導(dǎo)語：個(gè)人住房抵押貸款市場業(yè)務(wù)分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要:筆者認(rèn)為我國個(gè)人住房抵押貸款(簡稱“個(gè)貸”)市場在業(yè)務(wù)規(guī)?？焖侔l(fā)展的同時(shí),應(yīng)適時(shí)適度向業(yè)務(wù)細(xì)分和產(chǎn)品多樣化等方向拓展。本文以美國個(gè)貸市場為例,歸納了個(gè)貸市場可細(xì)分的業(yè)務(wù)種類和豐富多樣的個(gè)貸產(chǎn)品。結(jié)合我國市場特征,提出了多樣化個(gè)貸市場參與機(jī)構(gòu)、合理化個(gè)貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、謹(jǐn)慎創(chuàng)新個(gè)貸產(chǎn)品和向資本市場融資的建議。

關(guān)鍵詞:個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)細(xì)分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

鑒于對(duì)住宅市場穩(wěn)步發(fā)展的預(yù)期,我國個(gè)貸市場的發(fā)展空間巨大。這種發(fā)展空間不僅表現(xiàn)在市場規(guī)模上,更反映在業(yè)務(wù)種類和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的開拓。本文以個(gè)貸市場發(fā)展較成熟的美國為例,歸納個(gè)貸市場的業(yè)務(wù)細(xì)分和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),分析形成專業(yè)化分工和多元化產(chǎn)品的意義,結(jié)合我國個(gè)貸市場現(xiàn)階段特征,提出一些建議。

美國個(gè)貸市場業(yè)務(wù)細(xì)分

按業(yè)務(wù)種類劃分

零售業(yè)務(wù)(retailoperation)個(gè)人住房抵押貸款零售業(yè)務(wù)通常由個(gè)貸機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員發(fā)起?？蛻魜碓粗饕ㄟ^兩種渠道,其一是房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)提供的潛在客戶,其二是自身的儲(chǔ)蓄或其它貸款業(yè)務(wù)客戶。只有很少部分現(xiàn)實(shí)客戶來自于柜臺(tái)尋訪和電話促銷。由于個(gè)貸零售業(yè)務(wù)由貸款機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員親自發(fā)起,因此相比于批發(fā)業(yè)務(wù),能更好控制客戶和抵押住宅質(zhì)量,有助于降低個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。但為此付出的代價(jià)是分支機(jī)構(gòu)和一線業(yè)務(wù)員數(shù)量的增加,業(yè)務(wù)運(yùn)作成本上升,尤其是固定成本。國外有研究表明,個(gè)貸業(yè)務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明顯,相反較高的固定成本投入會(huì)增加其市場退出成本。小規(guī)模地區(qū)性個(gè)貸金融機(jī)構(gòu)在零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域更占優(yōu)勢。

批發(fā)業(yè)務(wù)(wholesaleoperation)與零售業(yè)務(wù)不同,批發(fā)業(yè)務(wù)是指個(gè)貸機(jī)構(gòu)直接從發(fā)起人手中購買打包后的個(gè)貸產(chǎn)品。由于其不參與個(gè)貸發(fā)起,因此能夠減少分支機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)人員等投入,退出個(gè)貸市場的成本相對(duì)較低。在美國個(gè)貸市場中,商業(yè)銀行超過5成的個(gè)貸資產(chǎn)來自于批發(fā)業(yè)務(wù),但由此帶來的主要問題是,較難判斷和控制個(gè)貸質(zhì)量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個(gè)貸產(chǎn)品購入成本勢必會(huì)大于賣方的發(fā)起成本。

聯(lián)系人業(yè)務(wù)(correspondentoperation)聯(lián)系人業(yè)務(wù)和零售、批發(fā)業(yè)務(wù)的主要區(qū)別體現(xiàn)在服務(wù)性收益的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。無論是自己發(fā)起還是外購打包個(gè)貸,聯(lián)系人業(yè)務(wù)都會(huì)隨即出售個(gè)貸服務(wù)權(quán),提前實(shí)現(xiàn)服務(wù)性收益。這可能是因?yàn)槠錄]有個(gè)貸服務(wù)能力,但更多的情況是,其希望通過日后還款現(xiàn)金流的折現(xiàn),盡早回收資金,實(shí)現(xiàn)收益,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)劃分

