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一、我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務的發(fā)展狀況和發(fā)展前景

（一）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務的發(fā)展狀況

我國住房消費信貸業(yè)務的發(fā)展經(jīng)歷了三個發(fā)展時期：第一個階段為20世紀80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業(yè)務的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機構開始嘗試發(fā)放城鎮(zhèn)居民住房貸款，住房消費信貸進入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業(yè)務的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業(yè)銀行住房消費信貸業(yè)務的試點工作。1999年2月，中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》，正式要求各金融機構，開展面向廣大城市居民的消費信貸業(yè)務。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業(yè)務進入迅猛發(fā)展的階段。個人住房消費信貸業(yè)務的發(fā)展有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結構的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務種類，成為各銀行競爭激烈的業(yè)務品種之一。

（二）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務的發(fā)展前景

根據(jù)國際經(jīng)驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時期。與此同時，國家確立了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)預測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮(zhèn)人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發(fā)揮重要的促進作用。

二、我國商業(yè)銀行個人住房信貸存在的風險分析

（一）個人信用風險

目前，在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務中，普遍存在著個人信息與商業(yè)銀行所掌握的個人信息不對稱的問題，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務中存在的個人信用風險主要有；第一，貸款者收人證明水分較大，貸款申請者能根據(jù)自己想購買的住房在單位開出相應的收人證明，甚至快倒閉的企業(yè)或事業(yè)單位也能為下崗職工開出相應的收人證明。第二，由于銀行間會存在信息溝通不暢，有些貸款者的收人證明一式多份，在不同的銀行貸款，在多處購房。第三，個人住房貸款屬中長期信貸，還款期限較長，在這段時間內(nèi)，個人因工作、家庭、健康等原因造成個人支付能力下降等不確定情況很容易發(fā)生，這很大可能邊變?yōu)樯虡I(yè)銀行的信貸風險。第四，目前，個人住房貸款業(yè)務實行浮動利率制度，貸款者承擔了大部分的利率風險，貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

（二）政策風險

第一，宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化帶來的風險。貸款期限長是個人住房貸款的一個顯著特征，在這期間，社會經(jīng)濟宏觀環(huán)境必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)得到了政府的扶植，一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化如出現(xiàn)滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產(chǎn)生大量不良貸款。第二，政策研究滯后風險。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風險敞口等的深入研究與分析，導致缺乏符合實際的理論和對策指導，對政策的把握和應用不能夠隨機應變，行動存在盲目性。

（三）流動性風險

目前我國的各大銀行主要資金來源是儲戶的存款。在市場經(jīng)濟條件下，很多人并不傾向于把錢存進銀行，而是要把錢變“活”，投資到市場中去。這就使得銀行儲蓄存款的流動性增大。資金的流動性意味著銀行手中所掌握的資金在減少。而隨著個人住房貸款業(yè)務規(guī)模的擴大，銀行資金運用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響銀行資產(chǎn)的流動性。而隨著個人住房信貸業(yè)務的不斷開展，需要的資金也越來越多，缺口越來越大，這就形成了矛盾。這只會造成銀行沒有足夠的資金貸給客戶，長期發(fā)展的結果必然會使發(fā)展迅猛的個人住房信貸業(yè)務難以持續(xù)。

（四）銀行的操作風險

1．審查把關不嚴，疏于客戶還款能力調(diào)查。個別銀行貸前沒有認真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。目前，個人住房貸款業(yè)務的市場競爭非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經(jīng)營風險。

2．評估風險已成為銀行操作風險之一。目前銀行以房價或評估價作為貸款依據(jù)，沒有有效的抵押率認定方法。故在個人住房貸款業(yè)務中存在著較大的估價風險。估價風險不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實際情況是存量房的評估價通常大大高于其實際價值。

3．處罰力度不夠的風險。從銀行關于信貸經(jīng)營管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細的，但從銀行信貸經(jīng)營的實際結果來看，效果卻不佳。其原因主要是內(nèi)部管理失之過寬，尤其是信貸責任追究制度沒有嚴格執(zhí)行，落實不到位。目前商業(yè)銀行普遍存在的一個現(xiàn)象就是：在各銀行中，在信貸業(yè)務經(jīng)營方面，因信貸經(jīng)營違規(guī)或信貸人員的不作為而造成的信貸風險，最終導致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關責任人責任的很少。

（五）法律風險

個人住房消費信貸業(yè)務在我國發(fā)展的歷史不長，銀行從業(yè)人員缺乏控制和防范風險的經(jīng)驗，法律意識不強，在業(yè)務操作中存在不合規(guī)情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴，甚至會出現(xiàn)違章違規(guī)操作現(xiàn)象，使個人住房消費貸款合同得不到法律保護，從而使銀行面臨著由操作風險導致的法律風險。它包括：一是個人住房貸款手續(xù)是否合法有效。二是按揭住房是否存在權利瑕疵。三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

（六）不可預期風險

不可預期風險主要有抵押物價格風險、購買力風險、意外風險和利率風險。至于利率風險方面，商業(yè)銀行可以通過改進貸款產(chǎn)品來減少其帶來的損失。但其他風險銀行一般無法規(guī)避，當各種災害造成財產(chǎn)損失或借款人出現(xiàn)意外時，所產(chǎn)生的損失就要由銀行單方面承擔。

