導(dǎo)語：小議城市價(jià)值與房地產(chǎn)價(jià)值的聯(lián)系一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

提要城市價(jià)值決定房地產(chǎn)價(jià)值.本文從兩者關(guān)系出發(fā),把兩者統(tǒng)一起來,分析出城市價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響,并給出相關(guān)建議.

關(guān)鍵詞:城市價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值城市經(jīng)濟(jì)城市文化

隨著全球化的日益深入,我們進(jìn)入一個(gè)充滿競爭的新紀(jì)元.新世紀(jì)競爭的一個(gè)重要方面就是不同城市之間的競爭.然而,城市競爭力一個(gè)內(nèi)在的決定因素就是這個(gè)城市固有的價(jià)值.城市是房地產(chǎn)活動(dòng)的場所與載體.不同城市的價(jià)值與城市房地產(chǎn)的價(jià)值有著密切的關(guān)系,認(rèn)清兩者的關(guān)系,有助于我們在城市發(fā)展過程中規(guī)劃統(tǒng)籌,合理地開發(fā)和指導(dǎo)房地產(chǎn)活動(dòng)的進(jìn)行,從而達(dá)到順應(yīng)市場規(guī)律因地制宜、增強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)的活力和進(jìn)而增強(qiáng)城市競爭力的目標(biāo).

在以往的研究中多把城市價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值兩者分而述之.對(duì)城市價(jià)值的探討往往以城市競爭力為題來進(jìn)行多因素的分析,而房地產(chǎn)價(jià)值分析則往往從傳統(tǒng)的價(jià)值規(guī)律進(jìn)行論述.也有學(xué)者對(duì)城市價(jià)值對(duì)房價(jià)的顯性變化進(jìn)行了實(shí)證研究,但僅僅從量上論證不足以揭示城市價(jià)值與房地產(chǎn)價(jià)值之間的內(nèi)在聯(lián)系.筆者認(rèn)為,城市固有的內(nèi)在價(jià)值與不同城市的房地產(chǎn)價(jià)值,兩者具有獨(dú)立性,但同時(shí)也有不可割裂的關(guān)系.城市價(jià)值本身就是城市所具有的資源和影響力的綜合評(píng)估,為微觀主體的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)提供了隱性的競爭力,理所當(dāng)然是主體和載體的關(guān)系.

一、城市價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值概念界定

城市的發(fā)展目標(biāo)是多元的,包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化和政治等多方面的目標(biāo)反之,城市的價(jià)值同樣也是由城市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、歷史、地理等多方面因素所決定的.因此,城市價(jià)值可以描述為:根據(jù)一個(gè)城市的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢,聚集利用和優(yōu)化配置更多的資源,為所在地區(qū)和人們創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)文化價(jià)值等的能力.

同樣,我們也可以把房地產(chǎn)價(jià)值描述為:房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場競爭中所表現(xiàn)出的一種外在的市場力量,通過對(duì)人的消費(fèi)和生活品質(zhì)追求的導(dǎo)向獲取利潤所表現(xiàn)出來的能力.房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個(gè)部分.所以,房地產(chǎn)價(jià)值也由這兩個(gè)部分的價(jià)值構(gòu)成.具體的房地產(chǎn)價(jià)值我們可以分解為不變資本價(jià)值和可變資本價(jià)值.

二、城市價(jià)值與房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系

(一)城市價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的外生影響因素.當(dāng)今的城市是一個(gè)非常復(fù)雜的開放的系統(tǒng),而房地產(chǎn)正是城市系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分.在城市內(nèi)部,房地產(chǎn)行業(yè)與城市的關(guān)系是個(gè)體與環(huán)境的關(guān)系,環(huán)境因主體而存,主體因環(huán)境而變.城市價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的決定性因素,是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)值提高的根本保障.房地產(chǎn)價(jià)值的確立和提高依賴于城市價(jià)值的各構(gòu)成因素的大力支持,沒有這些因素的促進(jìn),房地產(chǎn)價(jià)值就難以實(shí)現(xiàn)和提高.所以,城市價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的外生影響因素.

