導語：試議人民幣預期對房地產(chǎn)的意義一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、基于廣州數(shù)據(jù)的實證分析和模型檢驗

1.數(shù)據(jù)來源和變量

說明本文選取2009年6月至2012年12月的月度數(shù)據(jù)，人民幣匯率的數(shù)據(jù)來自中國人民銀行網(wǎng)站，廣州市房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。本文選取兩個變量。一個變量是“人民幣匯率”，用R表示。需要說明的是，由于人民幣采用的是直接標價法，100美元兌人民幣的中間價平均值記為R，因此R值越大意味著美元幣值越大，人民幣幣值越小，其倒數(shù)1/R值越大才意味著人民幣升值。另一個變量是“房地產(chǎn)價格”用H表示，選取了從2009年6月至2012年12月之間，以2009年5月份為基數(shù)“100”的每月廣州新建房屋銷售價格指數(shù)。這里先給出人民幣匯率和廣州房價趨勢的形描述，如所示。從趨勢中可以看出，廣州房地產(chǎn)價格與人民幣幣值在近幾年基本都呈現(xiàn)上升的趨勢，且兩者之間似乎有著密切的關(guān)系。在2009年6月到2010年6月間，由于人民幣升值的幅度不大，甚至基本保持平穩(wěn)，受2008年全球性金融危機影響，政府采取了救市政策，廣州市房地產(chǎn)價格先經(jīng)歷上升，之后又回落。隨著全球經(jīng)濟的逐步復蘇，人民幣開始以較快速度升值，不久后，房價也轉(zhuǎn)而向上攀升，且二者上漲幅度基本趨于一致。根據(jù)上述理論分析與對數(shù)據(jù)的整體觀察，初步假定廣州房地產(chǎn)價格指數(shù)H與人民幣名義匯率R之間存在長期均衡關(guān)系，擬用長期均衡模型：H＝C＋αR＋μt。

2.平穩(wěn)性檢驗

為了防止非平穩(wěn)序列帶來偽回歸，這里首先需要對時間序列的平穩(wěn)性進行檢驗。目前普遍采用的是AugmentedDickey-Fuller單位根檢驗(ADF檢驗)。如果檢驗發(fā)現(xiàn)時間序列為非平穩(wěn)序列,則需對其差分序列作進一步平穩(wěn)性檢驗。經(jīng)過d次差分后，達到平穩(wěn)的序列稱其為d階單整序列。所有變量均為同階單整是變量之間存在協(xié)整關(guān)系的前提條件。為了消除時間序列中的異方差問題和降低數(shù)據(jù)的非平穩(wěn)性，這里對人民幣匯率R和廣州房屋銷售價格指數(shù)H進行自然對數(shù)變換（后面進行實證分析時均采用變量的對數(shù)模式）。本文利用Eviews6.0軟件對各變量進行平穩(wěn)性檢驗，對人民幣匯率指數(shù)lnR與廣州房價指數(shù)lnH的時間序列及其一階差分序列進行ADF檢驗的結(jié)果如表1所示。ADF檢驗結(jié)果顯示，lnH、lnR的原時間序列經(jīng)過ADF檢驗后的t統(tǒng)計量絕對值均小于5%臨界值的絕對值，說明它們在5%顯著性水平下都是非平穩(wěn)的時間序列；在一階差分后，其t統(tǒng)計量均達到了1%的顯著性水平，說明這兩個序列均為一階單整變量,滿足協(xié)整關(guān)系檢驗的前提條件,接下來可以進一步對這兩個變量之間的協(xié)整關(guān)系進行檢驗。

3.協(xié)整回歸模型檢驗

盡管某些經(jīng)濟變量自身并非平穩(wěn)序列，但變量間的某種線性組合卻有可能是平穩(wěn)序列。協(xié)整檢驗的目的就是為了判斷一組非平穩(wěn)序列的線性組合是否具有長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，從而利用這種可能的共同趨勢修正回歸使之可靠。本文只涉及兩個變量的協(xié)整關(guān)系，所以可用Engle-Granger法來進行協(xié)整檢驗。這種協(xié)整檢驗的基本方法是對變量之間回歸方程的殘差進行單位根檢驗。若殘差序列是一個非平穩(wěn)時間序列，則說明被解釋變量不能被解釋變量解釋的部分變化是不規(guī)則的，且隨著時間變化有逐漸偏離被解釋變量均值的趨勢，此時的回歸模型就是一個偽回歸模型。反之，對被解釋變量均值的偏離可能是暫時的，就不是偽回歸。因為變量lnH和lnR的一階差分序列都是平穩(wěn)序列,即I，滿足協(xié)整關(guān)系檢驗的前提條件，所以第一步先以房屋銷售價格lnH為因變量，以匯率lnR為自變量進行一般回歸，得到的回歸方程結(jié)果及其彈性系數(shù)。第二步是對回歸模型的殘差項序列進行ADF檢驗，以判定兩者之間是否存在協(xié)整關(guān)系。結(jié)果顯示，殘差項的t統(tǒng)計值的絕對值大于1%顯著性水平下臨界值的絕對值，表明在1%置信水平上lnH和lnR協(xié)整回歸的殘差序列是平穩(wěn)時間序列，即I(0)，這表明二者存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。而且人民幣匯率數(shù)值每下降1個百分點，即人民幣每升值1個百分點，會引起廣州房屋價格指數(shù)0.76個百分點的增長。

