導(dǎo)語：中國(guó)廉租房探析及建議一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文以最低收入人群的住房需求問題為研究對(duì)象，通過過濾模型、實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)分析與現(xiàn)狀對(duì)比，分析我國(guó)現(xiàn)有的廉租房政策為解決最低收入人群的住房問題起到的作用，提出要搞好廉租房建設(shè)，需要涉及到整個(gè)住房保障體系的建立和完善，如二手房市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入審核體系的建立等，與廉租房政策相銜接，為最低收入人群提供更多的選擇。

關(guān)鍵字：廉租房、最低收入人群、住房保障、經(jīng)濟(jì)分析

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬斯洛的需求理論將人的需求分為五個(gè)層次，由低到高依次為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。其中，對(duì)住房的需求與對(duì)食物、水、空氣的需求同屬于最低層次的生理需求，人們?cè)谵D(zhuǎn)向較高層次的需求之前，總是先盡力滿足這類需求。但是，處于社會(huì)最低收入階層的人群往往在快速城市化進(jìn)程中無法通過自身的力量改變無房、危房、擁擠、共用等住房弱勢(shì)狀況，只能依靠政府救助。如何解決這類弱勢(shì)群體的住房需求問題，歷來屬于各國(guó)政府認(rèn)真探索、著力解決的問題。

據(jù)我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年年底在全國(guó)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)每年新增1％的城市人口，大約為1800萬－2000萬，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米計(jì)算，每年將需要4.4億平方米的住房。面對(duì)如此巨大的住房需求壓力，我國(guó)政府更應(yīng)該加大力度健全住房保障體系，使政府“有形之手”顯示作用，為住房弱勢(shì)群體提供最基本的生存空間。

1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》中針對(duì)“最低收入家庭”提出了“廉租房”政策，下面將針對(duì)這一政策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析及現(xiàn)狀對(duì)比分析，提出完善我國(guó)住房保障體系的建議。

一、住宅過濾模型的經(jīng)濟(jì)分析與現(xiàn)狀對(duì)比

過濾模型描述了不同住宅子市場(chǎng)之間的相互作用，以及住宅從一種用途轉(zhuǎn)移到另一種用途的過程。其假設(shè)條件如下：

1.三種收入群體：富人、中等收入、窮人。

2.實(shí)際收入隨時(shí)間推移而增加，因此三種收入群體對(duì)住宅服務(wù)的需求量都會(huì)增加。

3.改良住宅的成本相對(duì)較高，即住宅質(zhì)量提高、面積增加的成本相對(duì)較高。

4.每10年都會(huì)有新住宅建造出來，同時(shí)住宅服務(wù)存在折舊。

如圖1。

圖1過濾模型：1980年和1990年的住宅配置

在1980年，窮人處于點(diǎn)b的位置，中等收入家庭處于點(diǎn)d，富人處于點(diǎn)f。收入上升導(dǎo)致富人對(duì)住宅的消費(fèi)增加，鑒于住宅的改良成本高，為富人建造新住宅更有效率，他們搬到1990年新建房中（點(diǎn)g）。由于一套舊住宅的市場(chǎng)價(jià)值低于建造同樣單位服務(wù)的新住宅的成本，因此中等收入家庭選擇居住富人騰出的1980年建的房子，減去折舊，從點(diǎn)d移動(dòng)到點(diǎn)e。同樣，窮人搬進(jìn)中等收入家庭騰出的1970年建成的住宅里，減去折舊，從點(diǎn)b到點(diǎn)c。這就是著名的“過濾模型”[1]。

過濾模型的實(shí)質(zhì)是高質(zhì)量住宅向低質(zhì)量住宅的層層向下過濾，處于最底層的住宅最終要從市場(chǎng)上退出。我國(guó)針對(duì)最低收入家庭建造的進(jìn)行實(shí)物配租的廉租房即處于最低層級(jí)，控制好廉租房的供給數(shù)量和質(zhì)量是關(guān)鍵。

我國(guó)目前最低收入人群住房需求大大超過供應(yīng)數(shù)量，廉租房建設(shè)數(shù)量尚存在巨大落差。以北京市為例，僅建成一個(gè)廣渠門北里廉租房小區(qū)，共400戶，配租對(duì)象為住房困難的烈屬、傷殘軍人為主的優(yōu)撫對(duì)象、特困家庭，資金來源主要是住房公積金的增值收益?？梢姡瑹o論是照顧對(duì)象覆蓋面還是資金來源，范圍都還很狹窄?？上驳氖牵本┦杏?005年初及時(shí)調(diào)整了廉租房政策，將增加廉租房的數(shù)量，把照顧對(duì)象擴(kuò)大到拆遷戶、勞模以及目前租用農(nóng)民房的國(guó)企員工，租賃房源也將多樣化。

