導(dǎo)語：物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險控制論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)行業(yè)進行的所有一切物業(yè)經(jīng)營活動就是物業(yè)經(jīng)營。物業(yè)行業(yè)在進行物業(yè)管理時既有權(quán)利（比如：對小區(qū)進行管理并收取相關(guān)費用）又有義務(wù)（比如：要接受業(yè)主和業(yè)主委員會的督促，依法履行合同）。正所謂“得控則強、失控則弱、無控則亂”。我國物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)的平穩(wěn)高速發(fā)展離不開內(nèi)部控制體系的構(gòu)建。在我國物業(yè)管理市場化過程不斷變快的今天，物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)想要得到可持續(xù)性發(fā)展就務(wù)必要建立、修繕企業(yè)內(nèi)部的控制體系，有效防御和降低運營中可能碰到的風(fēng)險。

一、風(fēng)險控制和內(nèi)控體系的內(nèi)涵以及關(guān)聯(lián)

首先，物業(yè)經(jīng)營過程中會遇到各種各樣的事件，這些事件可能對物業(yè)經(jīng)營行業(yè)產(chǎn)生不利或有利的影響。不良事件代表可能阻礙物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造價值的風(fēng)險；事件的有利影響可以抵消物業(yè)管理行業(yè)的不利影響或機會。風(fēng)險控制是對風(fēng)險和機遇的控制，是對物業(yè)管理行業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常運作過程中風(fēng)險進行把控，能確定一切影響物業(yè)經(jīng)營管理的因素。內(nèi)部控制體系是為合理保證單位經(jīng)營活動的效益性、財務(wù)報告的可靠性和法律法規(guī)的遵循性，而自行檢查、制約和調(diào)整內(nèi)部業(yè)務(wù)活動的自律系統(tǒng)。簡單來說，內(nèi)控體系就是物業(yè)經(jīng)營行業(yè)擬定一連串的調(diào)整、構(gòu)造、督促、制約的規(guī)章制度和方法來使物業(yè)經(jīng)營行業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和管理活動能順利實現(xiàn)和進行。大量的實踐證明，風(fēng)險控制與內(nèi)控體系構(gòu)建是當(dāng)代物業(yè)經(jīng)營管理的兩大不可或缺的兩大工具，構(gòu)建內(nèi)控體系與風(fēng)險控制相依相生。中國的物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)體系將融合內(nèi)控體系和風(fēng)險控制。

二、物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)實施內(nèi)控的必要性和內(nèi)控內(nèi)容

（一）物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)實施內(nèi)控的必要性

1.能幫助物業(yè)經(jīng)營公司做好財務(wù)工作。行業(yè)財務(wù)良好健康的運行是行業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，構(gòu)建內(nèi)控體系能實現(xiàn)財務(wù)內(nèi)控，使企業(yè)能輕松應(yīng)對各種財務(wù)風(fēng)險，能使企業(yè)做好財務(wù)的一切工作，像：檢查財務(wù)報表，為企業(yè)管理層提供實時信息來制定行業(yè)的經(jīng)營計劃，對行業(yè)的運行進行記錄和事后評估等等。而且，在內(nèi)控體系的實施后，行業(yè)往往能更好的對公司財務(wù)實行全面預(yù)算管理，加強行業(yè)各個部門的財務(wù)聯(lián)系。而且，還能在當(dāng)今競爭激烈的大背景下，幫助物業(yè)行業(yè)及時獲得最新訊息，結(jié)合自身實際做出科學(xué)可行性高的戰(zhàn)略決策。2.能幫助物業(yè)經(jīng)營管理公司做好資金管理工作。資金管理是物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)運行的核心內(nèi)容。資金缺乏或配置不合理會使行業(yè)發(fā)展受到阻礙。而內(nèi)控體系的構(gòu)建就給行業(yè)資金管理提供了保障。它不僅僅可以使行業(yè)能合理有效的配置有限資源還能降低行業(yè)的經(jīng)營成本，保證企業(yè)盈利。

