導語：城市房屋權屬登記行為合法性研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

城市房屋權屬登記，是房屋權屬法律化的重要標志。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)、利用和房地產(chǎn)權益保護問題也越來越引起人們的關注。從各地法院審理的涉及城市房屋權屬登記類的訴訟案件情況看，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權利人的合法權益任重而道遠，需要進行深入地研究和探討。筆者從職權依據(jù)、適用法律、事實證據(jù)、執(zhí)法程序等方面就城市房屋權屬登記行為的合法性審查上略談已見。

一、通過職權審查，確立房地產(chǎn)行政主管部門為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)房屋權屬登記管理的合法地位。

城市房屋權屬登記機關一般是房地產(chǎn)行政主管部門，其職權依據(jù)來源于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定：縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。遼寧省人大常委會頒布的《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》第五條第一款規(guī)定：省、市、縣房產(chǎn)管理部門、土地管理部門按照本級人民政府規(guī)定的職權，各司其職，密切配合，負責房地產(chǎn)管理。建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條第一款規(guī)定：房屋權屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。從上述規(guī)定中不難看出，作為涉案被告的房地產(chǎn)行政主管部門需具備作出被具體行政行為-房屋所有權登記發(fā)證行為的主體資格，作為登記發(fā)證行為的職權依據(jù)充分、合法，沒有超出法定職權。

但是，在個別地區(qū)筆者發(fā)現(xiàn)，城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權屬登記管理混亂，出現(xiàn)了多個部門登記發(fā)證的現(xiàn)象，最突出的是村鎮(zhèn)建設行政主管部門介入到城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋權屬登記發(fā)證工作中來，“證”出多“門”。根據(jù)國務院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》和建設部《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理辦法》規(guī)定，各地負責對集體所有制土地上的房屋進行權屬登記的機關一般是村鎮(zhèn)建設行政管理部門。由于缺乏統(tǒng)一的、具體的規(guī)范性文件，導致集體土地上的房屋權屬登記發(fā)證工作混亂，有的出現(xiàn)手續(xù)不全即給發(fā)證、重復發(fā)證的現(xiàn)象，甚至將國有土地上的房屋亦進行登記發(fā)證。這種現(xiàn)象顯然與《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》相悖。因此，縣級以上人民政府應當根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，明確房地產(chǎn)行政主管部門和村鎮(zhèn)建設行政管理部門的職責和分工，分清城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋和集體所有制土地范圍內(nèi)的房屋權屬登記工作，尤其是應對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有制土地范圍內(nèi)的房屋權屬登記工作劃清界限，避免交叉管理或者重復發(fā)證，確立房地產(chǎn)行政主管部門為城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋權屬登記管理的合法地位。

二、通過適用法律審查，確保房屋權屬登記工作適用法律準確、規(guī)范。

目前，現(xiàn)行的《房屋所有權證》是中華人民共和國建設部監(jiān)制的統(tǒng)一文本，其中注明“根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為保護房屋所有權人的合法權益，對所有權人申請登記的本證所列房產(chǎn)，經(jīng)審查屬實，特發(fā)此證?！睆闹锌梢钥闯龇康禺a(chǎn)行政主管部門頒發(fā)《房屋所權證》所適用的法律依據(jù)是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，但沒有寫明適用法律依據(jù)的條款項目。實質(zhì)上其適用的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十六條，該條規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記。這一關鍵性條款，應當寫在《房屋所有權證》中，以進一步明確房屋登記機關在登記發(fā)證的具體行政行為中所適用的法律依據(jù)，確保房屋權屬登記工作適用法律準確、規(guī)范。

三、通過事實證據(jù)審查，確認房屋權屬登記行為的客觀性。

事實證據(jù)審查主要是審查房屋權屬登記行為所認定的事實，該事實能否滿足法定的事實要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實、充分。多年審判實踐證明房屋權屬登記行為案件的事實證據(jù)審查主要是對總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記等項的審查。這也是審理這類案件審查的重點。

1、總登記。

總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。登記機關認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

2、初始登記。

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。

進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經(jīng)確認無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權證》并頒發(fā)給申請人?！斗课菟袡嘧C》所記載的內(nèi)容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據(jù)確實、充分。

