導語：小議房貸新政對房地產(chǎn)的影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2010年4月15日，國務院常務會議推出房產(chǎn)新政。新政要求：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對購買別墅等高檔住宅的首付款比例不得低于40%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；在監(jiān)管部門的實施細則出臺之前，暫不受理三套（含）以上房貸申請。這一房貸新政的出臺將會給房地產(chǎn)市場帶來一系列的影響。

一、推動房貸新政的原因。

第一，2009年我國GDP增長?！鞍恕?/p>

目標完成。2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為335353億元，按可比價格計算，比2008年增長8.7%，實現(xiàn)年初制定的“保八”的經(jīng)濟增長目標。為了實現(xiàn)這一目標，中央政府制定了擴張性的財政政策和適度寬松的貨幣政策，人民銀行取消了商業(yè)銀行對新增貸款的限制，還推出了一系列房地產(chǎn)救市政策。但現(xiàn)在政府對2010年的宏觀經(jīng)濟又持比較樂觀的態(tài)度，國際經(jīng)濟形勢也在向好的方向發(fā)展，所以調(diào)整我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構又成了比較迫切的任務。

第二，房地產(chǎn)泡沫嚴重。近年來我國的房價不斷地大幅度上漲，導致了房價與收入的比重增高。在上海這一個比重高達16%，遠遠高于日本和韓國的房價收入比，這一數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)泡沫存在的可能性。但是房價的上漲并沒有帶來房租的大幅上漲，購房的平均資金和月供甚至高于每個月的房租，這個房價和房租的不平衡發(fā)展是經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫的信號。無論是作為投資品還是消費品，當前的房價與其基本價值都大相徑庭，所以近年來房地產(chǎn)存在泡沫的說法越演越烈，甚至把我國的房地產(chǎn)泡沫與1990年日本的房地產(chǎn)泡沫、1997年香港的房地產(chǎn)泡沫、2007年美國的房地產(chǎn)次貸危機、2009年迪拜的房地產(chǎn)泡沫。

第三，投機性和投資性購房者居多。

國際上投資性需求占購房目標比重的警戒線為20%，而在我國這一指標高達30%，在大中城市則更加明顯。2009年房價的大漲，讓大家都覺得投資房地產(chǎn)有利可圖，商業(yè)銀行對房貸的寬松政策則變相支持了這一行為。投機性行為又會導致房價的進一步上漲，這就使我國的房地產(chǎn)市場走向了一個惡性循環(huán)。

第四，商業(yè)銀行經(jīng)營風險增大。大部分的商業(yè)銀行在盈利、指標和競爭的壓力之下，形成了較寬松的放貸政策。這一門檻低、競爭大的政策導致了各商業(yè)銀行的放貸的不良率上升。不良資產(chǎn)的存在，可能會危害商業(yè)銀行的利益，危害金融市場的穩(wěn)定，危害消費者的信心，給存款者帶來巨大的損失。一旦房價和利率出現(xiàn)波動，就會導致居民還貸困難，銀行的流動性就會受到影響，銀行發(fā)放貸款的資金主要來自存款，貸款不能收回或不能按期收回都會導致無法支付到期存款，發(fā)生存款支付危機的可能，進而導致銀行經(jīng)營的高風險。

二、房貸新政推出后的影響。

（一）對購房者的影響。

1、導致購房者心態(tài)的變化。一般的購房者都有一種買漲不買跌的心理，看到推出了房貸新政，都覺得樓市進入了調(diào)整期，下半年的房價肯定會下降，都想在房價降到最低的時候再進行購買，但是什么時候房價低，大家都在觀望，個別的樓盤甚至出現(xiàn)客戶退房的現(xiàn)象。轉(zhuǎn)售為租和轉(zhuǎn)租為買的趨勢趨于明顯，新政實行后租賃的成交量節(jié)節(jié)攀升，同時，租賃的房源也有所增加，其中主要的原因就是隨著這次新政政府調(diào)控的力度增大，很多人都推遲了購房計劃，導致租房需求量增大。

