導(dǎo)語(yǔ)：城市土地管理與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)拓展關(guān)聯(lián)探析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：土地經(jīng)營(yíng)是城市治理市場(chǎng)化條件下政府加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的新理念。其實(shí)質(zhì)就是要運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)土地資產(chǎn)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，從而實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的價(jià)值。一方面，城市土地管理機(jī)制的轉(zhuǎn)變?yōu)?a href="http://www.eimio.cn/lunwen/xinzhen/gong/201105/435644.html" target="_blank">民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了條件；另一方面，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)城市土地管理提出新的挑戰(zhàn)，兩者相互影響、互為促進(jìn)。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營(yíng)；土地市場(chǎng)；城市土地管理；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)

土地經(jīng)營(yíng)是城市治理市場(chǎng)化條件下政府加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的新理念。其實(shí)質(zhì)就是要運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)土地資產(chǎn)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，從而實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的價(jià)值。從資源管理型轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型，這是我國(guó)城市土地管理改革的必然選擇與現(xiàn)實(shí)取向。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，如何做大做強(qiáng)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展起著重要作用。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無(wú)疑會(huì)受到城市土地管理制度的影響。

一、城市土地管理：從資源管理到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變

1.單一的行政主導(dǎo)型管理模式及成因分析

建國(guó)后，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)城市土地管理模式基本上是單一的行政主導(dǎo)型。其特征主要表現(xiàn)為：（1）從管理主體看，其主體是城市政府及相應(yīng)的職能部門(mén)，市民力量（包括社區(qū)）未被充分發(fā)揮；（2）從管理方式看，主要采用行政手段和無(wú)償使用的辦法；（3）從管理職能看，過(guò)于寬泛和粗糙，承擔(dān)了本該由社區(qū)和社會(huì)中介組織承擔(dān)的社會(huì)職能，而該管的公共職能卻未管好。那么，是什么原因造成這種僵化、低效、無(wú)序的城市土地管理模式呢？

就理論而言：（1）把公共行政權(quán)與國(guó)有產(chǎn)權(quán)合二為一。政府管理經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)權(quán)，又直接經(jīng)營(yíng)可以市場(chǎng)化的產(chǎn)權(quán)；（2）把土地所有權(quán)與使用權(quán)合二為一。認(rèn)為城市土地屬?lài)?guó)家所有，國(guó)有企事業(yè)用地就是國(guó)家用地，因此，其用地是不要任何代價(jià)的；（3）禁止土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。認(rèn)為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓就是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

就觀念而言：（1）重生產(chǎn)輕生活，重建設(shè)輕管理1；（2）對(duì)土地及房產(chǎn)（房地產(chǎn)）的戰(zhàn)略地位、高增值性及“多元性”的經(jīng)濟(jì)功能（如開(kāi)發(fā)、融資、服務(wù)，等等）未能予以足夠的認(rèn)識(shí)與準(zhǔn)確的把握。

就實(shí)踐而言：（1）多頭、分散的管理造成執(zhí)法上的漏洞與偏差；（2）城市化進(jìn)程的加快、中心城市地位的凸現(xiàn)、城市功能的急劇擴(kuò)張使國(guó)土資產(chǎn)管理改革的步伐相對(duì)滯后；（3）政府“唱獨(dú)角戲”，未充分發(fā)揮市場(chǎng)和社會(huì)的作用，土地配置的市場(chǎng)化率低，市民的參與度低。

2.轉(zhuǎn)變我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地管理模式的現(xiàn)實(shí)依據(jù)

（1）經(jīng)濟(jì)全球化及我國(guó)加入WTO。經(jīng)濟(jì)全球化意味著資本、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素在全球范圍的大規(guī)模的快速流動(dòng)與交互作用。在這一進(jìn)程中，體制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新是城市政府促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要途徑。經(jīng)營(yíng)好城市土地，關(guān)鍵要看城市政府是否為用地者營(yíng)造了一個(gè)良好的土地市場(chǎng)環(huán)境。我國(guó)已是WTO成員國(guó)，WTO的三大基本原則（透明度、平等和市場(chǎng)準(zhǔn)入）主要就是針對(duì)政府的。

