導(dǎo)語：物業(yè)財務(wù)管理問題與策略思索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)公司財務(wù)管理概述

近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點，因此財務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性。首先物業(yè)公司財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。其次，物業(yè)管理企業(yè)的各項收費(fèi)的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身，還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對資金運(yùn)作過程的監(jiān)督更為全面，物業(yè)公司的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

二、物業(yè)公司財務(wù)管理現(xiàn)狀及存在問題

(一)財務(wù)管控體系比較薄弱。住宅物業(yè)由于管理能力有限，內(nèi)部財務(wù)管控體系也比較薄弱。例如很多公司對于日常辦公用品的領(lǐng)用沒有臺賬，臨時停車費(fèi)沒有監(jiān)控管理措施，租賃的車位等沒有專人審核和保管合同，固定資產(chǎn)與辦公用品沒有區(qū)分管理，物業(yè)費(fèi)的催收不及時，部分經(jīng)營收入未能有效監(jiān)管等。以上種種內(nèi)控制度的缺乏導(dǎo)致收入不能及時入賬，支出又無法有效節(jié)省，最終只能是虧損越來越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)活動非常簡單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)；另一方面，由于住宅物業(yè)還處于發(fā)展初期，待遇不高，導(dǎo)致物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗的財務(wù)人員，很多物業(yè)公司的財務(wù)人員都沒有受過系統(tǒng)的財務(wù)培訓(xùn)，更不要說內(nèi)控了。

(二)管理者缺乏現(xiàn)財觀念，不重視成本管理工作。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā)，誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑?。但長期以來，受老觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位，沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財務(wù)管理工作，人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi)，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)財觀和成本核算觀。

(三)財務(wù)管理人員能力不強(qiáng)。從多數(shù)物業(yè)公司的實際情況看，更多的公司為了節(jié)省人力成本，財務(wù)管理人員招聘不以財會人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識為標(biāo)準(zhǔn)，而以成本最低為依據(jù)選用人員，很多物業(yè)公司的財務(wù)人員都是從收款員或者其他崗位轉(zhuǎn)業(yè)過來的，有不少甚至連會計從業(yè)資格證都沒有。此外，不少物業(yè)管理公司為了節(jié)省用工成本，在崗位設(shè)置上不盡合理，不滿足不相容職務(wù)相分離原則，會計人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。因此，從專業(yè)角度來講，目前物業(yè)公司的財務(wù)人員的能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

(四)資金不足和籌資能力差。物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

(五)投資回報低，盈利較難。我國物業(yè)快速發(fā)展主要是近十來年，由于目前物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)比較低，不少物業(yè)公司一直處于虧損中。同時，受經(jīng)營規(guī)模和資質(zhì)的限制，物業(yè)公司可以選擇的其他投資項目較少，即使有合適的項目，因為物業(yè)公司缺乏強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊，導(dǎo)致其存在較大的風(fēng)險。

三、提高物業(yè)公司財務(wù)管理水平的對策建議

(一)建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合自身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的《財務(wù)管理辦法》。同時，還要不斷細(xì)化完善這項制度，配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費(fèi)員管理辦法》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費(fèi)員管理辦法》等等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo)；并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進(jìn)行日常核對；對小區(qū)的收人進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務(wù)管理制度，才能充分落實好理財自主權(quán)，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。

(二)強(qiáng)化成本觀念，建立財務(wù)成本分析控帶制度。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理，因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立“全員成本控制”觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識，使所有單位和部門都重視成本，另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批愛崗敬業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊伍，來提高管理工作質(zhì)量和效率。

(三)加強(qiáng)財務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。首先對沒有上崗證的財務(wù)人員應(yīng)該讓員工抓緊去報考會計從業(yè)資格證書，公司應(yīng)該給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)上的支持，這樣財務(wù)人員能力得到了提升，對公司的財務(wù)管理才能有所幫助，才能成為經(jīng)理的好助手，一起探討如何盈利。其次物業(yè)公司要讓財務(wù)人員針對性地參加一些會計、稅務(wù)的培訓(xùn)，有條件的物業(yè)公司可以集中對各項目的財務(wù)人員每季度集中一次學(xué)習(xí)，并針對學(xué)習(xí)需要安排必要的考試，這樣才能保證學(xué)習(xí)的效果，只有財務(wù)人員的能力提升了，公司的財務(wù)管理水平才能有所改進(jìn)。最后財務(wù)人員自身的意識要改變，不僅僅是一個單據(jù)傳遞員，機(jī)械地處理一些賬務(wù)，更多地是要通過財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題，為項目經(jīng)理做決策提出可行建議。

(四)加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運(yùn)作管理。物業(yè)管理資金的來源，除資本本金或者少許銀行貸款外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時，加強(qiáng)資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進(jìn)行科學(xué)的投資決策，積極防范投資風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè)，特別要注重選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚(yáng)長避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強(qiáng)投資項目的可行性研究和論證。同時，加強(qiáng)項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監(jiān)督工作，以達(dá)到企業(yè)價值的最大化。

(五)多途徑創(chuàng)收，規(guī)?；l(fā)展。物業(yè)公司作為盈利性質(zhì)的企業(yè)，僅靠管理服務(wù)收入顯然是不夠的，必須想法廣開門路，創(chuàng)造盡可能多的利潤。如物業(yè)管理公司通過開辦建材代銷、商品貿(mào)易之類的經(jīng)濟(jì)實體，通過商業(yè)貿(mào)易活動創(chuàng)造收益；物業(yè)管理公司可興辦市政維修公司，房屋維修公司、室內(nèi)裝修公司、園林綠化公司之類的工程服務(wù)公司，通過承建建筑工程服務(wù)項目為公司創(chuàng)收；依附于房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理公司，在承接物業(yè)管理項目時，還可以獲得一筆按物業(yè)價值計算的該物業(yè)的維修基金。此外物業(yè)管理公司還可以利用自身服務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢，爭取一些新小區(qū)的管理，逐步做到規(guī)模效益。