導(dǎo)語：物業(yè)管理法律關(guān)系主體研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)管理法律關(guān)系所涉及的相關(guān)主體

(一)業(yè)主

對(duì)于物業(yè)管理工作來講，其主要是針對(duì)公共設(shè)施部分進(jìn)行管理，而這一公共部分的所有權(quán)按照目前法律規(guī)定屬于業(yè)主，其依法現(xiàn)有公共部分的使用權(quán)，同時(shí)也對(duì)這一公共部分專用維護(hù)資金的去向有著監(jiān)督權(quán)。但是，這些權(quán)利在實(shí)際行使的過程中卻無法落實(shí)，很多時(shí)候業(yè)主無法以自身的主觀意識(shí)與需求與物業(yè)公司簽訂相應(yīng)的合同，所以業(yè)主這一法律名詞是相對(duì)性物業(yè)管理法律關(guān)系而言的，其并不等同于房屋所有權(quán)人。

(二)業(yè)主大會(huì)與相應(yīng)委員會(huì)

業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主組成的團(tuán)體，通過大會(huì)的形式，以少數(shù)服從多數(shù)為權(quán)利行使的基礎(chǔ)，進(jìn)而落實(shí)物業(yè)管理需求內(nèi)容。而業(yè)主委員會(huì)是通過大會(huì)選擇產(chǎn)生的，代表所有業(yè)主行使權(quán)利的主體，同時(shí)需要通過自身監(jiān)督權(quán)利的行使來實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)落實(shí)的實(shí)際狀況進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)也有權(quán)利代表業(yè)主來選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相應(yīng)合同的簽訂。

(三)物業(yè)開發(fā)商

物業(yè)開發(fā)商作為物業(yè)開發(fā)與建設(shè)單位，從理論上其不具備構(gòu)成這一法律關(guān)系的主體，但是，從我國物業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況看，很多已建物業(yè)由于尚未出售，所以開發(fā)商成為了“”業(yè)主，代替業(yè)主行駛了相應(yīng)的權(quán)利，因此，在實(shí)際買賣的過程中，業(yè)主在簽訂買房合同時(shí)，一并認(rèn)可了開發(fā)商所選擇的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是，在業(yè)主大會(huì)成立之后，會(huì)行使相應(yīng)的權(quán)利，而業(yè)主處于被動(dòng)地位。而相應(yīng)的未售房租的業(yè)主仍舊是開發(fā)商，其因自身物業(yè)面積會(huì)直接主導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的決策。而待到房租全部出售之后，開發(fā)商按照程序完成移交工作就會(huì)退出這一法律關(guān)系中，進(jìn)而不再是這一管理中法律關(guān)系主體。

(四)物業(yè)使用人

其實(shí)質(zhì)是對(duì)相應(yīng)物業(yè)的實(shí)際使用者而言的，而現(xiàn)有的物業(yè)管理法律條款對(duì)這一主體進(jìn)行的闡述，將其認(rèn)定為非這一管理中法律關(guān)系主體，而到能夠成為這一法律關(guān)系的主體，在物業(yè)管理?xiàng)l例頒布之前，相關(guān)領(lǐng)域給出了結(jié)果:作為房屋的使用者，承租人與業(yè)主之間的關(guān)系為租賃關(guān)系，因此，在這一關(guān)系中承租人租賃了包括物業(yè)管理權(quán)利與義務(wù)的內(nèi)容，實(shí)際上也就是承租人需要支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)，但是，因?yàn)槠渌邆涞臋?quán)利是業(yè)主轉(zhuǎn)讓的，所以承租人無法成為這一關(guān)系中的主體。

二、法律主體定位

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)。按照相關(guān)管理?xiàng)l例的要求，首先物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備獨(dú)立法人的資格，然后結(jié)合行業(yè)管理工作的實(shí)際開展制定了相應(yīng)的制度體系，同時(shí)對(duì)于其法律關(guān)系給予了明確定位:民事法律關(guān)系;其次，物業(yè)開發(fā)商。事實(shí)上，物業(yè)開發(fā)商與業(yè)主在物業(yè)管理上所擁有的權(quán)利是相同的，所以其可被歸結(jié)為有條件的業(yè)主;最后，業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)現(xiàn)有的民事訴訟法相關(guān)條例可以判斷出業(yè)主委員會(huì)這種特殊組織并不在規(guī)定的組織范圍內(nèi)。而按照現(xiàn)有法律條款，訴訟主體的定位主要依靠如下兩個(gè)條件判斷:第一，能夠?yàn)樵V訟提供移動(dòng)的便利;第二，能夠具備承擔(dān)相應(yīng)后果的能力。而這一組織并沒有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)做支撐，所以也就不具備這一能力。所以將其作為訴訟的主體，反而會(huì)引發(fā)一系列難題。

三、總結(jié)

綜上所述，從本文的分析看，在物業(yè)管理法律關(guān)系中，其法律的主體為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而開發(fā)商是作為有條件的業(yè)主而存在的。在具體行使權(quán)力的過程中，業(yè)主大會(huì)代表所有的業(yè)主來行使自身的權(quán)利，而相應(yīng)的委員會(huì)責(zé)任落實(shí)權(quán)利的結(jié)構(gòu)部門，而其無法在訴訟中作為主體。

作者:董飛 徐亞男 單位:河海大學(xué)