（2）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善。一方面，公開(kāi)、公平、公正供地，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求；另一方面，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和完善為政府職能與管理模式的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了條件2。必須充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，努力營(yíng)造良好的土地市場(chǎng)環(huán)境，使土地市場(chǎng)穩(wěn)定、公平和安全運(yùn)行。

（3）新公共管理運(yùn)動(dòng)。自20世紀(jì)80年代以來(lái)，西方各國(guó)為了應(yīng)對(duì)財(cái)政危機(jī)和政府的信任赤字、績(jī)效赤字，均開(kāi)始了大規(guī)模的政府改革。政府管理的運(yùn)作方式發(fā)生了變化，由傳統(tǒng)的、官僚的、層級(jí)節(jié)制的、缺乏彈性的行政轉(zhuǎn)向市場(chǎng)導(dǎo)向的、因應(yīng)變化的、深具彈性的新公共管理。在中國(guó)，“經(jīng)營(yíng)土地”正是城市治理市場(chǎng)化條件下政府加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的新理念。

3.經(jīng)營(yíng)土地的實(shí)質(zhì)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)的概念無(wú)處不在，但土地經(jīng)營(yíng)的出現(xiàn)卻還是近幾年的事情。目前，國(guó)內(nèi)關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)尚無(wú)明確而規(guī)范的定義，理論上還停留在探索階段。筆者認(rèn)為，城市土地經(jīng)營(yíng)應(yīng)包括土地獲取、土地收購(gòu)、土地出讓、土地儲(chǔ)備以及土地管理等內(nèi)容。政府作為土地所有者的主體，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和可持續(xù)發(fā)展計(jì)劃，制訂一系列引導(dǎo)、培育、調(diào)控土地市場(chǎng)的政策和計(jì)劃，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展、實(shí)現(xiàn)土地保值增值、實(shí)現(xiàn)國(guó)家和企業(yè)的雙贏，其最終目標(biāo)就是合理利用土地、最大限度地實(shí)現(xiàn)土地的最大價(jià)值。換句話說(shuō)，經(jīng)營(yíng)土地，并不是簡(jiǎn)單地“以地生財(cái)”，也不是單純地追求土地資產(chǎn)價(jià)值。主要包含土地資源和土地資產(chǎn)并重管理兩方面的內(nèi)容。具體地說(shuō)：

首先，從管理的目的看，由于城市土地供給的稀缺性，城市綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)在一定程度上就是土地利用結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，必須以服務(wù)于城市發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、推進(jìn)建設(shè)用地集約利用為主題，優(yōu)化建設(shè)用地利用結(jié)構(gòu)，提高集約利用程度，實(shí)現(xiàn)土地利用方式從粗放向集約的根本性轉(zhuǎn)變。土地供應(yīng)從增量為主向盤(pán)活存量、控制增量轉(zhuǎn)變。

其次，從管理的方式看，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，通過(guò)法律和經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控市場(chǎng)，保護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定、公平、安全運(yùn)行：（1）嚴(yán)格實(shí)行土地有償使用制度，所有經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌出讓的方式進(jìn)行；對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性土地，同一宗地有兩個(gè)以上的意向者，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)瑩Q句話說(shuō)，對(duì)協(xié)議用地，必須嚴(yán)格執(zhí)行地價(jià)評(píng)估、集體決策和結(jié)果公開(kāi)的程序；（2）重視市場(chǎng)信息的整理與披露工作，引導(dǎo)社會(huì)投資方向；（3）建立和規(guī)范土地有形市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的作用。

