導(dǎo)語(yǔ)：剖析住房保障的經(jīng)驗(yàn)及啟迪一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產(chǎn)品兩種特征屬性，是一種基本的社會(huì)保障品，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的標(biāo)志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平與正義，構(gòu)建和諧社會(huì)，必須切實(shí)做好中低收入人群的住房保障工作。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的改革與實(shí)踐，我國(guó)已經(jīng)初步建立起了以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度。自去年8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》頒布以來(lái)，住房保障問(wèn)題被提到了空前的高度。國(guó)家接連出臺(tái)了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)模做出了明確要求，力度頗大。除了國(guó)家所明確要求的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，很多地方還積極嘗試、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國(guó)家政治制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，但是其中規(guī)律性的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善我國(guó)住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國(guó)、日本、新加坡三個(gè)國(guó)家進(jìn)行比較分析。

一、國(guó)外住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)及做法

1、美國(guó)

美國(guó)在住房保障方面最具特色的是通過(guò)立法保障來(lái)實(shí)施各項(xiàng)措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問(wèn)題，先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。

美國(guó)住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴(kuò)大房屋抵押貸款保險(xiǎn)。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房?jī)r(jià)25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協(xié)會(huì)尋求貸款。二是提供較低租金公房?！蹲》糠ā芬?guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房?！秶?guó)民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵(lì)私人投資低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計(jì)劃喪失住所的家庭。四是提供房租補(bǔ)貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。

發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融是美國(guó)住房保障的制度基礎(chǔ)。美國(guó)的各類金融機(jī)構(gòu)積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款，大多數(shù)人購(gòu)房往往通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款來(lái)支付房款。另外，美國(guó)政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵(lì)個(gè)人買房，如對(duì)購(gòu)買住房實(shí)行貼息貸款和貸款擔(dān)保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達(dá)420萬(wàn)戶，約2000萬(wàn)人無(wú)房可住，占到當(dāng)時(shí)人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過(guò)建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個(gè)方面。一是以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國(guó)銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購(gòu)置。政府曾舉辦一種50萬(wàn)日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲(chǔ)蓄”，在不動(dòng)產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對(duì)住宅用地實(shí)行優(yōu)惠。三是建立健全公營(yíng)住宅體系。日本公營(yíng)住宅體系在解決低收入家庭住房問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作的核心在于一切建立在公營(yíng)住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國(guó)家對(duì)公營(yíng)住宅保持相對(duì)穩(wěn)定的資金投入。由于申請(qǐng)這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營(yíng)住宅需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。1996年日本對(duì)《公營(yíng)住宅法》進(jìn)行了修改，提出公營(yíng)住宅房源新思路，即：由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅，由地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅，由地方公共團(tuán)體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說(shuō)新加坡的住房保障體制是計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和管理，并把實(shí)行“居者有其屋”當(dāng)作國(guó)策。二是實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，經(jīng)過(guò)發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會(huì)制度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、教育、投資等社會(huì)生活的各個(gè)方面，是一種綜合的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。三是分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來(lái)確定享受住房保障水平。在住房短缺時(shí)期，政府規(guī)定只有月收入不超過(guò)800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼也采用分級(jí)的辦法，例如：一室一套，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套，政府不僅沒(méi)有補(bǔ)貼，而且按成本價(jià)加5%的利潤(rùn)；五室一套，政府按成本價(jià)加15%的利潤(rùn)。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力來(lái)確定組屋的價(jià)格，在社會(huì)發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價(jià)、成本價(jià)和略高于成本價(jià)的調(diào)整過(guò)程，并逐漸形成較為合理的定購(gòu)制度。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

從以上住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和做法來(lái)看，我國(guó)應(yīng)在結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、市場(chǎng)導(dǎo)向、適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障法律體系

