導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問題

（一）缺乏個(gè)人誠(chéng)信機(jī)制

我國(guó)每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)忽視了對(duì)其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評(píng)，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對(duì)崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對(duì)企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。

（二）信息溝通不對(duì)等，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理難度加大

房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開發(fā)模式，近年來集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國(guó)，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實(shí)。

（三）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性

各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對(duì)策

（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計(jì)制度

1、建立符合企業(yè)特點(diǎn)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關(guān)系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會(huì)或董事會(huì)下設(shè)的審計(jì)委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（3）監(jiān)事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（4）總裁/總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的組織模式。這四種內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置均具有一定程度的缺陷，不能同時(shí)協(xié)調(diào)內(nèi)部審計(jì)職能與獨(dú)立性兩方面關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點(diǎn)及組織規(guī)模，遵循獨(dú)立性原則、權(quán)威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：雙重領(lǐng)導(dǎo)的組織模式，即在業(yè)務(wù)上向?qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告業(yè)績(jī)，在行政上向經(jīng)理層負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

2、完善內(nèi)部審計(jì)制度。建立了理想的內(nèi)部審計(jì)模式還需要各個(gè)部門明確職責(zé)，并建立健全一套科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)制度，來監(jiān)督和保障內(nèi)部審計(jì)工作的有效執(zhí)行，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制，保障經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和會(huì)計(jì)信息的真實(shí)合法，有效提高企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，參照《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》、《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部審計(jì)工作制度，規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)程序，并寫入公司章程，并請(qǐng)股東會(huì)或董事會(huì)予以批準(zhǔn)，以便以保證內(nèi)部審計(jì)工作的順利開展。

3、加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)法律法規(guī)。要想內(nèi)部審計(jì)職能按照制度設(shè)置的方向運(yùn)行，相關(guān)部門就必須制定一系列相應(yīng)的法律法規(guī)，國(guó)家有義務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作提供一個(gè)良好的法律環(huán)境。相關(guān)部門需進(jìn)一步完善《內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則》和《審計(jì)署關(guān)內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》，對(duì)之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)規(guī)章制度，最終使我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)達(dá)到規(guī)范化。這樣審計(jì)人員才能做到有法可依，并在相應(yīng)的法律框架中執(zhí)行審計(jì)工作，以有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能，來制約企業(yè)中徇私舞弊和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)

1、找準(zhǔn)職能定位。內(nèi)部審計(jì)的兩大基本職能是服務(wù)和監(jiān)督，我國(guó)內(nèi)部審計(jì)必須做到不放松任何其一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)由“監(jiān)督主導(dǎo)”型向“服務(wù)主導(dǎo)”型轉(zhuǎn)變離不開管理層觀念的轉(zhuǎn)變。為了順利轉(zhuǎn)型，需做到：在意識(shí)上要重視內(nèi)部審計(jì)工作，開展富有建設(shè)性的參與式審計(jì)，審計(jì)理念要從根本上轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新審計(jì)方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內(nèi)部審計(jì)轉(zhuǎn)型過程中原有的監(jiān)督性實(shí)務(wù)同新興的服務(wù)性實(shí)務(wù)之間的關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)審協(xié)會(huì)的作用，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)順利轉(zhuǎn)型。

2、樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善內(nèi)部控制制度。風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對(duì)稱性等特征，即一個(gè)部門造成的風(fēng)險(xiǎn)或疏于風(fēng)險(xiǎn)管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔(dān)，而是會(huì)傳遞到其他部門，最終可能使整個(gè)企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)常性檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)存在或潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并給予相關(guān)改進(jìn)措施，以降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，內(nèi)部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應(yīng)該深入每個(gè)職員平日的工作中，讓內(nèi)部控制的意義和目標(biāo)深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責(zé)，并建立一整套獎(jiǎng)懲制度、業(yè)績(jī)考核制度。人力資源政策要有激勵(lì)性，將高素質(zhì)的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少徇私舞弊的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。

3、建立內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)。內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)必須要形式和實(shí)質(zhì)上保持獨(dú)立。其中，形式上獨(dú)立是指監(jiān)督人員應(yīng)獨(dú)立于本單位的業(yè)務(wù)和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實(shí)質(zhì)上監(jiān)督則是指在掌握相當(dāng)數(shù)量的政策法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度基礎(chǔ)上實(shí)施稽核。稽核工作要制定科學(xué)、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計(jì)程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務(wù)和重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的重要組成部分，如果有一個(gè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必然對(duì)內(nèi)部審計(jì)的有效開展提供良好環(huán)境基礎(chǔ)，才能有助于內(nèi)部審計(jì)工作的開展，有助于提高審計(jì)效率，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高審計(jì)質(zhì)量，加速現(xiàn)代審計(jì)方法的變革。

