導(dǎo)語：徹底改革走出高房價困境論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從相關(guān)政策相互矛盾是房價居高不下的根源；唯有徹底改革才能突破高房價困境進(jìn)行論述。其中，主要包括：國家和一些地方連續(xù)出臺抑制高房價的政策措施，直接打擊投資投機(jī)性購房、全國房價普遍上漲過快，引起廣泛擔(dān)憂、目前房價居高不下不僅與供求矛盾等市場因素相關(guān)、與房地產(chǎn)開發(fā)模式及管理體制存在缺陷有直接關(guān)系、土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非充分競爭產(chǎn)業(yè)、普通百姓都希望房價降低，低到自己能夠買得起、應(yīng)該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合、應(yīng)該把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財稅體制改革緊密結(jié)合、要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實行多軌制的開發(fā)與建設(shè)、構(gòu)建類似調(diào)控通脹的全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)序列等，具體請詳見。

近期，國家和一些地方連續(xù)出臺抑制高房價的政策措施，直接打擊投資投機(jī)性購房，預(yù)計短期內(nèi)，它們將對房價過快上漲有一定抑制作用，但從長期看，還需要采取一些徹底的改革措施來治本其力度和針對對象的明確程度前所未見。

1相關(guān)政策相互矛盾是房價居高不下的根源

我國平均房價連續(xù)十幾年上升，特別是2009年下半年以來，全國房價普遍上漲過快，引起廣泛擔(dān)憂。從根本上說，目前房價居高不下不僅與供求矛盾等市場因素相關(guān)，更與長期以來我國土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、金融政策與改善民生的公共政策相互矛盾有直接關(guān)系，也與房地產(chǎn)開發(fā)模式及管理體制存在缺陷有直接關(guān)系。

比如，讓每一個公民“住有所居”是我們社會主義國家保障和改善民生的一項重要的公共政策，而要實現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)，需要政府大規(guī)模投入，需要設(shè)法使房價大體保持在多數(shù)百姓能夠買得起的水平上，而不應(yīng)指望通過稅費和高額地價從房地產(chǎn)開發(fā)中獲取巨額財政收入。然而長期以來，房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一和一大消費熱點，不僅對GDP的快速增長貢獻(xiàn)巨大，也成了各地方政府“土地財政”收入的重要來源，因此相當(dāng)多的地方政府對地價、房價上漲“樂見其成”。

再如，土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非充分競爭產(chǎn)業(yè)；房子也并非完全市場化的商品，而具有保障、改善民生的公益性質(zhì)，不能完全交由市場調(diào)節(jié)?？墒乾F(xiàn)實中的房地產(chǎn)開發(fā)模式卻是完全市場化、企業(yè)化的。通過各種辦法拿到地的開發(fā)商完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前民眾抱怨的困境。

眼下，普通百姓都希望房價降低，低到自己能夠買得起，但如果房價下降過快、降得過低，又將造成兩個后果：一是極大地壓縮開發(fā)商的利潤空間，使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低，從而導(dǎo)致地方政府“土地財政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；二是可能導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，累及銀行業(yè)。因此，上述后果所涉及的利益主體——地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，對降房價大多不積極，而恰恰就是這些利益主體對于房地產(chǎn)市場擁有更多的發(fā)言權(quán)和主導(dǎo)權(quán)。是政策錯位導(dǎo)致了地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和百姓利益之間的矛盾關(guān)系，導(dǎo)致房價高企成為普遍現(xiàn)象。

2唯有徹底改革才能突破高房價困境

破解高房價困境的根本之道，在于徹底改革。具體來說包括以下幾項：

第一，應(yīng)該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達(dá)到了50%和84%。我們有必要學(xué)習(xí)借鑒它們的經(jīng)驗，積極推進(jìn)保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，進(jìn)而大幅度增加保障性住房比例。同時要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉(zhuǎn)、管理等的法律和制度規(guī)范，嚴(yán)格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

第二，應(yīng)該把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財稅體制改革緊密結(jié)合?！笆濉逼陂g，將土地批租作為地方政府重要財政收入來源的做法已不可持續(xù)，要采取切實措施調(diào)整中央和地方的財政收入分配關(guān)系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，逐步建立保證各級政府財政可持續(xù)運作的長效機(jī)制。未來，調(diào)控房地產(chǎn)的政策能否切實收到預(yù)期效果，關(guān)鍵看財稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。

第三，要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實行多軌制的開發(fā)與建設(shè)。應(yīng)打破只有房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的格局，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產(chǎn)開發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實施各類房屋的建設(shè)，房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價增值情況逐年累進(jìn)或分年限向房屋購買者征收。還應(yīng)改革現(xiàn)行的單一的供地制度，按使用方向?qū)嵭杏袟l件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標(biāo)（限房價、限地價、限戶型）等。

第四，構(gòu)建類似調(diào)控通脹的全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制。長期以來，對于房價等資產(chǎn)價格過高的問題，我們沒有像針對CPI過高那樣、以類似央行的專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和調(diào)控，也沒有針對性較強(qiáng)的專門調(diào)控手段。主管房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門往往把重點放在房地產(chǎn)業(yè)的“發(fā)展”上，站在開發(fā)商一邊考慮問題多，而對危及百姓“住有所居”的房價管理問題思考得少。這也許是導(dǎo)致幾年來房價一直下不來，并且“越調(diào)控越高”的原因之一。因此，必須盡快落實各級政府調(diào)控房價的責(zé)任部門和考核機(jī)制，把有效控制房價過快上漲作為各級政府的工作目標(biāo)。

當(dāng)前，抑制房價過快上漲的應(yīng)急措施首先還是要增加供給，尤其是增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房及廉租房供應(yīng)；其次，還是要抑制不合理的需求——從目前情況看，主要是抑制投資投機(jī)性等非自住房需求；再者，要加強(qiáng)管理，嚴(yán)厲打擊房產(chǎn)開發(fā)商囤地炒地、建成住宅后捂盤惜售等炒高房價的行為。

第五，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)序列。房地產(chǎn)業(yè)相對IT、生物制藥等行業(yè)，技術(shù)含量低，對國力增強(qiáng)的綜合推動作用有限；而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價的，因為土地是越用越少的資源。國家的實力提升，不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來實現(xiàn)。