導(dǎo)語：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著城市化進(jìn)程的加快、居民物質(zhì)文化生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化程度有了很大的提高，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理逐步完善，收費(fèi)行為得到逐步規(guī)范，但同時(shí)也存在一些亟待解決問題。本文結(jié)合汕頭市的實(shí)際，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出改進(jìn)和完善收費(fèi)管理的思路。

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制基本確立

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)既關(guān)系整個(gè)行業(yè)發(fā)展，也關(guān)系到群眾切身利益。物業(yè)服務(wù)從上世紀(jì)80年代中期開始出現(xiàn)經(jīng)歷了20年的發(fā)展歷程，服務(wù)收費(fèi)管理隨著物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家法律法規(guī)和政策調(diào)整，從收費(fèi)管理的思路、原則到管理模式經(jīng)過幾次較大的變化，大體上經(jīng)歷三個(gè)階段。

第一階段：物業(yè)服務(wù)起步階段，物業(yè)收費(fèi)實(shí)行以政府定價(jià)管理為主。由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與群眾生活密切相關(guān)，加上剛剛起步的物業(yè)服務(wù)帶有一定的壟斷性，為了規(guī)范加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理、規(guī)范收費(fèi)行為、維護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者利益、促進(jìn)城市新興產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)納入政府價(jià)格管理。在價(jià)格管理形式上，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、“收支平衡”的原則逐個(gè)核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第二階段：物業(yè)服務(wù)發(fā)展階段，物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府管理和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合。90年代后期，隨著城市化進(jìn)程加快，居民住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，高檔住宅小區(qū)數(shù)量日益增多，物業(yè)服務(wù)行業(yè)蓬勃發(fā)展，物業(yè)服務(wù)社會(huì)化和專業(yè)化水平明顯提高。1998年廣東省人大頒布《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的形式對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行為進(jìn)行了規(guī)范，在收費(fèi)上明確了政府管理和推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化相結(jié)合的導(dǎo)向，廣東省物價(jià)局也出臺(tái)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行重大改革，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)相結(jié)合的管理模式，放開大部分物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。已成立業(yè)主委員會(huì)的，其物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司在依法簽訂委托管理合同的前提下，參照各類政府指導(dǎo)價(jià)約定或由雙方協(xié)商議定；對(duì)尚未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

第三階段：物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)軌階段，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格為主的模式。隨著物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，為推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)化，2003年5月國(guó)務(wù)院頒發(fā)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)），從2003年9月1日起施行。2003年11月國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，2004年省物價(jià)局、建設(shè)廳出臺(tái)《關(guān)于貫徹實(shí)施國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部〈物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〉的通知》（粵價(jià)〔2004〕22號(hào)）規(guī)定。這些規(guī)定明確了物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)的市場(chǎng)化導(dǎo)向，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)和鼓勵(lì)發(fā)揮業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的主動(dòng)性，由雙方約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。除住宅物業(yè)（不含別墅）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)實(shí)行分等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)基本確立。

二、物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)存在“四低”現(xiàn)象

從當(dāng)前情況看，物業(yè)服務(wù)總體處在“層次低、問題多”的發(fā)展階段，存在“四低”突出問題。

（一）市場(chǎng)主體的市場(chǎng)意識(shí)低

國(guó)家和省、市的相關(guān)法規(guī)、政策鼓勵(lì)和賦予業(yè)主自主管理，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)，結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際，約定服務(wù)的項(xiàng)目和相應(yīng)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。但從情況看，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)參與主體市場(chǎng)化觀念、業(yè)主“花錢買服務(wù)”的觀念還沒有完全形成，業(yè)主和企業(yè)的市場(chǎng)意識(shí)、自我管理、自主經(jīng)營(yíng)意識(shí)較低，表現(xiàn)在：

一是自主管理意識(shí)薄弱，通過業(yè)主委員會(huì)履行自主管理的比例低。汕頭市實(shí)行物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)410個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的僅有51個(gè)，僅占12.4%。多數(shù)住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)既沒有與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也沒有制定業(yè)主公約和議事規(guī)則，已簽約的則形同虛設(shè)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)、業(yè)主履行義務(wù)缺乏監(jiān)督力度。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)沒有辦公場(chǎng)所和辦公經(jīng)費(fèi)，工作條件不具備，一些業(yè)主代表缺乏責(zé)任感，難以代表業(yè)主利益，業(yè)主委員會(huì)的作用沒有得到充分發(fā)揮。這些問題的存在一方面造成了多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能一對(duì)一跟業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，簽訂服務(wù)和收費(fèi)合同，影響效率，增加收費(fèi)難度和糾紛；另一方面增加業(yè)主維權(quán)的難度。

