導(dǎo)語：城市房屋權(quán)屬登記行為合法性研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

城市房屋權(quán)屬登記，是房屋權(quán)屬法律化的重要標(biāo)志。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)、利用和房地產(chǎn)權(quán)益保護(hù)問題也越來越引起人們的關(guān)注。從各地法院審理的涉及城市房屋權(quán)屬登記類的訴訟案件情況看，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益任重而道遠(yuǎn)，需要進(jìn)行深入地研究和探討。筆者從職權(quán)依據(jù)、適用法律、事實(shí)證據(jù)、執(zhí)法程序等方面就城市房屋權(quán)屬登記行為的合法性審查上略談已見。

一、通過職權(quán)審查，確立房地產(chǎn)行政主管部門為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理的合法地位。

城市房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一般是房地產(chǎn)行政主管部門，其職權(quán)依據(jù)來源于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部57號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。遼寧省人大常委會(huì)頒布的《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第五條第一款規(guī)定：省、市、縣房產(chǎn)管理部門、土地管理部門按照本級(jí)人民政府規(guī)定的職權(quán)，各司其職，密切配合，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)管理。建設(shè)部57號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條第一款規(guī)定：房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。從上述規(guī)定中不難看出，作為涉案被告的房地產(chǎn)行政主管部門需具備作出被具體行政行為-房屋所有權(quán)登記發(fā)證行為的主體資格，作為登記發(fā)證行為的職權(quán)依據(jù)充分、合法，沒有超出法定職權(quán)。

但是，在個(gè)別地區(qū)筆者發(fā)現(xiàn)，城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理混亂，出現(xiàn)了多個(gè)部門登記發(fā)證的現(xiàn)象，最突出的是村鎮(zhèn)建設(shè)行政主管部門介入到城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作中來，“證”出多“門”。根據(jù)國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》規(guī)定，各地負(fù)責(zé)對(duì)集體所有制土地上的房屋進(jìn)行權(quán)屬登記的機(jī)關(guān)一般是村鎮(zhèn)建設(shè)行政管理部門。由于缺乏統(tǒng)一的、具體的規(guī)范性文件，導(dǎo)致集體土地上的房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作混亂，有的出現(xiàn)手續(xù)不全即給發(fā)證、重復(fù)發(fā)證的現(xiàn)象，甚至將國有土地上的房屋亦進(jìn)行登記發(fā)證。這種現(xiàn)象顯然與《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》相悖。因此，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，明確房地產(chǎn)行政主管部門和村鎮(zhèn)建設(shè)行政管理部門的職責(zé)和分工，分清城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋和集體所有制土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作，尤其是應(yīng)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有制土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作劃清界限，避免交叉管理或者重復(fù)發(fā)證，確立房地產(chǎn)行政主管部門為城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理的合法地位。

二、通過適用法律審查，確保房屋權(quán)屬登記工作適用法律準(zhǔn)確、規(guī)范。

目前，現(xiàn)行的《房屋所有權(quán)證》是中華人民共和國建設(shè)部監(jiān)制的統(tǒng)一文本，其中注明“根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，對(duì)所有權(quán)人申請(qǐng)登記的本證所列房產(chǎn)，經(jīng)審查屬實(shí)，特發(fā)此證?！睆闹锌梢钥闯龇康禺a(chǎn)行政主管部門頒發(fā)《房屋所權(quán)證》所適用的法律依據(jù)是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，但沒有寫明適用法律依據(jù)的條款項(xiàng)目。實(shí)質(zhì)上其適用的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十六條，該條規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。這一關(guān)鍵性條款，應(yīng)當(dāng)寫在《房屋所有權(quán)證》中，以進(jìn)一步明確房屋登記機(jī)關(guān)在登記發(fā)證的具體行政行為中所適用的法律依據(jù)，確保房屋權(quán)屬登記工作適用法律準(zhǔn)確、規(guī)范。

三、通過事實(shí)證據(jù)審查，確認(rèn)房屋權(quán)屬登記行為的客觀性。

事實(shí)證據(jù)審查主要是審查房屋權(quán)屬登記行為所認(rèn)定的事實(shí)，該事實(shí)能否滿足法定的事實(shí)要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實(shí)、充分。多年審判實(shí)踐證明房屋權(quán)屬登記行為案件的事實(shí)證據(jù)審查主要是對(duì)總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記等項(xiàng)的審查。這也是審理這類案件審查的重點(diǎn)。

