導(dǎo)語：房地產(chǎn)投資信托基金問題及對(duì)策綜述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］基于當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資體系中值得關(guān)注的問題和挑戰(zhàn),本文試圖分析房地產(chǎn)投資基金在中國發(fā)展中可能存在的問題,并據(jù)此提出若干對(duì)策建議。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)投資信托基金；房地產(chǎn)融資；發(fā)展對(duì)策

1房地產(chǎn)投資信托基金(REiTs)及其特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs),即房地產(chǎn)投資信托,是一種采取公司或者信托(契約)基金的組織形式,以發(fā)行收益憑證(股票或收益憑證)的方式將多個(gè)投資者的資金集中起來,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,收購持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資,通過多元化的投資選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資,并將投資綜合收益按比例分配給投資者,共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。REITs在香港被譯為“房地產(chǎn)基金”,在臺(tái)灣譯成“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”,而中國大陸一般譯為“房地產(chǎn)投資信托基金”。房地產(chǎn)投資信托基金在西方國家的稱謂也不盡相同,在美國等大多數(shù)國家直接稱為REITs,但在英國和亞洲一些國家稱為房地產(chǎn)投資基金(PropertyInvestmentFund,PIF)。

作為一種投融資工具,REITs具有多元化組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)化經(jīng)營管理、快速匯集資金、可隨時(shí)買賣贖回,流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),在多數(shù)國家還有專項(xiàng)法律規(guī)定的稅收優(yōu)惠。由于參與主體多元化,其法律關(guān)系也相對(duì)復(fù)雜。

2我國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展面臨的問題

第一,理論體系不夠完善。REITs是通過在證券市場公開發(fā)行收益憑證募集資金作為投資資金來源的,該收益憑證是要按股票交易法則可以在證券市場公開交易和流通的,這就需要給該憑證一個(gè)交易價(jià)格。相對(duì)于證券產(chǎn)品價(jià)格定價(jià)理論,REITs的定價(jià)要復(fù)雜得多,傳統(tǒng)的資產(chǎn)評(píng)估方法顯然是不能滿足REITs資產(chǎn)定價(jià)的需要。盡管國外有相關(guān)定價(jià)理論可以借鑒,但國外成熟市場和國內(nèi)非成熟市場的差別將使得直接套用國外的定價(jià)方法會(huì)產(chǎn)生“橘生于淮北則為枳”的后果。

第二,運(yùn)行管理中的道德風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金在組織體系上,由基金持有人、基金組織人、基金管理人、基金托管人等通過信托關(guān)系構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的組織系統(tǒng),運(yùn)用資產(chǎn)托管機(jī)制來制約信托資產(chǎn)運(yùn)作的關(guān)系,構(gòu)成了投資基金信托關(guān)系中的一個(gè)基本特點(diǎn)。在投資者認(rèn)購REITs之后,以信托方式將資金交由REITs管理人進(jìn)行運(yùn)作,這就形成了一種委托—關(guān)系。在這種關(guān)系下,由于投資者和經(jīng)理人并不具有相同的利益,而且投資者無法時(shí)刻觀察經(jīng)理人的投資行為,因而經(jīng)理人可能從事與投資者利益相沖突的投資行為,便產(chǎn)生了其中的道德風(fēng)險(xiǎn)。

第三,法律法規(guī)不完善。缺乏相關(guān)法律的保障是發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金最明顯的障礙之一?！锻顿Y基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后,變成了《證券投資基金法》,此外私募基金合法化的問題,給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時(shí)還要面對(duì)資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問題,這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

第四,缺乏專業(yè)的復(fù)合型人才。發(fā)展REITs需要一批既精通房地產(chǎn)又熟悉金融的復(fù)合型人才。REITs的運(yùn)作需要對(duì)房地產(chǎn)市場具有戰(zhàn)略眼光,能夠?qū)ふ业胶线m的房地產(chǎn)項(xiàng)目,并進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作來保證項(xiàng)目未來穩(wěn)定的收益。同時(shí),REITs的運(yùn)作人還需要具備基金、投資銀行以及財(cái)務(wù)等專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。只有將房地產(chǎn)和金融兩者結(jié)合起來,才能較好地運(yùn)作REITs,保證REITs的收益率和長期增長率。而目前我國這方面的復(fù)合型專業(yè)人才比較匱乏,一般只是精通房地產(chǎn)或者金融一個(gè)領(lǐng)域,這使得我國發(fā)展REITs的人才支持不足。

