導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不對(duì)稱信息應(yīng)用一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、引言

在信息不對(duì)稱理論方面,1961年,喬治•斯蒂格勒在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》雜志上發(fā)表的“信息經(jīng)濟(jì)學(xué)”和威廉•維克瑞在《財(cái)經(jīng)》雜志上發(fā)表的“反投機(jī)、拍賣和競(jìng)爭(zhēng)性密封招標(biāo)”兩篇論文,打破了此前一直統(tǒng)治著經(jīng)濟(jì)學(xué)界的基礎(chǔ)假設(shè)——完全信息假設(shè),開始強(qiáng)調(diào)信息的不完全性,也開創(chuàng)了信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的先河。20世紀(jì)80年代,一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家把信息不對(duì)稱理論引入金融市場(chǎng)的研究領(lǐng)域。2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主約瑟夫•斯蒂格利茨、喬治•阿克洛夫、邁克爾•斯賓賽分別在金融市場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)運(yùn)用信息不對(duì)稱理論進(jìn)行市場(chǎng)分析。隨著信息不對(duì)稱理論和我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)兩者進(jìn)行了一些定性的研究。劉洪玉、鄭思齊在《城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書及相關(guān)文獻(xiàn)中,均指出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性,李建華(2003)、鄒曉光(2006)等利用信息不對(duì)稱原理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析,并提出若干緩解信息不對(duì)稱,提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)效率的建議。

二、信息不對(duì)稱在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的表現(xiàn)

所謂的信息不對(duì)稱是指交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時(shí)性、連貫性方面存在差別。而房地產(chǎn)信息不對(duì)稱則表現(xiàn)在置房者與開發(fā)商在信息的豐裕度方面存在著差異。信息不對(duì)稱體現(xiàn)在以下五個(gè)方面:

1、房產(chǎn)質(zhì)量信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)這一特殊的商品不僅結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜,而且包含的工藝過程亦十分的龐大,對(duì)于不具備有專業(yè)鑒別技術(shù)水平的置房者來(lái)說,是不能完全掌握房產(chǎn)的質(zhì)量信息。房產(chǎn)質(zhì)量信息的不對(duì)稱,為開發(fā)商創(chuàng)造了極大的議價(jià)空間。

2、房產(chǎn)價(jià)格信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商眾多,各個(gè)開發(fā)商的出示的價(jià)格存在較大的偏差,尤其是在非寡頭壟斷的情況下,價(jià)格的多樣化尤其明顯。

3、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息不對(duì)稱。我國(guó)的房地產(chǎn)商品權(quán)屬?gòu)?fù)雜,分為所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)和典當(dāng)權(quán)等,而且使用權(quán)年限也不同。而不同的產(chǎn)權(quán)信息對(duì)于房地產(chǎn)商品在未來(lái)的使用或是轉(zhuǎn)讓、投資中等都有著十分重大的影響,而這些信息大多不為置房者所擁有。

4、市場(chǎng)的供需信息不對(duì)稱。商品的價(jià)格是由商品的價(jià)值決定,并受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。而在一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下,供求的關(guān)系愈發(fā)顯得重要,這在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)的尤為明顯。置房者對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需信息不了解,則在議價(jià)過程中容易處于被動(dòng)地位。

5、市場(chǎng)未來(lái)信息不對(duì)稱。商品的價(jià)格除了受到價(jià)值、供求的影響,還受到政府的政策傾向、同行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及國(guó)際市場(chǎng)的制約,這些因素在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格產(chǎn)生巨大的作用。尤其隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大,政策性因素的影響不容忽視,而對(duì)未來(lái)信息敏感性方面,顯然置房者處于不利地位。

三、信息不對(duì)稱產(chǎn)生的原因

針對(duì)以上表現(xiàn),究其原因,我們不難發(fā)現(xiàn),造成信息不對(duì)稱的原因主要有以下五方面:

1、房地產(chǎn)自身屬性。房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)涉及的領(lǐng)域廣闊,市場(chǎng)參與者紛繁復(fù)雜,社會(huì)分工細(xì)致不宜估量；其次,市場(chǎng)的多變性和分散性。多變性和分散性是非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的普遍特點(diǎn),一方面使得價(jià)格的離散程度增加,另一方面也刺激了搜尋行為的發(fā)生。

2、信息資源的稀缺性。信息作為一種稀缺的資源,置房者如果想獲得與房地產(chǎn)的相關(guān)信息,需要付出較大的成本,置房者在尋求權(quán)益保護(hù)時(shí)也需要花費(fèi)較多的成本。

