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摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在面臨著生存和發(fā)展的嚴(yán)峻考驗(yàn)，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，雖然在管理上一直比較重視成本控制，但企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本控制仍然存在諸多問題。本文在探討房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制問題及其成因進(jìn)行了剖析，并提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目成本；成本控制

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是涵蓋建筑、建材、運(yùn)輸、中介、金融在內(nèi)的大產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不可或缺的關(guān)鍵行業(yè)。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多房地產(chǎn)公司逐漸的發(fā)展起來，且很多具備國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，經(jīng)營(yíng)的范圍不僅是房地產(chǎn)開發(fā)，還兼具物業(yè)管理、機(jī)電設(shè)備的安裝等。一些公司通過不斷的改革與創(chuàng)新，許多大型的企業(yè)全面采取預(yù)算成本控制制度，堅(jiān)持實(shí)施工程管理的主導(dǎo)流程控制。能夠?qū)崿F(xiàn)全員的成本控制，總體來講要將項(xiàng)目成本控制分為準(zhǔn)備階段、施工階段的事中項(xiàng)目實(shí)施階段，以及項(xiàng)目事后評(píng)估階段。目前的市場(chǎng)條件下，在成本控制中仍然還存在著一些問題，能否做好以及如何做好成本控制是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否盈利或者盈利水平高低的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本構(gòu)成

1.土地成本。土地成本主要包括土地出讓金、土地契稅及交易服務(wù)費(fèi)等。土地成本占總成本的30%—50%，在項(xiàng)目成本中占有很大的比重，其中土地契稅約占土地成本中的3%，可見取得土地的成本價(jià)格高低是房地產(chǎn)公司能否賺到錢的關(guān)鍵。

2.前期費(fèi)用。前期費(fèi)用主要包括項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究費(fèi)用、三通一平費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)以及交給政府涉及到報(bào)建的費(fèi)用等。該項(xiàng)費(fèi)用在總成本中占5%左右。

3.建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中的實(shí)體工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和安裝費(fèi)等。此項(xiàng)費(fèi)用在總成本中占的比例較大，一般在35%以上。

4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)主要包括服務(wù)性的一些工程支出和基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用。前者主要有供電、道路、環(huán)衛(wèi)、排水等；后者主要是停車場(chǎng)、警務(wù)室等；占總成本的10%—20%。

5.間接費(fèi)用及稅費(fèi)等。間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅等。

二、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制存在的問題分析

1.成本控制理念不全面。公司的人治問題太嚴(yán)重，管理層參與度太高，事無具細(xì)，大大降低了工作的效率。沒有樹立起全面的成本控制理念，僅僅局限在具體的流程控制中，看似在監(jiān)控之中，但是卻沒有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)監(jiān)督機(jī)制。在項(xiàng)目施工的過程中，各個(gè)部門只站在自己的立場(chǎng)上來看待問題，使本該擁有的規(guī)模效益大打折扣。在設(shè)計(jì)階段不論是圖紙的設(shè)計(jì)還是方案的設(shè)計(jì)，從開始設(shè)計(jì)時(shí)就要想到如何設(shè)計(jì)成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可見，建立全面的成本管理理念勢(shì)在必行，刻不容緩。

2.管控模式和組織架構(gòu)設(shè)計(jì)不合理。該模式具有民營(yíng)企業(yè)的通病，人治往往凌駕于制度流程之上，所以如果沒有監(jiān)督和標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)使得管理控制流于形式。再者，項(xiàng)目的流程控制只能對(duì)流程可以規(guī)范的項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行，僅僅控制的是審批、執(zhí)行階段，在工程項(xiàng)目控制的流程設(shè)計(jì)上審批的流程過于繁瑣，沒有體現(xiàn)出各個(gè)部門的獨(dú)立性，過多的關(guān)注了部門間的相關(guān)性，使得流程過多且涉及部門多，使工作效率大打折扣。

