導(dǎo)語：房地產(chǎn)業(yè)融資難題以及決策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為了應(yīng)對金融危機(jī)和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2009年我國出臺(tái)了積極的財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策，致使2009年的信貸規(guī)模超過預(yù)期30%，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，市場強(qiáng)勢回暖，引發(fā)了明顯的通脹預(yù)期。

2010年4月，“國十條”提出加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資監(jiān)管，國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門了加大查處力度。隨后，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在銀監(jiān)會(huì)2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著緊縮銀根和抑制通脹政策的接連出臺(tái)，宏觀經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健和從緊，信貸政策日趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)融資難度增加。房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及困境，值得關(guān)注。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及問題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金等。根據(jù)表1-1，2008年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金達(dá)30700億元，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金所占比重分別為19.4%、0.8%、41%和39.8%。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，增長63.1%。

從上表中可看出，對于銀行的直接貸款近五年來平均水平在20%左右，而定金與預(yù)收款部分也主要是購房人通過銀行按揭貸款等方式取得，屬于間接的銀行貸款。粗略的估計(jì)，除房利用發(fā)售新股或者債券融資的方式獲取的自籌資金外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源構(gòu)成中對于銀行的依賴占60%-70%，從而形成了我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)比較單一，高度依賴銀行的特征，在新形勢下，融資凸顯出以下問題：

1.銀行貸款大量收縮

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速整體放緩。前4個(gè)月獲得銀行授信的房企十分有限，且金額合計(jì)不超過500億元。在2009年，銀行提供授信額超過3300億元。為加強(qiáng)流動(dòng)性管理，適度調(diào)控貨幣信貸投放，2010年央行曾分別于1月、2月和5月三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，后又于11月16日、29日兩次上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2010年12月10日，中國人民銀行宣布自2010年12月20日起，年內(nèi)第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，大型商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到18.5%，創(chuàng)下歷史最高。據(jù)央行公布的12月份銀行存款數(shù)據(jù)推算，此次上調(diào)預(yù)計(jì)可凍結(jié)資金3500億元左右。在此背景下，房企的資金壓力不言而喻。

2.上市融資門檻高

房企上市條件比較嚴(yán)格，截止2009年末，我國上市房企僅131家。2010年來，證監(jiān)會(huì)暫停房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的上市公司通過股市進(jìn)行再融資，以抑制房價(jià)泡沫，至少有30家企業(yè)放棄了上市。直接上市受挫，使得房地產(chǎn)企業(yè)采用迂回方式通過“買殼”或“借殼”上市，或直接海外上市。而早在2007年末，中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)就開始限制房地產(chǎn)企業(yè)首次公開發(fā)行股票以及其他再融資方式，只放行優(yōu)質(zhì)的房企以借殼的方式上市。所以，上市融資對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短期內(nèi)還是比較困難的。

3.信托融資受到限制

房地產(chǎn)信托融資具有資金成本低、資金操作風(fēng)險(xiǎn)小、產(chǎn)品操作方式比較靈活以及滿足廣大投資者需求的特點(diǎn)。但融資規(guī)模受限，流動(dòng)性差，近年門檻逐漸提高。2009年3月25日頒布的《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》規(guī)定：信托公司應(yīng)取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款。2010年2月12日，銀監(jiān)會(huì)頒布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。

2010年11月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)又布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡稱《通知》)，年內(nèi)第三次針對房地產(chǎn)信托采取控制措施，要求各地銀監(jiān)局對轄內(nèi)信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行逐筆核查，各信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行自查。較之前兩輪壓力測試偏重控制金融風(fēng)險(xiǎn)，這次則直接收緊融資渠道。銀監(jiān)會(huì)還規(guī)定禁止向開發(fā)商發(fā)放流動(dòng)資金貸款、禁止商品房預(yù)售回購、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，將投資附回購形式的變相融資視同貸款管理等。多家信托公司暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

4.加息壓力增大

中國人民銀行宣布，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。隨著存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)，第二輪加息預(yù)期明顯。出于對人民幣升值帶來的熱錢涌入的不良后果的考慮，國家遲遲未第二輪加息，但已給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的預(yù)期壓力。對于房產(chǎn)開發(fā)商，加息意味著開發(fā)投資成本上升，增加的利息額將會(huì)對貸款比重較大的房地產(chǎn)企業(yè)帶來壓力，促使企業(yè)縮短開發(fā)周期，加快資金回籠。對于房地產(chǎn)行業(yè)股票而言，加息意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目的折現(xiàn)價(jià)值降低，企業(yè)必要收益率標(biāo)準(zhǔn)提升，企業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值受損，股價(jià)估值面臨下調(diào)。同時(shí)，對未來可能出現(xiàn)的銷量下降、房價(jià)下跌的行業(yè)發(fā)展預(yù)期也會(huì)使投資者下調(diào)了房地產(chǎn)股票的估值。

二、新宏觀政策下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資對策

基于新宏觀形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，提出了以下對策：

1.拓寬銀行信貸渠道，積極爭取貸款

并購貸款，即商業(yè)銀行向并購方企業(yè)或并購方控股子公司發(fā)放的，用于支付并購股權(quán)對價(jià)款項(xiàng)的本外幣貸款。這種金融品是針對境內(nèi)優(yōu)勢客戶在改制、改組過程中，有償兼并、收購國內(nèi)其他企事業(yè)法人、已建成項(xiàng)目及進(jìn)行資產(chǎn)、債務(wù)重組中產(chǎn)生的融資需求而發(fā)放的貸款，是一種特殊形式的項(xiàng)目貸款。自2008年銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》以來，銀行提供的并購貸款種類漸趨豐富，目前企業(yè)對并購貸款的需求很大。

