導(dǎo)語：開征物業(yè)稅理論分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一開征物業(yè)稅的目的

開征物業(yè)稅應(yīng)達(dá)到何種目的？從理論上看，一個物業(yè)稅種應(yīng)承擔(dān)某種特定的主要功能而不應(yīng)賦予它多種功能。多種稅收目標(biāo)的實現(xiàn)要靠幾個不同物業(yè)稅種來共同完成，對于開征物業(yè)稅政策設(shè)計的著眼點應(yīng)當(dāng)是理順物業(yè)稅制中的租稅費混雜的局面，保證房地產(chǎn)市場規(guī)范有序運行，為地方公共服務(wù)籌集資金，而不能任意擴(kuò)展物業(yè)稅的稅收功能。從長遠(yuǎn)來看，改革房地產(chǎn)總體稅制，對不動產(chǎn)處于保有階段征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅是改革的方向。

物業(yè)稅在內(nèi)的財產(chǎn)稅是當(dāng)今世界大多數(shù)國家普遍開征的稅種，是一國稅收體系的重要組成部分，也是西方國家地方政府財政收入的重要來源，但我國的財產(chǎn)稅不僅稅種少，且征稅范圍小、收入少。因此，開征物業(yè)稅有助于建立和健全我國財產(chǎn)稅體系，改變房地產(chǎn)稅制中以往那種“重交易，輕擁有”的局面。

2、開征物業(yè)稅的理論依據(jù)

為什么要對擁有房地產(chǎn)的業(yè)主征收物業(yè)稅？政府課征物業(yè)稅的基本出發(fā)點是什么？要實現(xiàn)哪些社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？這些問題關(guān)系到物業(yè)稅制的設(shè)計，而且也影響到如何正確評判政府對房地產(chǎn)保有階段征稅的合理性及政策效果。

（一）公共經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點

1.利益交換說

該學(xué)說起源于洛克和休謨的社會契約論，發(fā)展于邊沁等功利主義派的“最大幸福原則”。該理論的核心觀點是，由于政府為房地產(chǎn)所有者提供了安全保護(hù)，包括國內(nèi)治安、消防等保護(hù)和國防安全保護(hù)，從而保證了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)能順利地為其所有者帶來心理上的滿足。既然國家為房地產(chǎn)所有人提供了財產(chǎn)保護(hù)形式的利益，那么房地產(chǎn)所有人理應(yīng)向國家支付一定的報酬。因此，物業(yè)稅就代表了房地產(chǎn)所有人對于從政府那里獲得利益的一種支付。而且房地產(chǎn)的價值會由于當(dāng)?shù)卣峁┑墓参锲返母纳贫岣摺＠娼粨Q說包含了兩層含義：一是政府提供了公共服務(wù)，不論房地產(chǎn)價值是否得到提高，業(yè)主均應(yīng)為此支付一定的費用，即納稅；二是政府提供的公共服務(wù)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)或房地產(chǎn)價值的提高提供了保證，政府理應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)主保證一定比例的賦稅，以敷公共支出之需

2.負(fù)稅能力說

負(fù)稅能力論最初由古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家魁奈提出，后來逐漸被一些西方財政經(jīng)濟(jì)學(xué)者所接受。其核心思想是，土地及其改良物所組成的不動產(chǎn)是衡量人們納稅能力的標(biāo)準(zhǔn)之一，在其他條件相同的前提下，私人擁有的土地財產(chǎn)或房產(chǎn)越多，其負(fù)稅能力也就越大。不僅如此，財富本身可以給其所有者帶來安全感，這種永久性的財富比一般掙得的收入更為持久。因此，開征物業(yè)稅符合負(fù)稅能力原則。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點——稅收非中性論

