導(dǎo)語：房地產(chǎn)風(fēng)險泡沫成因分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險泡沫界定

何為房地產(chǎn)泡沫，學(xué)界并沒有一個統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，雖然我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫這一點(diǎn)無論是學(xué)者也好，還是政府官員都有一致的認(rèn)識，但是在泡沫風(fēng)險的大小方面卻沒有統(tǒng)一認(rèn)識，不同的學(xué)者、官員各持己見。根據(jù)國際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫大小的標(biāo)準(zhǔn)房價收入比來衡量我國的房價，目前我國100個大中城市的平均房價收入比在15，即一個家庭15年的收入才能夠買一套房子。當(dāng)然像北、上、廣、深等一線城市，房價收入比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一數(shù)據(jù)，從這一指標(biāo)來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫非常嚴(yán)重?？紤]到目前我國房地產(chǎn)每年的投資額度高達(dá)7萬億人民幣，加上與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值至少要占到我國GDP的20%以上，將房地產(chǎn)形容為“支柱產(chǎn)業(yè)”一點(diǎn)都不為過，但是因為房地產(chǎn)存在的巨大經(jīng)濟(jì)泡沫，意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫破裂所帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險將是巨大的，會危害到整個國家的經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險的成因

目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)綁架了整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打壓房地產(chǎn)會損害到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而坐視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的不斷放大又會給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下巨大的隱患。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險的成因很多，最主要的原因有以下幾個方面：

（一）土地財政作祟

分稅制改革以后，我國重新明確了中央政府以及地方政府的事權(quán)以及財權(quán)，這種做法雖然一定程度上調(diào)動了地方政府理財?shù)姆e極性，但是因為事權(quán)以及財權(quán)之間的不匹配，導(dǎo)致了地方政府財政收入有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足各個城市跨越式發(fā)展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財政的一個主要來源，為了彌補(bǔ)城市建設(shè)面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價，土地財政成為了很多政府的主要收入來源，一些城市賣地收入要占到其財政收入的60%以上。在我國土地市場由政府壟斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計資料顯示，2012年我國土體收入接近3萬億人民幣，地價以及各種稅費(fèi)收入至少占到房價的2/3以上，正是土地收入對于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底價將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)一步放大。

（二）實體經(jīng)濟(jì)不景氣

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險的不斷放大與我國實體經(jīng)濟(jì)的不景氣也有很大的關(guān)系，在固定資產(chǎn)投資長期維持在高位的情況下，我國諸多產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)出來了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都競爭激烈，這導(dǎo)致制造業(yè)整體利潤非常有限，大多數(shù)的實體企業(yè)都處于一個微利或者無利的經(jīng)營狀態(tài)，制造業(yè)的艱難經(jīng)營使得資本不斷地從實體經(jīng)濟(jì)流向房地產(chǎn)行業(yè)。社會資本投資渠道狹窄的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高利潤率成為社會資本最青睞的投資領(lǐng)域，各路資本不斷地融入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資或者投機(jī)，希望能夠獲得更高的回報，而資本的流入又進(jìn)一步地推升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛，超高的利潤率使得社會資本趨之若鶩，不斷地放大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控不力

自從2003年國家出臺放、房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，正式標(biāo)志著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)控年代，然而調(diào)控效果卻非常不理想，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控十幾年，我國房價與本世紀(jì)初相比已經(jīng)上升了至少十倍，很多學(xué)者認(rèn)為我國房價的越調(diào)越高很大程度上就是調(diào)控所導(dǎo)致的直接后果。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體調(diào)控沒有涉及到房價持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，調(diào)控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產(chǎn)的供給，這種做法使得房地產(chǎn)陷入到了一種人為恐慌當(dāng)中，誤判房地產(chǎn)的供求形勢，認(rèn)為房地產(chǎn)的供給始終短缺，并給了社會一種房價只會不斷上漲的錯誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購買房子，在透支了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的滋生。

三、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險的具體策略

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險如同一把“達(dá)摩克斯之劍”懸在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上空，成為了阻礙我國經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展的一顆“定時炸彈”，考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險的巨大危害性，在借鑒一些國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，結(jié)合我國的實際情況，本文提出以下幾個方面的解決策略。

