導(dǎo)語：“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計的影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：“營改增”實行之后，對于房地產(chǎn)發(fā)展起到了明顯的推動作用。但是因為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金投入額巨大、建設(shè)周期長、融資成本過高，這些特點導(dǎo)致“營改增”實行之后，房地產(chǎn)的發(fā)展遭遇一系列的問題，這些都在很大程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和管理工作的進行，其中受到影響最為顯著的是會計處理活動。為了進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)更好的組織會計核算工作，對此我們針對“營改增”實行之后企業(yè)會計處理工作發(fā)生的變化展開詳細的研究。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會計處理相關(guān)工作具有的顯著特點，進而分析了“營改增”實施之后，企業(yè)會計處理工作發(fā)生的變化，最后就會計處理發(fā)生的變化企業(yè)需要做出怎樣的調(diào)整進行探討，由此提高自身會計工作效率。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計處理；變化；處理

2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關(guān)，我們應(yīng)當(dāng)對其“營改增”實行后的變化進行重點研究?！盃I改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目轉(zhuǎn)為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復(fù)征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！盃I改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結(jié)構(gòu)獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經(jīng)濟和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。

一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計核算工作主要有下面幾項內(nèi)容：其一，籌集項目開發(fā)建設(shè)資金；其二，計算房屋建設(shè)成本、強化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產(chǎn)項目收支進行核算，強化經(jīng)營管理，促進經(jīng)濟效益的提升；其四，加強商品房的銷售，及時對銷售款項進行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應(yīng)的側(cè)重點也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項階段、項目準(zhǔn)確階段、項目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。

二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化

(一)適用稅率的變化

實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5%的稅率?！盃I改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11%。

(二)會計利潤的變化

在不計算營業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計算在內(nèi)，必須重視采購過程中的進項稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關(guān)的進項稅抵扣無法進行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進項稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實行會使房地產(chǎn)企業(yè)購置成本明顯縮減，對應(yīng)的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。

(三)企業(yè)稅收負擔(dān)的變化

首先，房地產(chǎn)老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標(biāo)注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標(biāo)注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產(chǎn)開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項目，則可以按照5%的稅率進行納稅，采取簡易及稅法，不能進行進項稅抵扣。具體的計算公式為：應(yīng)繳稅款=預(yù)收房款÷(1+5%)×5%其次，房地產(chǎn)新項目。它指的是許可證標(biāo)注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5%營業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)變?yōu)?1%增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業(yè)務(wù)無法進行進項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業(yè)稅負以及經(jīng)營成本。

(四)發(fā)票管理的變化

在“營改增”實行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項資產(chǎn)以及費用憑證，并不能進行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強對增值稅發(fā)票管理，因為增值稅發(fā)票同下游企業(yè)的進項稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關(guān)注銷項發(fā)票的領(lǐng)取、出具、保管、作廢，重視進項發(fā)票的獲取、確認(rèn)、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強管理。在對供應(yīng)商進行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進項稅，降低企業(yè)應(yīng)繳稅額。

三、應(yīng)對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計處理變化的措施

(一)優(yōu)化會計處理流程

“營改增”實行之后，企業(yè)必須嚴(yán)格區(qū)分會計處理流程，轉(zhuǎn)變原有的稅務(wù)計算和申報方法，結(jié)合稅收改革政策，有效規(guī)避風(fēng)險，降低企業(yè)稅收負擔(dān)，爭取有力的稅務(wù)支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細等活動，應(yīng)當(dāng)切實完成企業(yè)布置的任務(wù)，促進企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學(xué)的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責(zé)任，明確檔案管理細節(jié)，科學(xué)的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計制度。

(二)提升企業(yè)會計管理水平

國家實行“營改增”之后，企業(yè)會計核算、發(fā)票管理等多方面會計處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓(xùn)工作，從而促進企業(yè)財務(wù)人員學(xué)習(xí)和掌握會計管理知識和方法，促使財務(wù)人員及時適應(yīng)新的稅收制度。同時強化增值稅稅務(wù)業(yè)務(wù)活動培訓(xùn)。在稅制改革之后，企業(yè)在進行財務(wù)管理中常常需要利用應(yīng)用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強財務(wù)人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強化增值稅使用培訓(xùn)。增值稅管理非常復(fù)雜，財務(wù)人員在實際管理過程中必須切實保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機制。企業(yè)可以利用培訓(xùn)方法促進財務(wù)人員稅務(wù)管理能力的顯著提升，由此加強企業(yè)的會計管理。

(三)強化企業(yè)的內(nèi)部控制

“營改增”政策實施之后，企業(yè)需要對財務(wù)內(nèi)控進行合理的規(guī)劃，對其進行有力的監(jiān)管，尤其是加強對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計劃進行財務(wù)管理。采取有效的“營改增”措施，應(yīng)對企業(yè)稅務(wù)當(dāng)中存在的漏洞。做好稅收管理基礎(chǔ)工作，有效控制企業(yè)法律風(fēng)險，減少企業(yè)納稅負擔(dān)，提高企業(yè)的會計核算能力，同時對企業(yè)增值稅發(fā)票進行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進行完善，優(yōu)化票務(wù)管理形式，增強財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)。結(jié)合“營改增”所產(chǎn)生的稅負影響對營銷策略進行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質(zhì)量，同時也可以獲得增值稅專用發(fā)票。

四、結(jié)束語

綜上，“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作?！盃I改增”的實行消除了重復(fù)收稅的情況，降低了稅收負擔(dān)。如果企業(yè)會計處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會計處理具體的變化，進而提出了一系列應(yīng)對這一變化的有效措施。

作者:李繼明 單位:邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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