導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的困境與突破分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的困境簡(jiǎn)析

筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)困境，主要原因在于中國(guó)追求的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)存在著從最初的定位不當(dāng)?shù)浆F(xiàn)今的目標(biāo)缺失的問(wèn)題。為了便于分析這一問(wèn)題，我們有必要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在問(wèn)題進(jìn)行分析研究。

（一）操作問(wèn)題造成的風(fēng)險(xiǎn)因素

第一，銀行不良貸款率處于偏高狀態(tài)、脫離實(shí)際情況，部分房地產(chǎn)公司通過(guò)貸款開(kāi)發(fā)樓盤或進(jìn)行新的貸款來(lái)清收不良貸款從而導(dǎo)致新的風(fēng)險(xiǎn)；第二，在購(gòu)房者中個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)沒(méi)有依照規(guī)范進(jìn)行操作，隨便置換其他銀行貸款、不按規(guī)定發(fā)放貸款和貸后資金監(jiān)控、回收不到位問(wèn)題仍普遍存在；第三，項(xiàng)目貸款的隱藏風(fēng)險(xiǎn)較大，集團(tuán)客戶貸款風(fēng)險(xiǎn)聚集，部分房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款的財(cái)政還款缺少有效保障；第四，金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)評(píng)估不合理、評(píng)估沒(méi)有按合理規(guī)范運(yùn)行，實(shí)物抵債資產(chǎn)底數(shù)不清、沒(méi)有建立科學(xué)合理的現(xiàn)代房地產(chǎn)公司管理制度，不合規(guī)處置資產(chǎn)、變相公開(kāi)競(jìng)價(jià)；第五，政策導(dǎo)向不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府多次調(diào)控造成的困擾；第六，房地產(chǎn)公司控制經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力有限，財(cái)務(wù)收支核算和損益不科學(xué)，不能建立有效地費(fèi)用開(kāi)支和固定資產(chǎn)管理制度，賬外資金清理滯后于實(shí)際；第七，一些地區(qū)的資金盲目流動(dòng)性、盲目投資房地產(chǎn)。

（二）房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)增加、償還能力降低

即使在通貨膨脹背景下，從目前我國(guó)的市場(chǎng)分析，貸款仍屬稀缺資源，調(diào)控手段的應(yīng)用使得房地產(chǎn)公司貸款更加稀缺。因此基于貸款的稀缺性，貸款的價(jià)格水平會(huì)隨著央行的加息而提高。利率的提高，使得房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用成本上升。而物價(jià)的上漲使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品成本進(jìn)一步增加。一旦房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)資金嚴(yán)重短缺，房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)則難以維持，房地產(chǎn)公司償還銀行貸款的能力也隨之逐漸下降，其貸款將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)突破困境的策略研析

（一）更新觀念，回避不良融資行為

根據(jù)當(dāng)前法律制度的要求，信貸房地產(chǎn)公司的違法違規(guī)行為，如果相關(guān)務(wù)部門所發(fā)現(xiàn)，則所遭受的會(huì)被有關(guān)部門實(shí)施罰款，嚴(yán)重者會(huì)被相關(guān)司法部門進(jìn)行刑事懲處，同時(shí)有關(guān)部門還能對(duì)房地產(chǎn)公司實(shí)施無(wú)限期的核查追究。這也是許多房地產(chǎn)公司面臨的困境。所以，非法融資并無(wú)法切實(shí)的為房地產(chǎn)提供真正的利益。房地產(chǎn)要借助銀行業(yè)務(wù)，尤其是相當(dāng)一部分由于在融資中有過(guò)違規(guī)的情況，已經(jīng)有過(guò)不良記錄的房地產(chǎn)公司，當(dāng)被有關(guān)部門懲處之后進(jìn)行了反醒，銀行可以幫助房地產(chǎn)公司樹(shù)立積極的態(tài)度進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)，并漸漸的促進(jìn)其依法履行責(zé)任，保障房地產(chǎn)公司不出現(xiàn)至少要少出現(xiàn)問(wèn)題，盡可能的避免信貸風(fēng)險(xiǎn)。如此一來(lái)，不僅能夠保障房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)收益不受損害，塑造了房地產(chǎn)公司素質(zhì)高、遵紀(jì)守法的形象，同時(shí)對(duì)銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展有利。

