導(dǎo)語：小議不動(dòng)產(chǎn)持有稅實(shí)施條件以及可行性一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱一定程度上刺激了過激了國民經(jīng)濟(jì),但各種附加費(fèi)用只是產(chǎn)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),實(shí)際財(cái)富卻并未增加。另外作為生活必需品,其價(jià)格已經(jīng)超出了國民收入的平均水平,導(dǎo)致工薪收入階層住房困難,針對(duì)此矛盾,我國政府正逐步完善稅費(fèi)制度,其中不動(dòng)產(chǎn)持有稅就是一種可以考慮實(shí)施的稅費(fèi)。

房地產(chǎn)持有稅,就是對(duì)房地產(chǎn)的所有者,按其持有房產(chǎn)的價(jià)值(或面積)以規(guī)定的稅率征收的一種稅。目的是增加國家收入,控制個(gè)人手中大量的房產(chǎn)。這種稅的稅率可以這樣理解,每年每人必須上交上千元。如果交不起,那他的房產(chǎn)便會(huì)被沒收。

在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期,國家為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī),強(qiáng)化了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多項(xiàng)交易稅費(fèi)(如營業(yè)稅、土地增值稅均在交易環(huán)節(jié)計(jì)提)的征收。但高額交易稅費(fèi)的征繳在抑制了房產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)性需求的同時(shí),也增加了房地產(chǎn)交易的成本。這樣既限制了房地產(chǎn)資源流動(dòng),降低了房產(chǎn)資源的配置效率,也形成市場(chǎng)供過于求的預(yù)期,加劇房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。因此,為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng),拉動(dòng)市場(chǎng)需求,有必要清理房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi),多數(shù)稅費(fèi)項(xiàng)目可以取消,部分必須保留的稅費(fèi)項(xiàng)目也應(yīng)適當(dāng)降低稅率。

加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管有利于持久遏制壟斷和投機(jī)行為,同時(shí)減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)并不等于鼓勵(lì)放任市場(chǎng)壟斷和投機(jī)。房地資源具有稀缺性特征,對(duì)房地資源的占用和使用隱含了多層面的公共外部性。為了保障大多數(shù)公眾對(duì)房地資源的基本使用權(quán),防止具有公共性的稀缺資源閑置和濫用,在做好與70年土地租金一次性繳納銜接工作的基礎(chǔ)上,對(duì)房地資源征收持有調(diào)節(jié)稅,有利于社會(huì)公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。對(duì)開發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調(diào)節(jié)稅,抑制屯地屯房,加速土地資源和開發(fā)資金流轉(zhuǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長;對(duì)于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅。其中兩類資產(chǎn)持有可給予稅收減免:其一,國家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房減免持有稅,以鼓勵(lì)自住性購房需求;其二,租賃性住房憑合法租賃合同可申請(qǐng)稅收減免,鼓勵(lì)閑置住房資源進(jìn)入租賃市場(chǎng),增加租賃市場(chǎng)供給。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

在世界上,很多國家和地區(qū)已通過物業(yè)稅等稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)并取得成效,在中國尚沒有對(duì)居住型不動(dòng)產(chǎn)課收物業(yè)稅的情況。因?yàn)樵谥袊芍?作為原始的生產(chǎn)資料——土地,屬于公有財(cái)產(chǎn),個(gè)人沒有所有權(quán),而建立在土地之上的不動(dòng)產(chǎn),也因此只有使用權(quán)。所以說從法理上講,物業(yè)稅并不成立,應(yīng)該引申為不動(dòng)產(chǎn)持有稅。

當(dāng)一個(gè)人持有房產(chǎn)的數(shù)量比較多的時(shí)候,可以針對(duì)其在基本自供型房產(chǎn)之外,所多余出的房地產(chǎn)予課稅。因?yàn)檫^多的房地產(chǎn),一方面是對(duì)稀缺土地的資源過多占用,另外一方面,也可能會(huì)基于這種稀缺投機(jī)炒作,試圖籍此贏利。所以說,對(duì)持有過多的房地產(chǎn)采取征稅的措施是說得通的。

供不應(yīng)求,剛性需求旺盛一直以來被認(rèn)為是某些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的主要原因,但據(jù)北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查顯示,北京的住房并不短缺,甚至潛在過剩,其顯性表現(xiàn)為住房緊張。而北京實(shí)際上閑置房比空置房要多好幾倍,少數(shù)人擁有多套住房,這和北京市統(tǒng)計(jì)局公布的北京10%的人擁有兩套住房的結(jié)果相一致。

