導(dǎo)語(yǔ)：城市建設(shè)下房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理思路一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］本文主要以城市建設(shè)框架下房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理思路為重點(diǎn)進(jìn)行闡述，首先分析房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理存在的問(wèn)題，其次從幾個(gè)方面深入說(shuō)明并探討城市建設(shè)框架下房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理相關(guān)措施，旨在為相關(guān)研究提供參考資料。

［關(guān)鍵詞］城市建設(shè)；房地產(chǎn)；開發(fā)規(guī)劃管理；相關(guān)措施

為了更好地增強(qiáng)城市建設(shè)行政監(jiān)督水平，強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃改革，在城市建設(shè)期間逐步運(yùn)用動(dòng)態(tài)監(jiān)督的管理模式，房地產(chǎn)開發(fā)成為城市建設(shè)與規(guī)劃的主要內(nèi)容，開發(fā)與創(chuàng)新管理工作是至關(guān)重要的。新時(shí)期下，立足于城市建設(shè)框架的背景，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都要進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃管理工作創(chuàng)新，內(nèi)化房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值，不斷推動(dòng)城市建設(shè)腳步，為城市的發(fā)展提供更多經(jīng)濟(jì)支持。

1房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理存在的問(wèn)題

（1）規(guī)劃編制不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)條件。結(jié)合各個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)情況，區(qū)域政府給予管轄的城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行高度重視，基本上都編制了城市發(fā)展規(guī)劃[1]。然而在審批權(quán)限的因素影響下，一些城市編制的規(guī)劃至今為止沒(méi)有被批準(zhǔn)，加之最近幾年部分地區(qū)行政區(qū)劃的變動(dòng)，已經(jīng)編制的規(guī)劃無(wú)法給城市建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)條件。可是城市尤其是經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的城市開發(fā)地區(qū)，存在著區(qū)域規(guī)劃與控制規(guī)劃滯后的現(xiàn)象，不僅受到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展因素影響，還受到城市規(guī)劃方案的影響，阻礙著城市進(jìn)一步開發(fā)與規(guī)劃。比如為了處理業(yè)主上下班的問(wèn)題，城市對(duì)于小區(qū)進(jìn)行配備樓巴，業(yè)主數(shù)量的不斷增加，導(dǎo)致樓巴不能給業(yè)主提供對(duì)應(yīng)的需求，導(dǎo)致業(yè)主和開發(fā)商家出現(xiàn)矛盾與沖突?；蛘邽榱颂幚順I(yè)主子女的教育問(wèn)題，一些城市的小區(qū)通過(guò)開發(fā)商投資進(jìn)行學(xué)校創(chuàng)辦，學(xué)校管理體現(xiàn)著民辦公助的模式，對(duì)應(yīng)的學(xué)費(fèi)增加導(dǎo)致部分業(yè)主不能承擔(dān)昂貴的學(xué)費(fèi)轉(zhuǎn)投公立學(xué)校，引出小區(qū)資源的浪費(fèi)。（2）規(guī)劃變動(dòng)相對(duì)明顯。其一，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行變動(dòng)。開發(fā)商企業(yè)在利益獲取目標(biāo)下，結(jié)合市場(chǎng)信息變動(dòng)處理用地規(guī)劃方案。開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃在一般情況下，應(yīng)該向政府規(guī)劃單位進(jìn)行申請(qǐng)，得到批準(zhǔn)之后，才可以采取規(guī)劃方案。對(duì)于一些項(xiàng)目規(guī)劃，部分開發(fā)商沒(méi)有通知業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主由于規(guī)劃調(diào)整出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失，或者部分開發(fā)企業(yè)對(duì)業(yè)主隱瞞區(qū)域規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃問(wèn)題時(shí)常出現(xiàn)[2]。其二，政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行變動(dòng)。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的方案進(jìn)行變動(dòng)，原因各有不同，有的原因是城市經(jīng)濟(jì)不斷提升，現(xiàn)有的規(guī)劃編制不能和城市發(fā)展相適應(yīng)，因此對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃方案進(jìn)行再次調(diào)整。有的原因是按照領(lǐng)導(dǎo)的片面想法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃更改，導(dǎo)致開發(fā)商和業(yè)主出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失，可是對(duì)應(yīng)的損失無(wú)法得到補(bǔ)償。第一個(gè)層面是由于城市道路的擴(kuò)建阻礙項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行，新規(guī)劃道路開發(fā)項(xiàng)目減少開發(fā)項(xiàng)目用地空間，受到噪音和空氣污染因素的影響，降低開發(fā)價(jià)值?；蛘叱鞘械缆穬膳詼p少項(xiàng)目用地，受到地紅線的影響阻礙房地產(chǎn)資源正常開發(fā)。第二個(gè)層面由于是任何公共設(shè)施的建設(shè)需求，對(duì)房地產(chǎn)用地性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)和變更，導(dǎo)致企業(yè)前期的費(fèi)用受到損失，所以政府一般不進(jìn)行補(bǔ)償。（3）政府和企業(yè)在房地產(chǎn)規(guī)劃管理上信息溝通不夠?qū)嵭?。目前我?guó)各個(gè)地區(qū)政府規(guī)劃單位的管理水平在提升，可是對(duì)于協(xié)調(diào)管理和信息交流層面存在著不足，政府內(nèi)部管理信息傳遞不夠?qū)嵭В粌H受到單位人員利益關(guān)系的影響，還受到單位人員工作態(tài)度不積極的影響，結(jié)果是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理呈現(xiàn)混亂局面。比如某個(gè)城市的房地產(chǎn)規(guī)劃，政府規(guī)劃單位已經(jīng)明確城市快速干道的修建，在即將施工之前，土地管理單位把用地出讓給開發(fā)商，這樣政府和開發(fā)企業(yè)的信息不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)劃編制和決策管理質(zhì)量不佳[3]，所以應(yīng)充分關(guān)注政府和企業(yè)在房地產(chǎn)規(guī)劃管理上的信息溝通問(wèn)題。