（二）物業(yè)經(jīng)營管理公司實施內(nèi)控的主要內(nèi)容

物業(yè)公司的內(nèi)控制度的建設(shè)內(nèi)容有收入控制、庫存物資和材料控制、費用支出控制三項內(nèi)容。1.收入控制。收入控制是物業(yè)公司內(nèi)控制度建設(shè)中首先要解決的問題，是物業(yè)公司最重要的內(nèi)容，是合理規(guī)范物業(yè)的保障。對資金收入要進行詳細(xì)的記載，加強資金的管理，第一要進行資金的完整性控制，即要保證收入單據(jù)，發(fā)票的完整性，要建立完整的賬單，對收入進行科學(xué)的核算，及時做出調(diào)整，保證物業(yè)業(yè)務(wù)的進行，第二要進行資金安全性控制，保障資金的安全，可以實施崗位分離制度等，安全控制資金的往來。2.庫存物資控制和材料控制。要有效的對庫存物資進行控制，根據(jù)市場情況合理的確定庫存，同時加強采購過程的質(zhì)量監(jiān)督工作，由財務(wù)部預(yù)算得到合理的采購數(shù)量，由質(zhì)量安全部門檢查材料購進的質(zhì)量問題，對于大型的采購過程要由全企業(yè)參與，對于一些重要的采購工作，要由財務(wù)部提前預(yù)算好，然后由質(zhì)量安全部，統(tǒng)計部和監(jiān)督部門三者共同完成采購，對于一些小的采購工作由財務(wù)部獨立完成，保證采購原料的質(zhì)量。3.費用支出控制。費用支出控制包括物業(yè)公司的運行支出和代收水電費的支出，而代收水電費的支出是物業(yè)公司主要支出的部分，應(yīng)該做好支出控制，在代收水電費時要開具單據(jù)，為財務(wù)核算提供依據(jù)，要檢查水表電表的運行健康程度，及時更換壞的水表電表，以防造成損失，對每個月的水電費要在月底進行再次審核，核對出現(xiàn)的問題。

三、我國物業(yè)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀

我國物業(yè)興起是在我國城鎮(zhèn)住房制度改革力度不斷加大使房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化的背景下。其屬于一個新興行業(yè)，在改善人民生活，提高生活質(zhì)量的同時，也出現(xiàn)了一些弊端。下面就介紹了一下我國物業(yè)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀。（一）物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)普遍盈利少。一個行業(yè)只有盈利大于零才能獲得生存和發(fā)展，如果其盈利水平低于社會平均水平，其就會遭受破產(chǎn)倒閉。我國物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)剛剛興起，其作為一個服務(wù)性行業(yè)，其的服務(wù)對象為人民大眾。如果人民大眾的經(jīng)濟水平和生活質(zhì)量上不去，其獲利就不會暴增，可能只是稍微獲利。所以我國還是應(yīng)該毫不動搖的堅持我國基本經(jīng)濟制度，推動各種所有制經(jīng)濟健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平，加快建設(shè)全面小康社會的步伐。（二）有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理的法制建設(shè)不健全，立法滯后。因為物業(yè)經(jīng)營管理在我國是一種新興行業(yè)，所以對于它的法律法規(guī)有待完善。