導(dǎo)語：論政策對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、政策背景簡述

觀察近年來實(shí)施的收緊土地、信貸從緊、穩(wěn)定房價的房地產(chǎn)新政，政策作為一項(xiàng)非常重要的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控手段，包括在20世紀(jì)90年代末國家也陸續(xù)過各項(xiàng)政策來進(jìn)行房地產(chǎn)市場的改革與調(diào)控。而政策的實(shí)際作用力究竟如何，是否真正調(diào)控房地產(chǎn)價格。為驗(yàn)證政策對房地產(chǎn)價格的實(shí)際影響，本文以上海市為例，分析1997—2006年以來的房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)。

二、上海市房地產(chǎn)價格分析

從1997年到2006年上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)（以上一年價格為100）分析看來，上海市房地產(chǎn)市場大體分三個階段。第一階段：1997—2001年較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)價格略微下跌，價格波動幅度較小。第二階段：2001—2003年上海市房地產(chǎn)價格呈明顯的上升趨勢，尤其是2003年，價格指數(shù)為120.1，比2002年增長了20.1%。第三階段：2003—2005年上漲速度放緩，但是仍然保持一定的增長趨勢。直至2006年，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了6年來的首次下跌。

三、房地產(chǎn)政策運(yùn)行效果分析

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，上海市的房地產(chǎn)價格在不同時期表現(xiàn)出不同的漲跌幅度。建立包括政策變量在內(nèi)的房地產(chǎn)價格指數(shù)變化驅(qū)動力模型進(jìn)行定量化分析，由此可估算出我國近十年來房地產(chǎn)政策參與宏觀調(diào)控所起的實(shí)際作用，對政策進(jìn)行績效評估和分析。

1.變量指標(biāo)選取

房地產(chǎn)價格是多種社會因素共同作用的結(jié)果，選取其中對房地產(chǎn)價格整體水平影響較大的因素作為指標(biāo)變量，建立房地產(chǎn)價格指標(biāo)化驅(qū)動力模型。選取因素如下：

（1）GDP，影響區(qū)域內(nèi)地價水平高低的一個重要指標(biāo)；

（2）消費(fèi)價格指數(shù)，物價水平的高低直接影響到居民對房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求，間接影響到對房地產(chǎn)的投資；

（3）居民收入水平，影響區(qū)域內(nèi)人民對房地產(chǎn)投資能力。收入水平較高的時候，盈余資金更傾向于投資于房地產(chǎn)；

（4）房屋竣工面積，反應(yīng)房地產(chǎn)的供給量；

（5）人口變化，對房地產(chǎn)價格的影響主要表現(xiàn)在需求方面；

（6）房地產(chǎn)政策，政策參與國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格起的是直接的全面的作用。主要包括房地產(chǎn)政策，法律體制的改革和重大措施等。對政策采取分級量化的方式：國家法律、管理體制改革和重大舉措賦值3—4分，中共中央國務(wù)院發(fā)文賦值2—3分，原土地管理局和國土資源部發(fā)文賦值1—2分。

綜合分析1997年至2006年各政策的頒布情況，按照上述分級量化方式得出結(jié)果如下：

2.模型的建立和計算

在建立回歸模型前，首先要對各變量數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，以此消除不同量綱對模型準(zhǔn)確性的影響，在此采用的方差標(biāo)準(zhǔn)化對6個變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化；方差標(biāo)準(zhǔn)化后的變量具有均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差為1的特征。

利用標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，通過多元線性回歸模型的分析，得出上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)變化的回歸模型如下：

Y=0.2109784741+3.6631*GDP-0.5728*SHOURU^3-

0.5140*RENKOU^3+0.17831*GONGJI^2-1.5876*

WUJIA-0.6383*ZHENGCE

其中，Y代表上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)；GDP表示人均國內(nèi)生產(chǎn)總值，SHOURU表示人均工資收入，RENKOU表示區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量，GONGJI表示年房地產(chǎn)竣工面積，WUJIA表示居民消費(fèi)價格指數(shù)，ZHENGCE表示房地產(chǎn)政策變量。

模型中各個變量均通過檢驗(yàn)。R2=0.99976，F(xiàn)、P檢驗(yàn)：F=2109.7012，P=0.000016。從相關(guān)數(shù)據(jù)看出，此模型擬合度高，通過檢驗(yàn)，該模型有效。

3.政策效果分析

從模型看出，政策變量與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈負(fù)相關(guān)。政策力度越大房地產(chǎn)價格指數(shù)則越低。1997—2000年這一階段的政策，政策側(cè)重土地的合理利用，并進(jìn)行了住房制度的改革，此時期房地產(chǎn)價格指數(shù)保持微小幅下降的水平，變化幅度不大，價格穩(wěn)定。2001—2003年，房地產(chǎn)價格指數(shù)開始攀升，此時期的政策力度相對薄弱，方向上主要為鼓勵房地產(chǎn)市場。直至2003年，上海市GDP上漲速度迅猛，2003年的房地產(chǎn)價格指數(shù)也達(dá)到120.1，較去年同比增長20%之多，迅速的攀升使其處于巔峰狀態(tài)。而2003年之后的工作核心則是穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，規(guī)范土地出讓程序，調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，開始了一輪較為嚴(yán)厲的調(diào)控風(fēng)暴。從2004年開始，房地產(chǎn)價格指數(shù)雖然仍然保持增長的勢頭，但增長速度開始明顯放緩，直到2006年，出現(xiàn)了4年來的首次下跌。由此看出政策對房地產(chǎn)價格的影響還是較為明顯的。從模型的分析看出，對Y，即房地產(chǎn)價格指數(shù)影響最大是GDP，影響指數(shù)達(dá)到3.6631，其次為居民消費(fèi)價格指數(shù)，第三即為政策，影響指數(shù)達(dá)到0.6383。

四、結(jié)論

通過對上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)的影響因素建立的回歸模型分析來看，房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價格確實(shí)起到了實(shí)質(zhì)性的作用，不同時期的房地產(chǎn)政策目標(biāo)和力度不同，對房地產(chǎn)價格的影響效果也不盡相同。尤其從2004年開始，面對突飛猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場價格，國家頒布的一系列房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)價格的過快增長的確起到了作用，在一定程度上遏制了增長過于迅猛的房地產(chǎn)價格，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。由此可見，國家進(jìn)行對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的宏觀調(diào)控是有效的也是必要的，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場非常重要的一個因素，堅持與時俱進(jìn)、實(shí)事求是的原則頒布各項(xiàng)合理且合時宜的政策，指導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。