再次，從管理的主體看，（1）實(shí)行建設(shè)用地集中統(tǒng)一管理，把利益分配權(quán)集中在政府手中，而不是某幾個(gè)部門(mén)手中；（2）推進(jìn)相關(guān)政策的配套改革。經(jīng)營(yíng)土地是一個(gè)綜合性的系統(tǒng)工程，它打破了原有利益格局，涉及多方面的利益調(diào)整，政策性很強(qiáng)，工作難度也很大。因此，政府必須切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，深入研究制定配套改革的政策措施，這是經(jīng)營(yíng)城市土地的難點(diǎn)問(wèn)題，同時(shí)也是直接關(guān)系到土地運(yùn)作成本和效率的問(wèn)題；（3）建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，扭轉(zhuǎn)分散、多頭供地的局面，使政府成為平衡土地市場(chǎng)供需的主導(dǎo)力量。

二、城市土地管理與民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

1.土地管理體制的轉(zhuǎn)變?yōu)槊駹I(yíng)企業(yè)的生存奠立基礎(chǔ)

土地、勞動(dòng)力、資金是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)必不可少的三大基本生產(chǎn)要素，三者的有機(jī)結(jié)合及綜合平衡對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有決定的作用。作為財(cái)富之母，土地經(jīng)營(yíng)是民營(yíng)企業(yè)立足之本、發(fā)展之源。一方面，土地是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的承載物，屬于生產(chǎn)工具的范疇。企業(yè)只有獲取土地才能進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)，并通過(guò)產(chǎn)品銷(xiāo)售而獲取生產(chǎn)利潤(rùn)。另一方面，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，土地本身已經(jīng)成為一種特殊的商品，具有稀缺性、不可再生性以及在流通領(lǐng)域的限制性等特點(diǎn)。也就是說(shuō)，土地本身可以作為生產(chǎn)的原材料之一，通過(guò)企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)，形成新的商品銷(xiāo)售，獲得利潤(rùn)。因此，土地不僅是一種資源，而且是一種具有保值、增值特性的資產(chǎn)。過(guò)去，我們只看重土地的資源屬性，而輕視其資產(chǎn)屬性，因此，在管理體制上，重管理、輕經(jīng)營(yíng)。顯然，國(guó)有土地價(jià)值的體現(xiàn)需要經(jīng)營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展和壯大更需要土地經(jīng)營(yíng)，不僅其自身要有土地經(jīng)營(yíng)的理念，更需要政府土地經(jīng)營(yíng)的外部大環(huán)境。這里，企業(yè)土地經(jīng)營(yíng)是解決如何發(fā)揮企業(yè)土地的最大利用價(jià)值問(wèn)題，政府土地經(jīng)營(yíng)則是關(guān)系到包括民營(yíng)資本在內(nèi)的非公有經(jīng)濟(jì)能否公平進(jìn)入土地市場(chǎng)的問(wèn)題。況且，企業(yè)土地的價(jià)值能否得到最大限度的體現(xiàn)，還依賴(lài)于政府土地經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境。

2.民營(yíng)企業(yè)發(fā)展對(duì)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提出新的要求

20世紀(jì)80年代以來(lái)，我國(guó)土地管理實(shí)行“無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流通”的“三無(wú)”政策，但民營(yíng)企業(yè)不在劃撥對(duì)象之列。1987年，深圳敲響了土地拍賣(mài)的第一錘，催發(fā)了走向土地有償使用制度的第一次革命，民營(yíng)企業(yè)成為土地使用權(quán)的主體，并逐步成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。新時(shí)期如何建立適合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的土地制度，即如何經(jīng)營(yíng)土地、如何經(jīng)營(yíng)城市，成為各級(jí)政府和土地管理部門(mén)的重要課題。如果說(shuō)第一次革命解決了土地是否可以成為商品的問(wèn)題，第二次革命則是解決如何經(jīng)營(yíng)商品包括商品如何流通的問(wèn)題。作為城市土地經(jīng)營(yíng)的主體之一，民營(yíng)企業(yè)對(duì)政府在城市土地經(jīng)營(yíng)方面提出新的要求：