第五,信用體系建設(shè)不完善。我國目前沒有建立全面的征信體系,信用環(huán)境較差。REITs本身包含多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響REITs的收益以及投資者利益,甚至影響房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定。而目前我國風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全,表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制較差,沒有完整的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系與警戒模型；與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的信息披露機(jī)制不健全,對(duì)未來可能風(fēng)險(xiǎn)的披露工作也沒有完全展開；作為風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控人的獨(dú)立董事制度不完善,即使設(shè)立了獨(dú)立董事,但是其作用也沒有較好地發(fā)揮,基本上形同虛設(shè)。

3針對(duì)我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策建議

第一,加大立法力度,為REITs的發(fā)展提供良好的法制環(huán)境。建議設(shè)立REITs專項(xiàng)法律,調(diào)整《公司法》、《信托法》及《證券法》,制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》、《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī),細(xì)定信托業(yè)務(wù)操作過程中一整套詳細(xì)規(guī)則,如投資方向的限制、投資比例的限制、投資資格的審定、投資比例的確認(rèn)等,也可以先制定具體實(shí)施細(xì)則,在進(jìn)行REITs試點(diǎn)之后,根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)修改細(xì)則,然后將其納入法律體系,從而規(guī)范REITs的發(fā)展,也為廣大投資者提供有效的法律保護(hù)環(huán)境。

第二,建立良好的金融市場環(huán)境,為REiTs提供良好的發(fā)展平臺(tái)。房地產(chǎn)投資基金本質(zhì)上是一種投融資金融工具,因此金融市場的發(fā)展程度是REITs發(fā)展的重要限制因素之一。我國金融市場尚不完善,其中房地產(chǎn)金融市場存在結(jié)構(gòu)性失衡,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還處在一個(gè)較低的水平,這也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一的一個(gè)重要原因,因此,大力發(fā)展我國的基金市場,加強(qiáng)金融創(chuàng)新,對(duì)于我國REITs的發(fā)展大有裨益。

第三,建立相關(guān)的教育體系,培養(yǎng)合格的專業(yè)人才。通過在各大高校建立房地產(chǎn)專業(yè)等學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)的基礎(chǔ)教育,以及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐教育,培養(yǎng)既有房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),又有經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)的分析和研究能力,同時(shí)還具備大量的房地產(chǎn)和金融法律知識(shí),熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷策劃和物業(yè)管理等各方面知識(shí)的專業(yè)人才。同時(shí),也需要加大對(duì)專業(yè)的律師、理財(cái)師、會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師以及審計(jì)師的培養(yǎng)。

第四,加強(qiáng)外部監(jiān)管。有效的金融監(jiān)管可以促進(jìn)金融安全與穩(wěn)定,更好地保護(hù)投資者的利益。我國發(fā)展REITs需要加強(qiáng)外部監(jiān)管。可借鑒證券投資基金業(yè)監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn),采取以“政府嚴(yán)格管理模式”為主的監(jiān)管模式,加強(qiáng)對(duì)信托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管、對(duì)信托人員的監(jiān)管、對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管,使REITs的操作更加透明,信息披露更加及時(shí),從而為房地產(chǎn)基金市場提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。首先,完善外部監(jiān)管機(jī)制。對(duì)于信托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,應(yīng)該由以市場準(zhǔn)入為核心的監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)橐詸C(jī)制為核心的監(jiān)管,將內(nèi)部控制和治理結(jié)構(gòu)的完善作為監(jiān)管重點(diǎn)；對(duì)信托人員,要加強(qiáng)行業(yè)從業(yè)資格的管理以及高級(jí)管理人員的資格管理。其次,增強(qiáng)行業(yè)自律機(jī)制。包括個(gè)體自律以及行業(yè)自律。即要求每家信托投資公司加強(qiáng)自身管理以及行業(yè)間各家公司之間加強(qiáng)溝通與監(jiān)督。最后,引入委托人和受益人監(jiān)督機(jī)制。委托人、受益人有權(quán)向信托投資公司了解信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營與管理狀況,并要求公司做出說明。信托公司若違反信托目的運(yùn)作信托財(cái)產(chǎn),則委托人有權(quán)解除信托合同。

參考文獻(xiàn):

胡俊,吳建偉.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的可行性分析［J］.市場經(jīng)緯，2007(5).