導(dǎo)語：物業(yè)服務(wù)合理平攤電梯費(fèi)的研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)新建高層住宅區(qū)基本都安裝了電梯。在物業(yè)小區(qū)的高層住宅中，電梯作為業(yè)主上下樓必需的工具，其作用是毋庸置疑的。

但電梯費(fèi)的收取問題，目前無論是國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)條例，還是地方上的相關(guān)物業(yè)管理辦法，均沒有對(duì)此做出過明確規(guī)定。而物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府不能干預(yù)太多。因此，物業(yè)電梯費(fèi)如何分?jǐn)?，一直是困擾廣大物業(yè)公司和業(yè)主的一個(gè)重大問題。

一、電梯費(fèi)分?jǐn)偟默F(xiàn)狀

目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市區(qū)電梯費(fèi)時(shí)，常采用的分?jǐn)偡绞?，主要有以下幾種：

1.按專有部分所占的面積比例進(jìn)行分?jǐn)傠娞葙M(fèi)

因?yàn)樵谟?jì)算分?jǐn)偯娣e時(shí)，是按照專有面積(套內(nèi)面積)的權(quán)重比考慮的，物業(yè)公司通常會(huì)將電梯費(fèi)的總額按照業(yè)主的專有部分面積進(jìn)行分?jǐn)?，不管你是幾樓的，還是家庭常住人口有多少，一律按照專有部分面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

2.按家庭常住人口多少進(jìn)行分?jǐn)傠娞葙M(fèi)

電梯的運(yùn)行的頻次與人口數(shù)量有者必然的聯(lián)系，因此物業(yè)公司通常會(huì)將電梯費(fèi)的總額按照業(yè)主的家庭常住人口數(shù)量進(jìn)行分?jǐn)?，不管你是幾樓的，還是專有部分面積多少，一律按照家庭常住人口進(jìn)行分?jǐn)?。有些物業(yè)公司還推行“人性化服務(wù)”——60歲以上的老人和6歲以下的小孩免交電梯費(fèi)。

3.按樓層的高低進(jìn)行收費(fèi)

電梯的運(yùn)行的時(shí)間與樓層有者必然的聯(lián)系，因此有些物業(yè)公司會(huì)將某一層樓的電梯費(fèi)作為基準(zhǔn)，每增高一層增加一定的金額，每減少一層減去同樣的金額。作為一層的或者是三層以下的業(yè)主由于不使用電梯，或者是很少使用電梯而不需繳納電梯費(fèi)。

4.誰使用誰就該交費(fèi)

有些地方使用IC卡電梯，物業(yè)公司按一定使用次數(shù)，預(yù)先充值后，給業(yè)主發(fā)放IC卡。真正實(shí)現(xiàn)了電梯費(fèi)用與使用次數(shù)掛鉤。

此外，有些物業(yè)公司為了淡化物業(yè)費(fèi)得詳細(xì)條目，避免單獨(dú)收取電梯費(fèi)遇到的麻煩，通常將小區(qū)內(nèi)的各種物業(yè)費(fèi)進(jìn)行均攤。(也就是說，只要是小區(qū)業(yè)戶，不管是住幾層，還是本樓是否有電梯，均應(yīng)該繳納電梯費(fèi)，因?yàn)殡娞葙M(fèi)已經(jīng)包括在了物業(yè)費(fèi)當(dāng)中了。)

二、電梯費(fèi)分?jǐn)偧m紛的反思

對(duì)于現(xiàn)行的各種電梯費(fèi)的收取方式，業(yè)主們或多或少都有不同的看法。譬如，按專有部分所占的面積比例進(jìn)行分?jǐn)傠娞葙M(fèi)方式，有業(yè)主認(rèn)為面積的大小與實(shí)際使用沒有必然聯(lián)系，面積大，并不一定使用量大。

按家庭常住人口多少進(jìn)行分?jǐn)傠娞葙M(fèi)，這種體現(xiàn)了人性化與使用可能頻次，但細(xì)細(xì)一想也仍然存在著好多問題。首先，作為老人和小孩在乘坐電梯中是比較頻繁的一個(gè)群體，老人出去鍛煉身體，買菜，散步等等，每天上下電梯不下10次，而小孩又比較好動(dòng)，不喜歡呆在屋里，因此上下電梯的次數(shù)也比較頻繁;其次，從享受權(quán)利上來考慮，公共部分的所有權(quán)的享有是以專有部分的比例來劃分的，專有部分面積多，享有的公共部分的權(quán)利就多，如果假定某一業(yè)主的房子面積比較大，但家庭常住人口反而少，這樣該業(yè)主需繳納的電梯費(fèi)就少，也就是說盡得義務(wù)少而享有的權(quán)利大，顯然是不合理的。

這么多問題得不到共識(shí)，那就我們有必要對(duì)現(xiàn)行的電梯費(fèi)收取方式進(jìn)行是黨的反思。

首先，電梯雖然屬于物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備的一種，但它又不同于配電室、水泵房、綠地、道路、路燈、消防設(shè)施等其他共用設(shè)施設(shè)備。這些其他共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共有，而且實(shí)際上也由全體業(yè)主共同使用。如：配電室在為每戶業(yè)主的用電服務(wù)，水泵房為每戶業(yè)主供水。這些設(shè)施設(shè)備供全體業(yè)主使用，每戶業(yè)主的正常生活也絲毫離不開這些設(shè)施設(shè)備。但是，電梯卻不同，雖然它也是全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，但從實(shí)際使用情況來看，電梯是僅由部分業(yè)主使用的，首層業(yè)主幾乎不使用電梯。有人可能會(huì)說，首層的業(yè)主同樣也有權(quán)利使用電梯。理論上如此，但是，首層業(yè)主沒有使用的必要性，實(shí)際上也基本不使用。因此，這種權(quán)利對(duì)首層業(yè)主來說是形同虛設(shè)的。