3.項(xiàng)目各階段具體成本控制不系統(tǒng)。房地產(chǎn)公司從投資拿地開始到工程竣工，其成本控制大致可以分為：事前控制、事中控制和事后控制三個(gè)部分。但是具體成本控制上沒有系統(tǒng)成本控制，導(dǎo)致很多職能部門或者在職責(zé)上是重疊的，或者是都參與卻無人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象。沒有主導(dǎo)部門或者主要負(fù)責(zé)人去推動(dòng)或者承擔(dān)責(zé)任。這樣就必然會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目進(jìn)度的延遲或者其他環(huán)節(jié)實(shí)施的延遲、無法進(jìn)行。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的措施

1.樹立公司全員成本控制意識(shí)。設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，提高員工對(duì)改善成本控制的積極性，才能夠使得全面成本成為可能。但是這就要求企業(yè)員工及各個(gè)職能部門具備高素質(zhì)的管理，不僅需要工作和職能的細(xì)分，還有監(jiān)督與職責(zé)的各個(gè)部門的協(xié)作，這些都需要對(duì)每個(gè)員工更為嚴(yán)格的要求。所以全員的成本控制理念的樹立也是非常重要的。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管控模式選擇及組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地到實(shí)施竣工，期間整個(gè)過程可以分為幾個(gè)方面：土地投資論證、項(xiàng)目啟動(dòng)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、竣工。所以地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要從這幾個(gè)階段入手，這樣就需要采用項(xiàng)目成本流程控制與目標(biāo)成本控制相結(jié)合的模式。還要建立項(xiàng)目成本具體環(huán)節(jié)控制節(jié)點(diǎn)體系，要根據(jù)各個(gè)部分各個(gè)階段具體環(huán)節(jié)在其實(shí)施過程中所需的實(shí)際操作，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)管控，將控制分解到具體的職能部門，將每個(gè)部分的每個(gè)階段環(huán)節(jié)嚴(yán)格落實(shí)到實(shí)處。建立合理的項(xiàng)目全過程成本控制體系。按照各個(gè)階段的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)目標(biāo)成本，然后再通過預(yù)算與決算的比較來改進(jìn)預(yù)算。將目標(biāo)成本控制與項(xiàng)目流程控制相結(jié)合。同時(shí)各個(gè)階段注重每個(gè)階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制。將各個(gè)職能部門的職責(zé)精細(xì)化、明確化，同時(shí)形成具體的成文形式加以公布，貫徹執(zhí)行的過程中能夠嚴(yán)格的按此執(zhí)行。

3.房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目成本體系的優(yōu)化。公司要設(shè)計(jì)有針對(duì)性的指標(biāo)進(jìn)行考核，對(duì)超過指標(biāo)的金額通過流程進(jìn)行審批，將其控制在部門管理中，使公司的商業(yè)機(jī)密在一定程度內(nèi)得到了控制，節(jié)約人力成本。在項(xiàng)目成本體系優(yōu)化方面，還應(yīng)該加強(qiáng)會(huì)計(jì)制度和規(guī)則的建立，使各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在具體的一些成本核算上有更統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使各個(gè)企業(yè)間的成本，更具可比性和借鑒性。而新的會(huì)計(jì)成本核算體系的建立，也會(huì)為成本的控制提供更多的理論支持和改善的可行性建議。

4.項(xiàng)目成本控制流程的完善。在項(xiàng)目成本控制流程中，應(yīng)該更緊密的與成本預(yù)算相結(jié)合，給以部門更多的權(quán)限。項(xiàng)目成本控制流程要嚴(yán)格的進(jìn)行篩選，通過進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評(píng)選。與供應(yīng)商的合同要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，防范未來可能發(fā)生的材料價(jià)格上漲引發(fā)的成本大幅上升問題等各項(xiàng)事前控制，使得其在項(xiàng)目成本的控制上更加的精細(xì)化，也能從源頭上起到節(jié)流的作用。

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[1]姜晨翔，姜寶珍.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制研究[J].生產(chǎn)力研究，2014(10):77-78.

[2]董世敏.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型研究[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2014(20):121-122.

作者:董慧 侯文哲 單位:哈爾濱商業(yè)大學(xué)