導(dǎo)語：解析房地產(chǎn)價(jià)格決定緣由計(jì)量經(jīng)濟(jì)一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的走好，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為了社會(huì)生活的熱點(diǎn)問題。那么到底是什么因素在影響房地產(chǎn)的價(jià)格.而房地產(chǎn)價(jià)格又為什么會(huì)持續(xù)上漲呢？

一、理論分析

決定房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，而且它們對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是一個(gè)復(fù)雜的問題。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格主要決定于供需因素，經(jīng)濟(jì)因素，人口因素。供需因素包括供給和需求，供給因素包括房地產(chǎn)開發(fā)量，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例等等，影響需求的因素有居民人均收入，居民對(duì)未來房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，居民對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求等等。經(jīng)濟(jì)因素包括，GDP，物價(jià)指數(shù)，存貸款利率等。人口因素就是指人口密度。除了以上這些因素外，影響房?jī)r(jià)的還有房屋空置率，房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)所處的社會(huì)環(huán)境，自然環(huán)境等等。房地產(chǎn)開發(fā)商的因素在決定房地產(chǎn)價(jià)格中也起到了一定的作用，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理。房地產(chǎn)本身的屬性頁決定了其價(jià)格，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，外觀，采光等等。在決定房地產(chǎn)價(jià)格的諸多因素中，有些因素是有很大影響的，而有些因素的影響程度就不是很大。我們?cè)谘芯糠康禺a(chǎn)價(jià)格的決定問題時(shí)，要分離出主要的影響因素，而對(duì)那些次要因素可以忽略不計(jì)。

二、計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型

針對(duì)以上的理論分析，筆者采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型對(duì)房?jī)r(jià)的影響問題進(jìn)行定量分析。

根據(jù)決定房地產(chǎn)價(jià)格的眾多因素，選取人均收入指數(shù)，GDP，CPI，房地產(chǎn)竣工套數(shù)，住宅投資五個(gè)變量作為解釋變量，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為被解釋變量。計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型如下：

PFBl+B2Xz+B3X+B4X+B5X+B6X＆+ul其中P代表房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，代表人均收入，代表GDP，）（4I代表CP!，X代表房地產(chǎn)竣工套數(shù)，x代表住宅投資。

根據(jù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)理論，居民收入增加的多，對(duì)房屋的需求就會(huì)增大，房地產(chǎn)價(jià)格與人均收入應(yīng)該是正相關(guān)的，即B：應(yīng)該為正，GDP，CPI都是衡量經(jīng)濟(jì)景氣程度的，故與房地產(chǎn)價(jià)格也因該是正相關(guān)的，B也應(yīng)該為正。而房地產(chǎn)竣工套數(shù)反映了需求，應(yīng)該與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)，B應(yīng)該為負(fù)，而房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則是不確定的，所以B的正負(fù)無法確定。

三、實(shí)證分析

選取我國(guó)30個(gè)地區(qū)2005年，2006年的相關(guān)數(shù)據(jù)作為樣本，對(duì)上述計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行回歸。表中四個(gè)模型的調(diào)整R方分別為：0.219，0.215，0.214，0.200。在顯著性水平為0.O5時(shí)，對(duì)上述模型系數(shù)的顯著性進(jìn)行檢驗(yàn)。

在模型1中變量GDP通過了顯著性檢驗(yàn)；模型2中GDP也通過了顯著性檢驗(yàn)，而住宅投資沒有通過；模型3和模型4中也同樣的，只有GDP這個(gè)變量通過了顯著性檢驗(yàn)。綜合整個(gè)模型根據(jù)R方，本模型可以在一定程度上解釋房地產(chǎn)價(jià)格的決定。房地產(chǎn)的價(jià)格和GDP是有著緊密聯(lián)系的。而所有模型中GDP的系數(shù)也全部為正，與預(yù)期是相符的。

四、結(jié)論

根據(jù)以上的分析，文章中建立的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型只能在很小的程度上解釋房地產(chǎn)價(jià)格的決定。這可能是由于模型中漏掉了很多決定房地產(chǎn)價(jià)格的變量。而在理論分析中認(rèn)為可能決定房地產(chǎn)價(jià)格的變量又沒有通過顯著性檢驗(yàn)，這說明理論分析和現(xiàn)實(shí)情況還有一定的差距。在房地產(chǎn)價(jià)格決定的整個(gè)體系中筆者認(rèn)為還有很多因素是相當(dāng)重要的，但是這些因素或者是因?yàn)殡y以找到其具體數(shù)據(jù)，或者是因?yàn)殡y以用定量指標(biāo)衡量而沒有被納入到模型中。比如，房產(chǎn)的空置率，這個(gè)因素難以找到其準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，再比如，決定房地產(chǎn)價(jià)格的最重要因素之一，開發(fā)、建筑房地產(chǎn)的成本，這個(gè)因素也是難以找到其具體準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，人們的投機(jī)需求是很大的，有相當(dāng)一部分人買房并不是為了個(gè)人居住，而是為了獲取房產(chǎn)價(jià)格上升帶來的收益，這個(gè)投機(jī)需求在很大程度上加速了我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，人們的投機(jī)需求就難以用定量的指標(biāo)進(jìn)行衡量。決定房地產(chǎn)價(jià)格的體系中，政府政策影響也很重要，同樣的，這樣一個(gè)因素難以用定量指標(biāo)衡量。環(huán)境因素在一定程度上也影響了房地產(chǎn)的價(jià)格，然而還是很難衡量。綜上所述，文章中建立的模型沒有很好的解釋房地產(chǎn)價(jià)格的決定。但是從一定的程度上解釋了房地產(chǎn)價(jià)格的決定。房地產(chǎn)價(jià)格的決定是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的問題，要找到?jīng)Q定房地產(chǎn)價(jià)格的重要變量還需要更多，更深入的探索。