導(dǎo)語：剖析邊緣城鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)的合理土地使用研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要分析城鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及土地資源利用過程中存在的問題,提出加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施和完善用地儲(chǔ)備制度的建議,以為房產(chǎn)開發(fā)與土地利用的良性發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞城鎮(zhèn);房產(chǎn)開發(fā);土地利用;可持續(xù)發(fā)展

近年來,房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動(dòng),很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來,我國房地產(chǎn)投資增長速度過快,房價(jià)持續(xù)上漲,出現(xiàn)了諸多的問題,甚至影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地合理利用,已引起政府和社會(huì)的普遍關(guān)注?，F(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,就房產(chǎn)開發(fā)與土地保護(hù)利用闡述如下。

1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn),促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展

城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的引擎,是支撐未來中國經(jīng)濟(jì)高速增長的強(qiáng)大動(dòng)力,對(duì)于刺激消費(fèi)、帶動(dòng)民間投資、積極擴(kuò)大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義,將帶動(dòng)房地產(chǎn)、餐飲等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展,從而對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

1.2住房升值快

按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值對(duì)現(xiàn)住房進(jìn)行估價(jià),2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有12.9萬元的資產(chǎn),與2006年相比,戶均住房資產(chǎn)提高了1.6倍,每1m2的價(jià)值則提高了1.4倍。在商品房價(jià)格大幅度攀升的推動(dòng)下,持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲(chǔ)備,更為一些家庭投資其中帶來莫大的商機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì),有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房,甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房,2項(xiàng)合計(jì),擁有多套住房的戶比例達(dá)14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中,并成為目前部分居民家庭的重要理財(cái)渠道,關(guān)鍵在于人們通過住房購與賣的置換能為其帶來十分豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這種投機(jī)行為在為居民增收的同時(shí),一定程度上也助長了住房開發(fā)的投資熱,加劇了商品房供求關(guān)系的緊張,客觀上擠占了其他社會(huì)成員改善居住條件的機(jī)會(huì)。

1.3住房建設(shè)趨向大型套房

從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積結(jié)構(gòu)變化的比較中可以看出,3年內(nèi)建設(shè)的大型套房的市場(chǎng)投放量要遠(yuǎn)高于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比,2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒有變化,80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%,而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。如此結(jié)果說明,在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。

2保護(hù)和合理利用土地資源中尚存的問題

一是對(duì)互助縣土地資源及后備資源的縣情認(rèn)識(shí)不夠,對(duì)保護(hù)資源、合理利用、珍惜土地的重要性認(rèn)識(shí)不夠[1]。二是法制意識(shí)比較淡薄,違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償、安置沒有完全到位,農(nóng)民合法土地權(quán)益保護(hù)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是參與競買土地的客商少,引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性,致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過程中,缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性,使得城鎮(zhèn)中道路面積率低,運(yùn)輸效率下降,交通事故增多;同時(shí)許多城鎮(zhèn)建筑密度過大,居住面積狹小,公共配套設(shè)施不完善,加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂設(shè)施,忽視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)[2]。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施

3.1建立供應(yīng)總量控制制度

根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求情況,每年初縣國土局、縣發(fā)改委、縣建設(shè)局對(duì)年度房地產(chǎn)開發(fā)用地?cái)M定供地計(jì)劃,報(bào)縣政府批準(zhǔn)后,上報(bào)省、地國土地資源主管部門備案,并將年度供地計(jì)劃通過多種途徑向社會(huì)公布,根據(jù)編制的年度供地計(jì)劃,由國土局會(huì)同相關(guān)部門組織招拍掛出讓。

3.2建立土地使用權(quán)公開交易制度

計(jì)劃出讓的土地由縣國土資源局向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招拍掛出讓,土地交易在土地市場(chǎng)實(shí)行陽光化操作,從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。

3.3建立集體決策制度

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地,國土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上,擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價(jià)和掛牌起始價(jià)及招標(biāo)底價(jià),由相關(guān)部門集體決策,并將土地出讓方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公告。

3.4建立土地收購儲(chǔ)備制度

對(duì)縣內(nèi)存量建設(shè)用地,由土地部門中心統(tǒng)一收購和回收土地,掌握調(diào)控市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán),收購的土地由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開發(fā),按市場(chǎng)需求統(tǒng)一供應(yīng)。

3.5建立竣工驗(yàn)收制度

對(duì)房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地工程竣工后,國土局、建設(shè)局等部門對(duì)土地使用情況進(jìn)行驗(yàn)收。

4完善房地產(chǎn)開發(fā)用地儲(chǔ)備制度的對(duì)策

4.1合理控制土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量

土地儲(chǔ)備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理制度。在地價(jià)上漲過快的時(shí)期,完全可以通過成立有形的土地交易市場(chǎng),允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4],這樣既可以讓閑置的土地盡快流動(dòng)起來,增加土地供應(yīng)量,也可避免土地資源浪費(fèi)?？茖W(xué)合理地確定土地儲(chǔ)備數(shù)量是土地儲(chǔ)備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲(chǔ)備過多,會(huì)造成資金占用過多,加大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲(chǔ)備數(shù)量要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來確定,而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素,要通過對(duì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型,進(jìn)而得出最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。

4.2加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價(jià)、房價(jià)大幅上漲的情況下,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量,更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度,適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量,化解土地市場(chǎng)供需失衡的矛盾[5]。當(dāng)前對(duì)開發(fā)高檔商品房,不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制,還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制,落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策,對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬,滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時(shí),要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為,避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。

4.3建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī),用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問題,如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問題等,同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法,加大管理力度,使土地儲(chǔ)備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制,對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督,以保障儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲(chǔ)備工作信息公開制度,盡量公開土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲(chǔ)備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息,便于各方的監(jiān)督和投訴。同時(shí),通過公開如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級(jí)土地市場(chǎng)交易資料、土地儲(chǔ)備數(shù)量等市場(chǎng)信息,建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),使市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)規(guī)范化,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展,引導(dǎo)市場(chǎng)化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè),做出理性的投資決策。

4.4強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能

土地儲(chǔ)備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。因此,要強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能,加強(qiáng)對(duì)土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講,監(jiān)控的內(nèi)容包括3個(gè)方面:一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求;二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批,有無違反規(guī)定用途使用土地;三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè),有無占而未用的土地;四是土地價(jià)格是否合理,是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià),是否有從事炒賣地皮的非法活動(dòng)等。同時(shí),與房地產(chǎn)管理部門密切配合,實(shí)行地價(jià)與房價(jià)的鏈接管理,杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理定價(jià)行為。公務(wù)員之家

4.5重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系

在我國城市建立土地儲(chǔ)備制度的初期,分層次兩級(jí)管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐的深入,這種體系的弊端日益暴露。一方面,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門,接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo),致使其地位弱化,運(yùn)作效率不高;另一方面,在土地儲(chǔ)備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個(gè)政府職能部門之間的責(zé)任不清,未形成協(xié)作的格局。為此,應(yīng)該對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位,為充分發(fā)揮其作用提供條件,也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。

5小結(jié)

合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展,是辨證統(tǒng)一的,相輔相成的。無論是從國際、國內(nèi)發(fā)展的成功實(shí)踐來看,還是從實(shí)際需要來看,無不印證這樣一個(gè)道理:要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展,必須要合理利用土地資源。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的過程中,不能顧此失彼,必須統(tǒng)籌兼顧;不能以犧牲土地資源為代價(jià),獲得一時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,必須在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),加強(qiáng)土地資源保護(hù),優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項(xiàng)工作一起抓,2種成果一起要,只有這樣,才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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