（二）房地產(chǎn)公司要注意在正常信貸情況下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

由于經(jīng)濟(jì)方面的法律法規(guī)的復(fù)雜性、信貸業(yè)務(wù)的繁瑣性、國(guó)家財(cái)政政策和稅收政策之間的分歧等情況，同時(shí)，由于通貨膨脹，所以在今后很長(zhǎng)的時(shí)間中，信貸如何保障效率、避免風(fēng)險(xiǎn)，也是房地產(chǎn)公司想實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。在這種情況下，房地產(chǎn)公司要系統(tǒng)掌握新申報(bào)表的要求、含義、格式與相關(guān)政策，適應(yīng)新法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)公司的收入、費(fèi)用、收益等環(huán)節(jié)實(shí)施全面研究，幫助自身規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。有條件的房地產(chǎn)公司可以采用房地產(chǎn)信托的形式，以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方式。所謂房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托計(jì)劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計(jì)劃可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過(guò)信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。

（三）合理籌劃經(jīng)濟(jì)來(lái)源，提高經(jīng)濟(jì)收益

按照相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行信貸，不出現(xiàn)問(wèn)題、不造成各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這是銀行的精神與要求，然而這和房地產(chǎn)公司收益最大化的目標(biāo)有著較大的距離。所以，房地產(chǎn)公司在做好信貸業(yè)務(wù)時(shí)，還要有一種更強(qiáng)的水平，達(dá)到完成業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)公司收益最大化的科學(xué)平衡。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)公司信貸是需要達(dá)到的，但房地產(chǎn)公司在信貸業(yè)務(wù)的時(shí)候可以切實(shí)、合法的根據(jù)法律的要求實(shí)施,不但不出現(xiàn)問(wèn)題、不造成各種法律風(fēng)險(xiǎn)，并且還可以給房地產(chǎn)公司帶來(lái)效益,讓房地產(chǎn)公司獲得盡可能大的經(jīng)濟(jì)利益，達(dá)到房地產(chǎn)公司信貸成本盡可能小，而房地產(chǎn)公司利益盡可能大的效果，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展的最有力保障。同時(shí)可以和社會(huì)各界協(xié)商合作，有效吸引客戶融資，各級(jí)房地產(chǎn)公司合理確定信貸規(guī)模，滿足不同客戶房源需求。另外，還可加強(qiáng)與小額貸款公司、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)、正規(guī)擔(dān)保公司的合作，使信貸資金壓力降低。當(dāng)前房地產(chǎn)公司常用的買殼上市是我國(guó)房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)公司上市、突破困境的良好途徑。同樣是進(jìn)入證券市場(chǎng)，房地產(chǎn)公司與IPO上市的困難對(duì)比，選擇買殼上市的方式的優(yōu)勢(shì)在于：不因出身是“房企”而受法規(guī)歧視；避開(kāi)IPO對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營(yíng)歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要房地產(chǎn)公司從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。

（四）爭(zhēng)取政府的重視，將政策調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，充分調(diào)動(dòng)政府、房地產(chǎn)公司、社團(tuán)和公眾四方面的積極性驗(yàn)證去政府的支持，讓政府加大政策支持和投入，掌控經(jīng)濟(jì)行情，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的扶持。需要注意的是，政府部門要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)潛在發(fā)展?jié)摿皶r(shí)了解，從而采取有效舉措，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起伏過(guò)大。同時(shí)政府職能部門要發(fā)揮自身監(jiān)管和引導(dǎo)作用，要對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行充分了解，以此采取相關(guān)措施，提供良好的政策支持和公共環(huán)境，充分運(yùn)用各種調(diào)節(jié)機(jī)制，調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)公司、社團(tuán)和公眾共同堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的困境進(jìn)行分析，并研究突破困境的策略，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)獲得更多的利潤(rùn)、更好的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用。合理恰當(dāng)?shù)貌呗曰I劃能夠減輕房地產(chǎn)公司稅負(fù)，使房地產(chǎn)公司效益最大化。但是房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)濟(jì)運(yùn)作必須在遵守我國(guó)法律的前提下進(jìn)行，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)充分完整得理解稅收政策，以免發(fā)生違法經(jīng)營(yíng)行為。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的困境也是是我國(guó)房地產(chǎn)公司逐漸成熟的標(biāo)志之一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要在科學(xué)完善的環(huán)境下經(jīng)營(yíng)，保障民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民生活水平提高做出貢獻(xiàn)。（本文來(lái)自于《理論探討》雜志?！独碚撎接憽冯s志簡(jiǎn)介詳見(jiàn).）

作者：趙新宇工作單位：濟(jì)南市城市建設(shè)服務(wù)中心