3、轉(zhuǎn)移登記。

轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人據(jù)此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。

申請辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協(xié)議、契約、證明、公證書等有關文件。登記機關經(jīng)核實確認后所頒發(fā)的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

4、變更登記。

變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權利人據(jù)此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。

申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續(xù)、證明等等。

5、他項權利登記。

他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。

申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

6、注銷登記。

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據(jù)此向登記機關辦理的房屋權屬登記。

申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協(xié)議、證明等文件。

四、通過程序?qū)彶?，認定房屋權屬登記的程序是否符合法律規(guī)范的規(guī)定。

根據(jù)建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》的規(guī)定，申請人辦理房屋權屬證書應在規(guī)章規(guī)定的期限內(nèi)提出申請并提交有關證明文件，房地產(chǎn)行政主管部門在受理登記申請后進行權屬審核，認為申請人提交的產(chǎn)權來源資料齊全，權屬清楚的，核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。通過程序?qū)彶?，認定房屋權屬登記是否符合法律規(guī)范所規(guī)定的程序。

此外，值得注意的是注銷房屋所有權證行為的審查，它是城市房屋權屬登記合法性審查的又一側(cè)重點。建設部57號令《屋權屬登記管理辦法》第二十五條規(guī)定，登記機關發(fā)現(xiàn)申報不實、涂改房屋權屬證書、房屋權利滅失而權利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權屬注銷登記、因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的有權注銷房屋權屬證書。而上述行為又多發(fā)生在房屋初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和他項權利登記中，往往造成注銷房屋權屬證和前文提及的注銷登記二者的混淆。這兩種行政行為的區(qū)別是：一是提起程序不同。注銷登記是因權利人申請而被提起；注銷房屋所有權證是登記機關依職權而提起。二是提起事由不同。注銷登記是因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等原因提起；注銷房屋權屬證書是因申報不實、涂改房屋權屬證書、房屋權利滅失而權利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權屬注銷登記、因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。三是處理程序不同。注銷登記是經(jīng)申請人申請并提交相關證明文件，經(jīng)登記機關審查后核準注銷，并注銷房屋權屬證書；注銷房屋權屬證書是登記機關經(jīng)調(diào)查核實后作出書面處理決定送達當事人，并收回原發(fā)放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。

在審判實踐中，對登記機關注銷房屋權屬證書的行為是行政處理行為還是行政處罰行為也存在著不同爭論，引的法律后果也有所不同。筆者贊同前一種觀點，對登記機關注銷房屋權屬證書的行為不應當按照《中華人民共和國行政處罰法》所規(guī)定的程序辦理。

如孫某訴房地產(chǎn)管理處注銷房屋所有權證一案，原告于1995年涂改他人已作廢的房產(chǎn)執(zhí)照到被告處換領房屋所有權證，被告工作人員因?qū)徍瞬患殲樵鎿Q發(fā)了房屋所有權證。1998年，原告的房屋在動遷時被群眾舉報，被告作出了注銷原告房屋所有權證的決定。原告不服，以注銷決定屬于行政處罰行為，且涂改行為在兩年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)，不應再給予行政處罰，被告的行為違反了行政處罰法的規(guī)定，請求予以撤銷。本案經(jīng)一、二審法院審理后認為，原告所持房屋所有權證是用經(jīng)涂改作廢的房照換領形成的，是不具備合法條件的房屋權屬證書，房地產(chǎn)管理處未認真審查即為原告換發(fā)的房屋所有權證是錯誤發(fā)證。房地產(chǎn)管理處在查明原告的違法行為及本機關的錯誤發(fā)證后所作的注銷房屋所有權證行為，是依職權作出的一種行政管理行為，并非是對原告違反行政法規(guī)的行為給予的處罰，故該注銷決定不適用行政處罰法的規(guī)定。原告的訴訟理由不能成立，判決維持了被告的注銷決定。

綜上，只有對城市房屋權屬登記行為進行各方面審查后，使登記行為做到事實清楚、證據(jù)確鑿、適用法律、法規(guī)正確、符合法定程序，才能夠得到法律的支持和保護。