自2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度”以來(lái)，我國(guó)至今僅出臺(tái)了《廉租住房管理辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩部全國(guó)性的政策法規(guī)文件，尚無(wú)全國(guó)性的住房保障法律法規(guī)問(wèn)世，甚至連基本的《住房法》都沒(méi)有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國(guó)國(guó)情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對(duì)我國(guó)住房保障的目標(biāo)、框架和保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金來(lái)源及機(jī)構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對(duì)住房保障的不同對(duì)象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場(chǎng)所存在的缺陷，只依賴市場(chǎng)機(jī)制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問(wèn)題。政府作為一國(guó)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺(jué)、主動(dòng)承擔(dān)起住房保障的各項(xiàng)職責(zé)。同時(shí)，改變當(dāng)前的政績(jī)考核機(jī)制，建立一個(gè)涵蓋政府各項(xiàng)職能的科學(xué)的指標(biāo)體系，著重凸現(xiàn)政府的公共管理與社會(huì)保障職能，住房保障制度的落實(shí)情況應(yīng)該成為其中的一個(gè)重要指標(biāo)。

3、建立健全廉租住房制度

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際來(lái)看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當(dāng)前我國(guó)住房保障制度的核心。在我國(guó)廉租住房制度實(shí)施中，存在著門檻過(guò)高、覆蓋范圍過(guò)低、資金瓶頸等問(wèn)題。以國(guó)內(nèi)廉租住房制度實(shí)施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分別為7平方米和600元/月，累計(jì)受益家庭僅3萬(wàn)戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，擴(kuò)大廉租住房對(duì)象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”。其次，拓展廉租房來(lái)源，拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道，解決資金瓶頸問(wèn)題。其中，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進(jìn)入退出機(jī)制，加強(qiáng)廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時(shí)，就應(yīng)該立即搬出原廉租住房；未達(dá)到中等收入水平，也應(yīng)該按照收入增長(zhǎng)適當(dāng)調(diào)整租金水平。

4、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度

經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決困難家庭住房問(wèn)題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施過(guò)程中還有很多亟待完善之處。如政策實(shí)施監(jiān)管不力、享受對(duì)象界定不明、資格審查不嚴(yán)等等，出現(xiàn)“開(kāi)寶馬住經(jīng)濟(jì)適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實(shí)施效果大打折扣。必須針對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)一步完善政策措施。一是明確保障對(duì)象。要明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對(duì)象相銜接，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是依法嚴(yán)格監(jiān)管。關(guān)鍵要加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，提高供應(yīng)和管理的透明度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)審核、輪候、公示等各項(xiàng)制度，嚴(yán)格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)全社會(huì)監(jiān)督。三是完善退出機(jī)制。鼓勵(lì)條件改善的家庭在補(bǔ)交必要的土地出讓差價(jià)后出售經(jīng)濟(jì)適用住房，政府優(yōu)先回購(gòu)用于補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)適用住房房源。限價(jià)房可比照經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施。

5、綜合運(yùn)用各種配套手段

（1）稅收政策。即運(yùn)用各種稅收手段支持住房保障體系的建設(shè)。如適當(dāng)減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅和適時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅等，以期達(dá)到“正稅、明租、清費(fèi)”的目標(biāo)。

（2）補(bǔ)貼手段。目前我國(guó)各地享有住房補(bǔ)貼的人口比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應(yīng)把對(duì)保障性住房的建設(shè)補(bǔ)貼逐步轉(zhuǎn)化為對(duì)中低收入家庭的直接貨幣補(bǔ)貼，變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，變補(bǔ)“磚頭”為補(bǔ)“人頭”。這樣可以大大提高補(bǔ)貼資金效率，使補(bǔ)貼無(wú)法產(chǎn)生對(duì)高收入家庭的溢出效應(yīng)，減少補(bǔ)貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問(wèn)題。

（3）金融配套措施。在目前的住房公積金制度基礎(chǔ)上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對(duì)住房建設(shè)和住房消費(fèi)的支持力度。適當(dāng)提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收外資和民間資本組建住房銀行，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個(gè)人住房抵押貸款證券化，建立住房貸款擔(dān)保制度。