導(dǎo)語：房產(chǎn)行業(yè)中物管問題思索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)管理公司是從房地產(chǎn)公司中衍生出來的，在房地產(chǎn)企業(yè)中起著重要的作用。隨著時(shí)代的發(fā)展，人們對(duì)自己所居住環(huán)境要求的提高，物業(yè)管理公司雖然在一定程度上滿足了人們的需求，但是在發(fā)展中仍有一些問題出現(xiàn)，如何更好的服務(wù)于消費(fèi)者，是物業(yè)管理公司亟待解決的問題。

一、物業(yè)管理中存在的問題

1．物業(yè)管理目標(biāo)不明確一些房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)物業(yè)管理概念不夠了解，很多時(shí)候，只是將房地產(chǎn)房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換一個(gè)牌子就作為物業(yè)管理公司來用，這種不正規(guī)的物業(yè)管理公司必然不能起到專業(yè)物業(yè)管理公司的管理水平。物業(yè)管理模式是按照傳統(tǒng)公司的管理模式進(jìn)行的，這種模式主要是對(duì)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的修繕保養(yǎng)及各種費(fèi)用進(jìn)行代收或代繳，管理方式多數(shù)是人工管理，這樣不僅浪費(fèi)人力、財(cái)力、物力，還會(huì)造成人不敷出的局面，甚至依賴主管部門或是開發(fā)部門的資助啦維持日常開銷。

2．開發(fā)商與物業(yè)管理缺乏有效的溝通近些年來，由于開發(fā)商和物業(yè)管理缺乏有效的溝通，關(guān)于物業(yè)管理方面的負(fù)面新聞比較多，投訴率相對(duì)也較高。出現(xiàn)這種局面的原因既有房地產(chǎn)開發(fā)商的過錯(cuò)，又有物業(yè)管理本身的過錯(cuò)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)熱的興起，一部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了使商品房能夠快速的售出，沒有顧慮的太多就向物業(yè)管理公司隨便許諾，以至于給物業(yè)管理帶來不必要的麻煩。此外，還有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司在決策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工階段留下后遺癥，居民入住后，才發(fā)現(xiàn)有很多問題，居民為了維護(hù)自己的權(quán)益，只能找物業(yè)解決，物業(yè)公司只能代替房產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)責(zé)任；物業(yè)管理公司為了使自己獲得更多的利益，常常會(huì)自制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，想居民多收費(fèi)或是亂收費(fèi)，這樣不僅加重住宅產(chǎn)權(quán)人和使用人的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也使自身的名譽(yù)受損。房地產(chǎn)開發(fā)商不負(fù)責(zé)任，物業(yè)管理落后、亂收費(fèi)的現(xiàn)象是了開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間缺乏有效溝通的表現(xiàn)。

3．物業(yè)管理市場缺乏健全的管理體制由于我國的物業(yè)管理業(yè)是從房地產(chǎn)行業(yè)中延續(xù)出來并為其服務(wù)的，使得物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定也是沿襲房地產(chǎn)企業(yè)的，再加上一些物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)公司直接控股或組建的，這樣使得物業(yè)管理公司的管理體制不得不依附于房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理體制，這樣不利于物業(yè)管理公司的公平競爭。由于物業(yè)管理公司缺乏健全的管理體制，在實(shí)際工作中存在一定的弊端。一般的物業(yè)管理市場采取的方式是議標(biāo)式，由于招標(biāo)方式不規(guī)范，使虛假招標(biāo)有機(jī)可乘。就現(xiàn)在的物業(yè)管理市場來看，除了極少數(shù)的物業(yè)管理市場有一定規(guī)范體制外，大多數(shù)物業(yè)管理市場并沒有明確的規(guī)范體制，還是由主管部門或是開發(fā)商進(jìn)行指派的物業(yè)管理公司，這種管理模式不利于物業(yè)管理公司的長足發(fā)展，也不利于物‘業(yè)管理市場的形成，甚至?xí)o物業(yè)公司帶來危機(jī)感或緊迫感，不能更好的為小區(qū)住戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

二、解決物業(yè)管理問題策略

1．明確物業(yè)管理目標(biāo)

物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)管理之前，對(duì)相關(guān)房屋進(jìn)行市場定位是非常重要的。正常情況下，有物業(yè)管理公司的商品房小區(qū)都是單價(jià)投資較大、單價(jià)較高的房產(chǎn)，有不可移動(dòng)的的特性，與普通的商品房是有區(qū)別的。一旦確定商品房類型后，就應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者得需求進(jìn)行定位，以便更好的服務(wù)于消費(fèi)者。如果不對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位，就會(huì)給物業(yè)公司造成巨大的損失。以高檔住宅為例，如果不對(duì)商品房進(jìn)行定位，商品房一旦出現(xiàn)問題，補(bǔ)救的措施也只能是降價(jià)或是重新拆改。要知道一旦降低商品房價(jià)格，不僅自己受到一定的損失，也不會(huì)吸引成功人士的注意，而一般的消費(fèi)群體也無力購買。要想更好的進(jìn)行物業(yè)管理，有明確的市場定位是很重要的，開發(fā)商在建筑房屋之前就應(yīng)該了解不同消費(fèi)者的需求，滿足消費(fèi)者的需求，才是開發(fā)商的目標(biāo)，這同時(shí)也是物業(yè)管理公司的強(qiáng)項(xiàng)。物業(yè)管理公司在日常管理過程中，應(yīng)該經(jīng)常與消費(fèi)者進(jìn)行聯(lián)系，并隨時(shí)了解消費(fèi)者對(duì)樓房軟硬件等方面的反應(yīng)，并根據(jù)相應(yīng)的情況進(jìn)行調(diào)整，以便更好的為消費(fèi)者服務(wù)。物業(yè)管理是架起開發(fā)商和市場之間的橋梁，就現(xiàn)在國際發(fā)展?fàn)顩r來看，一些開發(fā)商和物業(yè)管理進(jìn)行合作，并讓其直接參與到項(xiàng)目立項(xiàng)、小區(qū)開發(fā)、設(shè)計(jì)、監(jiān)工上來，以便物業(yè)管理公司能夠更好的掌握市場信息，更好的滿足市場的需求。