1、總登記。

總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

2、初始登記。

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。

進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請(qǐng)人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請(qǐng)人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。

3、轉(zhuǎn)移登記。

轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、契約、證明、公證書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。

4、變更登記。

變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請(qǐng)辦理變更登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

5、他項(xiàng)權(quán)利登記。

他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

6、注銷登記。

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請(qǐng)辦理注銷登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

四、通過程序?qū)彶?，認(rèn)定房屋權(quán)屬登記的程序是否符合法律規(guī)范的規(guī)定。

根據(jù)建設(shè)部57號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)人辦理房屋權(quán)屬證書應(yīng)在規(guī)章規(guī)定的期限內(nèi)提出申請(qǐng)并提交有關(guān)證明文件，房地產(chǎn)行政主管部門在受理登記申請(qǐng)后進(jìn)行權(quán)屬審核，認(rèn)為申請(qǐng)人提交的產(chǎn)權(quán)來源資料齊全，權(quán)屬清楚的，核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。通過程序?qū)彶?，認(rèn)定房屋權(quán)屬登記是否符合法律規(guī)范所規(guī)定的程序。

此外，值得注意的是注銷房屋所有權(quán)證行為的審查，它是城市房屋權(quán)屬登記合法性審查的又一側(cè)重點(diǎn)。建設(shè)部57號(hào)令《屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)申報(bào)不實(shí)、涂改房屋權(quán)屬證書、房屋權(quán)利滅失而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記、因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書。而上述行為又多發(fā)生在房屋初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和他項(xiàng)權(quán)利登記中，往往造成注銷房屋權(quán)屬證和前文提及的注銷登記二者的混淆。這兩種行政行為的區(qū)別是：一是提起程序不同。注銷登記是因權(quán)利人申請(qǐng)而被提起；注銷房屋所有權(quán)證是登記機(jī)關(guān)依職權(quán)而提起。二是提起事由不同。注銷登記是因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等原因提起；注銷房屋權(quán)屬證書是因申報(bào)不實(shí)、涂改房屋權(quán)屬證書、房屋權(quán)利滅失而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記、因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。三是處理程序不同。注銷登記是經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)并提交相關(guān)證明文件，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書；注銷房屋權(quán)屬證書是登記機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查核實(shí)后作出書面處理決定送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

在審判實(shí)踐中，對(duì)登記機(jī)關(guān)注銷房屋權(quán)屬證書的行為是行政處理行為還是行政處罰行為也存在著不同爭論，引的法律后果也有所不同。筆者贊同前一種觀點(diǎn)，對(duì)登記機(jī)關(guān)注銷房屋權(quán)屬證書的行為不應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國行政處罰法》所規(guī)定的程序辦理。

如孫某訴房地產(chǎn)管理處注銷房屋所有權(quán)證一案，原告于1995年涂改他人已作廢的房產(chǎn)執(zhí)照到被告處換領(lǐng)房屋所有權(quán)證，被告工作人員因?qū)徍瞬患?xì)為原告換發(fā)了房屋所有權(quán)證。1998年，原告的房屋在動(dòng)遷時(shí)被群眾舉報(bào)，被告作出了注銷原告房屋所有權(quán)證的決定。原告不服，以注銷決定屬于行政處罰行為，且涂改行為在兩年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)，不應(yīng)再給予行政處罰，被告的行為違反了行政處罰法的規(guī)定，請(qǐng)求予以撤銷。本案經(jīng)一、二審法院審理后認(rèn)為，原告所持房屋所有權(quán)證是用經(jīng)涂改作廢的房照換領(lǐng)形成的，是不具備合法條件的房屋權(quán)屬證書，房地產(chǎn)管理處未認(rèn)真審查即為原告換發(fā)的房屋所有權(quán)證是錯(cuò)誤發(fā)證。房地產(chǎn)管理處在查明原告的違法行為及本機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤發(fā)證后所作的注銷房屋所有權(quán)證行為，是依職權(quán)作出的一種行政管理行為，并非是對(duì)原告違反行政法規(guī)的行為給予的處罰，故該注銷決定不適用行政處罰法的規(guī)定。原告的訴訟理由不能成立，判決維持了被告的注銷決定。

綜上，只有對(duì)城市房屋權(quán)屬登記行為進(jìn)行各方面審查后，使登記行為做到事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、適用法律、法規(guī)正確、符合法定程序，才能夠得到法律的支持和保護(hù)。