎo)致價(jià)格上升，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡，價(jià)格與價(jià)值相符。房地產(chǎn)價(jià)格是指在房屋建筑，建設(shè)用地開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價(jià)格的高低，對(duì)廣大居民的購(gòu)買力有直接的影響，進(jìn)而也就影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況。

2.4競(jìng)爭(zhēng)理論

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的目的是為了獲得更大限度的利潤(rùn)，為了達(dá)到這一目的，在房地產(chǎn)交易主體之間勢(shì)必產(chǎn)生賣者與賣者，買者與買者之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)形成強(qiáng)大的外在壓力。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是房地產(chǎn)供求關(guān)系，價(jià)格高低，利潤(rùn)高低之間相互制約相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系，其功能在于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強(qiáng)大的壓力，使供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置和生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合[31,32]。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方式主要有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的基本方式，主要通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，迫使生產(chǎn)者不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，降低物質(zhì)消耗和生產(chǎn)費(fèi)用，力爭(zhēng)在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)主要包括技術(shù)，質(zhì)量，宣傳，服務(wù)等形式競(jìng)爭(zhēng)，取得消費(fèi)者的信任，以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，排斥其他競(jìng)爭(zhēng)者。

2.5房地產(chǎn)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)投資者在作出投資決策之前，必然要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)全面的調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)和資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷，以滿足確定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和行動(dòng)計(jì)劃的需要。

2.5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要性

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于平衡和滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需要社會(huì)生產(chǎn)的目的是為了不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要，而人們生活的需要又由收入水平的提高、人口的增長(zhǎng)、消費(fèi)習(xí)慣的改變而改變。為此，要使人們對(duì)房地產(chǎn)的需要得到充分滿足，就必須進(jìn)行科學(xué)的推算和估計(jì)。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的影響，從而指導(dǎo)企業(yè)自覺(jué)按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，為制定科學(xué)的計(jì)劃和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益11在商品經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是瞬息萬(wàn)變的，只有通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，掌握大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和數(shù)據(jù)資料，才能不斷的改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

2.5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類很多，可以從不同的角度上進(jìn)行劃分：按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍分，可分為宏觀預(yù)測(cè)和微觀預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)所采用的方法分，可分為定量預(yù)測(cè)和定性預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)的性質(zhì)分，可分為探索性預(yù)測(cè)和規(guī)范性預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)時(shí)間長(zhǎng)短分，可分為短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期預(yù)測(cè)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容主要有房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與房地產(chǎn)銷售預(yù)測(cè)等。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法是達(dá)到預(yù)測(cè)目的的手段。采用什么樣的預(yù)測(cè)方法、預(yù)測(cè)內(nèi)容與預(yù)測(cè)期限有關(guān)。進(jìn)幾十年來(lái)，隨著預(yù)測(cè)在經(jīng)營(yíng)管理中被廣泛的應(yīng)用，預(yù)測(cè)方法日益增多。歸納起來(lái)，可分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)兩大類。定性預(yù)測(cè)的特點(diǎn)是簡(jiǎn)單易行，不需要復(fù)雜的計(jì)算過(guò)程，它往往不能提供有根據(jù)的、精確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)值，而只提供市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展大致趨勢(shì)。常用的有專家意見(jiàn)法、經(jīng)理判斷法、銷售人員估計(jì)法等。定量預(yù)測(cè)又分為確定性定量預(yù)測(cè)和不確定性定量預(yù)測(cè)，前者常見(jiàn)的方法有移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法和模型預(yù)測(cè)法等；后者常見(jiàn)的方法有回歸分析法、趨勢(shì)外推法、馬爾柯夫預(yù)測(cè)法、蒙特卡羅法和灰色預(yù)測(cè)法等。在這里簡(jiǎn)要的介紹一下本文中所用的灰色預(yù)測(cè)法。灰色預(yù)測(cè)法是以灰色系統(tǒng)GM（1，1）模型為基礎(chǔ)進(jìn)行預(yù)測(cè)的，GM（1，1）預(yù)測(cè)用來(lái)揭示預(yù)測(cè)數(shù)列的發(fā)展變化總趨勢(shì)，其預(yù)測(cè)的幾何圖形是一條較平滑的曲線，因而對(duì)波動(dòng)性較大的數(shù)據(jù)擬合較差，預(yù)測(cè)精度較低。一個(gè)系統(tǒng)，如果其內(nèi)部信息部分已知部分未知，則稱為灰色系統(tǒng)?；疑到y(tǒng)理論認(rèn)為：一切隨機(jī)量都是在一定范圍內(nèi)、一定時(shí)段上變化的灰色量及灰色過(guò)程。對(duì)于灰色量的處理，不是去尋求它的統(tǒng)計(jì)規(guī)律和概率分布，而是將無(wú)規(guī)律的原始數(shù)據(jù)通過(guò)一定方式處理后，使其成為較有規(guī)律的時(shí)間序列，再建立模型。有許多經(jīng)濟(jì)量如銷售量、需求量、旅游人數(shù)等是隨機(jī)量，對(duì)這些經(jīng)濟(jì)量進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)時(shí)，可利用灰色系統(tǒng)理論中的灰色預(yù)測(cè)方法。