2．開發(fā)商和物業(yè)管理公司進(jìn)行有效的溝通

(1)物業(yè)管理公司參與到項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)中房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)之初，就應(yīng)該讓物業(yè)管理公司參與到其中，物業(yè)管理公司也應(yīng)該積極地參與到其中，減少日后不必要的麻煩。物業(yè)管理公司在房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就應(yīng)該對(duì)居住的環(huán)境及功能設(shè)施方面進(jìn)行考察。不僅要考察功能區(qū)的完整、舒適度及區(qū)域便利與否問題，還要進(jìn)行市場調(diào)查，隨時(shí)把握市場信息，以便在市場競爭中處于有利地位。此外，物業(yè)管理公司必須有超前意識(shí)，要結(jié)合現(xiàn)實(shí)狀況從不同角度綜合考慮房屋居住質(zhì)量及居住環(huán)境等因素，還要考慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等要素。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要幾年完成，而使用時(shí)間可能超過幾十年或是上百年。隨著科技經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也會(huì)隨之變化。因此，物業(yè)管理公司必須準(zhǔn)確的把握市場信息，并積極的參與到工程設(shè)計(jì)階段，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理。此外，從房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員角度而言，必須有正確的工作態(tài)度，在管理和使用上下功夫。但是在實(shí)際工作中設(shè)計(jì)人員常常會(huì)忽視管理和使用上的問題，例如，正常情況下，鋁合金窗移動(dòng)的滑軌都是平口槽的，項(xiàng)目地點(diǎn)是南方多臺(tái)風(fēng)區(qū)域，這樣的設(shè)計(jì)就是不合理的。為了使設(shè)計(jì)更加合理，設(shè)計(jì)人員就要對(duì)窗子的平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，這樣就可以防止雨水的進(jìn)入。如果是經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理人員就沒回很清楚這一點(diǎn)，其在設(shè)計(jì)時(shí)，可以適當(dāng)?shù)奶岢鲆庖?，避免消費(fèi)者購買后出現(xiàn)問題，物業(yè)管理公司承擔(dān)不必要的責(zé)任，同時(shí)也使房地產(chǎn)行業(yè)的信譽(yù)得以保證。

(2)物業(yè)公司參與到項(xiàng)目施工建設(shè)中，可以避免后期維護(hù)難度。監(jiān)理公司和開發(fā)商是合同關(guān)系，施工結(jié)束后沒有后續(xù)服務(wù)，而物業(yè)管理公司作為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)和完善，在竣工之后，會(huì)和消費(fèi)者有長期的接觸，在這期間必須做好監(jiān)督，避免日后維修服務(wù)困難。物業(yè)公司應(yīng)該參與到工程建設(shè)中，要了解所管轄地區(qū)相關(guān)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線設(shè)置及建筑材料等方面的內(nèi)容，一旦看見不合理的地方，應(yīng)及時(shí)提出意見，以便以后更好的為消費(fèi)者服務(wù)。物業(yè)管理公司參與到工程建設(shè)中，為建設(shè)工程質(zhì)量提供了保證，不僅可以節(jié)省時(shí)間、提高效率，還可以使房地產(chǎn)公司的信譽(yù)得以維護(hù)。

3．打造物業(yè)管理品牌

物業(yè)公司作為服務(wù)業(yè)的一種，必須打造屬于自己的管理品牌，使房產(chǎn)銷售更好的進(jìn)行。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的質(zhì)量及環(huán)境問題有更高的要求，不僅要求對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)，也要有便利的交通、設(shè)備、環(huán)衛(wèi)、道路、治安等專業(yè)化的管理。居民在購買房產(chǎn)時(shí)，會(huì)考慮以上的要素。這就要求物業(yè)管理公司根據(jù)消費(fèi)者的需求進(jìn)行不斷的改變自己的服務(wù)水平。只有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，才能吸引更多的消費(fèi)者。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來說，物業(yè)管理質(zhì)量的好壞將直接影響房地產(chǎn)的區(qū)位及價(jià)值，同時(shí)也影響著開發(fā)商的企業(yè)形象。物業(yè)公司作為消費(fèi)者和開發(fā)商之間的橋梁，只有不斷的改進(jìn)自己的服務(wù)質(zhì)量，才能更好的為消費(fèi)者和開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使房地產(chǎn)事業(yè)順利的進(jìn)行。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們物質(zhì)生活的提高，人們對(duì)居住的環(huán)境及社區(qū)服務(wù)的要求也越來越高。物業(yè)管理的出現(xiàn)，為人們的帶來跟們更多的服務(wù)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)公司和消費(fèi)者之間的橋梁，隨著時(shí)代的發(fā)展，在二者間將會(huì)起著更重要的作用，不僅可以為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還可以使房地產(chǎn)公司的信譽(yù)得以維護(hù)，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展順利進(jìn)行。