導語：物業(yè)管理業(yè)主權利維護分析論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)管理存在的問題

由于物業(yè)管理活動由專門的物業(yè)管理公司進行，是為業(yè)主的利益而服務的。而實踐中，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理活動并不是以業(yè)主利益為出發(fā)點的，相反的，物業(yè)公司作為一種營利性的社團法人，其在從事物業(yè)管理活動的過程中難免會想方設法提高物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理公司的行為還有許多方面有待規(guī)范。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經常會出現各種各樣的矛盾，以下就物業(yè)管理活動中物業(yè)公司與業(yè)主之間常見的問題進行分析：

(一)關于物業(yè)公司的問題

實踐中，物業(yè)公司一般都是建設公司選好的，業(yè)主入住前，物業(yè)公司就已經開始介入小區(qū)的管理了，業(yè)主入住后每個月繳納物業(yè)費，即使業(yè)主對物業(yè)公司不滿意，也只好得過且過。建設公司選擇物業(yè)公司的時候并不能保證是以業(yè)主利益為出發(fā)點，相反的，一些物業(yè)公司為了得到管理小區(qū)的權利，會和建設公司搞好關系，從而變成小區(qū)的物業(yè)管理者，比起如何提高業(yè)主的滿意度，和建筑公司的關系才是決定物業(yè)公司客源的主要因素，因此，在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)公司并未足夠重視如何更好的服務業(yè)主，改善與業(yè)主之間的關系。物業(yè)公司作為與業(yè)主成立物業(yè)管理關系的主體，卻不是由業(yè)主的意思選擇的，這有違于民法的“意思自治”原則。業(yè)主自主選擇不僅可以很好地體現出業(yè)主的意志，也會增強物業(yè)公司的競爭意識，使物業(yè)公司更用心于如何更好地為業(yè)主服務以獲得更好的企業(yè)形象，更多的商機。

其次，在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理活動有一種行政化的傾向，物業(yè)管理公司不是作為服務者，而是作為管理者。業(yè)主經常會遇到這樣的情況：當房屋使用過程中出現問題需要修繕時，業(yè)主向物業(yè)公司反映，而物業(yè)公司并不立刻想辦法解決問題，反而是一種居高臨下的姿態(tài)，先是拖拖拉拉的安排工作人員前來檢查問題是否存在，如果屬于很好解決的問題的話，就立刻安排人前來修理，但是如果屬于比較難修繕的問題的話，就沒有消息，有的甚至推脫說是建設公司的問題，不屬于物業(yè)管理范圍。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主與物業(yè)公司經常會發(fā)生矛盾，而此時，物業(yè)管理公司并不是以服務者的姿態(tài)想辦法令業(yè)主滿意從而化解矛盾，反而對業(yè)主的要求置之不理，這種情況下，有些業(yè)主會選擇拒絕繳納物業(yè)管理費，但是物業(yè)公司緊接著就會采取斷電等措施，這樣業(yè)主在物業(yè)公司不履行義務時也沒有有效的手段維護自己的利益。實際上，在物業(yè)公司與業(yè)主的的關系上，業(yè)主明顯處于弱勢地位。

最后，物業(yè)管理費的使用不夠明確。物業(yè)管理費都是交給物業(yè)管理公司，然后由物業(yè)管理公司支配，業(yè)主其實并不明白錢都花在哪里了。每個月業(yè)主按照收到的單據繳納費用，而單據上簡單地寫明了水電費、物業(yè)費。物業(yè)公司賺取的應該是傭金，是管理小區(qū)所得到的酬勞。而由物業(yè)公司管理物業(yè)費用，物業(yè)公司就產生了賺取“利潤”的趨向，在物業(yè)費用的收支上，物業(yè)公司難免會想辦法看看如何能為物業(yè)公司謀取利益。物業(yè)管理費用具體都用在什么地方了，物業(yè)公司也沒有詳細地向業(yè)主報告，給業(yè)主寄的賬單上只有簡單的管理費用，并未列明資金具體用在了哪里，而業(yè)主也沒有那個精力跑去物業(yè)追根問底。

(二)業(yè)主委員會形同虛設

業(yè)主大會和業(yè)主委員會是由業(yè)主的代表組成的，是行使業(yè)主權利的重要組織，業(yè)主主要通過業(yè)主委員會來行使自己的權利。但是，由于業(yè)主權利意識的淡薄，再加上業(yè)主委員會委員的懶惰，業(yè)主委員會基本沒有起到任何作用，并未很好地維護業(yè)主的利益，代表業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商小區(qū)的物業(yè)管理，這種情況下，基本上都是物業(yè)公司想怎么辦就怎么辦。業(yè)主委員會疏于管理，對物業(yè)管理活動并未進行有效的監(jiān)督。也沒有與業(yè)主保持很好的溝通，這就導致了業(yè)主有問題直接找物業(yè)，而物業(yè)不管時單個業(yè)主又勢單力薄，只能聽之任之。正是因為業(yè)主委員會沒有發(fā)揮其應有的作用，一定程度上導致了業(yè)主無力反抗物業(yè)公司的不合理行為。此外，業(yè)主大會是業(yè)余的、松散的非營利性組織，而業(yè)主委員會也只是其執(zhí)行機構，法律沒有直接規(guī)定業(yè)主大會的訴訟主體資格，而房屋開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)確是具有法人地位的商業(yè)型組織，兩者法律地位并不平等，以至于實踐中業(yè)主、業(yè)主大會和房屋開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛不斷[1]。