個(gè)貸發(fā)起(origination)個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個(gè)貸合同簽署。具體工作包括:市場營銷(marketing),個(gè)貸申請(qǐng)人信用評(píng)估,抵押住宅評(píng)估,個(gè)貸擔(dān)保事宜處理、個(gè)貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評(píng)估和個(gè)貸擔(dān)保多由外部專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。通常情況下,個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個(gè)貸保費(fèi))。美國個(gè)貸市場,參與個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)的機(jī)構(gòu)主要包括儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)(Savings&Loans)、個(gè)貸銀行(Mortgagebank)、個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人(Mortgagebroker)和商業(yè)銀行。其中,個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人在該環(huán)節(jié)扮演的是中間人角色,為個(gè)貸發(fā)起人尋找潛在借款人。有數(shù)據(jù)表明,2002年美國50%的新發(fā)起個(gè)貸都有個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人參與,該比例在個(gè)貸批發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域更高。

個(gè)貸服務(wù)(servicing)個(gè)貸服務(wù)是繼個(gè)貸發(fā)起后的第二個(gè)環(huán)節(jié),主要處理還款過程中的一系列服務(wù)性項(xiàng)目,包括還款收繳和歸結(jié)、現(xiàn)金流管理、還款時(shí)間表更新和調(diào)整,還款延期通知和違約清算等。此環(huán)節(jié)產(chǎn)生的個(gè)貸服務(wù)性收益約為總貸款額的1%。在美國,涉足個(gè)貸服務(wù)的機(jī)構(gòu)主要有個(gè)貸銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。2002年個(gè)貸銀行在美國個(gè)貸服務(wù)環(huán)節(jié)的市場份額最大,超過40%。

個(gè)貸擔(dān)保(insurance)個(gè)貸擔(dān)保業(yè)務(wù)主要針對(duì)兩方面風(fēng)險(xiǎn)。一方面是抵押物風(fēng)險(xiǎn),包括抵押物質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn),二方面是借款人風(fēng)險(xiǎn)。論文僅涉及借款人風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。借款人風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保對(duì)象主要包括中低收入借款人和高貸款價(jià)值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供特殊擔(dān)保,提高這部分人群的住房信貸消費(fèi)能力。如美國個(gè)貸市場中的聯(lián)邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農(nóng)村住房服務(wù)局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān),如美國個(gè)貸市場要求貸款價(jià)值比超過8成的借款人對(duì)超額部分購買私營抵押貸款保險(xiǎn)(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規(guī)型個(gè)貸通常不要求借款人額外擔(dān)保,只需住宅抵押,而超額型個(gè)貸的擔(dān)保機(jī)構(gòu)多為私營抵押貸款保險(xiǎn)公司,從2002年美國個(gè)貸市場不同擔(dān)保類型的個(gè)貸比例可以推算出,FHA在美國個(gè)貸擔(dān)保市場的份額最大,超過50%,私營抵押貸款保險(xiǎn)公司次之,約為30%。

個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理(riskmanagement)按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)將個(gè)貸業(yè)務(wù)細(xì)分的一個(gè)重要目的是,提高各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)化水平,通過一環(huán)環(huán)的牽制降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。比如個(gè)貸發(fā)起機(jī)構(gòu)必須保證借款人申請(qǐng)材料的真實(shí)性,個(gè)貸服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)服務(wù)過程中的操作風(fēng)險(xiǎn),個(gè)貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)抵押物和借款人的可投保風(fēng)險(xiǎn)。真正的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)主要針對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及無法通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)完全規(guī)避的借款人和抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。管理途徑除了風(fēng)險(xiǎn)留存,組合個(gè)貸資產(chǎn)避險(xiǎn)外,還可借助個(gè)貸證券化渠道,尤其是在個(gè)貸二級(jí)市場發(fā)達(dá)的國家。在美國,個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)的參與機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦國家抵押協(xié)會(huì)(FNMA)、政府國民抵押協(xié)會(huì)(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風(fēng)險(xiǎn)管理能力的個(gè)貸銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。個(gè)貸證券化主要借助前三大機(jī)構(gòu),聯(lián)邦國家抵押協(xié)會(huì)和政府國民抵押協(xié)會(huì)針對(duì)得到FHA和VA擔(dān)保的個(gè)貸資產(chǎn)實(shí)施證券化;而聯(lián)邦住房貸款抵押公司的業(yè)務(wù)主要面向未保險(xiǎn)以及由私營保險(xiǎn)公司承保的個(gè)貸資產(chǎn)。2002年美國個(gè)貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個(gè)貸資產(chǎn)有64%實(shí)施證券化,GNMA管理著的個(gè)貸資產(chǎn)全部實(shí)施證券化。

個(gè)貸投資(investment)個(gè)貸投資即投資人通過資金投入,獲得債權(quán)性收益。個(gè)貸投資渠道有兩種,其一是預(yù)先投資(Up-frontinvestment)。資金來源主要是儲(chǔ)蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發(fā)行債券融資等。其二是投資個(gè)貸支持證券。資金來源擴(kuò)展到整個(gè)資本市場。圖1和圖2給出了典型發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家個(gè)貸資金來源及其比例。從中可以看到,相比于發(fā)達(dá)國家,發(fā)展中國家個(gè)貸資金來源較單一,主要依靠儲(chǔ)蓄存款和政府財(cái)政支持。