房屋沒有得到有效的供應(yīng),大量閑置房屋又掌握在少數(shù)人手中,導(dǎo)致了住房分配不均,客觀上造成了北京房屋供給緊張,房?jī)r(jià)上漲。

就中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看,不僅發(fā)展模式問題重重、信貸政策不合理,且稅收政策更注重不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動(dòng)產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅,而不注重不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣不僅不能調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的個(gè)人收入分配問題,反而通過稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng),嚴(yán)重增加住房自住者的購買成本,降低其住房福利水平。

我國政府現(xiàn)某些政策客觀上抑制了消費(fèi)者購買第二套住房,但其作用在于限制了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的擴(kuò)展,但對(duì)于現(xiàn)已擁有多套住房者并未征收持有稅,并未造成不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)萎縮。

而不動(dòng)產(chǎn)持有稅的作用在于,長期占有大量不動(dòng)產(chǎn)將帶來持有成本,使得以買賣為目的交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。而且如果這種稅收政策得出臺(tái),必將造成大量購房者持幣觀望,不再急于入市,那么以不動(dòng)產(chǎn)買賣獲利為目的持有者,將會(huì)面臨極大地風(fēng)險(xiǎn)。

消費(fèi)者在購買房屋時(shí),其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地使用期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。而不動(dòng)產(chǎn)持有稅的開征,是將現(xiàn)行消費(fèi)者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段陸續(xù)收取,也就是說,把現(xiàn)在買房前一次性繳納的稅費(fèi),放到買房后,由房屋所有者按年繳納。目前的有關(guān)稅費(fèi)大約占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%至40%,因此一旦開征物業(yè)稅,必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下降。

3、不動(dòng)產(chǎn)持有稅的實(shí)施方式

首先是稅收法定問題,稅收作為國家剝奪納稅人財(cái)產(chǎn)的合法手段強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的稅收法定,即必須通過相應(yīng)的立法才能征稅。

其次征收的起點(diǎn)如何確定,家庭的第一套不動(dòng)產(chǎn)一般用于自住,所以不應(yīng)對(duì)其征稅。政府應(yīng)該從第二套住房開始每年征收房產(chǎn)持有稅,第三套住房比第二套住房的房產(chǎn)持有稅要更重一些,以此類推,加大那些持有多套住房的成本。

不動(dòng)產(chǎn)保有稅在計(jì)算稅基的時(shí)候,房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。而且不動(dòng)產(chǎn)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅,為地方政府財(cái)政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財(cái)政收入1萬多億美元,其中不動(dòng)產(chǎn)稅就占20%以上。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜、租費(fèi)雜亂,如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等有6種之多,而且,不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)過重。房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入的2.36%,占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%。

更為嚴(yán)重的是,由于國內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)稅費(fèi)偏低及凌亂無序,房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重,從而使得通過房地產(chǎn)市場(chǎng)讓社會(huì)財(cái)富在短期時(shí)間內(nèi)向少數(shù)人集中,社會(huì)財(cái)富兩極分化越來越嚴(yán)重。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的偏低也使個(gè)人住房消費(fèi)盲目擴(kuò)張,比如目前國內(nèi)購房者主要是25-35歲的人,但是歐美國家這個(gè)年齡段很少有自己購房的,基本上是租房住;還使得國內(nèi)城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高,每個(gè)人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面積的夸張性擴(kuò)張,動(dòng)輒100平方米以上,大的200多平方米,即所謂購買住房一步到位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作嚴(yán)重,不僅使得許多民眾居住條件不能改善,帶來了許多嚴(yán)重的社會(huì)問題,而且導(dǎo)致國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起,使得國內(nèi)金融市場(chǎng)、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)。因此,開征不動(dòng)產(chǎn)保有稅不僅勢(shì)在必行,而且對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來說是一個(gè)全面多贏的事情。特別是對(duì)炒作較為嚴(yán)重的地方,通過開征不動(dòng)產(chǎn)保有稅,讓房地產(chǎn)炒作者損手而出,那么國內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到真實(shí)的市場(chǎng)水平上來,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也會(huì)自然消退,從而保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。