2、投機及投資購房者減少。新政推出的主要目的就是減少投機及投資購房者，面對前所未有嚴厲的房地產(chǎn)新政后，對首付及貸款利率都有所上調(diào)。各商業(yè)銀行對貸款的檢查力度也有所加大，住房貸款的收緊導致炒房者面對投資成本的增加，炒房利潤大幅壓縮，甚至出現(xiàn)資金困難。資金是炒房者的生命，高首付及高貸款利率導致炒房者的流動資金的減少，大部分的炒房者都是利用租房的租金來償還房貸，現(xiàn)在租金與房價不平衡的發(fā)展導致投機及投資購房者的進一步減少。

3、需求結構發(fā)生改變。新政前，由于投機和投資購房者居多，其主要目標是別墅等高檔住房，住房的價格越高，得到的利潤也就越大，所以新政前更多的是對別墅等高檔社區(qū)的需求。新政實行后，投機和投資購房者受到打壓，普通的消費者對別墅等高檔社區(qū)的需求量不大，反而是對低總價的商品房需求量增大，而且大部分的購買者都是年輕人，這是由于大部分的年輕人都是首次置業(yè)，還沒有能力購買過于高檔的房子，總價低的住房則成為其首選。

（二）對開發(fā)商的影響。

1、開發(fā)商持觀望的態(tài)度。在這次前所未有嚴厲的房產(chǎn)新政后，雖然成交量出現(xiàn)大幅下降，但房價并沒有出現(xiàn)大幅地下降，房價依然堅挺。每次房產(chǎn)新政的出現(xiàn)都是一場開發(fā)商與購房者博弈的過程，開發(fā)商在政策實施細則尚未明朗之前不會盲目降價拋售，而購房者卻對高房價的下滑抱以希望，雙方都持一種觀望的態(tài)度。一面是“持樓待售”，一面是“持幣待購”，供需雙方博弈使得房產(chǎn)交易量自然降溫。

2、成交量大幅下降，違約率大幅上漲。2010年5月的第一周，15個主要城市的住房成交量下降了將近40%，成交面積和套數(shù)都有所縮減，這種情況引起了部分房地產(chǎn)開發(fā)商的恐慌。通過對數(shù)據(jù)的分析筆者認為，2010年的房價會大幅下滑，購房者受到各種媒體報道的影響，覺得房價肯定會大降，現(xiàn)在買房一點都不劃算，寧愿支付違約金也不愿意在這個時候買房，所以造成違約率的大幅上漲，甚至達到了新政前的5倍之多。

3、部分開發(fā)商選擇提前開盤。這次新政的嚴厲程度前所未有，為了避免受到房產(chǎn)新政的細則的沖擊，導致住房的銷量和價格大幅下降，所以部分開發(fā)商想搶在細則出臺之前開盤。

三、新政推出后對房價的看法。

（一）房價不會出現(xiàn)大幅下降。

1、住房價格存在粘性和政策的時滯。

由于住房價格存在粘性，價格在短期會粘住不動。房價對新出現(xiàn)的政策反應并不靈敏，所以新政出現(xiàn)后并不會使房價馬上大幅下降，而是要經(jīng)過一段時間的調(diào)整適應，才會出現(xiàn)下降的趨勢。再加上新政的出臺也會有一個時滯效應，由此看來房價還是會在高位震蕩一段時間。

2、世界經(jīng)濟走勢出現(xiàn)反彈。2010年世界經(jīng)濟從急跌到穩(wěn)定回升，開始由衰退走向復蘇，其中以我國、印度為首的亞洲的步伐明顯快于歐美發(fā)達經(jīng)濟體，成為推動世界經(jīng)濟復蘇的主要動力。世界經(jīng)濟的復蘇必然會導致居民收入的增長，從而導致居民享受高質(zhì)量生活的需求增大，包括了改善自身的居住條件。

3、住房的需求仍然很大。雖然現(xiàn)在的商品房價格處在高位，但人們的自住型購房需求仍然很大，即住房的剛性需求，很多人還是沒有從沒有住房變成有住房，受我國傳統(tǒng)觀念的影響還是希望能夠擁有自己的住房，所以住房的剛性需求還是很大。