其次，電梯費(fèi)一般由兩部分構(gòu)成：維護(hù)費(fèi)用(維修保養(yǎng)費(fèi)與電梯檢測(cè)費(fèi))、運(yùn)行費(fèi)用(司機(jī)工資與電費(fèi))。作為首層或三層以下不愿使用電梯的業(yè)主，由于在平時(shí)不使用電梯，根據(jù)“誰享用，誰付費(fèi)”的原則，不用繳納電梯的運(yùn)行費(fèi)用。電梯作為建筑物的一部分，屬于共用部分，只要是該樓業(yè)主都有維護(hù)電梯能夠正常使用的義務(wù)，因此必須分擔(dān)由此產(chǎn)生的費(fèi)用。而對(duì)于其他層的業(yè)主，不但要承擔(dān)電梯的維護(hù)費(fèi)用，還應(yīng)該承擔(dān)電梯的運(yùn)行費(fèi)用。

第三，電梯運(yùn)行費(fèi)用中的電費(fèi)主要由耗電引發(fā)，而電梯的耗電首要是牽引的曳引機(jī)，其次是開門、關(guān)門電機(jī)和照明，曳引機(jī)的耗電量隨著重量、高度變化，當(dāng)然樓層越高耗電量越大，但是也和居住人口相關(guān)(與人口數(shù)量沒有正比例關(guān)系)。但與專有部分面積比例、物業(yè)的價(jià)值沒有必然聯(lián)系。

三、電梯費(fèi)合理分?jǐn)偟膰L試建議

針對(duì)目前電梯費(fèi)收費(fèi)中的種種亂象，應(yīng)該可以通過創(chuàng)新、細(xì)致的工作加以改進(jìn)。

1.提高業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意識(shí)

電梯費(fèi)是物業(yè)管理費(fèi)的重要組成部分，只有按時(shí)按量的繳納了電梯費(fèi)，才能夠保證電梯的正常使用，才能夠保障物業(yè)管理工作的開展，才能使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。

因此，有必要進(jìn)一步提高業(yè)主按時(shí)繳納電梯費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理收取電梯費(fèi)的意識(shí)。無論是業(yè)主或者是物業(yè)管理公司，都應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，應(yīng)該相互諒解，通過相互協(xié)商，才能實(shí)現(xiàn)各自在物業(yè)管理中的利益。

2.實(shí)現(xiàn)電梯維護(hù)費(fèi)用與運(yùn)行費(fèi)用的分離

從現(xiàn)實(shí)的情形來看，電梯費(fèi)是可以分離的，也應(yīng)該分離。建筑物區(qū)分所有權(quán)，作為一種特殊的物權(quán)形式，又具有自身特點(diǎn)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，這個(gè)集合權(quán)包括對(duì)專有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，而這三種權(quán)利具有不可分離性。電梯，屬于公用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主行使共有權(quán)。當(dāng)然，這個(gè)“共有權(quán)”并非純粹意義上的“權(quán)利”，它同時(shí)包括共同負(fù)擔(dān)的“義務(wù)”。因此，每位業(yè)主都有使用電梯的權(quán)利，也都負(fù)有支付維修養(yǎng)護(hù)等相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。同樣，低層區(qū)的業(yè)主，尤其是首層業(yè)主，在使用少或不使用的情況下，電梯的運(yùn)行費(fèi)用必然較少產(chǎn)生。

基于這樣的權(quán)利基礎(chǔ)與事實(shí)，實(shí)行電梯維護(hù)費(fèi)用與運(yùn)行費(fèi)用的分離應(yīng)該勢(shì)在必行。

3.電梯維護(hù)費(fèi)用與運(yùn)行費(fèi)用合理分?jǐn)?/p>

按照《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

由于涉及到電梯的電梯井、等候區(qū)(前室、大堂)的公共建筑面積通常按照專有部分面積比重分?jǐn)?，而電梯?gòu)置安裝成本通常是通過物業(yè)價(jià)值分配回收，使得電梯維護(hù)費(fèi)用無法簡(jiǎn)單核算，一般也就無法明確約定。因此，電梯維護(hù)費(fèi)用可以按照《物權(quán)法》的第二原則(即建筑面積比例)分?jǐn)偂?/p>

而電梯運(yùn)行費(fèi)用主要有電耗產(chǎn)生，同時(shí)電耗與重量、高度，人口有著密切的聯(lián)系，所以業(yè)主可以將電梯運(yùn)行費(fèi)費(fèi)的分?jǐn)傓k法寫進(jìn)《管理規(guī)約》，以小區(qū)“憲法”的形式規(guī)定下來，明確各自權(quán)利義務(wù)，定紛止?fàn)帯Ｃ總€(gè)小區(qū)、每位業(yè)主都可能有其特殊性。比如，有的業(yè)主將房子出租給了多人，增加了電梯負(fù)擔(dān)。有的業(yè)主經(jīng)常攜帶大宗物品乘坐電梯等。對(duì)于這些不同情況如何分?jǐn)傎M(fèi)用，業(yè)主都可以寫進(jìn)《管理規(guī)約》。

當(dāng)然，電梯運(yùn)行費(fèi)用無論實(shí)行IC卡制、月票和次票制，都無法達(dá)到絕對(duì)的公平，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)該積極行動(dòng)、不能簡(jiǎn)單地處理。