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摘要:在國際金融危機的大環(huán)境下,美國“次貸危機”的陰影揮之不去,國際房地產(chǎn)市場至今“寒流滾滾”,而我國的房地產(chǎn)市場竟然“逆市而上”,“極度繁榮”,顯示出與消費水平絕不相稱的強力上漲勢頭。本文揭開“極度繁榮”背后隱藏著的“貓膩”,分析了需要高度警惕的風險,并據(jù)此提出建議。

關鍵詞:房地產(chǎn)市場社會預期金融危機

一、房地產(chǎn)市場“極度繁榮”的成因

2008年9月以來,美國金融市場烏云滾滾,自美國而席卷整個世界的金融危機對世界經(jīng)濟產(chǎn)生了深遠的影響。由于美元的貶值,以美元為基礎的世界貨幣體系受到了強烈的沖擊,極大的沖擊了各國的進出口行業(yè)。中國社科院金融研究所提供的數(shù)據(jù)顯示,目前次級債券衍生合約的市場規(guī)模被放大至近400萬億美元,相當于全球GDP的7倍之高。日本媒體報道這次危機將導致全球金融資產(chǎn)縮水27萬億美元。

由于中國資本市場開放程度較低,所以成為這次危機中受損較小的發(fā)展中國家。但此次危機對中國實體經(jīng)濟還是產(chǎn)生了較大的影響,比如:東部沿海地區(qū)的眾多勞動密集型產(chǎn)業(yè)受出口縮減的影響而倒閉或者裁員;國內掀起了新一輪的找工及就業(yè)荒;消費者信心指數(shù)降低,消費減少,投資降低,貿易情況也在逐漸下滑;股市動蕩,百業(yè)蕭條。

與此形成強烈對比的是,我國房地產(chǎn)市場在各行業(yè)緊縮的大環(huán)境下,卻出現(xiàn)了“極度繁榮”的現(xiàn)象。以湖南省懷化市洪江區(qū)為例:該區(qū)是一個人口近10萬的老工業(yè)城,過去幾十年內房地產(chǎn)市場一直萎靡不振,近三年房地產(chǎn)市場卻極其繁榮,住房供應總量相當于改革開放三十年的總和。新建的居民住宅小區(qū)如雨后春筍般地拔地而起,不管是長期無人問津的舊房,還是新樓盤都成為搶手貨,被一掃而光。又如,湖南省洪江市安江鎮(zhèn),現(xiàn)有城區(qū)人口七萬多,輻射著周邊二十五萬多農村。近幾年來房地產(chǎn)市場火爆之極,兩千多套二手房銷售一空,房地產(chǎn)開發(fā)在城區(qū)內全面開花,使得房地產(chǎn)商獲得暴利,住房價格大幅上漲,節(jié)節(jié)攀升,連續(xù)創(chuàng)下當?shù)叵M水平不可思議的“天價放量”。

為何在經(jīng)濟增長全球加速下滑的環(huán)境下,在眼下國際金融危機的大背景下,尤其是在美國首當其沖、一蹶不振的房地產(chǎn)市場,而在我國卻是“極度繁榮”,房價節(jié)節(jié)攀升?

占主流多數(shù)的專家學者研究頗多,其中復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三教授對房地產(chǎn)市場的分析,比較有代表性。首先,在GDP中,房地產(chǎn)業(yè)可以貢獻4個百分點。當前以“保增長”為第一要務,要促進經(jīng)濟的發(fā)展,就不能把房地產(chǎn)業(yè)“打壓”下去。因為它的產(chǎn)業(yè)鏈很長,直接影響19個行業(yè)和間接影響40多個行業(yè)。同時,在全面建設小康社會的整個過程中,老百姓生活質量要提高,就必然會出現(xiàn)“無房者要買房,有房者舊房換新房、小房換大房”的現(xiàn)象。而目前我國人均住房面積才22平方米,距離人均30平方米的要求還有很大差距,這一點,在小城市中體現(xiàn)得尤為明顯;其次,是城市土地的有限性與城市人口增長的無限性之間的矛盾。平均每年600萬名大學畢業(yè)生,他們大部分選擇在城鎮(zhèn)工作和生活?；谠谝痪€城市就業(yè)的艱難,許多學生已經(jīng)將就業(yè)和生活的目標投向了二三線城市,這必將拉動當?shù)刈》康男枨蟆Ｔ俅?我國城鎮(zhèn)化步伐明顯加快,非城鎮(zhèn)人口城市化,大量農民進城,如洪江市安江鎮(zhèn)近三年來農民進城務工經(jīng)商人員高達本鎮(zhèn)人口的40%,約3萬人,這使得市場經(jīng)濟條件下住房供求矛盾加劇。大量的進城務工經(jīng)商人員也是支撐房地產(chǎn)市場的重要力量,需求的增加必然推動房價的上漲。