二是市場(chǎng)意識(shí)薄弱，服務(wù)和收費(fèi)合同簽訂率低。按照市場(chǎng)化要求簽訂服務(wù)合同和收費(fèi)難度大，對(duì)于已經(jīng)放開由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)的商業(yè)、寫字樓、別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，無論是業(yè)主或物業(yè)企業(yè)不習(xí)慣于按照市場(chǎng)化機(jī)制協(xié)商價(jià)格，在約定服務(wù)收費(fèi)時(shí)又沒有權(quán)威的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可參考，單個(gè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在很大的分歧，很難達(dá)成一致意見。一些業(yè)主往往要求物業(yè)企業(yè)出具價(jià)格部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，有的還以沒有經(jīng)價(jià)格部門核準(zhǔn)價(jià)格為由，拒絕簽訂合同。在現(xiàn)行的經(jīng)營(yíng)模式下，一些業(yè)主在認(rèn)識(shí)上把物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)，認(rèn)為物業(yè)企業(yè)必須提供高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)行低廉的收費(fèi)。一些業(yè)主往往片面強(qiáng)調(diào)自己享有的權(quán)利，對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)則知之甚少，有的甚至不愿履行義務(wù)，以各種理由拖欠和拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難，追繳欠費(fèi)糾紛多、難度大、成本高。

（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度低

主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)主體自主化程度低。傳統(tǒng)管理模式和誰開發(fā)誰管理服務(wù)的封閉格局依然存在，物業(yè)服務(wù)企業(yè)絕大多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)商派生的子公司，都是依附房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者是作為房地產(chǎn)企業(yè)下屬單位，雖有獨(dú)立法人地位，但其經(jīng)營(yíng)模式受房地產(chǎn)企業(yè)影響或制約，成片開發(fā)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目主要由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司承接，小宗地開發(fā)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，有的由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司承接，有的由開發(fā)商指定的物業(yè)公司承接，有的則由街道屬下的物業(yè)公司或社區(qū)居委會(huì)承接，難以完全自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)未能實(shí)現(xiàn)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模化集約化程度低。物業(yè)管理企業(yè)存在小、弱、散、差的現(xiàn)象，至*年底，汕頭在管物業(yè)建筑面積約2300萬平方米，而物業(yè)管理企業(yè)167家，從業(yè)人員達(dá)9513人，平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)僅管13.77萬平方米，每個(gè)物業(yè)管理人員平均只管2418平方米，甚至還存在極不規(guī)范的“門房式”管理?！奥槿鸽m小，五臟俱全”，“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，影響企業(yè)效益。

三是實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目比例較低。物業(yè)管理服務(wù)作為新興行業(yè)，只有通過市場(chǎng)化運(yùn)作，逐步形成良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，才能健康發(fā)展，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于是否通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但目前絕大多數(shù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)未通過招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，基本都實(shí)行“誰開發(fā)，誰服務(wù)管理”的模式。

（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)總體標(biāo)準(zhǔn)偏低

受多種因素影響，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)偏低，造成物業(yè)服務(wù)水平參差不齊，既有規(guī)范管理程度較高的，也有較低的；既有“高服務(wù)，低收費(fèi)”，又有“低服務(wù)，高收費(fèi)”，質(zhì)價(jià)不符，相互模仿嚴(yán)重。

一是收費(fèi)總體標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨較大壓力。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)大多是從2005年執(zhí)行至今，與近年來CPI較快上漲相比，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低。同時(shí)，物業(yè)小區(qū)停車收費(fèi)作為物業(yè)服務(wù)收入的補(bǔ)充，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)偏低，比價(jià)不合理。隨著近年來城市機(jī)動(dòng)車數(shù)量大幅度增加，車輛停放矛盾越加突出，小區(qū)停車場(chǎng)（包括路面停車及室內(nèi)、地下停車場(chǎng)）實(shí)施清潔、照明、監(jiān)控、巡邏、消防、通風(fēng)設(shè)施（地下停車場(chǎng)）等服務(wù)，增大運(yùn)營(yíng)成本，車場(chǎng)內(nèi)撞車、碰車、惡意破壞的情況時(shí)有發(fā)生，企業(yè)實(shí)際承受的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也加大，現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)偏低。