（一）破解土地財政模式

土地財政模式是當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財政的種種弊端，必須要盡快采取切實有效的措施來破解土地財政模式。具體要從以下及兩個方面著手，一方面是對目前的分稅制進(jìn)行調(diào)整，授予地方政府更多的財權(quán)，中央政府分擔(dān)更多的事權(quán)，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應(yīng)的模式，允許集體土地以及農(nóng)用地在符合條件規(guī)定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價，實在體系建立之初就選擇一套完整的科學(xué)的體系，重視多項指標(biāo)的綜合性評價。其次，堅持實用原則。一套質(zhì)量評估體系只有對生產(chǎn)實踐有積極的指導(dǎo)價值才能真正對煤炭生產(chǎn)質(zhì)量水平的提高產(chǎn)生影響，也是質(zhì)量評估體系存在的價值所在。最后，堅持宏觀性原則。宏觀性原則對煤炭開采的量、時間、質(zhì)量有積極的指導(dǎo)價值。堅持宏觀性原則，可以有效調(diào)整以往片面追求經(jīng)濟(jì)利潤增長，盲目擴(kuò)大經(jīng)營現(xiàn)狀，通過質(zhì)量評估體系的宏觀調(diào)控，可以有效實現(xiàn)煤炭企業(yè)管理的綜合水平，實現(xiàn)利潤與內(nèi)涵的同步增長。

（二）完善質(zhì)量評估體系的指標(biāo)體系

指標(biāo)體系是質(zhì)量評估體系的核心內(nèi)容，一個好的質(zhì)量評估指標(biāo)體系也是實現(xiàn)該體系價值的關(guān)鍵所在。首先，明確煤礦生產(chǎn)死亡率的指標(biāo)考核。參考國外煤炭生產(chǎn)的死亡率指數(shù)，美國為0.03，印度為0.5。從生產(chǎn)安全角度的考慮，將煤炭生產(chǎn)的死亡率指標(biāo)定在“0”是可以實現(xiàn)的。實現(xiàn)煤炭生產(chǎn)0死亡率也是煤炭企業(yè)努力要實現(xiàn)的發(fā)展方向。其次，明確煤炭生產(chǎn)的環(huán)境指標(biāo)。煤炭生產(chǎn)是一項污染較嚴(yán)重的生產(chǎn)活動，近年來國家多環(huán)境保護(hù)的重要越來越重視。作為現(xiàn)代化煤炭生產(chǎn)企業(yè)，重視生產(chǎn)活動中環(huán)境指標(biāo)的考核是非常重要。例如：開采中污水處理的指標(biāo)，開采空間的粉塵指標(biāo)，開采工人塵肺病的發(fā)病指標(biāo)等等。最后，將生產(chǎn)效益作為指標(biāo)考核的內(nèi)容。作為企業(yè)，生產(chǎn)活動效益最終還是衡量一個經(jīng)營成果的關(guān)鍵。將生產(chǎn)效益納入到評估考核指標(biāo)，全方面的評估生產(chǎn)活動的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）重視低耗能的質(zhì)量評估體系建設(shè)

社會都在追求綠色低耗能的生產(chǎn)活動，重視低耗能的質(zhì)量評估體系建設(shè)對保障煤炭經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展及其關(guān)鍵。煤炭雖然是不可再生資源，但如果能夠深入開發(fā)，也可以實現(xiàn)煤炭的低耗能開發(fā)。首先，在煤炭企業(yè)內(nèi)部建立起低碳運(yùn)作管理思想，通過引入新技術(shù)和新設(shè)備，不斷降低辦公成本和管理成本。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織，減少管理人員臃腫的現(xiàn)象。其次，堅定落實企業(yè)質(zhì)量評估系統(tǒng)的各項指標(biāo)，重視環(huán)保指標(biāo)的落實，積極相對生產(chǎn)能耗。最后，重視煤炭產(chǎn)品的深加工。除了傳統(tǒng)的燃燒供熱外，還可以及時回收煤炭燃燒后的剩渣，做回收加工提煉處理。還有現(xiàn)在科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，可以將煤炭做深加工、提煉，增加煤炭附加值，提高煤炭生產(chǎn)的質(zhì)量水平。

四、結(jié)束語

基于質(zhì)量評估的煤炭經(jīng)濟(jì)管理對煤炭企業(yè)發(fā)展有重要意義。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于改革的重視時期，做好煤炭企業(yè)質(zhì)量評估，對提高國內(nèi)煤炭企業(yè)的市場競爭力及其重要。同時對合理開發(fā)資源，提高資源的有效利用率也是非常重要的。（本文來自于《時代金融》雜志?！稌r代金融》雜志簡介詳見.）

作者：王紅工作單位：錦州市安全生產(chǎn)宣傳教育中心