對于以上專家學者所持的觀點,筆者則不以為然。筆者認為,當前嚴重波及席卷全國的這種“逆市而上”、“極度繁榮”的房地產(chǎn)市場,并不是本來意義上的自然而然的發(fā)展趨勢,其背后隱藏著鮮為人知的“貓膩”,即主要源于一種通貨膨脹的心理預期。當一種預期成為社會帶普遍性的心理預期,在這種情況下,就會引發(fā)社會群體的瘋狂與社會的浪潮。

地方政府也不希望房地產(chǎn)市場降溫。地方政府的財政收入主要來自土地拍賣,而土地拍賣價格的高低在很大程度上將取決于房價的高低。因此,一方面地方政府出賣高價地皮,加上各種政府性收費約占商品房總造價的40-50%,已成為房地產(chǎn)價格上揚的有力推手;另一方面一些地方政府出臺政策把購房的首付比例由30%降到20%或10%,表面上在鼓勵購房,變相的是為了托市將風險轉讓給所在地的銀行。還有一些不法房地產(chǎn)商采用虛假營銷的手段,蒙蔽購買人的視線。例如,請人排隊來購買住房,制造房地產(chǎn)市場的虛假繁榮,搞假按揭套現(xiàn)、高購房率等五花八門的營銷方式,借此提高房價。

二、應高度警惕“極度繁榮”背后的風險

2009年,中國經(jīng)濟在金融危機的大背景下成功地實現(xiàn)了“V”形反轉,不僅超額完成了年初制定的“保八”目標,甚至部分領域重新出現(xiàn)過熱的跡象。[2]但是,當前經(jīng)濟全面復蘇的基礎并不牢固,在此環(huán)境中產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場的極度繁榮并不正常,也是不可持續(xù)發(fā)展的,發(fā)展下去甚至是充滿危險的。如果任由房價脫韁,不僅不利于市場的良性發(fā)展,甚至會直接影響到經(jīng)濟復蘇的整體成果。

從地方來看,2008年的金融危機使得各地財政收入紛紛吃緊,但是剛性的支出卻無法降低,為了緩解財政收支的矛盾,地方政府大多選擇了活躍房地產(chǎn)市場、通過增加土地出讓收入和做大與地產(chǎn)相關的稅費來緩解財政收入的燃眉之急。然而,這樣高度依賴地產(chǎn)的財政收入機制卻有著相當?shù)谋锥?普通百姓的收入和儲蓄不斷通過高漲的房價和地價回流到政府,但老百姓的居住條件和幸福指數(shù)卻并未因房屋升值而有實質性提升。相反,各路資本被地產(chǎn)的高額利潤所吸引,紛紛棄實業(yè)于不顧,殺入地產(chǎn)市場,長此以往,產(chǎn)業(yè)空心化的趨勢將極大地擴大蔓延,惡化底層經(jīng)濟生態(tài)。

從消費者來看,房地產(chǎn)經(jīng)過了多年的持續(xù)高度繁榮,已經(jīng)嚴重透支了住宅地產(chǎn)其后多年的需求和購買力,也令許多消費者產(chǎn)生了“談房色變”或者“房價恐慌癥”,這對消費者的后續(xù)消費心態(tài)產(chǎn)生了極其不良的影響。

從開發(fā)商來看,雖然由于近年來的房價快速瘋漲,不少開發(fā)商賺得盆滿缽滿,但近期的地產(chǎn)開發(fā)卻面臨著很多困境,如融資能力不夠;經(jīng)營能力較差,只注重前期銷售“賣完就走”,而忽視后續(xù)經(jīng)營;政策的控制和變化令開發(fā)環(huán)境變得難以捉摸等。

千高萬高沒有房價高,千苦萬苦最是房奴苦——這是眾多為住房所苦的消費者的心聲。尤其是進城的農民打工族們和普通老百姓這些消費者,手里的錢極其有限,一邊是用自己辛苦的勞作掙來的“血汗錢”,一邊是全線飄紅的高房價打了“水漂”,已成為老百姓心中越來越沉重的痛。