二是物業(yè)服務(wù)成本上漲較快，使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量趨于下降。物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，人員成本占到企業(yè)總經(jīng)營(yíng)成本近六成。近年來，隨著市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)攀升和企業(yè)用工難問題相對(duì)突出，物業(yè)服務(wù)成本上升較快。物業(yè)企業(yè)招工難，員工流動(dòng)性大，小區(qū)普遍缺員，保安員、清潔工、綠化工缺員狀況突出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了解決日益嚴(yán)重的招工困難，以提高基層員工的待遇吸引員工。保安員、清潔工、綠化工的人員月工資近四年來普遍都上漲。新《勞動(dòng)合同法》進(jìn)一步規(guī)范用工制度，企業(yè)合理用工成本進(jìn)一步加大。隨著近年來CPI的上漲，物業(yè)服務(wù)的水電和原材料價(jià)格以及電梯檢測(cè)維護(hù)費(fèi)用上漲。水價(jià)、污水處理費(fèi)近幾年上漲較快，而且還有進(jìn)一步上漲趨勢(shì)；電價(jià)經(jīng)過2004年、2005年、2006年三次調(diào)價(jià)，升幅為10.24％。2006年下半年開始，單部電梯檢測(cè)費(fèi)升幅達(dá)51.7%，造成物管企業(yè)日常運(yùn)行成本的直接上升。同時(shí)，新建的園林式小區(qū)管養(yǎng)、維護(hù)成本增加。近年來園林式樓盤大量涌現(xiàn)，在提升小區(qū)人居環(huán)境的同時(shí)，也加重了物管企業(yè)對(duì)小區(qū)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)的負(fù)擔(dān)。物業(yè)服務(wù)成本的上升，更加突出顯現(xiàn)了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低的矛盾，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，個(gè)別小區(qū)通過減少保安巡邏次數(shù)、減少保潔頻次、關(guān)閉部分出入口等手段來解決目前的困境，造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。

三是經(jīng)營(yíng)體制不順，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)成本高。物業(yè)服務(wù)自建自管的模式造成諸多弊端，增加物業(yè)服務(wù)難度和成本。由于開發(fā)商與物業(yè)公司的“親緣”關(guān)系，開發(fā)公司開發(fā)的項(xiàng)目大部分交給屬下的物業(yè)管理企業(yè)管理。一些開發(fā)商為了促銷只顧眼前利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，承諾“一流的物業(yè)管理，低廉的服務(wù)收費(fèi)”、“智能化管理”，以低于成本提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。一些開發(fā)商甚至承諾送管理費(fèi)，把問題遺留給物業(yè)企業(yè)，到了業(yè)主交房后，有的供水、供電設(shè)施未能及時(shí)移交供水、供電部門管理直抄，使業(yè)主高價(jià)接受二次供水、供電；有的小區(qū)售房時(shí)隱藏沒有配套公共停車場(chǎng)、只配套產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的停車位，待業(yè)主入住后，使業(yè)主不得不以較高價(jià)格購買車位。為此，形成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的對(duì)立情緒，有的惹出官司，有的業(yè)主聯(lián)合與物業(yè)公司對(duì)峙，拒絕繳費(fèi)，以至物業(yè)公司接管后有苦難言，承擔(dān)開發(fā)商售房時(shí)承諾的條件，造成高成本經(jīng)營(yíng)。

（四）物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低

由于市場(chǎng)化程度較低，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、專業(yè)化程度低、管理成本高，難于形成規(guī)模效益，難以優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍較差，行業(yè)利潤(rùn)低，甚至出現(xiàn)虧損經(jīng)營(yíng)，大部分物業(yè)企業(yè)依靠房地產(chǎn)開發(fā)商補(bǔ)貼維持經(jīng)營(yíng)，從而對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、信譽(yù)和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定影響。2005年末汕頭市137家企業(yè)填報(bào)的《物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)報(bào)表》顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利能力仍然較低，行業(yè)銷售利潤(rùn)率僅1.32％，遠(yuǎn)低于2004年末全國(guó)、全省的6.04%、10％的盈利水平，有65家企業(yè)出現(xiàn)虧損，另有33家企業(yè)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)在1.5萬元以下，處于虧損邊緣。根據(jù)對(duì)全市196個(gè)物業(yè)服務(wù)小區(qū)2006年-*年上半年經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)查情況，有58個(gè)小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)（包括停車費(fèi)收入）略有盈利，另外有138個(gè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)（包括停車費(fèi)收入）虧損，虧損面達(dá)到70％。

