導(dǎo)語(yǔ)：內(nèi)蒙古房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題探討一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題現(xiàn)狀

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象是指由于人們?cè)谕稒C(jī)獲利動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，使得房地產(chǎn)總市值中被過(guò)度需求拉高，大大超過(guò)其真實(shí)需求決定的實(shí)際總市值。其中的超過(guò)部分就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房平均售價(jià)從2001年到2011年十年期間，呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)，從2001年每平方米1235元上升到2011年每平方米3783元，期間無(wú)下降趨勢(shì)。從數(shù)據(jù)看，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展并沒(méi)有出現(xiàn)商品房的平均價(jià)格整體上上漲和回落的過(guò)程，即泡沫的產(chǎn)生和塌縮的過(guò)程。但是從微觀來(lái)看，內(nèi)蒙古的鄂爾多斯市在2012年出現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)崩盤(pán)的現(xiàn)象，出現(xiàn)了價(jià)格整體上漲和回落的過(guò)程，所以目前內(nèi)蒙古房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局部存在著經(jīng)濟(jì)泡沫的問(wèn)題。其次，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度太快。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)和居民年收入之比一般在4－6倍之間，而內(nèi)蒙古自治區(qū)部分地區(qū)之比達(dá)到了6－8倍。內(nèi)蒙古房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題需要引起我們的注意。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成原因分析

2．1土地的稀缺性

土地的自然供給是固定不變的。內(nèi)蒙古自治區(qū)土地資源是不可再生的，也是相對(duì)有限的，但是隨著內(nèi)蒙古自治區(qū)的不斷擴(kuò)張，人口不斷增加，人們對(duì)土地的需求有著無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，而土地的稀缺性以及其價(jià)格的虛構(gòu)性使得土地可以脫離實(shí)際價(jià)格從而產(chǎn)生泡沫。由圖1可以分析得到，土地的供給彈性小，幾乎為剛性，而需求彈性大，剛性供給S和需求D1共同形成了價(jià)格P1，但是，當(dāng)人們的需求量增加，土地供給不變，需求函數(shù)由D1移動(dòng)到D2決定了價(jià)格P2，從而使得土地的價(jià)格上漲，這就為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成提供了理論基礎(chǔ)。

2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不充分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)因其特殊性無(wú)法將其看作完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，并且買(mǎi)賣(mài)者雙方信息是不對(duì)稱的，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是暗中進(jìn)行，并且不排除房地廠商之間存在卡特爾這種情況，所以，在這種情況下成交價(jià)不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

2．3資金來(lái)源的單一性

內(nèi)蒙古自治區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源形式十分單一，主要由國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，自籌資金以及其他來(lái)源等幾種方式。從2001年到2011年的數(shù)據(jù)分析來(lái)看，內(nèi)蒙古自治區(qū)籌集資金的形式主要依賴于自籌資金，而其他的籌資方式運(yùn)用的比率非常小。如表1所示，內(nèi)蒙古自治區(qū)自籌資金比率從2001年的52%上升到了2011年的80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)的平均水平。而與內(nèi)蒙古同處于西部地區(qū)的四川省自籌資金的比率則一直維持在30%－40%之間相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的北京自籌資金的比率則處于20%－30%之間，處于相對(duì)較低的水平。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中自籌資金的比率高，其經(jīng)濟(jì)泡沫崩塌的風(fēng)險(xiǎn)越大。從經(jīng)驗(yàn)分析來(lái)看，內(nèi)蒙古鄂爾多斯房地產(chǎn)崩盤(pán)的主要原因，是因?yàn)槠滟Y金來(lái)源不是依賴銀行的信貸資金，而是當(dāng)?shù)氐幕钴S的民間借貸市場(chǎng)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生危機(jī)，房地產(chǎn)商的資金鏈就會(huì)斷裂，從而引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)崩盤(pán)的結(jié)果。所以內(nèi)蒙古自治區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自籌資金高比率問(wèn)題值得我們關(guān)注。