現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)主要把土地及其改良物看作一種普通的經(jīng)濟(jì)資源或生產(chǎn)要素，與資本、勞動、技術(shù)和管理等生產(chǎn)要素一樣，其價值只有通過投入到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域才可以得到充分體現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者更多地關(guān)注了物業(yè)稅的資源配置功能。其基本觀點是，物業(yè)稅可以當(dāng)作一種經(jīng)濟(jì)政策手段來使用，這樣可以達(dá)到政府所期望的經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)，包括促進(jìn)農(nóng)地有效利用，促進(jìn)城市各產(chǎn)業(yè)對土地的集約利用，增加適用住宅的有效供給等。總而言之，它可以提高資源的利用效率。由于這種觀點所基于的理論假設(shè)是物業(yè)稅收可以改變土地和資本的配置效率，影響經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)行為，即物業(yè)稅是非中性的。

3、開征物業(yè)稅需要完善的配套措施

物業(yè)稅實際上是一種財產(chǎn)稅，但目前我國還缺乏實施物業(yè)稅的基本條件，如財產(chǎn)歸屬不明確、不動產(chǎn)估價制度不健全以及個人社會賬號體系尚未建立等，下一步，需要以完善相關(guān)配套制度為重點，研究開征物業(yè)稅。

（一）簡并稅種，實行費改稅。征收物業(yè)稅的合法性前提是改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，不利于新稅的開征。要認(rèn)識到，物業(yè)稅絕不是對于購房投資者的懲罰稅，更不是單純?yōu)榱嗽黾诱斦杖搿Ｒ虼?，實現(xiàn)簡并稅種，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將是今后地方稅務(wù)工作的重點。這也是做好物業(yè)稅征收的基礎(chǔ)工作。

（二）實行房地產(chǎn)登記制度。物業(yè)稅的開征需要大量的、詳盡的房地產(chǎn)基本信息和較長時期內(nèi)的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時間進(jìn)行。建議購買房屋的業(yè)主都必須到稅務(wù)部門進(jìn)行房產(chǎn)登記，這樣做的目的主要是為物業(yè)稅的征收提供依據(jù)。具體可考慮如下方法：對于單身的業(yè)主登記其個人身份證號碼和房產(chǎn)證號，已婚人士則按夫妻雙方的身份證號進(jìn)行聯(lián)名登記。由于買賣房屋時必須辦理房產(chǎn)證或過戶手續(xù)，因而房屋登記可以由房管部門和稅務(wù)部門協(xié)作完成。同時，建立類似畢業(yè)證書、學(xué)位證書驗證系統(tǒng)的房屋產(chǎn)權(quán)證查詢系統(tǒng)，以確認(rèn)房屋所有者名下的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，加強對擁有多套住房者的監(jiān)管，防止稅款流失。如可以建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫，將該數(shù)據(jù)庫與稅務(wù)機(jī)關(guān)征管信息系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要加快實現(xiàn)房產(chǎn)信息的全國聯(lián)網(wǎng)，以便加強對在異地?fù)碛卸嗵鬃》康臉I(yè)主進(jìn)行監(jiān)控。

（三）健全房地產(chǎn)估價制度。改革現(xiàn)有的評估機(jī)構(gòu)，實現(xiàn)房地產(chǎn)評估行業(yè)的政事分開，企事分開，明確并規(guī)范政府與事業(yè)組織之間權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，為中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境。同時，加強對房地產(chǎn)價格評估理論、方法的研究，形成符合中國國情的房地產(chǎn)評估理論及方法體系。

（四）建立健全評稅爭端解決辦法。物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利，我國建立評稅爭端機(jī)制可以從以下幾個環(huán)節(jié)入手：（1）對于征稅爭端的解決，根據(jù)行政復(fù)議法的有關(guān)規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)部法制部門實施；（2）以省為單位，建立獨立于稅務(wù)機(jī)構(gòu)和評估部門的評估爭端調(diào)解機(jī)構(gòu)，對納稅人有關(guān)納稅評估結(jié)構(gòu)的爭議進(jìn)行調(diào)解，減少納稅人的訴訟成本，提高效率；（3）建立評估仲裁委員會，成員由稅務(wù)、評估、財政等部門組成，對于調(diào)解無效的爭議案件進(jìn)行仲裁，仲裁結(jié)構(gòu)作為征稅依據(jù)；（4）納稅人對仲裁結(jié)果有異議的可以向法院訴訟。