三、完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，物業(yè)服務(wù)行為逐步規(guī)范，物業(yè)服務(wù)正逐步成為人們購房時(shí)考慮的重要因素。如何通過進(jìn)一步完善價(jià)格政策，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，是價(jià)格部門的一項(xiàng)重要工作。根據(jù)我市的具體情況，提出如下思路和措施：

（一）努力推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化

物業(yè)服務(wù)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物，有關(guān)職能部門要根據(jù)國(guó)家法規(guī)規(guī)定，培育和完善市場(chǎng)體系，推進(jìn)汕頭市物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化，具體要推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”。

一要切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，培育市場(chǎng)主體的市場(chǎng)意識(shí)?！段飿I(yè)條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確確立了市場(chǎng)化的原則，要切實(shí)加大宣傳力度，加大法規(guī)政策宣傳和解釋，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的觀念，培育市場(chǎng)主體自我管理、自主經(jīng)營(yíng)和權(quán)利義務(wù)意識(shí)，增強(qiáng)市場(chǎng)觀念，充分認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)性、有償性，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人主要依據(jù)服務(wù)的內(nèi)容及質(zhì)量協(xié)商約定，做到自我管理、自我約束、自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、平等協(xié)商、等價(jià)有償，質(zhì)價(jià)相符，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的良性運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展。

二要切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，改變當(dāng)前物業(yè)“自建自管”的經(jīng)營(yíng)模式。有關(guān)部門要采取切實(shí)有效措施，鼓勵(lì)和推行物業(yè)管理招投標(biāo)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)行為的公開透明。要維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，由業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平。

三要切實(shí)轉(zhuǎn)變服務(wù)管理模式，改變住宅小區(qū)業(yè)主成立委員會(huì)比例偏低的問題。有關(guān)職能部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要采取切實(shí)可行措施，鼓勵(lì)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，制定相應(yīng)的工作規(guī)則，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用，讓業(yè)主委員會(huì)充分履行管理小區(qū)事務(wù)，民主、平等協(xié)商確定小區(qū)服務(wù)和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。通過市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)規(guī)模集約經(jīng)營(yíng)，打造一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化。

（二）堅(jiān)持“三個(gè)結(jié)合”，科學(xué)合理確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量緊密相連，收費(fèi)過低勢(shì)必影響服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，收費(fèi)過高業(yè)主難以承受，也會(huì)產(chǎn)生一定的糾紛。要針對(duì)物業(yè)服務(wù)差異性、多樣性和不對(duì)稱性特點(diǎn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，突出體現(xiàn)市場(chǎng)主體的自主性、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性、收費(fèi)和服務(wù)的對(duì)稱性，兼顧業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者的利益，合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在確定政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)水平時(shí)，必須堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧，綜合考慮各方面因素，具體要做到“三個(gè)結(jié)合”。

一是收費(fèi)與成本相結(jié)合。成本是制定價(jià)格的基礎(chǔ)，作為經(jīng)營(yíng)服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)必須考慮補(bǔ)償成本，在成本基礎(chǔ)上合理盈利，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)的良性運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)個(gè)別成本的差異性給合理確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)帶來一定難度，既不能片面強(qiáng)調(diào)個(gè)別成本的差異性脫離實(shí)際確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，又不能片面強(qiáng)調(diào)社會(huì)平均成本而忽視了不同小區(qū)、不同服務(wù)質(zhì)量之間的差異性。因此，摸清物業(yè)服務(wù)的社會(huì)平均成本，價(jià)格部門確定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以社會(huì)平均成本合理確定政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，合理測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，通過拉動(dòng)拉大浮動(dòng)幅度辦法，讓業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)不同區(qū)域的實(shí)際，更加靈活約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