2城市建設(shè)框架下房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理相關(guān)措施

（1）構(gòu)建彈性管理制度，體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的靈活性。處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷提升的環(huán)境中，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)情況和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理形式是存在差異的，城市化改革的深入發(fā)展深深地影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)地位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在繁瑣的環(huán)境中脫穎而出，應(yīng)該保證外部市場(chǎng)決策的正確性，給予外部市場(chǎng)的環(huán)境變化進(jìn)行敏銳觀察，立足于企業(yè)的實(shí)際情況面對(duì)外部市場(chǎng)環(huán)境的變化，使得企業(yè)決策和外部環(huán)境變化傾向相統(tǒng)一。如果企業(yè)可以在最短的時(shí)間內(nèi)適應(yīng)市場(chǎng)變化，借助靈活地調(diào)整手段能夠提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益[4]?，F(xiàn)代化的企業(yè)管理主要表現(xiàn)扁平化模式，此種管理模式確保企業(yè)能夠及時(shí)對(duì)外部環(huán)境作出反應(yīng)，保證企業(yè)相關(guān)的生產(chǎn)管理活動(dòng)數(shù)據(jù)足夠準(zhǔn)確和可靠，通過(guò)信息數(shù)據(jù)得到外部市場(chǎng)運(yùn)作情況，相關(guān)工作者得到規(guī)劃方案，站在投資費(fèi)用變化的視角有效地進(jìn)行科學(xué)判斷。以此為基礎(chǔ)進(jìn)行科學(xué)的開發(fā)行為，控制因?yàn)樾畔T乏造成決策失誤的情況出現(xiàn)，排除房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中不確定因素和不可預(yù)見的因素，將管理機(jī)制納入在彈性體系之內(nèi)，更好地提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。目前企業(yè)在發(fā)展運(yùn)行中，針對(duì)知識(shí)的需求量逐步加大，知識(shí)經(jīng)濟(jì)成為世界經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的主流，知識(shí)經(jīng)濟(jì)存在著不可預(yù)測(cè)性和分化性，和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)逐步緊密，在一定程度上導(dǎo)致知識(shí)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)之間的劃分逐步模糊。對(duì)于傳統(tǒng)的管理模式，管理對(duì)象比較直觀化，運(yùn)用固定的管理流程進(jìn)行工作，無(wú)法滿足時(shí)展腳步?，F(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成靈活且具備彈性的管理模式，動(dòng)態(tài)監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，將節(jié)點(diǎn)分布和市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效地銜接，形成動(dòng)態(tài)監(jiān)督系統(tǒng)及時(shí)得到信息數(shù)據(jù)，保證監(jiān)測(cè)過(guò)程受到真實(shí)的信息知識(shí)，同時(shí)把外部信息變動(dòng)的內(nèi)容反饋在管理體系中，全面提升對(duì)周圍信息的處理能力和運(yùn)用能力。（2）結(jié)合管理監(jiān)測(cè)信息，完善城市規(guī)劃編制。對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資源開發(fā)與監(jiān)督，主要是對(duì)調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行研究，并且明確對(duì)應(yīng)的規(guī)劃思路。