（1）制定切實(shí)可行、長(zhǎng)期穩(wěn)定的規(guī)劃。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，政府對(duì)土地的控制手段主要是計(jì)劃和審批，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府調(diào)控土地市場(chǎng)是依靠土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。一方面，規(guī)劃的切實(shí)可行有利于保護(hù)包括民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)的各類(lèi)企業(yè)的利益；另一方面，規(guī)劃的長(zhǎng)期穩(wěn)定也有利于企業(yè)制定相應(yīng)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。

（2）建立規(guī)范統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。土地交易市場(chǎng)是經(jīng)營(yíng)土地的重要場(chǎng)所，也是政府對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施有效管理的場(chǎng)所。政府必須制定市場(chǎng)交易的制度和規(guī)則，采取措施來(lái)保證土地交易的合法性和安全性。一為民營(yíng)企業(yè)構(gòu)筑土地交易公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)；二是集中交易，提高土地成交率；三是確保土地交易安全性；四是根據(jù)土地市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)提出穩(wěn)定地價(jià)的具體措施，保護(hù)民營(yíng)企業(yè)的利益。

（3）建立和完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，保證土地流通環(huán)節(jié)暢通。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展需要土地資源的支持，土地資源的稀缺性要求政府加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的力度，以充足的土地資源調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，并在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中，保證土地流通環(huán)節(jié)暢通。

（4）建立公開(kāi)的信息平臺(tái)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，信息就是財(cái)富，信息就是生產(chǎn)力。政府制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、土地利用和供應(yīng)計(jì)劃等重要政務(wù)信息是民營(yíng)企業(yè)制定長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的重要依據(jù)，政府必須盡早予以公布，并保持一定的連續(xù)性。

3.土地經(jīng)營(yíng)機(jī)制促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展

城市土地經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制的確立為民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了公平有序的土地要素市場(chǎng)環(huán)境，具體表現(xiàn)為：

（1）為民營(yíng)企業(yè)提供與其他所有制企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。土地交易市場(chǎng)的建立，改變了過(guò)去土地供應(yīng)實(shí)行以協(xié)議出讓方式為主、招標(biāo)拍賣(mài)為輔的雙軌制，為包括民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的各種所有制經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)的政策環(huán)境，給予了民營(yíng)企業(yè)與其他所有制企業(yè)相同的服務(wù)待遇，讓民營(yíng)企業(yè)與國(guó)有經(jīng)濟(jì)和外資等其他所有制企業(yè)在土地等要素使用方面享有同等待遇，處于平等地位。

（2）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的體制優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)中得到充分體現(xiàn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)明晰、機(jī)制靈活、具有旺盛生命力的特性，使它天然成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體。在土地交易領(lǐng)域，民營(yíng)企業(yè)的低成本運(yùn)作、高效管理、機(jī)制靈活的優(yōu)勢(shì)得到充分體現(xiàn)，在土地交易市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中屢戰(zhàn)屢勝。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳土地交易市場(chǎng)成立以來(lái)，民營(yíng)企業(yè)累計(jì)競(jìng)得土地75萬(wàn)平方米，占總成交土地41%；廈門(mén)市目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——蓮坂舊城改造也是由本市的一家民營(yíng)企業(yè)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)中標(biāo)的。

（3）為民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展壯大提供更多土地資源。一個(gè)集中的市場(chǎng)，聚集了大量的供求信息，解決了民營(yíng)企業(yè)土地信息瓶頸的問(wèn)題，促進(jìn)土地與民營(yíng)資本的有機(jī)結(jié)合。另一方面，由于歷史原因，大量未開(kāi)發(fā)的存量土地由國(guó)有企業(yè)掌握，通過(guò)土地交易市場(chǎng)的積極引導(dǎo)，存量土地入市，解決了民營(yíng)企業(yè)土地資源貧乏的瓶頸問(wèn)題。