三、我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務的風險防范措施及對策

（一）改善個人信用風險的識別環(huán)境

首先，要建立一個完善的個人信用體系，其核心應是個人信用制度，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設立專門的信用機構，金融機構將信用消費者日常在金融機構的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機構，由信用機構將消費者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費者的歷史檔案，商業(yè)銀行面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用情況，并據(jù)此做出決策。其次，在目前情況下，由于信用機構的還未建立好，銀行為了化解信用風險，必須扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，目前銀行已建立了專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，這為信用管理打好了基礎，并應盡快實現(xiàn)個人信用信息在金融機構之間的共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時對貸款人違約的可能性做出預測，建立信用缺失的預警機制，一旦發(fā)生信用危機，就可以立即采取補救措施。

（二）加強政策研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的作用，它既是擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，又是容易出現(xiàn)過熱和泡沫而影響經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，因此，國家會在國民經(jīng)濟發(fā)展的不同時期對房地產(chǎn)業(yè)采取不同的宏觀調(diào)控政策。故各銀行要加強政策和市場跟蹤與研究，及時根據(jù)形勢的變化發(fā)展制定合理的個人住房貸款業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略和對策。關注國家對房地產(chǎn)市場加大宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)金融業(yè)務加大監(jiān)管力度的政策形勢，規(guī)避因市場本身不成熟和不規(guī)范可能導致的市場風險。

（三）盡力化解個人住房貨款的流動性風險

商業(yè)銀行應采取市場化的手段轉(zhuǎn)移流動性風險，推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產(chǎn)抵押債權轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構創(chuàng)造出來以后再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分散流動性風險。其次，應把住房貸款的證券化提上日程。

（四）加強信貸管理，防范經(jīng)營風險

1．應加強貸前審批和貸后管理工作。在貸前審批環(huán)節(jié)，應綜合考慮樓盤的各種因素和價格以確定不同的貸款成數(shù)限制，根據(jù)借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔保條件，根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權體制，認真調(diào)查借款人的真實收入、過往信用記錄等;加強對借款人的還款能力調(diào)查。在貸后管理方面，首先要對借款人進行跟蹤調(diào)查和分析，及時發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利還貸因素，如工作和收入等的變化情況，是否影響其還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時采取補救措施。其次，對無意違約的客戶要及時通知其償還逾期貸款；對于個別惡意違約的借款人，應及時通知保證人償還債務或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風險。最后，要加強言傳，堅持正確輿論導向，強化借款人還款意識。

2．建立科學的資信評估指標體系。目前，國外對個人資信評估采取的是“5C”原則，即品德（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔保品（Collateral）和行業(yè)環(huán)境（ConditionofBusiness）?！?C”原則是一套經(jīng)過了時間和實踐檢驗的、科學的評估原則。我國正處于經(jīng)濟結構調(diào)整期，應不斷對“5C”模型進行統(tǒng)計驗證和修正，建立一套適合我國實際情況的個人住房信貸業(yè)務的個人資信評估指標體系。

3．加強銀行內(nèi)部操作人員的責任感，建立一套好的處罰方法。只有這樣，在信貸業(yè)務經(jīng)營方面，才能防范和控制信貸經(jīng)營違規(guī)，預防信貸人員的不作為，更好地規(guī)避信貸經(jīng)營風險。

（五）加強法律跟蹤，防范法律風險

目前，在我國因客觀原因?qū)е侣毠は聧?、失業(yè)、疾病或收入大幅下降等因素影響還款的，法院做出的判決往往對銀行不利，即便銀行通過種種途徑取得抵押物的處置權，但由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)二級市場還沒有完善，處置抵押物的執(zhí)行機構也不明確，沒有一個較好的法律環(huán)境，收回的房子也較難變現(xiàn)或足值變現(xiàn)。因此，要深入研究和探討律師制度在房地產(chǎn)金融業(yè)務中的職能，加強與律師的合作，增強業(yè)務操作在技術上的可行性和在法律上的有效性，切實防范風險。

（六）健全個人住房貸款擔保制度

為降低個人住房貸款業(yè)務的風險，在我國各地先后出現(xiàn)了為個人住房貸款提供擔保的機構，這些機構在房地產(chǎn)信貸風險防范上起到了重要的作用。所以，為了提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效防范個人住房信貸業(yè)務的金融風險，應該要大力推動國內(nèi)住房貸款擔保行業(yè)的發(fā)展，完善并創(chuàng)新住房貸款擔保業(yè)務機制，建立健全個人住房貸款擔保制度，加速完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業(yè)務規(guī)范和監(jiān)管，推行標準化的擔保合同示范文本。住房貸款擔保機構必須嚴格按照國務院近期頒發(fā)的《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，積極參與到全國個人住房貸款擔保體系建設之中，建立健全住房貸款擔保機制，并在擔保機構之間建立穩(wěn)定的業(yè)務交流機制，規(guī)避個人住房貸款市場的金融風險與擔保機構的自身風險。

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[5]茹曉峰．個人住房貸款業(yè)務風險狀況及政策建議[J]．西安金融，2005，（10）．【摘要】文章從我國個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展狀況和前景出發(fā)，分析了我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務存在的風險，根據(jù)實際情況提出了一些防范和規(guī)避商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務風險的對策。

【關鍵詞】商業(yè)銀行；個人住房貸款；風險；防范