目前比較規(guī)范的法律法規(guī)是由國務(wù)院頒布的《中華人民共和國物業(yè)管理條例》，它于2003年9月1日首次生效，經(jīng)幾次修訂，于2007年10月1日開始實施。在此之前，我國物業(yè)管理法制混亂，不少還依靠物業(yè)行業(yè)自己制定的有關(guān)規(guī)則。而且還存在立法因地區(qū)而異，與全國性條例不符，不利于我國對物業(yè)行業(yè)的管理。因此出現(xiàn)：物業(yè)經(jīng)營管理工作不符合要求，服務(wù)存在問題；房屋建成之后出現(xiàn)質(zhì)量問題，使物業(yè)無辜擔(dān)負(fù)了許多開發(fā)商應(yīng)該擔(dān)負(fù)的責(zé)任；而且在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立運行過程中，環(huán)境可能不夠透明公開，存在“作弊”行為，使大部分業(yè)主權(quán)益受到損害；業(yè)主權(quán)利義務(wù)混亂，法律主體各方關(guān)系不明，難以追究責(zé)任。等現(xiàn)象。自從《物業(yè)管理條例出臺以來》頒布以來，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》等法律法規(guī)也相繼出臺，進一步規(guī)范了我國物業(yè)經(jīng)營管理。物業(yè)經(jīng)營管理在不斷成長變化，新的問題情況也會層出不窮，所以有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該不斷修訂完善，新的法律法規(guī)更應(yīng)該出臺。（三）物業(yè)經(jīng)營管理缺乏專業(yè)化人才。雖然物業(yè)管理是一個勞動密集型，技術(shù)要求相對較低的服務(wù)型行業(yè)，但是隨著我國人民生活水平的不斷提高，人們對居住要求也越來越高。那種單純修繕服務(wù)已經(jīng)滿足不了人們的要求，人們需要的是更專業(yè)化的服務(wù)和嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度。但是由于物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)是技術(shù)要求較低，勞動要求很高的行業(yè)，所以使很多教育素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)高的人選擇了其它行業(yè)。在加上物業(yè)經(jīng)營管理公司對員工的教育培訓(xùn)不夠，在進行物業(yè)作業(yè)時很容易與業(yè)主發(fā)生不愉快，降低業(yè)主滿意度，不能滿足業(yè)主日益增長的要求。（四）物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)規(guī)模小，盈利低。當(dāng)今許多物業(yè)經(jīng)營管理公司是開發(fā)商自己成立來管理自己招標(biāo)的樓盤，這些物業(yè)經(jīng)營管理公司相對于其他物業(yè)經(jīng)營管理公司的規(guī)模就小很多，公司的結(jié)構(gòu)也不夠健全，非常不利于盈利。又因在完全競爭性假設(shè)的馬歇爾經(jīng)濟學(xué)中可以說利潤在一定程度上決定了企業(yè)的規(guī)模，所以盈利過低不利于物業(yè)公司規(guī)模變大。（五）業(yè)主經(jīng)濟收入偏低，物業(yè)收取困難。雖然人們生活普遍有所提高，但是貧富差距還是很大。還是很多人的工資水平低于全國水平。雖然我國已經(jīng)出臺了住房補貼相關(guān)政策，一定程度解決了人們的住房問題，但是這部分費用沒有物業(yè)管理費用成分，還是使物業(yè)管理收費困難。