（4）為民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展贏得時(shí)間。實(shí)施城市土地經(jīng)營(yíng)策略后，所有土地的前期審批手續(xù)由政府相關(guān)部門(mén)協(xié)商解決，民營(yíng)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)獲得土地后，即可進(jìn)行開(kāi)發(fā)。由于省去了中間審批環(huán)節(jié)，贏得了寶貴的開(kāi)發(fā)時(shí)間。

（5）降低交易門(mén)檻，盤(pán)活民營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)。由于多種原因，部分擁有土地資源的民營(yíng)企業(yè)無(wú)開(kāi)發(fā)能力，而企業(yè)正常運(yùn)作或調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)需要大量資金。土地交易市場(chǎng)建立后，有限度地放開(kāi)了土地交易條件，允許未達(dá)到投資開(kāi)發(fā)條件的土地使用權(quán)在場(chǎng)內(nèi)交易，降低了交易門(mén)檻，加速了民營(yíng)企業(yè)土地資本的套現(xiàn)，解決了資金瓶頸問(wèn)題。

（6）為民營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展提供信息資源。城市土地經(jīng)營(yíng)的特征之一就是信息公開(kāi)，不僅要求交易信息公開(kāi)，同時(shí)要求政府政務(wù)信息和發(fā)展規(guī)劃信息公開(kāi)。政府部門(mén)定期公布的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和土地供求信息，有助于民營(yíng)企業(yè)根據(jù)政府計(jì)劃結(jié)合本企業(yè)發(fā)展制定長(zhǎng)期計(jì)劃。

三、城市土地管理與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的科學(xué)定位

目前，在我國(guó)城市土地管理實(shí)踐中，因政府管理（服務(wù)）土地市場(chǎng)的職能（功能）不到位及相關(guān)法制建設(shè)、運(yùn)行的不健全、不規(guī)范，全國(guó)土地市場(chǎng)秩序還存在不少混亂現(xiàn)象，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也因此受到制約。顯然，在政府政策的支持下做強(qiáng)做大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。那么，如何就城市土地管理與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出科學(xué)定位呢？

1.依法行政、加強(qiáng)服務(wù)

就管理主體——政府而言：

（1）依法行政，行為端正，以經(jīng)受各類(lèi)經(jīng)濟(jì)成分的監(jiān)督和市場(chǎng)的考驗(yàn)。

（2）由傳統(tǒng)行政向規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，面向未來(lái)，重視創(chuàng)新、目標(biāo)和戰(zhàn)略，注重顧客導(dǎo)向，提供回應(yīng)性服務(wù)，滿足民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求和愿望。

（3）配備、培養(yǎng)相關(guān)的人才，管理到位，各種市場(chǎng)交易的信息才能收集起來(lái)，才能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行客觀的分析，做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

2.加強(qiáng)與完善合同管理方式的運(yùn)用

就政府管理方式而言，必須強(qiáng)化政府供地的整體統(tǒng)一性，把大部分需要政府審批的事項(xiàng)集合在供應(yīng)環(huán)節(jié)和供地合同中。戴維.奧斯本和特德.蓋布勒說(shuō)過(guò)，“簽訂合同是公共組織可以選擇的最困難的方法之一，因?yàn)槠鸩莺贤捅O(jiān)督合同需要高超的技能?！?主要涉及“起草合同、符合招投標(biāo)的法律要求、制定適當(dāng)?shù)目?jī)效說(shuō)明書(shū)、適當(dāng)?shù)乇O(jiān)督合同、鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)、避免過(guò)分依賴(lài)承包商”4等方面。具體地說(shuō)，必須注重對(duì)合同起草、簽訂、履行諸環(huán)節(jié)的連續(xù)管理與追蹤控制。

（1）在合同起草、簽訂方面，必須充分吸收項(xiàng)目相關(guān)群體和專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn)，確保投標(biāo)的科學(xué)性、公開(kāi)性、競(jìng)爭(zhēng)性；對(duì)投標(biāo)商的資信、實(shí)力及項(xiàng)目成本費(fèi)用、業(yè)績(jī)質(zhì)量、預(yù)期收益等信息要有可靠的把握和準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；合同條款盡可能全面、細(xì)致、明確。