3、羊群行為的影響。羊群效應(yīng)是指市場(chǎng)參與主體在信息環(huán)境不確定的情況下,行為受到其他參與主體的影響,模仿他人決策,或者過度依賴于輿論(即市場(chǎng)中的壓倒多數(shù)的觀念)或信息,而不考慮自己私人信息的行為。由于置房者之間的信息也是不對(duì)稱的,若依靠別人的信息來(lái)加強(qiáng)自身的判斷,則加劇了信息不對(duì)稱程度和增加了其發(fā)生的可能性。

四、信息不對(duì)稱造成的影響

信息不對(duì)稱造成的主要影響有逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇是指指由于交易雙方信息不對(duì)稱和市場(chǎng)價(jià)格下降產(chǎn)生的劣質(zhì)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)品,進(jìn)而出現(xiàn)市場(chǎng)交易產(chǎn)品平均質(zhì)量下降的現(xiàn)象。而在房地產(chǎn)也表現(xiàn)為空置房節(jié)節(jié)攀升,而房地產(chǎn)市場(chǎng)則呈現(xiàn)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)飆升。道德風(fēng)險(xiǎn)指參與合同的一方所面臨的對(duì)方可能改變行為而損害到本方利益的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)表現(xiàn)為開發(fā)商憑借自身的信息優(yōu)勢(shì),以違背合同的方式,損害置房者的利益。同時(shí),我們不可否認(rèn)的是,在信息不對(duì)稱產(chǎn)生的同時(shí),信息搜尋就顯得有利可圖,在“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)的前提下,信息的不對(duì)稱在一定程度刺激了信息搜尋行為的產(chǎn)生,這也是本文的著眼點(diǎn)和切入點(diǎn)。五、研究結(jié)論和政策建議房地產(chǎn)信息的不對(duì)稱性使得置房者增加了支付成本,擴(kuò)大了管理部分的管理難度。雖然在短期內(nèi)可能對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和中介商可以獲得某些眼前的利益,但從行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看,都是極為不利的。當(dāng)然,我們不能追求信息的完全對(duì)稱和交易的完全均衡。借鑒制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn):市場(chǎng)均衡是市場(chǎng)參與者之間相互博弈的結(jié)果。也就是說只能消除信息不對(duì)稱的程度,達(dá)成相對(duì)的均衡狀態(tài)。為此,可以從以下四個(gè)方面來(lái)緩解房地產(chǎn)信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀。

(一)從國(guó)家的角度來(lái)看

1、加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的規(guī)制和引導(dǎo),建立進(jìn)入門檻。開發(fā)商的數(shù)量越多,則價(jià)格的離散程度也就越高,信息不對(duì)稱的可能性也隨之加大。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取一定的門檻制度,“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”,可以在一定程度上控制開發(fā)商的數(shù)量,提高開發(fā)商的整體質(zhì)量。

2、建立信息傳輸和公布制度,發(fā)揮非盈利性組織的監(jiān)督作用。對(duì)每一個(gè)企業(yè)進(jìn)行信息登記,運(yùn)用數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的交易信息、投訴信息、反饋信息、信用信息等予以存檔歸案,方便管理部門和置房者在特定的網(wǎng)站便可以進(jìn)行查詢。同時(shí),可以借助12315等非營(yíng)利性組織對(duì)開發(fā)商的行為進(jìn)行監(jiān)督,保障置房者和房產(chǎn)物主的利益和保護(hù)。

3、大力加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè),完善領(lǐng)域法規(guī)。雖然我國(guó)目前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題都高度重視,及時(shí)反映,出臺(tái)了一系列的法規(guī)政策。但是這些大多是在事后進(jìn)行具體問題的解決,沒有形成一個(gè)完善的法律體系。因此要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行,就要建立健全完善的法律法規(guī)體系。同時(shí),要嚴(yán)格執(zhí)法,增加市場(chǎng)的透明度、公信度,使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

(二)從開發(fā)商的角度來(lái)看

1、開發(fā)商要加強(qiáng)自身的宣傳作用和信息披露。一般來(lái)說,房地產(chǎn)商的信號(hào)往往是自身的優(yōu)質(zhì)信息或者是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量承諾。而進(jìn)行這些信息披露和產(chǎn)品質(zhì)量承諾是需要一定的費(fèi)用,甚至是短期內(nèi)無(wú)法用效益來(lái)彌補(bǔ)的,但是對(duì)于一個(gè)優(yōu)秀的開發(fā)商來(lái)說,如果采取了信息披露,不僅闡明了開發(fā)商的實(shí)力,為置房者提供了無(wú)形的保證,而且采取信息質(zhì)量保證也更容易引起置房者的信任,從而最終達(dá)到銷售的目的。