另外如一些可封閉交易貸款，介于股本和債券之間一種品種，也可以為企業(yè)融資提供很好的幫助。還有價(jià)值聯(lián)息貸款，有一定的風(fēng)險(xiǎn)投資，企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況加以利用。以及股權(quán)質(zhì)押貸款，在當(dāng)前銀行信貸緊縮股市低迷的大氣候下，以效率高、處置成本低等優(yōu)勢為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的融資渠道。

2.買殼上市是緩解我國部分房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的有效途徑

受新宏觀政策以及證監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)公司IPO的審核日趨嚴(yán)格的影響，部分資質(zhì)良好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力充足的房地產(chǎn)企業(yè)通過買殼上市的方式進(jìn)入二級(jí)市場融資。首先，買殼上市可以不因“房企”性質(zhì)而受到各項(xiàng)法律法規(guī)的歧視，無需考慮IPO對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等方面的特殊要求；只要企業(yè)從事合法業(yè)務(wù)，有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于對外投資的比例限制，就可以買殼上市；最后，買殼上市不必經(jīng)過漫長的審批、登記、公開發(fā)行手續(xù)，直接通過業(yè)務(wù)整合就可以完成上市，時(shí)間快、成效低的優(yōu)點(diǎn)。

3.拓展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金，實(shí)現(xiàn)融資方式創(chuàng)新

信托業(yè)目前正處于快速成長期，信托總資產(chǎn)和集合信托產(chǎn)品規(guī)模這幾年都得到了大幅提升。來自信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年10月31日，全國信托公司自營資產(chǎn)合計(jì)1351.4億元，信托資產(chǎn)合計(jì)30103.71億元，已經(jīng)跨越3萬億元大關(guān)。與2004年末2102億元的信托資產(chǎn)規(guī)模相比，在不到6年的時(shí)間里增長近15倍。而房地產(chǎn)信托在其中占據(jù)逾1/10的比重，盡管總量不算“大頭”，但2010以來一直呈現(xiàn)加速增長勢頭，其中9月房地產(chǎn)信托比重在所有信托資產(chǎn)中占比高達(dá)25%。在《通知》以后，業(yè)內(nèi)人士指出，鑒于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)對于信托公司的重要性，監(jiān)管層不會(huì)全面暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品暫緩發(fā)行只是暫時(shí)，不久就會(huì)恢復(fù)。另外，研究并推出基金化的中長期房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃或許是將來信托公司業(yè)務(wù)發(fā)展的主要趨勢之一。目前信托融資類產(chǎn)品成為當(dāng)前的主導(dǎo)，并且期限偏短，如果能推出基金化的中長期房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃，不僅能滿足企業(yè)的需求，而且也更符合監(jiān)管要求。銀監(jiān)會(huì)官員在上海信托峰會(huì)上就明確指出：“鼓勵(lì)信托公司研究創(chuàng)新中長期的私募基金計(jì)劃。”

設(shè)立私募產(chǎn)業(yè)基金，有利于開發(fā)商集合社會(huì)各個(gè)渠道的資源，使原本炒盤炒地的資金流入開發(fā)領(lǐng)域，解決了社會(huì)資金的出路，同時(shí)也滿足了企業(yè)的資金需求，一方面，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮自身的金融屬性，另一方面也為銀行、信托等機(jī)構(gòu)創(chuàng)造了一個(gè)避險(xiǎn)工具，使融資風(fēng)險(xiǎn)不再過度集中于金融領(lǐng)域。如夾層融資是一種介于債權(quán)與股權(quán)之間的信托產(chǎn)品，對于公司和股票推薦人而言，夾層投資通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據(jù)特殊需求做出調(diào)整，夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。夾層投資也是私募股權(quán)資本市場的一種投資形式，融資企業(yè)一般在缺乏足夠的現(xiàn)金進(jìn)行擴(kuò)張和收購、已有的銀行信用額度不足以支持企業(yè)的發(fā)展的情況下可以考慮夾層融資。

4.依靠內(nèi)源，利用自有資金融資

內(nèi)源融資主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依靠自有資金的融資方式，該項(xiàng)融資方式除自有資金外，還包括應(yīng)收賬款、票據(jù)等，房地產(chǎn)企業(yè)將這些未到期資產(chǎn)通過金融機(jī)構(gòu)或貼現(xiàn)公司迅速變現(xiàn)，增加自有資金。這種內(nèi)源融資的成本和風(fēng)險(xiǎn)較小。

自有資金比例較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，較難從金融機(jī)構(gòu)獲得大筆貸款，可根據(jù)不同工期和項(xiàng)目時(shí)間差異，和經(jīng)營商聯(lián)合開發(fā)，聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加大期房營銷，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，較容易獲取貸款。

三、結(jié)束語

除利用現(xiàn)有融資途徑外，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高資本運(yùn)用能力，可與商業(yè)銀行合作進(jìn)行金融創(chuàng)新，或借鑒國外成熟房地產(chǎn)融資工具，以突破資金困境，為融資創(chuàng)造更多選擇。