在新時(shí)期房地產(chǎn)規(guī)劃與管理工作中，不僅僅要思考傳統(tǒng)的工作方式，還要把目標(biāo)當(dāng)作導(dǎo)向，獲取大量的信息數(shù)據(jù)，從多個(gè)角度上對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估[5]。以規(guī)劃方案積極影響城市建設(shè)為前提，具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件，使得房地產(chǎn)規(guī)劃思路更為科學(xué)與合理，充分得到多種類型的規(guī)劃數(shù)據(jù)，持續(xù)化監(jiān)測(cè)與分析，提高城市規(guī)劃的效果。與此同時(shí)得到相關(guān)工作者和企業(yè)單位的意見，對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃編制存在的不足進(jìn)行修改，保證城市規(guī)劃方案具備連續(xù)性和可用性。參考外部單位對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃給予的有效建議，納入原有的規(guī)劃方案中，保證房地產(chǎn)規(guī)劃方案可以得到多方的監(jiān)督和管理。（3）強(qiáng)化管理監(jiān)督，制定規(guī)范的法規(guī)要點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理中，應(yīng)該重視法規(guī)技術(shù)的制定，把強(qiáng)化管理監(jiān)督當(dāng)作基礎(chǔ)，相關(guān)人員得到社會(huì)各個(gè)渠道的數(shù)據(jù)信息，參考反饋信息建議。由于這些信息普遍代表規(guī)劃效果對(duì)實(shí)踐操作帶來(lái)的影響，因此是值得思考和研究的。在信息動(dòng)態(tài)監(jiān)督過(guò)程中，要思考法規(guī)技術(shù)編制的科學(xué)性，強(qiáng)調(diào)在具體實(shí)施操作中反饋結(jié)果的可用性，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作正常運(yùn)行。如果在具體實(shí)施中，針對(duì)故意超過(guò)面積的行為尚未進(jìn)行處罰，即便開發(fā)規(guī)劃單位給企業(yè)一定的罰款，也不會(huì)使得開發(fā)商受到過(guò)多的損失[6]。故意超過(guò)面積的行為會(huì)在今后工作中影響工作者的配合程度，或者建筑設(shè)計(jì)管理單位的信息標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一化，難以保證后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃順利進(jìn)行，降低參與單位和企業(yè)職工工作的積極性，埋下房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐的安全隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要強(qiáng)化規(guī)劃監(jiān)督，引進(jìn)核算體系，要求多個(gè)參與單位的核算標(biāo)準(zhǔn)，可以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，申報(bào)建筑的材料要結(jié)合面積進(jìn)行具體計(jì)算，附帶對(duì)應(yīng)的電子文件，在測(cè)繪單位提供信息時(shí)，把附有的建筑面積內(nèi)容加以明確，便于規(guī)劃單位在整理信息數(shù)據(jù)時(shí)直接比較多種參數(shù)結(jié)果除此之外，對(duì)于企業(yè)故意不配合執(zhí)法單位進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督工作的現(xiàn)象，要結(jié)合企業(yè)制定的處罰機(jī)制，追究其工作責(zé)任，其他單位也應(yīng)該制定對(duì)應(yīng)的法規(guī)要點(diǎn)，推動(dòng)城市規(guī)劃單位工作，保證多個(gè)制度之間可以互相輔助，強(qiáng)化關(guān)聯(lián)，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的執(zhí)行力。（4）整合動(dòng)態(tài)監(jiān)督的目標(biāo)主體與評(píng)價(jià)指標(biāo)，滿足城市規(guī)劃框架的發(fā)展。