美國個(gè)貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

按貸款利率劃分

美國個(gè)貸市場最早出現(xiàn)的個(gè)貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要由貸款人承擔(dān)。當(dāng)市場利率上升時(shí),貸款人會(huì)面臨融資成本增加、投資收益相對(duì)減少等問題;當(dāng)市場利率下降時(shí),貸款人又可能面臨提前還款風(fēng)險(xiǎn)。上世紀(jì)80年代之前,固定利率抵押貸款在美國個(gè)貸市場占據(jù)主導(dǎo)地位,然而隨著80年代市場利率大幅上升,其所隱含的利率風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),造成貸款人出現(xiàn)流動(dòng)資金不足、資產(chǎn)與負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配等問題。由此,貸款人開始有意識(shí)地開發(fā)浮動(dòng)利率個(gè)貸產(chǎn)品。由于浮動(dòng)利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要由借款人承擔(dān),因此相比于固定利率抵押貸款,浮動(dòng)利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個(gè)百分點(diǎn)。初始利率下調(diào)幅度與浮動(dòng)利率調(diào)整幅度限制正相關(guān),與調(diào)整間隔負(fù)相關(guān)。在美國個(gè)貸市場,浮動(dòng)利率調(diào)整幅度限制主要表現(xiàn)在每期調(diào)整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個(gè)還款期限內(nèi)的調(diào)整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調(diào)整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調(diào)整間隔為6個(gè)月、1年、3年或5年。多數(shù)個(gè)貸產(chǎn)品還會(huì)提供一段時(shí)期內(nèi)的固定利率政策,被稱之為混合浮動(dòng)利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個(gè)貸還款期的前5年執(zhí)行固定初始利率,之后每年調(diào)整一次利率。浮動(dòng)利率的調(diào)整通常依據(jù)一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標(biāo),如一年期國債利率、融資成本指數(shù)(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國個(gè)貸市場還有一種非主流的貸款產(chǎn)品,被稱之為價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實(shí)際利率,而非名義利率作為個(gè)貸利率,通過調(diào)整個(gè)貸余額來補(bǔ)償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。

按承保標(biāo)準(zhǔn)劃分

個(gè)貸產(chǎn)品承保標(biāo)準(zhǔn)大致可以分成三種,其一是所購住房抵押加政府背景的機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其二是所購住房抵押加私營擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其三是僅以所購住房抵押擔(dān)保。第一種個(gè)貸產(chǎn)品主要用于支持中低收入家庭購買住房,通過政府背景機(jī)構(gòu)的擔(dān)保提高這部分人群的信用等級(jí),增加貸款人對(duì)其提供的授信額度。典型的有美國聯(lián)邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔(dān)保的各類個(gè)貸產(chǎn)品。其中FHA提供擔(dān)保的低息個(gè)貸產(chǎn)品超過50種,分別面向不同的消費(fèi)者或住宅類型,保費(fèi)由借款人支付,而VA提供擔(dān)保的個(gè)貸產(chǎn)品只面向曾經(jīng)在戰(zhàn)爭部隊(duì)中服役的退伍軍人,且所購住房不能為新房,保費(fèi)由聯(lián)邦政府支付。第二種個(gè)貸產(chǎn)品主要是貸款價(jià)值比超過8成的各類貸款。典型的有美國個(gè)貸市場中由私營抵押貸款保險(xiǎn)公司(PMI)承保的超額型個(gè)貸(JumboLoan)。第三種個(gè)貸產(chǎn)品即為貸款價(jià)值比不超過8成的常規(guī)型個(gè)貸(ConventionalLoan)。這三種個(gè)貸產(chǎn)品的市場比例見圖2。

按還款方式劃分

盡管個(gè)貸產(chǎn)品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實(shí)用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規(guī)律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。一次性還款主要適用于短期的個(gè)貸產(chǎn)品。不同的還款方式直接影響著個(gè)貸的實(shí)際利率,影響著貸款人的風(fēng)險(xiǎn)和收益。