4.格蘭杰因果檢驗

格蘭杰檢驗的實質(zhì)就是看模型中現(xiàn)在的因變量能在多大程度上被過去的自變量加以解釋。如果R的變化引起H的變化，則R的變化應(yīng)當發(fā)生在H變化之前，即“R是引起H變化的原因，而H不是引起R變化的原因”。檢驗的基本原理是把解釋變量的滯后值加入回歸模型中，看能否使解釋程度提高，改進對被解釋變量的預測。格蘭杰因果檢驗要求使用平穩(wěn)時間序列，所以這里用lnH與lnR一階差分后的平穩(wěn)序列作為檢驗項。考慮到匯率變化對房價的影響主要通過預期與資金流動，有一定時滯性，故滯后期選擇為三期。根據(jù)檢驗結(jié)果可知，在23.52%的顯著性水平下，lnH不是引起lnR變化的格蘭杰原因，所以接受原假設(shè)；在0.96%（小于1%）的顯著性水平下，lnR不是lnH的格蘭杰原因，因此拒絕“l(fā)nR不是lnH的格蘭杰原因”原假設(shè)，接受備選假設(shè)“l(fā)nR是lnH的格蘭杰原因”。人民幣匯率的變動與廣州房地產(chǎn)價格的變動之間存在格蘭杰因果關(guān)系，而且人民幣匯率對廣州房價的單向影響非常明顯。房價對匯率的影響在短期內(nèi)并不顯著。

二、結(jié)論與政策建議

1.本文結(jié)論

本文以廣州市為研究對象,利用2009年6月至2012年12月的廣州市房地產(chǎn)價格與人民幣匯率的時間序列數(shù)據(jù)，運用ADF檢驗，回歸協(xié)整檢驗及格蘭杰因果檢驗，對人民幣匯率波動與房價之間的關(guān)系進行了實證研究。本文研究結(jié)果表明,廣州市房地產(chǎn)價格與人民幣匯率之間具有長期動態(tài)均衡關(guān)系，廣州市房地產(chǎn)價格顯著受到人民幣匯率的影響。人民幣匯率變動是廣州市房地產(chǎn)價格變動的格蘭杰原因，并且人民幣匯率對廣州房價的單向影響較強烈。相反，廣州房價對人民幣匯率的影響并不大。

2.政策建議

人民幣升值是一把“雙刃劍”，既為廣州房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展機遇，同時也帶來了不利影響和沖擊，為了更好地協(xié)調(diào)控制房價，避免廣州甚至我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，提出以下幾點建議。

第一，穩(wěn)步推進人民幣匯率制度改革，完善人民幣匯率形成機制。匯率影響房價的根本原因在于公眾對匯率的長期低估和升值預期，導致國際游資進入房地產(chǎn)市場，特別是類似廣州這樣的對外開放性強的城市尤為明顯。因此在面臨國際資本的沖擊下，不能放松對匯率波動的監(jiān)管，應(yīng)該深化匯率制度的改革，減少匯率低估和升值預期對國外游資的吸引力，抑制國際游資對房地產(chǎn)價格的影響。從長期來看，應(yīng)該通過鼓勵進口和鼓勵國內(nèi)企業(yè)“走出去”等措施，改變長期以來國際收支持續(xù)順差、國際儲備被動增長的局面，從根本上削弱人們對人民幣升值的預期。在短期內(nèi)，要建立更具彈性的匯率形成機制，采取小幅升值的措施，同時逐步擴大人民幣匯率的浮動空間，保證匯率水平的合理化。減少升值幅度造成的貿(mào)易摩擦，可通過出口配額、企業(yè)自律等措施來解決。

第二，加強對短期資金流入的監(jiān)管、引導和制約。我國長期以來形成了不對稱的外匯管理體制，表現(xiàn)在鼓勵資金流入，限制流出；對中資企業(yè)管理較嚴，對外資企業(yè)和合資企業(yè)限制相對較松，對個人管制較松對企業(yè)資本流通管制較嚴等，從而容易形成人民幣升值壓力。因此首先要改變長期以來鼓勵外資流入的政策，要適度抑制外資流入，可以通過征稅，減少房地產(chǎn)市場對資本的吸引力；通過外債管理措施，控制短期外債的規(guī)模；通過拓寬直接融資渠道，引導國際游資進入生產(chǎn)性領(lǐng)域。與此同時，要完善資本與金融項目開放和人民幣的可兌換，繼續(xù)放松對資本流出的管制。比如，允許外匯資金到境外進行債券投資；繼續(xù)放寬跨國公司對外資金運作，逐步取消對企業(yè)投資內(nèi)容的限制等等。

第三，建立專門的國際游資統(tǒng)計監(jiān)測及預警體系。該體系應(yīng)以資金進出國境為統(tǒng)計標準，以貨幣流為資金流動監(jiān)測對象，以防范短期資金流動沖擊為監(jiān)測重點，基本框架包括：銀行代客跨境資金流動監(jiān)測系統(tǒng)，金融機構(gòu)境內(nèi)外外匯資產(chǎn)劃撥監(jiān)測系統(tǒng)，直接投資外匯資金流出流入投機監(jiān)測系統(tǒng)，非貿(mào)易項下跨境資金流動監(jiān)測系統(tǒng)，國際短期資本跨境流動的投機監(jiān)測系統(tǒng)以及跨國公司外匯資金跨境流動的投機監(jiān)測系統(tǒng)。第四，嚴格控制銀行房地產(chǎn)信貸，強化金融機構(gòu)抗風險能力。因為銀行信貸是目前外資流入房地產(chǎn)市場的主要渠道，銀行向開發(fā)商提供的信貸資金大量增加，容易形成房地產(chǎn)泡沫，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，將會導致資本外逃，房價下跌，最終導致銀行體系的金融風險。

作者：張素群陳嘉威單位：中國藥科大學