2．4投資者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非理性預(yù)測(cè)

隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，土地資源存在著潛在的升值趨勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期造成了投資者對(duì)未來(lái)高回報(bào)的無(wú)限期待，于是，過(guò)多的貨幣資本投入到有限的土地買(mǎi)賣(mài)中，致使房地產(chǎn)價(jià)格只升不降。而先期投資者在獲得暴利之后又會(huì)投入更多的資本進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，以此不斷反復(fù)，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

三．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害分析

3．1社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡在經(jīng)濟(jì)泡沫破碎之前，由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，必然會(huì)吸引大量的社會(huì)資源投入到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)當(dāng)中。這就意味著，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金將會(huì)占用生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。資金投入的不充分必將導(dǎo)致社會(huì)資源配置的失衡，從而使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。3．2破壞金融體系內(nèi)蒙古房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫一旦破碎，將會(huì)給大量的金融機(jī)構(gòu)造成無(wú)法逆轉(zhuǎn)的損失。在利益的趨勢(shì)下，以及土地的可擔(dān)保性，銀行趨向于將資金用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資，占領(lǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)份額，許多銀行甚至?xí)档头刨J標(biāo)準(zhǔn)，使得銀行喪失正常監(jiān)督功能，給銀行帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的最直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了大量的壞賬損失?？癸L(fēng)險(xiǎn)能力低的銀行將有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，最后甚至可能導(dǎo)致爆發(fā)全面的金融危機(jī)。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的預(yù)防對(duì)策

4．1嚴(yán)格審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

房地產(chǎn)行業(yè)前期的高利潤(rùn)性，必將會(huì)吸引許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)墾有限土地資源。所以，需要內(nèi)蒙古自治區(qū)政府在審批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)一定要嚴(yán)格把關(guān)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)具有個(gè)性和特色，有其開(kāi)發(fā)的價(jià)值和升值空間，對(duì)于那些只追求經(jīng)濟(jì)回報(bào)，而不注重城市統(tǒng)一規(guī)劃不實(shí)際的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要果斷拒絕。這要求自治區(qū)政府必須及時(shí)制定和完善城市開(kāi)發(fā)規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實(shí)付諸實(shí)施。這是預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的有效途徑。

4．2豐富房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源形式

目前，內(nèi)蒙古自治區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源形式主要依靠于自籌資金，其風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性十分巨大，所以需要自治區(qū)政府通過(guò)行之有效的管理政策，來(lái)豐富房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源形式，如吸引外資，招商引資，在允許的范圍內(nèi)增加國(guó)內(nèi)貸款比率，政府介入監(jiān)管提高民間融資的安全性和穩(wěn)定性。只有豐富了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源形式，才能從根源上杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

4．3提高本土企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

內(nèi)蒙古自治區(qū)既要使支柱產(chǎn)業(yè)豐富化，又要全面融入新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展框架。降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)體制中的占有率，以降低其帶來(lái)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，內(nèi)蒙古自治區(qū)要大力發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，如第三產(chǎn)業(yè)的中的服務(wù)業(yè)、旅游業(yè);以及內(nèi)蒙古得天獨(dú)厚的畜牧業(yè);以及煤炭產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展。提高本土企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并獲得較大的市場(chǎng)份額，以及建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和管理體制，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。使得經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)固，經(jīng)濟(jì)實(shí)力更加雄厚。總之，內(nèi)蒙古自治區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象需要社會(huì)各界的企業(yè)家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及自治區(qū)政府部門(mén)一起通力合作才能避免。我們需要以發(fā)展的眼光來(lái)看待房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，看清局勢(shì)，把握時(shí)機(jī)，抓住機(jī)遇，同時(shí)向其他優(yōu)秀省份和國(guó)家學(xué)習(xí)，縮小差距，建立起一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)蒙古房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系。

作者：劉天龍工作單位：呼和浩特市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)