對(duì)于廉租房的質(zhì)量，有人曾提出為避免類似于有錢人入住經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，廉租房小區(qū)應(yīng)當(dāng)不設(shè)常規(guī)的汽車停車位、小戶型設(shè)計(jì)、低綠化率、高密度開發(fā)、建設(shè)中低檔次的商業(yè)配套等，讓高收入群體不愿意主動(dòng)進(jìn)入，一方面可以降低成本，另一方面減少政府把關(guān)的難度。這種做法是不符合過濾模型的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，建設(shè)廉租房時(shí)除了要考慮行動(dòng)不便的殘疾人及老年人較多的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)無障礙通道，老年活動(dòng)中心、醫(yī)療保健室等配套用房外，更應(yīng)該符合未來發(fā)展對(duì)建筑的要求，如綠化、建筑密度、戶型通透、配套完善等，降低過濾速度。

二、實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)分析與現(xiàn)狀對(duì)比

實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼是兩種保障方式，從消費(fèi)者效用角度講，實(shí)物補(bǔ)貼的效用要低于現(xiàn)金補(bǔ)貼的效用。如圖2。

圖2實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼的效用比較

實(shí)物補(bǔ)貼政策下，消費(fèi)者選擇C點(diǎn)，C點(diǎn)與F點(diǎn)（無差異曲線與效用曲線的切點(diǎn)）的效用相同。相等的補(bǔ)貼額度，現(xiàn)金補(bǔ)貼使預(yù)算線向上移動(dòng)，消費(fèi)者選擇E點(diǎn)，E點(diǎn)效用高于F點(diǎn)。這個(gè)結(jié)論并不是隨意定位無差異曲線的結(jié)果，而是體現(xiàn)了微觀經(jīng)濟(jì)的基本原理。消費(fèi)者更傾向于選擇現(xiàn)金，是因?yàn)楝F(xiàn)金提供了更多的消費(fèi)選擇。現(xiàn)金補(bǔ)貼允許消費(fèi)者選擇點(diǎn)E或新預(yù)算線上的其他任意點(diǎn)，除C點(diǎn)之外的任意點(diǎn)的效用都高于實(shí)物補(bǔ)貼的效用[1]。

既然實(shí)物補(bǔ)貼理論上不如現(xiàn)金補(bǔ)貼，為什么仍要通過各種融資渠道籌資建設(shè)廉租房呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)上把居民用于食品的支出在總支出中所占的比例叫做“恩格爾系數(shù)”，一個(gè)國(guó)家或家庭生活越貧困，恩格爾系數(shù)就越大；反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小。由此看來最低收入家庭收入微薄且用于食品的支出比重非常大。如果對(duì)最低收入家庭直接給予現(xiàn)金補(bǔ)貼，他們的理性選擇很可能是先購(gòu)買食品等必需品以滿足最基本的生活需求，其次才會(huì)考慮改善住房條件。即使他們想用現(xiàn)金補(bǔ)貼去租房，在我國(guó)現(xiàn)今的市場(chǎng)上也很難找到相應(yīng)低租金的住房。

因此，如果想要現(xiàn)金補(bǔ)貼與實(shí)物補(bǔ)貼達(dá)到同樣或更有效用的住房福利增加效果，需要有三個(gè)前提條件[3]：第一，消費(fèi)者獲得補(bǔ)貼后要有足夠的自覺性到市場(chǎng)上去租房而不是完全用于購(gòu)買其它必需品上；第二，消費(fèi)者能在市場(chǎng)上找得到相應(yīng)低租金的住房；第三，市場(chǎng)上低標(biāo)準(zhǔn)住房的房源供給充分，不致因競(jìng)爭(zhēng)激烈而推動(dòng)房租上漲超過消費(fèi)者支付能力。換句話說，只有在房源充足、現(xiàn)金補(bǔ)貼量到位、具有強(qiáng)制用于租房支出的相關(guān)措施以及政府能有效控制供給壟斷的情況下，現(xiàn)金補(bǔ)貼才能表現(xiàn)出更大的優(yōu)越性。

另外，現(xiàn)金補(bǔ)貼發(fā)放形式靈活，政府一次性支出壓力??；實(shí)物配租政府負(fù)擔(dān)成本過重，干預(yù)過多，但由于我國(guó)最低收入人群和市場(chǎng)尚不具備自由配置的要求，政府實(shí)物補(bǔ)貼又不宜完全撤出。2004年3月1日起實(shí)施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》[2]，在廉租住房的保障方式上，明確建立了以住房租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的多種保障方式。這種方式的確定既符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，又為未來發(fā)展留有余地。今后，在不斷完善社會(huì)各項(xiàng)保障制度的同時(shí)，各級(jí)住宅市場(chǎng)也會(huì)隨著“住房過濾”效應(yīng)，逐漸增加廉租房可供房源，如二手房、部分經(jīng)濟(jì)適用房及合作建房等，使得最低收入家庭獲得現(xiàn)金補(bǔ)貼后可以在市場(chǎng)上找到合適的房子，供需矛盾會(huì)逐步得到緩解。