二是收費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平相結(jié)合。物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)不能脫離本地的客觀實(shí)際，尤其是不能脫離具體住宅小區(qū)居民的收入水平，片面搞高服務(wù)設(shè)施投入、高質(zhì)量服務(wù)和高收費(fèi)水平，必須結(jié)合小區(qū)業(yè)主的收入水平合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三是收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相結(jié)合。物業(yè)服務(wù)是無形產(chǎn)品，不同服務(wù)之間存在差異性。住宅小區(qū)的情況千差萬別，受小區(qū)面積、綠化面積、共用設(shè)施、出入口、地理位置和環(huán)境等諸多不同因素的限制，反映在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價(jià)格構(gòu)成的成本含量不同，物業(yè)管理的服務(wù)深度、服務(wù)檔次、服務(wù)質(zhì)量的不同也導(dǎo)致成本的不同，一個(gè)具體的住宅小區(qū)形成的價(jià)格定位也應(yīng)不同。物業(yè)服務(wù)的差異性決定了在確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)必須結(jié)合不同小區(qū)的設(shè)施投入、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)檔次，甚至不同業(yè)主的服務(wù)要求，實(shí)行分類分等級(jí)收費(fèi)，讓業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠根據(jù)不同小區(qū)實(shí)際確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)。

（三）完善收費(fèi)政策，理順物業(yè)收費(fèi)存在問題

針對(duì)物業(yè)服務(wù)存在的突出問題，采取措施，完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，理順收費(fèi)存在問題，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，要重點(diǎn)推進(jìn)以下三項(xiàng)改革。

一要調(diào)整物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在考慮居民承受能力的情況下，適當(dāng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)。要在進(jìn)行充分成本監(jiān)審、測(cè)算社會(huì)平均成本的基礎(chǔ)上，以社會(huì)平均成本為依據(jù)，充分考慮當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的情況，通過必要的程序重新制定公布物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。理順物業(yè)小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)政策，通過價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)和緩解小區(qū)停車難的突出問題。

二要理順物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費(fèi)。根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)政策規(guī)定，研究建立業(yè)主（或裝修企業(yè)）裝修保證金（押金）、垃圾余泥清運(yùn)、裝修工人出入證押金制度，促進(jìn)小區(qū)管理。完善對(duì)尚未成立業(yè)主委員會(huì)的收費(fèi)約定具體操作規(guī)定，理順小區(qū)轉(zhuǎn)供電、供水價(jià)格，推進(jìn)直抄到戶。

三要改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方式。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建立定期調(diào)整和公布制度。定期調(diào)整和公布物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該提高的要提高，該降低的要降低，及時(shí)解決和理順收費(fèi)中存在問題。

（四）完善收費(fèi)管理制度，規(guī)范收費(fèi)行為

相關(guān)職能部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立健全規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)各項(xiàng)管理制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理和監(jiān)督，強(qiáng)化收費(fèi)約束機(jī)制，重點(diǎn)要推進(jìn)四項(xiàng)制度建設(shè)。

一是要建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收支財(cái)務(wù)管理制度。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建帳，定期公布財(cái)務(wù)狀況，接受監(jiān)督。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每個(gè)季度定期向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況實(shí)行定期審計(jì)。

二是要建立健全成本監(jiān)審制度。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成、固定資產(chǎn)折舊年限和有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)?，?duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立定期的成本和價(jià)格報(bào)送制度。建立成本監(jiān)審制度，每2年或3年定期進(jìn)行成本監(jiān)審，定期公布物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本，為政府價(jià)格部門、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。

三是要完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證制度。收費(fèi)許可證是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的依據(jù)，汕頭已經(jīng)出現(xiàn)由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有收費(fèi)許可證而遭到業(yè)主拒絕交費(fèi)的事件，法院也因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)沒有收費(fèi)許可證而撤回物業(yè)企業(yè)上訴。對(duì)于已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)通過一定程序約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，憑約定合同向價(jià)格部門申領(lǐng)收費(fèi)許可證。對(duì)尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)企業(yè)與超過50%以上業(yè)主簽訂服務(wù)和收費(fèi)合同的，憑有關(guān)證明手續(xù)向價(jià)格部門申領(lǐng)收費(fèi)許可證，實(shí)行亮證收費(fèi)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)提供收費(fèi)依據(jù)。

四是要完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和代收費(fèi)公示制度，各物業(yè)服務(wù)小區(qū)必須按照規(guī)定實(shí)行收費(fèi)公示制度，收費(fèi)公示不僅要公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車場(chǎng)收費(fèi)和收支情況，而且要公示各種代收費(fèi)和涉及小區(qū)住戶電價(jià)、水價(jià)等相關(guān)價(jià)格，提高收費(fèi)透明度，規(guī)范收費(fèi)行為。