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自1998年我國住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)價格一路攀升，從指數(shù)上看，2004年達(dá)到高峰。即便是面臨席卷全球的金融危機(jī)，我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展的政策性因素分析

1．某些地方政府的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控行為失當(dāng)

目前，我國房地產(chǎn)市場基本上還是壟斷性市場，主要表現(xiàn)為土地所有權(quán)壟斷、土地經(jīng)營權(quán)壟斷和房地產(chǎn)經(jīng)營形式壟斷。出于最大限度掠取壟斷利潤的考慮，房地產(chǎn)商通過各種手段壓縮住房供給數(shù)量，人為拉大供求差距，導(dǎo)致房價持續(xù)飆升。

構(gòu)成房價的無非就是土地成本、開發(fā)稅費、建安成本、開發(fā)商利潤、財務(wù)成本這幾個主要方面。另一方面，政府從土地拍賣中也取得巨大收益，同時還有一系列的各類稅費，僅土地及稅費就占據(jù)房價的30％－50％。經(jīng)過多年的改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)，人們的收入水平得到很大的提高。企業(yè)規(guī)模和市場規(guī)模越來越大，各行業(yè)也都爭相利用大城市的優(yōu)勢地位來壯大自己，這些都對住房產(chǎn)生強(qiáng)大的需求，城市土地的巨大商業(yè)價值開始顯現(xiàn)。于是城市本身成了政府最大的投資資源。

2．宏觀金融政策調(diào)控失當(dāng)

許多分析表明。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的直接融資比例很小，大多數(shù)資金來源于銀行的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭住房貸款的風(fēng)險大部分都轉(zhuǎn)嫁給了銀行。多年來，我國實際利率經(jīng)常在低位或負(fù)位運行。實際負(fù)利率將產(chǎn)生“通貨膨脹加速機(jī)制”，刺激貨幣需求，從而使固定資產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)投資加快。

低利率或負(fù)利率會使社會大量閑置資本存到銀行的機(jī)會成本加大，加之我國目前的資本市場尚不完善，風(fēng)險性較大，再加上近年來我國實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度得到緩慢，實體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資，于是這部分資本紛紛進(jìn)人具有巨大利潤空間的房地產(chǎn)行業(yè)從事投資與投機(jī)，與真實消費群體搶奪房產(chǎn)資源，哄抬房價，原本屬于民生用品的商品房開始深化為資本品，成為許多大資本和中小資本投機(jī)的樂園。由于房地產(chǎn)真實供給和虛假需求的矛盾愈演愈烈，必然會使房價脫離真實價值，所謂的房地產(chǎn)泡沫開始逐漸膨脹，這又進(jìn)一步惡化了供需矛盾。

3．國家住房保障政策

“國家住房保障政策”攸關(guān)國計民生，然而，在以往的嘗試中，由于政策操作執(zhí)行層面自由度過大，缺乏硬性措施的約束，因而出現(xiàn)了一系列問題。又如保障性住房多選建在偏遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊區(qū)，雖價格相對便宜，但因基礎(chǔ)設(shè)施不到位，類似交通費用等生活成本的上升卻加重了中低收入群體的負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來應(yīng)然走向

城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的非理性行為，用科學(xué)發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來應(yīng)然走向，下面主要談四點。

1．合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營”

很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入。房地產(chǎn)開發(fā)項目有的是短獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經(jīng)營獲利，比如期通過出售直接大型商場、寫字樓等；在城市什么位置?建什么樣的房子?達(dá)到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復(fù)制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發(fā)。以科學(xué)發(fā)展觀看待城市建設(shè)。

2．強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，市場將逐漸走向成熟化

綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段。但從市場表現(xiàn)看。近期、國家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)人一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場將逐漸走向成熟化。

3．加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，地價將趨于合理水平

如前所述，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對GDP增長具有較強(qiáng)的帶動作用，同時又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經(jīng)濟(jì)增長所決定的居民住房支付能力。這是因為房地產(chǎn)業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)深人投機(jī)要素，將會在短期內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，如果房地產(chǎn)市場資金鏈突然中斷，泡沫經(jīng)濟(jì)將會立刻崩潰。自然將會給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞。

三、對國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具體項目的思考和建議

1．要核算并確定公司的投資總額

項目可行性研究報告完成并獲得批復(fù)后，由公司選擇適宜的項目經(jīng)理部去實施落實，以獲得批復(fù)的可行性研究報告為基本依據(jù)，并結(jié)合公司資金實力情況綜臺確定對該項目的投資總額。通過工程人員的初步估算后，提出項目資金流量表，取得公司認(rèn)可，與其它測算確定后定下的指標(biāo)一并以文字的形式確定下來，作為實施項目經(jīng)濟(jì)管理的依據(jù)性文件執(zhí)行。

2．要控制開發(fā)成本，確定費用支出

控制開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵。某一項目的投資總額一經(jīng)確定，開發(fā)成本的控制就是實現(xiàn)效益的主要途徑。正常的必要支出比較便于控制，而業(yè)務(wù)費用的開銷彈性較大，報帳標(biāo)準(zhǔn)難掌握，控制起來難度較大。解決的方法首先要增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，自主的最大限度節(jié)約開支；其次是通過制度嚴(yán)控一切漏洞，查缺補(bǔ)漏；再次要采取費用合理包干的辦法，費用節(jié)約歸己。

3．在項目定性前先行核算預(yù)完成利潤

實現(xiàn)利潤是經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)。實現(xiàn)利潤的多少是檢驗企業(yè)業(yè)績的根本標(biāo)志，獲取利潤也是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，利潤指標(biāo)的確定是一項硬指標(biāo)，直接影響到各方面的利益，涉及到多部門的關(guān)系，如果實現(xiàn)合理預(yù)算并分配利潤，將會激發(fā)各部門的情緒和積極性，對企業(yè)項目的建設(shè)有建設(shè)性意義。