導(dǎo)語：房地產(chǎn)價(jià)格失控的原因分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、中國房地產(chǎn)價(jià)格失控的原因

（一）人多地少的國情限制

中國有13億人口，國土面積雖然也很大，但人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1/3。其中，人均耕地面積僅為世界人均占有量的1/3強(qiáng)，如果與俄羅斯、加拿大、美國這些國家比，差距就更明顯了。在土地問題上，我們的國策是“一要吃飯，二要建設(shè)”，農(nóng)業(yè)是第一位。這么大個(gè)國家，如果糧食短缺，需要大量進(jìn)口，可能就不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題了。國內(nèi)的穩(wěn)定問題不說，中國還必然會(huì)受到西方大國的要挾，在政治上、外交上付出大的代價(jià)。

另一方面，中國的人口卻在繼續(xù)增長，估計(jì)不到15.5億～16億停不下來。在這種人口的機(jī)械增長過程中，城市人口必然增長，對(duì)房地產(chǎn)的需求就要增加。另外還有結(jié)構(gòu)變化問題，也就是城市化問題。城市化也需要二三十年的過程。它帶動(dòng)了投資熱，當(dāng)前中國80％左右的中長期投資都與城市住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)。它也帶動(dòng)了重工業(yè)的再次發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)。而消費(fèi)升級(jí)又帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，當(dāng)然這也要房地產(chǎn)作支撐。

（二）供求失衡

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格必然受到供求關(guān)系的影響，在供給不能夠滿足需求的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格必然上漲，反之則下跌。引發(fā)住房需求增加的原因是多方面的，主要是以下幾個(gè)方面：

1．城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，以及農(nóng)民工進(jìn)程，他們需要住房。

2．自1998年以來終止福利分房，隨著住房分配貨幣化的全面實(shí)施，城鎮(zhèn)居民的住房需求集中釋放，不斷增加購房需求。

3．舊城區(qū)拆遷速度過快，加劇了住房的被動(dòng)性需求，因?yàn)榕f城區(qū)的改造而被迫購房的城市居民及為拆遷提供的大量拆遷剎償，直接為房地產(chǎn)市場提供了巨大需求。[①]

4．銀行存款的低利率和寬松的住房貸款政策，使得大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)成為居民投資的一種手段。

（三）房地產(chǎn)投機(jī)

房地產(chǎn)投機(jī)主要表現(xiàn)為：一是炒地皮。不少地方政府盲目地成片批租土地，相互壓價(jià)，有的免收地價(jià)，甚至賠本開發(fā)轉(zhuǎn)讓。投機(jī)者從政府手中低價(jià)或者無償取得土地使用權(quán)，稍做前期工程開發(fā)，有的甚至不進(jìn)行任何開發(fā)，即轉(zhuǎn)手高價(jià)倒賣。二是炒樓花。開發(fā)商將尚未建成的樓盤或干脆將設(shè)計(jì)施工圖紙向外發(fā)售。樓花售價(jià)低于現(xiàn)房售價(jià)，并且購買樓花者也無需付清全部價(jià)款，僅需預(yù)付一部分，其余部分在樓盤竣工后付清。在高額利潤的誘惑下，大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，炒買炒賣，跟漲追風(fēng)，投機(jī)盛行，價(jià)格信號(hào)被嚴(yán)重扭曲。

二、控制房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策

（一）加強(qiáng)制定和實(shí)施以提高住宅有效供給為主要目的調(diào)控政策

1．謹(jǐn)慎調(diào)整利率水平。由于前面所述的原因，目前我國對(duì)住宅的投資和投機(jī)性需求的抑制不應(yīng)通過提高利率水平來實(shí)現(xiàn)，應(yīng)著眼于尋求一系列非利率的信貸手段來如進(jìn)一步提高購買多套住宅的首付等措施，增加投資或投機(jī)者的成本，壓縮其預(yù)期的利潤空間，在此基礎(chǔ)上，維持或小幅上調(diào)現(xiàn)有利率水平，以保證住宅開發(fā)投資資金的供給。

2．鼓勵(lì)住宅小高層化的趨勢，深化技術(shù)和資本對(duì)土地的替代程度，提高土地利用效率，從而解決地價(jià)升高對(duì)房價(jià)可能產(chǎn)生的推動(dòng)作用，同時(shí)也緩和住宅用地供給和土地資源稀缺這一根本矛盾。

3．在穩(wěn)步增加住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量的同時(shí)，應(yīng)注意優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，加快存量地的盤活，以緩解住宅開發(fā)用地供應(yīng)不足的壓力。

（二）支持和保護(hù)合理的消費(fèi)型住宅需求，抑制被動(dòng)的消費(fèi)需求和不合理的投機(jī)需求

1．加強(qiáng)規(guī)范房屋拆遷管理，抑制被動(dòng)需求不合理的增長。城鎮(zhèn)危舊房改造以解決困難群眾住房問題為目的，由此帶來的住房需求是合理的，應(yīng)當(dāng)從政策上加以扶持，但要與拆遷帶來的住房需求區(qū)別對(duì)待。要嚴(yán)格控制房屋拆遷面積，除保證能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目，以及重大社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目外，一律停止拆遷，集中力量解決拆遷問題。[②]

2．注重調(diào)控住房各類型需求。將抑制投機(jī)性需求作為短期內(nèi)控制房價(jià)的主要手段。在住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，可以有針對(duì)性地提高住宅轉(zhuǎn)讓稅率，例如韓國規(guī)定，對(duì)擁有3套以上住宅的居民戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60%的高標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓稅：另外在住宅價(jià)格增長過快的地區(qū)，實(shí)施禁止住宅預(yù)售權(quán)轉(zhuǎn)讓制度：

3．逐步建立住宅實(shí)際交易價(jià)格申報(bào)制度，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)合理開征物業(yè)稅，逐步建立有效調(diào)控住宅實(shí)際需求的稅收機(jī)制。

（三）完善住宅市場制度建設(shè)，強(qiáng)化住宅市場秩序管理，為各種政策的有效實(shí)施提供有力保障

1．加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的違法違規(guī)行為。建立完善住宅市場信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了房住宅信用檔案信息的查詢，逐漸形成失信懲戒機(jī)制。

2．加強(qiáng)對(duì)住宅市場運(yùn)行趨勢的研究。建立地方和全國性的住宅電子信息系統(tǒng)，加強(qiáng)市場運(yùn)行監(jiān)測、及時(shí)判斷房價(jià)變動(dòng)趨勢，整合各地相關(guān)政府部門的信息資源，保證了住宅市場分析數(shù)據(jù)的全面性與可*性。

參考文獻(xiàn)

1．梁榮：《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究》，北京經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006年

2．曲波：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論與實(shí)證分析》，中國大地出版社，2003年

3．高汝熹，宋忠敏：《上海房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究》上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2005年

4．曹振良等：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社，2003年

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[①]方梅、王劍秋：《房地產(chǎn)市場與政府失靈》，《房地產(chǎn)市場》2006年第1期

[②]高曉慧：《中國住房價(jià)格機(jī)制研究》，中國物價(jià)出版社，2003年版，第206頁。