四、物業(yè)經(jīng)營中的各種風(fēng)險

（一）物業(yè)資金收取困難，造成資金回籠風(fēng)險。物業(yè)在收取資金時，其收取對象或因觀念或者財務(wù)情況而不繳、少繳、漏繳相關(guān)費用。比如像房屋修繕中水龍頭損壞問題，根據(jù)有關(guān)規(guī)定：物業(yè)管理是對業(yè)主共有部分的管理，業(yè)主的專有部分不是物業(yè)管理的對象。而房間的水龍頭不是業(yè)主的專有部分所以業(yè)主不應(yīng)該要求物業(yè)進行無償修繕，而往往有些業(yè)主卻固執(zhí)的認(rèn)為這是物業(yè)的本職所在，在要求物業(yè)修繕以后拒絕向物業(yè)付費。而且還存在資金回籠的過程中回籠方式被改變（比如物業(yè)公司在向其它公司出售股權(quán)之后，本來應(yīng)該得到錢款，可是可能會被給以價值相當(dāng)物資）等現(xiàn)象。這些現(xiàn)象在給物業(yè)帶來資金回收困難的同時還使物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)為了能夠生存下去不得已來削減人員降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使其業(yè)主得不到很好的服務(wù)。這樣一來，無疑使物業(yè)和業(yè)主掉進了死循環(huán)。（二）開發(fā)商和設(shè)施管理帶來的風(fēng)險。一般來說，開發(fā)商與物業(yè)有兩種關(guān)系：一是合同關(guān)系，開發(fā)商是原產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理簽訂合同。二是從屬關(guān)系，就是物業(yè)是開發(fā)商的子公司或者分支結(jié)構(gòu)。在合同關(guān)系中，往往特別容易出現(xiàn)開發(fā)商將商品銷售完之后開發(fā)商走人，一旦商品出現(xiàn)任何問題，業(yè)主首先找的就是物業(yè)不會去找開發(fā)商。這時候物業(yè)找開發(fā)商就比較困難。這樣就致使物業(yè)被夾雜在中間，造成經(jīng)營損失。而且，各種設(shè)施的故障，不管是不是有待修繕還是因為自然原因業(yè)主都會第一時間找到物業(yè)進行質(zhì)問，如果得不到滿意的結(jié)構(gòu)，業(yè)主往往就會不繳納物業(yè)費，使物業(yè)遭受損失。（三）由于物業(yè)不夠?qū)I(yè)和業(yè)主要求日益提高，給其生存帶來風(fēng)險。在開發(fā)商和物業(yè)的第二種關(guān)系中，非常不利于物業(yè)朝著專業(yè)化、科學(xué)化發(fā)展。物業(yè)管理涉及范圍非常之廣，這就要求物業(yè)的從業(yè)人員有著非常專業(yè)的技能來滿足業(yè)主所需。不少物業(yè)公司為了節(jié)約成本，不但管理范圍縮小而且從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)也不高，再加上業(yè)主不斷增強的維意識和服務(wù)要求致使這些物業(yè)公司生存率降低。當(dāng)然，這一過程中也使相當(dāng)一部分員工被解雇。（四）員工安全和治安風(fēng)險。物業(yè)在給業(yè)主提供服務(wù)的過程中員工的安全風(fēng)險也是相當(dāng)大。比如：保安在執(zhí)行工作中可能會被外來人員誤傷，在解決業(yè)主之間糾紛過程中易受傷等。一旦事故發(fā)生就會給物業(yè)帶來不小風(fēng)險。當(dāng)今社會入室盜竊和室外偷盜越來越嚴(yán)重，物業(yè)除了要配合公安機關(guān)進行工作以外還要盡力保障業(yè)主財務(wù)人身安全，一旦業(yè)主財產(chǎn)身體出現(xiàn)問題往往就會要求物業(yè)進行賠償，無疑給物業(yè)帶來財務(wù)和法律上的糾紛風(fēng)險。（五）消防安全風(fēng)險。在物業(yè)企業(yè)接管業(yè)務(wù)時一定要首先做的就是檢查消防安全設(shè)施是否設(shè)立完整，是否存在消防安全風(fēng)險，對沒有通過檢查的，物業(yè)公司要及時做出相應(yīng)措施，此外，對于購買者，物業(yè)公司要在其進行房屋裝修時檢查其材料是否符合消防規(guī)定，使用的器械是否存在安全隱患，物業(yè)企業(yè)要常常檢查消防設(shè)施和容易發(fā)生消防安全問題的地方，定期修理更換消防設(shè)置，防患未然。（六）停車服務(wù)風(fēng)險。在小區(qū)內(nèi)停車，或者在游玩地方停車，停車場都會有物業(yè)公司的負(fù)責(zé)，而車子在停車場發(fā)生被劃等事故時，都會涉及到物業(yè)公司的賠償問題，物業(yè)公司要做好安全問題，建立合適的停車場管理制度，對于收取了看管費的車輛，要建立合理的賠償制度，而在停車場出現(xiàn)的其他問題，要根據(jù)建立的法律制度，必要時通過報警的方式解決。