目標(biāo)導(dǎo)向?yàn)榛A(chǔ)的動(dòng)態(tài)監(jiān)督，便于確定具體的監(jiān)督方向，明確監(jiān)督對(duì)象，保證監(jiān)督效果達(dá)到一定水平。首先監(jiān)督管理范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)以及地區(qū)的結(jié)構(gòu)特征，給予城市規(guī)劃工作進(jìn)行編制修改，提供對(duì)應(yīng)的真實(shí)數(shù)據(jù)，科學(xué)地改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)方案。其次是明確違法建設(shè)性質(zhì)，對(duì)多種類型的建設(shè)處罰形式加以明確，尤其是凸顯影響程度，使得工作者在工作期間可以有理有據(jù)地進(jìn)行。在實(shí)際的規(guī)劃技術(shù)修改過(guò)程中，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果能夠提供參考數(shù)據(jù)，保證各項(xiàng)機(jī)制可輔助房地產(chǎn)規(guī)劃管理工作，幫助企業(yè)和相關(guān)單位工作者維護(hù)自身的權(quán)益，各方可以在城市規(guī)劃框架下完成自身工作[7]。與此同時(shí)，在動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)主體的明確中，要把主體對(duì)象放在批后管理單位和規(guī)劃審批單位上，開發(fā)規(guī)劃管理房地產(chǎn)活動(dòng)期間，強(qiáng)調(diào)多個(gè)單位之間分工明確，使得各個(gè)單位之間的信息數(shù)據(jù)存在協(xié)調(diào)性，規(guī)劃單位對(duì)于開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行回答，標(biāo)明同意和不同意的決策信息。需要注意的是，預(yù)測(cè)和現(xiàn)實(shí)之間會(huì)存在差異，所以要及時(shí)監(jiān)測(cè)與反饋，將所有的信息綜合思考納入后期房地產(chǎn)規(guī)劃和管理中。除此之外，針對(duì)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)的明確，要按照有時(shí)間界限與切合實(shí)際的原則，使得房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)更加具備意義[8]。監(jiān)測(cè)指標(biāo)的明確應(yīng)該是便于審批單位和管理單位獲取的指標(biāo)數(shù)據(jù)，其評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)量不宜過(guò)多，過(guò)多的指標(biāo)數(shù)量會(huì)造成信息數(shù)據(jù)出現(xiàn)混淆和重疊的情況，制約規(guī)劃監(jiān)督環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。關(guān)注管理期間的違規(guī)違法行為，找到違法建設(shè)的特征，探索出現(xiàn)的因素和發(fā)展激勵(lì)，摸查地區(qū)分布情況，找到潛在的發(fā)展規(guī)律，從根源上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和管理，全面處理違法建設(shè)的相關(guān)影響因素。不可以盲目地運(yùn)用之前收到的基礎(chǔ)資料，而是要與時(shí)俱進(jìn)地得到技術(shù)資料，持續(xù)化調(diào)查和篩選，互相對(duì)比現(xiàn)有的資料和規(guī)劃目標(biāo)，研究因果關(guān)系，掌握房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的具體效果。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，立足于城市建設(shè)框架的視角，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理工作中，要保證持續(xù)性和高效性，在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理過(guò)程中，相關(guān)人員應(yīng)該綜合原有規(guī)劃方案的內(nèi)容，以此為前提進(jìn)行不間斷的修改和優(yōu)化，強(qiáng)化房地產(chǎn)各項(xiàng)工作的運(yùn)作效率。

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作者:熊平洋 單位:中鐵二十二局集團(tuán)有限公司