2、企業(yè)要積極引導(dǎo)和參與行業(yè)規(guī)制,獲得良好的公關(guān)效果。隨著社會(huì)責(zé)任意識(shí)的深化,消費(fèi)者對(duì)于負(fù)有強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)賦予了更多的青睞,這樣企業(yè)既利用了社會(huì)媒體的力量,又收到了良好的公關(guān)效果,還有可能成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊,從而獲得巨大的后續(xù)效益。同時(shí),目前國(guó)家正在規(guī)制房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展,如果開發(fā)商能自覺的進(jìn)行規(guī)制甚至引導(dǎo)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范的行為,勢(shì)必能贏得管理部門得贊同,這在國(guó)家宏觀調(diào)控能夠起到重大作用的國(guó)度是十分有效的。

(三)從置房者的角度來(lái)看

1、搜尋大量信息,增強(qiáng)信息辨別能力。相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,置房者僅掌握一定量的包括地理位置,交通狀況、戶型等在內(nèi)的公共信息,以及自身的消費(fèi)偏好、消費(fèi)能力等私人信息。而從開發(fā)商、銷售商及中介商所獲得的房屋信息,大都帶有一定的主觀性,不能公平、客觀的反映市場(chǎng)的真實(shí)情況,加之房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)性較強(qiáng),絕大多數(shù)的置房者專業(yè)知識(shí)匱乏,造成了信息搜尋的成本較高。如果信息搜尋成本高于信息搜尋帶來(lái)的效益時(shí),這就不是經(jīng)濟(jì)人的理性行為。

2、努力建立自發(fā)性聯(lián)盟,增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)。置房者可結(jié)成消費(fèi)聯(lián)盟,通過這個(gè)組織既可以獲得更多的信息,降低置房者的信息搜尋成本,也可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督。一旦發(fā)生房地產(chǎn)糾紛,消費(fèi)聯(lián)盟可借助集體的力量與開發(fā)商協(xié)商調(diào)解,增強(qiáng)單個(gè)個(gè)體的談判抗衡能力,以更好的維護(hù)置房者的利益。置房者是信息不對(duì)稱問題的主要受害者,正當(dāng)權(quán)利一旦受到侵害,就應(yīng)當(dāng)拿起法律的武器,積極主動(dòng)爭(zhēng)取自己的正當(dāng)權(quán)益。

(四)從房屋中介商的角度來(lái)看。

1、提高中介商準(zhǔn)入門檻。房屋中介商是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上的主要參與者之一,其服務(wù)業(yè)貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上充斥著形形色色的中介商,但是由于行業(yè)不規(guī)范,中介從業(yè)人員素質(zhì)較低,誠(chéng)信度不高、惡性競(jìng)爭(zhēng)等因素,房屋中介商未能有效緩解信息不對(duì)稱的問題?；诖?有關(guān)政府部門要制定相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為,提高入市門檻,嚴(yán)厲打擊欺瞞消費(fèi)者的經(jīng)紀(jì)行為,可采取房屋中介商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格認(rèn)定制度等措施,使中介商真正成為解決開發(fā)商和置房者之間信息不對(duì)稱的橋梁。

2、樹立房屋中介行業(yè)的誠(chéng)信作風(fēng),發(fā)展連鎖式經(jīng)營(yíng),創(chuàng)建中介企業(yè)品牌。一方面,要提倡誠(chéng)信為本的企業(yè)文化,增強(qiáng)對(duì)中介人員的誠(chéng)信教育,另一方面,創(chuàng)建中介企業(yè)品牌,可實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域連鎖經(jīng)營(yíng),擴(kuò)大市場(chǎng)的占有率,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得消費(fèi)者的認(rèn)可,這樣也可以把那些侵害消費(fèi)者權(quán)益、追逐短期利益的企業(yè)擠出市場(chǎng),有利于中介行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3、中介行業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的嚴(yán)重不對(duì)稱,要求中介行業(yè)有一個(gè)集中管理的權(quán)威行業(yè)協(xié)會(huì)。協(xié)會(huì)可以運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),把各自獨(dú)立的中介商組成一個(gè)信息共享的體系,防止惡性競(jìng)爭(zhēng)及中介經(jīng)紀(jì)人“兩邊吃”現(xiàn)象的出現(xiàn)。另外,協(xié)會(huì)可建立房地產(chǎn)開發(fā)商的信用等級(jí)評(píng)價(jià)制度,對(duì)信用等級(jí)低的開發(fā)商可拒絕相關(guān)的請(qǐng)求,以實(shí)現(xiàn)公開信息的公正性和客觀性。

作者：王孟柯李昕工作單位：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)