五、基于物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的內(nèi)控體系構(gòu)建的策略

（一）物業(yè)內(nèi)控體系的總體思路。企業(yè)在建立內(nèi)部控制體系時，必須依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)制定相應(yīng)的措施，由內(nèi)到外建立內(nèi)控體系。在物業(yè)公司內(nèi)部，要建立專門負(fù)責(zé)內(nèi)控體系建立及完善的組織機構(gòu)，由總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，對物業(yè)公司實施全局控制，在各部門要設(shè)立內(nèi)控體系實施完善小組，由各部門經(jīng)理擔(dān)任組長，受總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對物業(yè)公司各部門實行分部控制，在物業(yè)公司外部要成立物業(yè)考察小組，對社會物業(yè)實施環(huán)境實時調(diào)研考察，做好風(fēng)險防范工作，使物業(yè)公司內(nèi)部的發(fā)展更加安全有效。（二）增強風(fēng)險控制意識、做好財務(wù)內(nèi)控。進行風(fēng)險控制的第一步就是要有風(fēng)險控制意識，由于物業(yè)經(jīng)營的技術(shù)要求較低，對勞動力要求較高，這就要求物業(yè)行業(yè)要在人力和物力方面提高警惕?；诋?dāng)前物業(yè)生存率不高的的情況，物業(yè)應(yīng)該考慮如何使物業(yè)更好的生存。首先物業(yè)應(yīng)該考慮的就是財務(wù)問題。在建立財務(wù)內(nèi)控的過程中，物業(yè)可以實行當(dāng)今比較流行的全面預(yù)算管理，對物業(yè)財務(wù)進行“全方位、全員、全面”的管理。物業(yè)還需要不斷強化員工的成本意識和專業(yè)技能。（三）以物業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向，建立內(nèi)控體系。物業(yè)經(jīng)營的最終目的就是實現(xiàn)物業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，內(nèi)控體系就是其實行的保障。所以以物業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向建立內(nèi)控體系是一個符合物業(yè)特點的戰(zhàn)略。一般來說，一個戰(zhàn)略的實施可以分為三個步驟：戰(zhàn)略控制，管理控制，工作控制。即由物業(yè)公司的總經(jīng)理制定戰(zhàn)略，物業(yè)公司的管理部門落實實施，最后由員工進行作業(yè)實操。物業(yè)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)要根據(jù)實時調(diào)研進行更改，只有提高了業(yè)主滿意度，才能使物業(yè)公司健康發(fā)展。（四）構(gòu)建符合內(nèi)部控制要求的業(yè)務(wù)管理新制度，做到考核與獎懲相統(tǒng)一。為了更好的進行內(nèi)控體系的構(gòu)建，物業(yè)行業(yè)要以內(nèi)部控制體系來完善、整合自己的業(yè)務(wù)流程，加大對員工的業(yè)務(wù)監(jiān)督，對各個業(yè)務(wù)進行風(fēng)險評估控制。最終考核的時候，應(yīng)該嚴(yán)格按照新的業(yè)務(wù)管制制度來實行。在新的業(yè)務(wù)管理制度中，為了提高員工的工作積極性和提高工作質(zhì)量，有必要定期進行業(yè)務(wù)考核，并根據(jù)考核結(jié)果對其進行相應(yīng)的獎懲，這樣一來就能加強物業(yè)公司內(nèi)部的積極性，在面臨風(fēng)險時，各部門能夠有效的解決風(fēng)險所帶來的損害。（五）做好物業(yè)公司各部門的協(xié)調(diào)工作。物業(yè)公司的主體是服務(wù)中心，要建立起以服務(wù)中心為主體的，其他部門圍繞服務(wù)中心工作的運營模式，既然是服務(wù)業(yè)，就要做到服務(wù)至上的地步，服務(wù)中心做統(tǒng)籌安排，由財務(wù)部做好財務(wù)預(yù)算和月度預(yù)算，并將這數(shù)據(jù)交由人事部對人員安排及各部門工作做相關(guān)安排，人員的裁剪，調(diào)動等，安全管理部門要時刻巡視小區(qū)內(nèi)的安全隱患，并將主要負(fù)責(zé)消防安全，做好小區(qū)內(nèi)的財產(chǎn)安全工作，和人員的安全工作，尤其是兒童的身體安全問題，工程維修部要做好小區(qū)內(nèi)的天然氣管道，下水道管道，電氣輸送等維修工作，并和財務(wù)部建立起聯(lián)系，將信息反饋到服務(wù)中心，來為服務(wù)中心提升服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)。六、

在人民生活水平不斷提高的今天，服務(wù)品質(zhì)高，價錢合理的物業(yè)公司無疑是人們的不二之選。而如今的物業(yè)公司發(fā)展較為不易，存在許多的風(fēng)險和問題，物業(yè)公司要采取有效的措施解決問題才能更好的做好物業(yè)工作，所以這就要求物業(yè)能建立內(nèi)控體系來對其所遇到的各種風(fēng)險進行控制來使其能為業(yè)主更好的服務(wù)，在激烈的競爭中能占得一席之地。

作者:趙鵬鵬 單位:京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司

參考文獻：

[1]滿孝青.論我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及對策[C].武漢:武漢理工大學(xué)學(xué)報.信息與管理工程版,2003.120-121

[2]廖美容.物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險控制下的內(nèi)控模式探究[J].財經(jīng)界,2015,(24):81-82

[3]孔姣良.企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理體系的構(gòu)建策略探討[J].財經(jīng)界,2014，(2).

[4]鄭素蘋.淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢[J].山西建筑,2011，(23).

[5]李金香.對物業(yè)管理公司內(nèi)控的探討[J].管理縱橫,2013，(33).