導(dǎo)語：房地產(chǎn)中介發(fā)展論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的含義及業(yè)務(wù)范圍

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)則包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)服務(wù)的各類服務(wù)性機(jī)構(gòu)，如經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢、金融服務(wù)、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。本文所說的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅指其狹義部分。

我國房地產(chǎn)中介市場(chǎng)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)范圍包括:(l)提供房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策與業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢服務(wù)；(2)提供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析等信息服務(wù)；(3)提供房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與開發(fā)項(xiàng)目可行性研究服務(wù)；(4)提供商品房經(jīng)紀(jì)及租賃服務(wù)；(5)提供代辦房地產(chǎn)過戶、備案、登記、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)與代領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書服務(wù)。

二、我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)模特征

首先，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展不平衡。地區(qū)間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡，直接到房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展不平衡。無論是從深度或是廣度來看，沿海地中介服務(wù)業(yè)規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了內(nèi)陸地區(qū)。

其次，中介企業(yè)絕對(duì)數(shù)童多，相對(duì)規(guī)模小。多種原因促使了我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的迅速膨脹。然而，就相對(duì)規(guī)模而言，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，這主要表現(xiàn)在：一是奉行市場(chǎng)化經(jīng)營原則的中介企業(yè)受到資金、專業(yè)技術(shù)的限制，規(guī)模普追偏小。一是我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的質(zhì)量和層次還處在低水平人力取勝的粗放發(fā)展階段，專業(yè)分工不夠細(xì)致，企業(yè)缺乏駕馭市場(chǎng)與組織業(yè)務(wù)的才能。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易是產(chǎn)權(quán)交易，不僅有一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)，而且還需要具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)機(jī)制的日趨完善，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化會(huì)有更高要求，開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)專業(yè)化的中介商會(huì)更加依賴。

（二）房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

首先，體系結(jié)構(gòu)徑渭分明。除了由政府管理部門派生或設(shè)立的房地產(chǎn)交易中心(市場(chǎng))基于信息來源、業(yè)務(wù)爭(zhēng)取、專業(yè)人才、專門技術(shù)等優(yōu)勢(shì)，有能力開展多功能和多方位的服務(wù)以外，其他中介企業(yè)一般只能從事某項(xiàng)單一的服務(wù)業(yè)務(wù)。這種體系結(jié)構(gòu)的缺陷表現(xiàn)為多個(gè)服務(wù)業(yè)各自為戰(zhàn)、相互割裂、業(yè)務(wù)缺乏創(chuàng)新，存在某些服務(wù)領(lǐng)域欠缺和一些常規(guī)性服務(wù)惡性競(jìng)爭(zhēng)并存的現(xiàn)象。與開放的、充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的中介服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)化再分工截然不同的是，我國這種徑渭分明的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)體系結(jié)構(gòu)形成于由行業(yè)發(fā)展、行政管理和技術(shù)創(chuàng)新等構(gòu)成的多重壁壘。從根本上來說，它是中介服務(wù)業(yè)低水平發(fā)展的一種反映。

其次，地域性特征突出。我國的房產(chǎn)中介企業(yè)不僅差、小，而且具有很強(qiáng)的地域性。在一個(gè)地區(qū)同時(shí)存在多家同類企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面，這些房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)外聯(lián)絡(luò)不廣，處在信息阻塞、各自為政的狀態(tài)中，不僅缺乏情報(bào)、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段，很少有嘟家可以壟斷一個(gè)地區(qū)或城市市場(chǎng)，并成功地把自己的品牌打入外地市場(chǎng)。

最后，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以生產(chǎn)型和數(shù)量型為主。我國房地產(chǎn)投資需求在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的增長(zhǎng)速度一直快于消費(fèi)需求的增長(zhǎng)速度，這直接引起了房地產(chǎn)供求雙方對(duì)中介服務(wù)播求意識(shí)上的差別。另一方面，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的發(fā)展還是以數(shù)量為主，質(zhì)量不高，介入產(chǎn)業(yè)的層面還顯得非常膚淺和有限。市場(chǎng)上的大多數(shù)房地產(chǎn)信息咨詢中介操作水平低，資料不全，手段簡(jiǎn)陋，服務(wù)范圍窄，業(yè)務(wù)主要是二手房屋買租賃的中介，沒有幾家中介機(jī)構(gòu)能夠提供市場(chǎng)分析、投資咨詢、營銷、廣告策劃等高質(zhì)量、高層次的服務(wù)。

三、入世后房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的對(duì)策建議

（一）政府要堅(jiān)持扶持和開放并重，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展

加入世貿(mào)組織后，政府一方面要展行其承諾，開放市場(chǎng)；但是另一方面又要促進(jìn)本國產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其是要保護(hù)和扶持本國的幼稚產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)就是一個(gè)應(yīng)該被政府扶持的產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)該充分利用WTO的規(guī)則，促進(jìn)它的發(fā)展。具體來說，政府可以從以下幾方面著手:

首先，建立健全行業(yè)法規(guī)，優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。使房地產(chǎn)中介規(guī)范化，盡快建立和健全房地產(chǎn)中介行業(yè)的法律、法規(guī)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其提出的客觀要求和中介業(yè)本身規(guī)范發(fā)展的必然要求，同時(shí)也是國際市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的必須條件。加入WID，意味著我們必須按照國際準(zhǔn)則和游戲規(guī)則操作，讓國外公司進(jìn)入后有規(guī)可據(jù)，有章可循。這樣才能建立完善、透明的符合國際慣例的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。不過法規(guī)的完善過程中應(yīng)掌握兩個(gè)準(zhǔn)則:一必須強(qiáng)調(diào)絕不是削足適履地制定迎合國外中介服務(wù)行業(yè)進(jìn)入中國的行業(yè)法規(guī)，甚至更應(yīng)強(qiáng)調(diào)對(duì)等和公平。二充分利用國門互開的條件，學(xué)習(xí)國外經(jīng)營，以期以較高起點(diǎn)縮短我國行業(yè)法制建設(shè)完善的歷程。

其次，確立房地產(chǎn)中介合理的開放模式，運(yùn)用服務(wù)貧易壁壘控制開放度。在國際貿(mào)易實(shí)踐中，服務(wù)貿(mào)易的開放模式可以歸納為三種，即積極型、保守型和限制型。當(dāng)前我國該行業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)力太弱的限制，我們的開放模式選擇保守型較合理。加入世貿(mào)組織，各個(gè)國家都會(huì)采用各種形式的服務(wù)貿(mào)易壁壘限制外國行業(yè)的進(jìn)入和保護(hù)本國行業(yè)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，主要保護(hù)方式為選擇開業(yè)權(quán)限制、就業(yè)限制。入世后外資中介進(jìn)入我國基本不存在行業(yè)限制，加入WIO后這種直接限定外資進(jìn)入的規(guī)定將更不復(fù)存在。但基于房地產(chǎn)中介行業(yè)的特殊性，開業(yè)權(quán)可以通過行業(yè)管理?xiàng)l件加以限制。根據(jù)我國當(dāng)前法規(guī)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的成立是需要專門資格要求的，因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最佳的壁壘措施主要表現(xiàn)在對(duì)個(gè)人執(zhí)業(yè)資格許可、機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可和設(shè)立條件限制上。

（二）房地產(chǎn)中介企業(yè)要借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，苦練內(nèi)功，走創(chuàng)新之路

房地產(chǎn)中介企業(yè)是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的微觀主體，加入WIO對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)的影響無疑是十分巨大的，面對(duì)入世后外國房地產(chǎn)中介企業(yè)的大舉進(jìn)入，我們的中介企業(yè)只有全方位地提高自己的素質(zhì)，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。筆者認(rèn)為以下幾方面是值得重視的。

首先，要走向國際化和規(guī)范化。企業(yè)走向國際化，這不單純是企業(yè)主觀意愿的問題，更是環(huán)境變化所提出客觀要求。為了適應(yīng)環(huán)境的國際化，在越來越多的行業(yè)，國內(nèi)企業(yè)相繼進(jìn)入外市場(chǎng)。中國房地產(chǎn)中介企業(yè)盡管尚處于初級(jí)發(fā)展階段，但面臨國際和國內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可以利用技術(shù)創(chuàng)新上的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，采取靈活的策略聯(lián)盟，發(fā)揮本土優(yōu)勢(shì)，根據(jù)自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合企業(yè)內(nèi)外要求和條件的國際化目標(biāo)。筆者認(rèn)為，對(duì)單個(gè)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發(fā)展遠(yuǎn)景，以應(yīng)對(duì)中國加入WTo之后本行業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)要注重業(yè)務(wù)創(chuàng)新。中介機(jī)構(gòu)的大量增加必然導(dǎo)致行業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，單憑傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)品種，我國中介機(jī)構(gòu)將很難面向經(jīng)濟(jì)全球化的競(jìng)爭(zhēng)。為此，中介商將不得不以營銷為主導(dǎo)，以技術(shù)為基礎(chǔ)來創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，尋找市場(chǎng)新的空白點(diǎn)。當(dāng)前人們提到的樓宇轉(zhuǎn)按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的業(yè)務(wù)范圍包括住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)用房等的買賣、置換、租賃、政策咨詢、法律咨詢等全方位服務(wù)，并統(tǒng)一對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任，它既能發(fā)揮經(jīng)紀(jì)人靈活機(jī)動(dòng)、熱情服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，又能體現(xiàn)大公司規(guī)范、誠信的品牌形象。而房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營和“網(wǎng)上中介城”的發(fā)展則是對(duì)信息技術(shù)和經(jīng)營模式的。

最后，企業(yè)要重視人才，合理利用人才。服務(wù)是中介企業(yè)的生命線，而房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的素質(zhì)則決定了中介業(yè)的未來發(fā)展。而我國房地產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個(gè)不利的條件迫使各個(gè)企業(yè)在人力資源方面必須投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身?xiàng)l件，有效地開發(fā)人力資源，實(shí)行有效的激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境，形成一套獨(dú)特的經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)系統(tǒng)，從而精心打造出一支“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的精英隊(duì)伍”。

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摘要：在我國，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)與發(fā)展規(guī)范化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求還有一定的距離，在現(xiàn)階段中國加入WTO的條件下，這種情況對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)顯得更加不利。因此，本文欲從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的基木概念出發(fā)，具體分其現(xiàn)存的問題并結(jié)合WTO的新形勢(shì)提出自己的對(duì)策。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)WTO