（三）有效提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行力

1、拓寬內(nèi)部審計(jì)工作領(lǐng)域。在國(guó)際上，內(nèi)部審計(jì)師已經(jīng)從事包括財(cái)務(wù)檢查與審計(jì)、經(jīng)營(yíng)審計(jì)、管理審計(jì)以及遵紀(jì)守法審計(jì)在內(nèi)的綜合審計(jì)工作。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停留在財(cái)務(wù)收支審計(jì)，將內(nèi)部審計(jì)的范圍縮小了。我們應(yīng)以財(cái)務(wù)審計(jì)為基礎(chǔ)，以管理審計(jì)為重點(diǎn)；圍繞規(guī)范化建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部控制審計(jì)；突出戰(zhàn)略審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理審計(jì)，投資決策審計(jì)、固定資產(chǎn)投資審計(jì)、施工項(xiàng)目審計(jì)、采購(gòu)合同審計(jì)、戰(zhàn)略審計(jì)、成本費(fèi)用效益審計(jì)等。由于單純的事后審計(jì)已不能滿足對(duì)企業(yè)做出科學(xué)合理全面準(zhǔn)確評(píng)價(jià)的要求，因此內(nèi)部審計(jì)應(yīng)由事后審計(jì)向事中、事前審計(jì)發(fā)展。要求內(nèi)部審計(jì)把關(guān)口逐步前移，由從前的事后審計(jì)為主向事中、事前審計(jì)逐漸發(fā)展，參與經(jīng)營(yíng)決策、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計(jì)掌握的企業(yè)內(nèi)部信息，提出意見和建議，發(fā)揮預(yù)測(cè)預(yù)警作用，為領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。使管理者了解內(nèi)部審計(jì)的本質(zhì)和作用，將內(nèi)部審計(jì)滲透到企業(yè)的每個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去。

2、提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)是決定內(nèi)部審計(jì)工作質(zhì)量，保證內(nèi)部審計(jì)作用充分發(fā)揮的關(guān)鍵。首先要在任用、培訓(xùn)、定崗、升遷等方面做出適當(dāng)?shù)囊?guī)定，不能簡(jiǎn)單隨意地將財(cái)務(wù)崗位上的人員安排到內(nèi)部審計(jì)崗位上，而應(yīng)該吸納那些高素質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)秀的綜合性人才到內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍當(dāng)中?？梢詤⒄諊?guó)際內(nèi)部審計(jì)協(xié)會(huì)的做法，建立注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師資格考試制度，提高內(nèi)部審計(jì)人員的就業(yè)門檻，優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)；其次要做好人員的培訓(xùn)工作。每年定期安排相應(yīng)的綜合知識(shí)學(xué)習(xí)，要不斷更新房地產(chǎn)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、法律、金融和審計(jì)等各方面的知識(shí)，不斷提高發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、協(xié)調(diào)工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)，適應(yīng)更高層次內(nèi)部審計(jì)工作所提出的要求。

3、及時(shí)改進(jìn)審計(jì)手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)必須更新審計(jì)方法，引進(jìn)和應(yīng)用先進(jìn)的審計(jì)理論和方法努力改進(jìn)工作方式和提高審計(jì)效率。積極將現(xiàn)代科技手段運(yùn)用于內(nèi)部審計(jì)工作中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)審計(jì)手段創(chuàng)新。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)管理上都采用了先進(jìn)的ERP、MIS等系統(tǒng)進(jìn)行人力、物力、財(cái)力的配置與調(diào)度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。但內(nèi)部審計(jì)往往停留在利用手工或簡(jiǎn)單的EXCEL處理上，很少利用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部審計(jì)技術(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可參照國(guó)外大型企業(yè)，引入計(jì)算機(jī)審計(jì)技術(shù)，建立財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，與ERP數(shù)據(jù)相連接，必要情況下可以開發(fā)適應(yīng)自身的審計(jì)軟件。這樣就可以實(shí)時(shí)地調(diào)用掌握企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)情況，減少人為的主觀判斷，提高審計(jì)的客觀性，同時(shí)也有利于提高審計(jì)效率，順應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)要求。

（四）結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)展開審計(jì)工作

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展，真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)序幕已經(jīng)全面拉開，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。建筑產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，有各自個(gè)性的一面，這樣就使得造價(jià)管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因?yàn)榻ㄔO(shè)過程歷時(shí)周期長(zhǎng)，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內(nèi)部審計(jì)加強(qiáng)全過程監(jiān)督，因?yàn)槲璞仔袨榭赡墚a(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對(duì)全過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能的關(guān)鍵。對(duì)于特殊的項(xiàng)目，還可以考慮引入專門的中介機(jī)構(gòu)如造價(jià)師、評(píng)估師等進(jìn)行鑒定。

三、小結(jié)

綜合所述，開展適當(dāng)?shù)膬?nèi)部審計(jì)，可以使更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，為使我國(guó)經(jīng)濟(jì)更好、更快、更穩(wěn)地向前發(fā)展，我們應(yīng)該多總多歸納和研究影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種因素和應(yīng)注意的問題，逐步完善相應(yīng)防范機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康、快速的發(fā)展。

作者:謝立矗 單位:西安石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院