4、商品房的供應量增長不多。房價主要是由供求關系決定的。2010年房地產(chǎn)的需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)銷售的面積也有所增長，房地產(chǎn)的銷售額增長較快，現(xiàn)在還有很多人需要買房，住房的剛性需求還是比較大。雖然房地產(chǎn)供給也出現(xiàn)較快的增長，但是大部分都是處于新開工狀態(tài)，受到金融危機的影響，竣工的面積增長較慢。供求關系對房價仍有較強的支撐，甚至房價還可能會出現(xiàn)小幅上漲。

5、政府保障性住房的供應量和完成情況。雖然政府要加大保障性住房的供應量，為低收入家庭早日實現(xiàn)住房夢，但是保障性住房的進展卻很緩慢。一些地方由于資金配套不到位、征地和拆遷等前期工作準備不足等情況，導致這些計劃都很難完成。而且就算前期的工作完成得很順利，住房的建造還是需要時間，讓低收入家庭實現(xiàn)住房夢也還需要一定的時間。

（二）房價不會出現(xiàn)大幅上漲。

1、中央高度重視。房價大幅的快速上漲引起了中央的高度重視，2009年12月14日，國務院常務會議指出，要綜合運用土地、稅收、金融等手段來加強和改善對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，抑制部分城市房價上漲過快的勢頭。這些對樓市的調(diào)控說明中央對房價上漲過快的問題已經(jīng)高度重視，表達了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場、打擊過高房價的決心。

2、銀行上調(diào)貸款利率與存款利率。2010年10月19日，央行在時隔36個月后首次加息，一年期的存貸款利率上調(diào)0.25個百分點，一年期貸款利率上調(diào)至5.56%，一年期存款基準利率上調(diào)至2.50%。五年期存款基準利率上調(diào)0.6個百分點至4.2%；五年期貸款基準利率上調(diào)0.2個百分點至6.14%。銀行出現(xiàn)加息必然會使有些準備投入股市或是房地產(chǎn)來投資的人把錢存到銀行來。貸款利率的上升也會使投資房地產(chǎn)的成本加大，利潤縮水。對房地產(chǎn)投資的人減少了，房價自然會受到影響，在加息和房產(chǎn)新政的夾擊下房價自然不會出現(xiàn)大漲。

3、對地價的控制。某些地方財政依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，開發(fā)商就囤積這些土地，來使土地的供求關系出現(xiàn)不平衡，導致土地價格上漲。土地價格的大幅上漲是房價不斷上漲的一大推手，各個地方“地王”

的出現(xiàn)拉高了開發(fā)商和購房者對房價的預期，增加商品房的成本，這一部分增加的成本必然會轉(zhuǎn)嫁到消費者（購房者）的身上，就導致房價大幅的上漲。這次新政嚴厲打擊了土地囤積等行為，土地的價格會出現(xiàn)下降，商品房的成本也會隨之下降，價格也就不會出現(xiàn)大幅度的上漲。

4、對投機投資性購房者的抑制。房貸新政及相關細則的陸續(xù)出臺，會對投機和投資購房者出現(xiàn)一定的打擊，投機和投資購房者的減少會對抑制房價上漲起到一定的作用。

5、房貸政策的威力。現(xiàn)在很多人都覺得房貸新政是治標不治本的政策，但是還是不要低估這一政策的威力。二套房政策出臺于2007年9月27日，這一新政導致2008年的全國房價出現(xiàn)大跌，只是為了刺激2009年樓市的回暖，這一政策才在全國適度放緩，有的地區(qū)甚至私下廢除了這一政策，才造成了2009年房價的回暖。

總體來看，2010年的房價不會像2008年那么慘，也不會像2009年那么火。從現(xiàn)在階段來看，我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，已經(jīng)由供給導向型經(jīng)濟轉(zhuǎn)化成需求導向型經(jīng)濟。消費需求成為經(jīng)濟增長的根本性、持久性的拉動力量。促進消費需求的增長，是拉動我國經(jīng)濟增長的一項重大措施。商品房的消費又是市場消費的主導產(chǎn)品，為我國的GDP的增長貢獻了大部分，所以即使政府出臺了有史以來最嚴厲房地產(chǎn)新政，但房價不會真正出現(xiàn)大幅度的下降。只有等到實體經(jīng)濟真正走向復蘇了，GDP的增長對房地產(chǎn)市場的依賴沒有那么大了，房價才會真正出現(xiàn)下降。