（2）在合同履行方面，必須賦予土地管理部門(mén)及相關(guān)政府主管部門(mén)對(duì)合同條款、合同履行的解釋、監(jiān)管、制裁權(quán)利，保證合同目的按質(zhì)、按量、按時(shí)完成。

（3）在合同規(guī)范方面，必須采取相應(yīng)措施——在合同中同樣為土地管理部門(mén)及相關(guān)政府主管部門(mén)設(shè)定一些必須履行的程序性義務(wù)，這主要體現(xiàn)在協(xié)商制度、聽(tīng)政制度、公開(kāi)制度、說(shuō)明理由制度、回避制度、教示制度等一系列制度的規(guī)定上——對(duì)政府擁有的主導(dǎo)性權(quán)利進(jìn)行有效的約束，以保證政府的合同管理行為不致蛻變?yōu)閱畏降男姓钚袨椤?/p>

3.建構(gòu)廉潔高效、平等透明、規(guī)范有序、良性互動(dòng)的土地管理運(yùn)行體系

就土地管理機(jī)制而言，必須以土地有形市場(chǎng)（土地交易中心）的建立和完善為契機(jī)，加強(qiáng)系統(tǒng)內(nèi)外、公私部門(mén)的學(xué)習(xí)、交流、合作，加快相關(guān)法律、法規(guī)的修改、制訂、出臺(tái)，真正確立起廉潔高效、平等透明、規(guī)范有序、良性互動(dòng)的土地管理運(yùn)行體系。應(yīng)該說(shuō)，土地交易中心的建立，不僅可以充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的作用，同時(shí)也有利于推動(dòng)政府土地管理的依法行政和廉政建設(shè)。未來(lái)五到十年，我國(guó)將在更大范圍、更深層次上參與經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程，土地資產(chǎn)合理配置的范圍將大幅度地拓展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的不斷實(shí)施也會(huì)對(duì)城市土地資產(chǎn)管理運(yùn)作提出更高的要求。

4.面向未來(lái)、苦練內(nèi)功

在經(jīng)歷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮洗禮和精神文明建設(shè)提升后，民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、管理水平和發(fā)展速度得到相應(yīng)的完善與提高。進(jìn)一步說(shuō)，面向未來(lái)、練好內(nèi)功是民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力與可靠依據(jù)。

（1）拓展投資領(lǐng)域，加大投資力度，提高科技含量，不斷增強(qiáng)資源整合能力。具體地說(shuō)，必須從零售商業(yè)、飲食、服務(wù)、修理等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分離出來(lái)，把二次創(chuàng)業(yè)的目標(biāo)鎖定在電子信息、生物工程、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等知識(shí)、科技含量較高的領(lǐng)域。

（2）提高內(nèi)部管理水平，融入社會(huì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和文化氛圍，走與國(guó)際接軌之路。

（3）吸引、儲(chǔ)備、培養(yǎng)懂得國(guó)際慣例和競(jìng)爭(zhēng)法則的人才，為企業(yè)發(fā)展增強(qiáng)后勁。

參考文獻(xiàn)：

1.[美]戴維.奧斯本、特德.蓋布勒：改革政府——企業(yè)精神如何改革著公營(yíng)部門(mén)，上海譯文出版社，1996.

2.Farnham.D.andHorton.S.ManagingTheNewPublicServices,London：MacmillanPress,1996.

3.[美]R•科斯、D•C•諾斯等：財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷，上海三聯(lián)書(shū)店，1994.

4.陸紅生、王秀蘭：土地管理學(xué)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2000.

5.譚術(shù)魁：中國(guó)城市土地市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)研究，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2001.

6.鄭學(xué)益：北京大學(xué)中國(guó)企業(yè)家班論壇：民營(yíng)中小企業(yè)發(fā)展新思路，中國(guó)工商聯(lián)合出版社，2001.

7.林增杰：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，建筑工程出版社，2003.

8.（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部）網(wǎng)站.