特殊類型的個(gè)貸產(chǎn)品

這里僅列舉幾種比較有特色的個(gè)貸產(chǎn)品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔(dān)保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國個(gè)貸市場推出是在1980年。其設(shè)計(jì)理念與價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實(shí)際利率,對(duì)于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過分享通貨膨脹環(huán)境下抵押住宅的增值收益來補(bǔ)償。除貸款人需要承受較大的違約風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)外,借款人對(duì)增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對(duì)住宅增值收益的評(píng)定困難。如果以出售價(jià)格為準(zhǔn),那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來的物業(yè)增值收益就難以衡量;如果以評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn),則評(píng)估師人為因素的影響較大,且無從驗(yàn)證尚未實(shí)現(xiàn)的評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國個(gè)貸市場推出。其與傳統(tǒng)的個(gè)貸產(chǎn)品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔(dān)保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個(gè)。其一是能夠?qū)崿F(xiàn)遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個(gè)儲(chǔ)蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲(chǔ)蓄帳戶即為附加擔(dān)保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲(chǔ)蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)我國個(gè)貸市場業(yè)務(wù)細(xì)分與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的啟示

多樣化個(gè)貸市場參與機(jī)構(gòu)

現(xiàn)階段,我國個(gè)貸市場各類業(yè)務(wù)多集中在商業(yè)銀行手中,一定程度上造成業(yè)務(wù)運(yùn)作效率和利潤空間無法充分發(fā)揮和挖掘,風(fēng)險(xiǎn)過于集中。參考美國個(gè)貸市場,分布在個(gè)貸業(yè)務(wù)鏈上的各類機(jī)構(gòu)(圖3)協(xié)同工作不僅有利于個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分散,而且使得各細(xì)分業(yè)務(wù)縱向和橫向的延伸與拓展變得簡單,增強(qiáng)了個(gè)貸市場的靈活性和適應(yīng)性。我國個(gè)貸市場的發(fā)展方向也應(yīng)該是細(xì)分個(gè)貸業(yè)務(wù),引入更多專業(yè)化、差異化機(jī)構(gòu)參與其中。作為個(gè)貸市場傳統(tǒng)貸款人的商業(yè)銀行可著重于個(gè)貸批發(fā)業(yè)務(wù),多面向風(fēng)險(xiǎn)較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風(fēng)險(xiǎn)個(gè)貸品種的服務(wù)環(huán)節(jié)。

合理化個(gè)貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

我國個(gè)貸市場產(chǎn)品相對(duì)單一。盡管不斷有新的產(chǎn)品推出,但是面對(duì)的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業(yè)銀行的個(gè)貸政策從規(guī)模擴(kuò)張向謹(jǐn)慎放貸、提高個(gè)貸質(zhì)量轉(zhuǎn)變使得很多潛在借款人無法從個(gè)貸市場獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級(jí)偏低的中低收入人群,可能是儲(chǔ)蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購住房價(jià)格波動(dòng)性較大的人群。個(gè)貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不完善,還直接影響到住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。改善的途徑可以是通過政府擔(dān)保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場的投資人進(jìn)入來完善個(gè)貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而非簡單依靠商業(yè)銀行創(chuàng)新個(gè)貸產(chǎn)品,因?yàn)檫@類個(gè)貸產(chǎn)品可能與商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)定位和風(fēng)險(xiǎn)偏好不符。

謹(jǐn)慎創(chuàng)新個(gè)貸產(chǎn)品

在住宅價(jià)格持續(xù)上升的市場中,貸款人可能由于過分樂觀,過分信賴抵押住宅價(jià)值,而推出多類個(gè)貸產(chǎn)品,放低借款門檻,以此拓展業(yè)務(wù),擴(kuò)大市場份額,卻忽略了個(gè)貸產(chǎn)品還款期限較長的特征。在漫長的還款期內(nèi),抵押住宅價(jià)值的變化并不能用現(xiàn)狀來判斷。相反在價(jià)格處于高位的住宅市場中,抵押物價(jià)格下跌的可能性加大,引致違約的概率更高。由此,在住宅市場價(jià)格上升或下降的不同階段,貸款人應(yīng)該從長遠(yuǎn)角度考慮,理性的、謹(jǐn)慎的拓展個(gè)貸產(chǎn)品和個(gè)貸業(yè)務(wù)。

向更有效的資本市場融通資金

個(gè)貸市場需要資本市場資金的注入,這不僅僅因?yàn)橘Y本市場的融資空間更大,投資人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的偏好更具多樣性,有助于豐富個(gè)貸產(chǎn)品,還緣于其能夠提高個(gè)貸市場的資金運(yùn)作效率。因?yàn)橄啾扔谝晕{存款作為資金來源的貸款人,資本市場中的投資人對(duì)個(gè)貸市場風(fēng)險(xiǎn)和收益的把握更理性,他們的投資決策更能折射出個(gè)貸市場的真實(shí)狀況。這不僅能為其它貸款人提供放貸決策的依據(jù),而且還能提高個(gè)貸市場信息的透明度和準(zhǔn)確性。