導(dǎo)語：深究保險資金投資于房地產(chǎn)方式以及風(fēng)險預(yù)防一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、投資于房地產(chǎn)的必要性

不動產(chǎn)是指不能移動或者如果移動就會改變其性質(zhì)、損害其價值的有形財產(chǎn),包括土地及其定著物,包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。在《保險公司不動產(chǎn)投資試點管理辦法》(征求意見稿)中,“不動產(chǎn)”被定義為建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,以及該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。而“不動產(chǎn)投資”,則指保險公司為獲取投資回報,運用保險資金,通過認購不動產(chǎn)金融產(chǎn)品或以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式,投資不動產(chǎn)的行為。因為動產(chǎn)和不動產(chǎn)有時是可以互變的,而房地產(chǎn)業(yè)是不動產(chǎn)中性質(zhì)較為穩(wěn)定的一項,最為符合保險資金投資特點。

保監(jiān)會主席吳定富在接受采訪時表示,保險資金投資不動產(chǎn)細則有望于近期出臺,屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對于其投資范圍做出的適當限制。

(一)投資渠道窄且收益率偏低

吳定富曾表示,“在中國目前保險業(yè)處于初級發(fā)展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業(yè)做大做強,保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性,對保險業(yè)健康持續(xù)發(fā)展、防范風(fēng)險、做大做強,具有非常重大的意義”。

國外統(tǒng)計資料也顯示,只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經(jīng)營才能進入良性發(fā)展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達,保險資金投資股票的收益一般為10%,但風(fēng)險較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對偏低。而地產(chǎn)的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率,投資地產(chǎn)后,收益將翻番。

(二)拓寬渠道——房地產(chǎn)業(yè)

按照保監(jiān)會公布數(shù)據(jù),截止2009年底,中國保險業(yè)的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例——限額占總投資額的15%,進行計算,并假設(shè)30%的資金流入海外市場,進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此,保險資金的去向吸引了房地產(chǎn)市場的目光。而且,我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩(wěn)定性、累計性、負債性。而房地產(chǎn)業(yè)的流動性較低,短期內(nèi)不易變現(xiàn),投資規(guī)模大、期限長,比較符合保險資金穩(wěn)健投資的特點。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展空間分析

2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產(chǎn)富豪有8位。房地產(chǎn)富豪卷土重來,無疑與當前中央政府的政策緊密相關(guān),08年10月下旬國家和上海市出臺有關(guān)完善住房保障、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施后,市場反應(yīng)比較積極,交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施形成鮮明的對比。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)近況

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布2009年1~12月全國房地產(chǎn)市場運行情況。2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.66,比11月份提高0.88點。

其中,由數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下,今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預(yù)期,出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

(二)投資房地產(chǎn)的原因

1.剛性需求的存在

剛性需求,是指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求,房產(chǎn)也屬于其中之一,不論價格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經(jīng)濟基礎(chǔ)之上的,但對于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費巨資購買房子。而且,隨著社會的發(fā)展,我國的家庭規(guī)模也逐漸減小由原本的四世同堂變?yōu)橐粋€個小家庭,因此其對于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素無一不對房地產(chǎn)需求構(gòu)成強有力的支撐,促使其價格提高。

2.土地資源稀缺

根據(jù)最新一輪的土地變更調(diào)查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產(chǎn)需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢必使得土地成本增大。而現(xiàn)在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產(chǎn)價格不斷上漲。

3.通貨膨脹

根據(jù)國外資料顯示,房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間,通貨膨脹形勢最為嚴峻,CPI上升了13%,與此同時房價卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動幅度要小于房價,這對房價形成支撐作用,租金持續(xù)在一個高水平上,房價就難以下降。

相比較發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程,其總體發(fā)展水平還處于產(chǎn)業(yè)的成長階段。而且,很多發(fā)達國家的房地產(chǎn)價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上,因此對于中國這個發(fā)展中國家來講于中國經(jīng)濟的迅速增長,城市化進程的推進,社會結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)型期,居民購買力和購買意向增強,都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強勁動力。因此,在房產(chǎn)業(yè)還存在很大的發(fā)展的空間,在人民幣升值預(yù)期、國民的消費水平的提高等因素的影響下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展必然是勢不可擋。綜上所述,投資房地產(chǎn)是可行,可以獲取一定利益

三、保險資金投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型

房產(chǎn)的交易形式主要有:房產(chǎn)買賣,其中包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣;房屋租賃;房產(chǎn)互換;房產(chǎn)抵押。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布2009年1~12月全國房地產(chǎn)市場運行情況,全國商品房銷售面積93713萬平方米,同比增長42.1%。其中,商品住宅銷售面積增長43.9%;辦公樓銷售面積增長30.8%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。去年商品房銷售額43995億元,同比增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80.0%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

住宅是目前比例最高的物業(yè)類型,住宅項目隨城市擴張升值潛力很大。中國正處于城市化迅速發(fā)展過程中,而且中國人對擁有自己的房子的思想遠重于外國人。但由于住宅市場波動太大,漲得迅速跌也容易,而保險資金更要求“保險”,存在不穩(wěn)定性,現(xiàn)在居民住宅資金存在過?，F(xiàn)象,保險資金再度介入,可能會導(dǎo)致其價格再度高漲,這不是政府所希望的,因此投資于此的可能性不大。