應當認為,眼下國際金融危機這樣大背景下的“極度繁榮”現(xiàn)象是極不正常的,是不可持續(xù)發(fā)展的,是非健康的。如果任其發(fā)展下去,是非常危險的。當越來越多房地產(chǎn)市場變成賭場,越來越多的普通百姓失去理性、不顧一切地加入到購房者行列,房地產(chǎn)市場暴露出來的問題已不再是一個單純的經(jīng)濟問題……因為,照此長期發(fā)展下去,結果是富房戶購置的“多余”住房必然“生產(chǎn)過?！?無房貧困戶則因為房價過于昂貴更加買不起住房,這就勢必造成新的“兩極分化”!成為社會的不穩(wěn)定因素。

三、正本清源實現(xiàn)“住有所居”

房地產(chǎn)關乎每一個人的利益。在我國,城市居民收入水平與高房價還很不相稱。尤其是中西部地區(qū),居民中低收入的困難家庭更多,面對目前高昂的房價要想購置一套商品房,可望而不可及。因此只有正本清源,標本兼治,才能從根本上來解決,實現(xiàn)住有所居。

1.大力開發(fā)廉租房。根據(jù)國家支持廉租房的系列優(yōu)惠政策,各地方政府應加大力度開發(fā)廉租房,保證買不起房的人也能安居。分流購房者,來保證房價不會被操縱、炒作,可有力的遏制房價上漲。洪江市安江鎮(zhèn)2008年建成廉租住房100套,建筑面積5000平方米,2009年至今建成或在建的廉租住房為280套,建筑面積14000平方米,2010年計劃修建400套,建筑面積20000平方米。該鎮(zhèn)現(xiàn)有公有租賃住房800多套,其產(chǎn)權歸政府所有,絕大多數(shù)是平房。還有一些解放前的老房子,現(xiàn)均成危房不能租用。這些房子占用了大量的土地資源,如果將其充分利用改建廉租房,其潛力巨大,估計至少能修建5000套以上的廉租房。

2.大力開發(fā)經(jīng)濟適用房。國有土地本來就是全民共有的,用于國民住房的土地不應全部以市場價去處理。地方人民政府應根據(jù)當?shù)厝丝谝?guī)模及居民基本收入水平,特別考慮進城務工的農民安居工程,單列經(jīng)濟適用房的用地,并設定與之相適應的土地使用價格,合理配置資源。政府成立經(jīng)濟適用房開發(fā)公司。資本可以由以下兩個部分組成:一是土地作價部分,二是聚集社會閑散資金。2009年我國居民人民幣存款余額26萬億元,洪江市城鄉(xiāng)居民存款余額2009年上半年為27.6億元,各項貸款余額10.9億元,可見富余資本數(shù)額巨大。政府以財政作擔保,確定適當?shù)睦?還款時間可定為1-5年,向城鄉(xiāng)居民借資。按此方案實施,公司可聚集足夠的資金開發(fā)經(jīng)濟適用房。公司投資開發(fā)經(jīng)濟適用房,政府在各項稅費政策上給予適當?shù)膬?yōu)惠,在實際造價的基礎上根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平,當?shù)刂械褪杖爰彝サ慕?jīng)濟承受能力,留有適當利潤的前提下,確定售房價格。

3.鼓勵單位和居民集資建房。必須在市政建設規(guī)劃的指導下,科學布局統(tǒng)一劃定集資建房的地段。地價應該采用公開拍賣的方式,由政府召集房地產(chǎn)開發(fā)商公開、公平競價拍賣。完善設計控制,強化工程監(jiān)管,嚴格規(guī)范有序。政府應在各種稅費項目中給予優(yōu)惠政策,按照國際市場平均利潤率一定比例,透明操作,在確保房地產(chǎn)開發(fā)商有利可圖的前提下,徹底打破由房地產(chǎn)商獨家壟斷的格局,廢除霸王條款,做到市場規(guī)范有序,確保老百姓的“血汗錢”不被或者少被房地產(chǎn)商榨取,遏制房價過度上漲。集資建房戶按實際造價出資,由人民政府制定方案,統(tǒng)一標準,嚴格審批確定,張榜公布,接受社會監(jiān)督。

參考文獻:

[1]金融投資報.五因素支撐房地產(chǎn)市場繁榮房價上升是必然現(xiàn)象.2009-11-03.

[2]朱江.房地產(chǎn)市場繁榮的背后.證券時報,2010-01-09。