三、完善我國(guó)住房保障體系的建議

通過分析過濾模型和兩種補(bǔ)貼政策的優(yōu)劣，可以看出要解決最低收入家庭的住房問題，搞好廉租房制度的建設(shè)，涉及到整個(gè)住房保障體系的建立和完善。依據(jù)住房消費(fèi)梯次理論，高收入人群購(gòu)買高端住宅，中等收入人群購(gòu)買一般性住宅，中低收入人群購(gòu)買低端住房如經(jīng)濟(jì)適用房、二手房等，而最低收入人群沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房，需要租借政府提供的社會(huì)保障用房———廉租房。要建立這樣一個(gè)流暢的住房梯度市場(chǎng)，需要各種價(jià)位的新建商品住房與存量住房并存，住房銷售與租賃并舉，使絕大部分家庭能夠找到適合自身經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)的住房消費(fèi)定位。

目前我國(guó)各級(jí)住宅子市場(chǎng)都不盡完善，尤其是可以和廉租房存在承接關(guān)系的二手房市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)等低端住宅子市場(chǎng)，各項(xiàng)制度不健全，造成最低收入人群沒有選擇余地，需求與供給之間存在很大空檔。下面針對(duì)我國(guó)廉租房政策和住宅保障體系的完善，提出幾點(diǎn)建議。

1.充分挖掘二手房市場(chǎng)潛力

二手房市場(chǎng)上包括二手公房、二手經(jīng)濟(jì)適用房和二手商品房，其中二手公房所占比例最大。我國(guó)二手房市場(chǎng)交易正處于上升期，充分挖掘其市場(chǎng)潛力，有利于真正解決部分中低收入人群的住房問題，減輕對(duì)最低收入人群的住房需求壓力。

以北京市二手房市場(chǎng)為例，如圖3，自1999年底開放以來，北京二手房市場(chǎng)一直在以高速度在發(fā)展。由于1999至2000年，北京的二手房市場(chǎng)剛開放，成交量過低，不妨以2001年的成交量為基數(shù)，到2004年，北京二手房的成交量達(dá)到4萬套，可見北京用3年的時(shí)間就增長(zhǎng)了近13倍。但我們也應(yīng)看到，二手房交易每年迅猛增長(zhǎng)的同時(shí)，同比增長(zhǎng)率是在逐年下跌的，反映出由開放二手房市場(chǎng)帶來的供需熱度正在逐漸降溫，供求雙方都趨向于更理性化的選擇。此時(shí)更需要北京市通過各種手段積極推動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，力爭(zhēng)在最短的時(shí)間內(nèi)，強(qiáng)化一二級(jí)市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)功能，通過二手房市場(chǎng)的發(fā)展，完成穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保證中低收入人群購(gòu)房需求的中心任務(wù)。

圖32000-2005年北京市二手房成交量趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：鏈家房網(wǎng)

2.進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

住房是價(jià)值最大的超耐用消費(fèi)品，一套住宅少則幾十萬，多則上百萬，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平限制，不可能人人都買得起，即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民住房自有率也僅為50％左右。如美國(guó)住房自有率為65.5％，瑞典住房自有率為42％。對(duì)于最低收入家庭以及外來人口等高流動(dòng)性人群，租房是他們的首選。

目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的參與者即房主、房客和房地產(chǎn)中介，三方在經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)行為上都存在不規(guī)范之處，租賃需求旺盛而合法供給不足且市場(chǎng)管理滯后，造成租賃市場(chǎng)的惡性循環(huán)。進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，為低收入人群提供更多的房源，擴(kuò)大廉租房供應(yīng)渠道，既增加了獲得現(xiàn)金補(bǔ)貼的最低收入人群的選擇，又減少了政府投資建房的壓力，有利于人們更廣泛、更公平地享有社會(huì)的福利資源。例如進(jìn)一步健全住房租賃管理的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。充分利用已建的二手房網(wǎng)上平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)住房租賃信息共享，使住房租賃與外來人口管理等系統(tǒng)相連，規(guī)范住房租賃行為。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)盡快建立住房租賃價(jià)格指導(dǎo)制度。通過指導(dǎo)租金加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)功能，確保租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.建立有效的個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入審核體系

香港的廉租房只要需求者排隊(duì)就可以購(gòu)買，沒有各種煩瑣的手續(xù)，主要是因?yàn)橄愀鄣氖杖胪该鞫雀?，個(gè)人納稅的申報(bào)率達(dá)85%以上，且絕大多數(shù)人的收入狀況都有據(jù)可查。但我國(guó)內(nèi)地還沒有一個(gè)權(quán)威部門來判定家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，金融機(jī)制的不完善又難以準(zhǔn)確界定個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入的多少。由于缺乏一個(gè)有效的財(cái)產(chǎn)收入審核體系，不僅不能準(zhǔn)確的確定住房補(bǔ)貼的范圍，而且為政策的執(zhí)行留下了明顯的漏洞。收入不透明，無法規(guī)范個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和租賃廉租房等行為，導(dǎo)致大部分中低收入人群不能享受到政府為他們提供的住房保障服務(wù)，加劇了低端住宅市場(chǎng)的供需矛盾。因此，建立有效的個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入審核體系是確保住房保障政策順利執(zhí)行的前提。目前可以采取一些比較折中的辦法，如入戶調(diào)查、增加篩選門檻、單位出具收入證明要承擔(dān)連帶法律責(zé)任、隱瞞后追究入住者的法律責(zé)任等。

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