1、城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響.城市經(jīng)濟(jì)是城市價(jià)值的決定性因素,是城市作為一個(gè)系統(tǒng)運(yùn)作和發(fā)展的基礎(chǔ).一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)直接決定了該城市的購買力水平、資源配置和利用水平、配套設(shè)施情況等.經(jīng)濟(jì)全球化來臨,商業(yè)化成為城市發(fā)展的一個(gè)時(shí)代主題,我們可以從現(xiàn)實(shí)中的例子可以看出,經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市,商業(yè)化越是發(fā)達(dá)和成熟.經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為商業(yè)的繁榮提供了保障.一方面城市的工業(yè)化使人們?nèi)找娓辉?從而使人們的購買力不斷提高,同時(shí)在生活品質(zhì)的追求上也不斷提升另一方面城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求使得城市自身在硬件設(shè)施和軟件配套上也在進(jìn)行不斷的更新和發(fā)展.作為商品,房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已經(jīng)被賦予了更大的價(jià)值.首先,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中的地產(chǎn)價(jià)值和生產(chǎn)房地產(chǎn)過程中消耗的可變成本皆提高,這兩種價(jià)值正是房地產(chǎn)價(jià)值的重要組成部分其次,城市的資源是房地產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ),原材料的供應(yīng)情況、技術(shù)資源供應(yīng)情況、人力資源供應(yīng)情況與基礎(chǔ)設(shè)施情況都影響房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作效率,所以經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)直接決定房地產(chǎn)價(jià)值的產(chǎn)生和循環(huán)最后,我們知道市場化的程度和經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度有很大的關(guān)系,在市場經(jīng)濟(jì)下的中國,發(fā)達(dá)的城市就是一個(gè)開放的城市,市場化的程度和對(duì)外交流的能力對(duì)房地產(chǎn)市場意識(shí)和市場能力起到間接催化作用,使得房地產(chǎn)業(yè)不斷在市場競爭中提升品質(zhì),傳遞價(jià)值.所以,城市的經(jīng)濟(jì)狀況不但是一個(gè)城市價(jià)值的決定性因素,同樣也是城市房地產(chǎn)價(jià)值大小的決定性因素.

2、城市文化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響.毫無疑問,城市文化是一個(gè)城市最重要的無形資產(chǎn).城市文化作為一種價(jià)值概念,是城市具有的城市特點(diǎn)和文化模式,是物質(zhì)與精神的結(jié)晶,代表著先進(jìn)文化的發(fā)展方向.同時(shí),城市文化作為社會(huì)文化的寫照,反映著它所處的時(shí)代、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)、生活方式、人際關(guān)系、哲學(xué)觀點(diǎn)等等.城市文化是個(gè)復(fù)雜的、多層次的體系,包含著自然環(huán)境、歷史積淀、人文景觀、風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰、方言等文化特色.當(dāng)今社會(huì)的城市競爭已從單純的經(jīng)濟(jì)競爭轉(zhuǎn)向包括城市文化在內(nèi)的復(fù)合競爭,人們更多地從文化、景觀、生態(tài)等角度認(rèn)識(shí)城市、評(píng)判城市.城市要提高其競爭力,關(guān)鍵在于形成自己的文化特征與文化個(gè)性,唯有發(fā)揮文化的獨(dú)特影響力,才能樹立鮮明的城市形象,提高城市的知名度.城市文化是怎樣提升城市價(jià)值的呢?首先,文化為城市發(fā)展提供內(nèi)在動(dòng)力.城市文化為城市的建設(shè)和發(fā)展提供強(qiáng)大的精神動(dòng)力,起著統(tǒng)率和導(dǎo)向的作用其次,城市文化成為城市的重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn).文化與經(jīng)濟(jì)的相互促進(jìn)、融合已成為當(dāng)今世界的個(gè)新特點(diǎn)、新趨勢.城市文化不僅是種精神活動(dòng),它本身也能創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)富,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展第三,文化能夠塑造城市形象,提升城市品位,是城市面貌與內(nèi)在精神的有機(jī)統(tǒng)一,歷史文化與現(xiàn)實(shí)文化的統(tǒng)一第四,城市文化是城市發(fā)展水平的重要標(biāo)志.

根據(jù)以上分析,可以得出:城市文化對(duì)房地產(chǎn)有著比較深刻的影響.首先,人們對(duì)城市生活的追求本質(zhì)上是對(duì)城市文化的追求,人們生活品質(zhì)的提高,最基本就是衣食住行等基本生活要素的提高,優(yōu)秀的城市文化在積攢城市人氣、提升生活品質(zhì)的同時(shí),也提升了房地產(chǎn)等基本生活要素潛在的價(jià)值其次,城市文化影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品存在的特點(diǎn),城市文化作為一個(gè)物質(zhì)和精神有機(jī)統(tǒng)一體,房地產(chǎn)本身就是城市文化的表現(xiàn)和組成部分,城市文化中包含的價(jià)值成分其中一部分就已經(jīng)在精神氣質(zhì)層面向房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了價(jià)值轉(zhuǎn)移最后,人們對(duì)城市文化的其他組成部分的追求,比如自然景觀、人文環(huán)境、歷史積淀等的追求,間接地帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展.