(三)公共地方的利用

《物權法》對于小區(qū)業(yè)主的權利作出了規(guī)定，小區(qū)業(yè)主可以共同使用公共地方。公共地方包括小區(qū)道路、小區(qū)樓頂等。但是，實際上，小區(qū)業(yè)主很少行使使用公共地方的權利。《物權法》規(guī)定，小區(qū)道路屬于公共地方，業(yè)主停車應當是免費的，但是，幾乎所有的小區(qū)業(yè)主在小區(qū)道路上停車都是要交停車費的，只不過是比在專用車位停車便宜一些而已。

其次，關于公共地方使用所產生的收益歸屬問題也含混不清。公共地方為業(yè)主共有，因此，利用公共地方所產生的收益理應由業(yè)主所有，物業(yè)公司只不過是負責管理小區(qū)的。現在幾乎所有的小區(qū)在電梯間都貼有制作精良的廣告，而賺取的廣告費用卻由物業(yè)公司收取，這些費用花在哪里也是含混不清，基本是直接歸物業(yè)公司所有。

二、業(yè)主權利維護

針對以上提出的業(yè)主權利難以保障的各種情況，現在提出幾點建議，以便更好地維護業(yè)主的利益，改善物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系。

首先，應當確保業(yè)主享有選擇物業(yè)公司的權利。物業(yè)公司實際上就是廣大業(yè)主管理自己的不動產，通過對小區(qū)的建筑物、環(huán)境的維護以及協(xié)調小區(qū)業(yè)主間的關系，而為業(yè)主創(chuàng)造更良好的居住環(huán)境。因此，對業(yè)主來說，選擇物業(yè)公司就等于選擇由誰來管理自己的財產，自然要選擇業(yè)主信得過的企業(yè)。因此，物業(yè)公司的選擇必須經過業(yè)主的認可應當成為一項強行性的規(guī)定。在前期，小區(qū)銷售中，可以由建筑公司代為管理，或由建筑公司暫時聘請物業(yè)公司管理。但是，在小區(qū)房屋基本出售完以后，應當由業(yè)主自己召開業(yè)主大會，并通過競標形式選擇物業(yè)管理企業(yè)。

其次，應當保證業(yè)主委員會的設立。鑒于很多業(yè)主非常忙，根本無暇顧及業(yè)主委員會，所以現在大多數的業(yè)主委員會都由幾個業(yè)主組建，廣大業(yè)主根本不認識業(yè)主委員會有誰，有了問題也不知道該如何聯系業(yè)主委員會。一定要按照法律規(guī)定召開首次全體業(yè)主大會，以方便有意進入業(yè)主委員會的業(yè)主與其他業(yè)主進行交流，互相了解，這樣業(yè)主在熟悉了業(yè)主委員會的委員后才會去找業(yè)主委員會處理自己的問題，只有這樣，業(yè)主委員會才能起到代表業(yè)主利益與物業(yè)公司溝通的作用。業(yè)主對小區(qū)的物業(yè)管理有不滿或者小區(qū)的物業(yè)管理有違法行為或違約行為，都可以向業(yè)主委員會反應。由代表全體業(yè)主意志的委員會與物業(yè)公司進行溝通，更能督促物業(yè)公司有效率地解決問題。為了保證業(yè)主委員會的地位，應當規(guī)定：經全體業(yè)主授權的業(yè)主委員會有權起訴或應訴[2]。

最后，物業(yè)管理費用可以由委員會收取，這樣委員會可以要求物業(yè)公司將每個月所花費的物業(yè)費用列出具體的賬目，以便審查，而且這樣做也可以提高業(yè)主委員會的地位，使物業(yè)公司必須重視業(yè)主委員會所提出的各種問題。物業(yè)管理企業(yè)的每一筆費用需要經過業(yè)主團體核實后才能支出，這樣能夠有效的控制物業(yè)管理費用的支出，防止物業(yè)管理企業(yè)做不真實的財務報表或憑證[3]。物業(yè)公司賺取的應該是一定數量的傭金。有的小區(qū)對物業(yè)管理費的收取實行包干制，這樣收費比較簡單，易于計算，但是由于收取的費用中包括物業(yè)管理企業(yè)的利潤，所以難免的，物業(yè)管理企業(yè)會在物業(yè)管理方面降低花費的資金從而提高企業(yè)的利潤。酬金制更為科學合理，酬金制中，業(yè)主所繳納的物業(yè)服務費只能用于物業(yè)服務，不得作為物業(yè)公司的資金，物業(yè)公司的酬金是業(yè)主按照一定比例或數額繳納的。物業(yè)公司提供的服務本來就是一種勞務，應當根據勞務賺取合理的費用。對小區(qū)的管理不同于企業(yè)化管理，物業(yè)公司不能把對小區(qū)的管理過程變成想方設法提高企業(yè)提潤的手段。

以上僅是對改善物業(yè)公司物業(yè)服務的幾點建議，物業(yè)管理直接關系居民生活水平，因此國家相關部門及物業(yè)管理企業(yè)應當更多地關注如何提供使業(yè)主更加滿意的物業(yè)服務。

參考文獻：

[1]林建偉.房地產法基本問題[M].北京：法律出版社,2006.

[2]程捷.物業(yè)管理人士的幾大困惑[J].北京房地產,1998,(11).

[3]高富平,黃武雙.物業(yè)權屬與物業(yè)管理[M].北京：中國法制出版社,2002.

摘要：隨著人們生活質量的不斷提高，人們對住房的需求不再局限于有房居住即可，居住環(huán)境、人文環(huán)境等因素也越來越被社會關注?，F代化小區(qū)已經成為居民住房的主要形式，良好的居住環(huán)境是高質量生活的基礎，因此，物業(yè)管理也就非常的重要。但是，在實際生活中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間存在著許多矛盾，解決這些矛盾，對提高居民的生活質量有著重要的意義。

關鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;權利;維護