3、城市的其他要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響.城市的其他要素是指除城市的經(jīng)濟(jì)、文化以外包括政治、地理、科學(xué)技術(shù)等一些其他基本要素.這些要素也是城市存在和發(fā)展的血液和靈魂,是城市實(shí)力的重要內(nèi)容,對(duì)城市價(jià)值與房地產(chǎn)價(jià)值的形成有著重要的影響.一個(gè)地區(qū)或城市的政治制度和政治氛圍對(duì)其競爭力有著決定性的意義.中國經(jīng)歷了很多不同制度的更替,通過歷史和市場的檢驗(yàn),從結(jié)果上我們可以看出,先進(jìn)的政治制度是包容的、開放的、具有活力的.這種積極政治氛圍下的結(jié)果是,科技發(fā)展,經(jīng)濟(jì)文化繁榮最直接的表現(xiàn)就是城市越來越具有吸引力,房地產(chǎn)價(jià)值也隨著城市的發(fā)展逐漸提升.地理要素也影響和制約著城市的發(fā)展.一個(gè)城市的地理優(yōu)勢通?？梢员憩F(xiàn)在是具有戰(zhàn)略地位或者交通便捷,那么這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化通常都比較發(fā)達(dá),房地產(chǎn)價(jià)值也相應(yīng)的較高.中國沿海、沿江等地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)往往比內(nèi)陸的一些地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)具有更高價(jià)值就可以證明這一點(diǎn).

城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化各要素本身就是一個(gè)整體,相互依存相互影響,共同影響城市的發(fā)展和體現(xiàn)城市的價(jià)值.綜合起來:房地產(chǎn)作為一種商品本身具有一定的價(jià)值,但從根本上講,城市價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的外生影響因素,城市的價(jià)值決定著房地產(chǎn)價(jià)值.(圖

二)房地產(chǎn)價(jià)值是城市價(jià)值的內(nèi)生影響因素.城市與房地產(chǎn)是整體與個(gè)體、載體與主體的關(guān)系,兩者是有機(jī)統(tǒng)一的,我們不能把兩者分開來討論.城市價(jià)值決定著房地產(chǎn)價(jià)值,房地產(chǎn)價(jià)值同樣也影響著城市價(jià)值.在影響和制約城市發(fā)展的過程中,房地產(chǎn)的發(fā)展處于基礎(chǔ)性的位置.房地產(chǎn)是大眾生活和生存最基本的保障,房地產(chǎn)從其自然屬性和社會(huì)屬性兩個(gè)方面影響著城市影響力和競爭力.房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè)之一,作為一種商品,其生產(chǎn)出來后就具有一定的價(jià)值,是城市價(jià)值的重要組成部分,這就是其自然屬性的重要表現(xiàn)形式.房地產(chǎn)的社會(huì)屬性對(duì)城市價(jià)值的影響或許遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自然屬性.首先,城市社會(huì)的和諧穩(wěn)定問題是城市問題的重中之重,而城市的和諧穩(wěn)定關(guān)鍵是要保證城市居民的基本生活要求,住房的要求和住房的品質(zhì)無疑就是城市居民的基本生活保障.其次,房地產(chǎn)本身就包含很多獨(dú)有的文化,是城市文化的重要組成部分.房地產(chǎn)文化中蘊(yùn)含的建筑之美、科學(xué)技術(shù)、自然和文化景觀、風(fēng)俗習(xí)慣等,無不是映射出城市文化的特點(diǎn),同時(shí)也體現(xiàn)出城市的價(jià)值.最后,房地產(chǎn)是一個(gè)城市的通俗名片,在城市化的進(jìn)程中越來越多的人們進(jìn)入了城市,而人們在對(duì)城市的選擇過程中,最初的選擇也是基于生活品質(zhì)提高的要求,最直觀的評(píng)判就是從城市房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)開始的.(圖

三、建議與啟示

本文論證表明:城市價(jià)值決定房地產(chǎn)價(jià)值.政府應(yīng)該明確地進(jìn)行城市定位,在城市發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下,提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力,大力發(fā)展城市社會(huì)和文化建設(shè),改善城市的環(huán)境,提升城市公共服務(wù)水平,以增大城市的內(nèi)在價(jià)值,在此基礎(chǔ)上對(duì)城市形象進(jìn)行塑造和推廣.另外,政府應(yīng)該以可持續(xù)發(fā)展的眼光,規(guī)劃統(tǒng)籌,合理地開發(fā)和指導(dǎo)房地產(chǎn)活動(dòng)的進(jìn)行,使城市價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值相統(tǒng)一,順應(yīng)市場規(guī)律和價(jià)值規(guī)律,從而打造出城市和房地產(chǎn)的綜合競爭力與核心競爭力.房地產(chǎn)價(jià)值反作用于城市價(jià)值,房地產(chǎn)價(jià)值是城市價(jià)值的重要組成部分.所以,房地產(chǎn)開發(fā)也應(yīng)該用可持續(xù)的眼光,合理指導(dǎo),優(yōu)化配置資源,使房地產(chǎn)產(chǎn)品在使用功能和文化內(nèi)涵上與城市相統(tǒng)一并有所提高,最終達(dá)到提升城市形象和城市價(jià)值的目的.

主要參考文獻(xiàn)

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