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摘要：建國(guó)六十年，中國(guó)住房制度經(jīng)歷了一場(chǎng)由福利化分房和低租金公房制度向住房商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的重大轉(zhuǎn)變。1978年，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積僅7平方米建筑面積，約47.5%的城鎮(zhèn)居民家庭缺房或無(wú)房[1]。改革開放之后，中國(guó)住房制度改革大致經(jīng)歷了以下四個(gè)發(fā)展階段。住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)演進(jìn)與住房制度改革過(guò)程中居民住房需求的演變密切相關(guān)。城鎮(zhèn)居民住房需求由全面抑制逐步分化為中高端需求日益膨脹、中低需求持續(xù)抑制。居民住房需求在商品住房市場(chǎng)上通過(guò)財(cái)富效應(yīng)、需求累積效應(yīng)與中低收入人群被動(dòng)市場(chǎng)參與，促使市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)異化為自住需求弱化、投資需求過(guò)度。因此，政府增加住房機(jī)會(huì)的同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)需求調(diào)控管理，政策選擇應(yīng)以控制中高端需求過(guò)度擴(kuò)張、強(qiáng)化住房保障功能、緩解中低需求被動(dòng)參與市場(chǎng)為基本取向。

關(guān)鍵字：建國(guó)六十年中國(guó)住房制度住房市場(chǎng)

一、建國(guó)成立60周年對(duì)住房制度的啟示與思考

在紀(jì)念新中國(guó)成立60周年這一重大歷史時(shí)期，需要加強(qiáng)對(duì)一些理論熱點(diǎn)問(wèn)題的研究和引導(dǎo)。要防止各種片面的觀點(diǎn)或錯(cuò)誤的傾向，正確認(rèn)識(shí)改革開放前后兩個(gè)“30年”及其相互關(guān)系的問(wèn)題；要正確認(rèn)識(shí)我國(guó)的社會(huì)主義基本制度，講清楚基本制度是符合中國(guó)社會(huì)發(fā)展規(guī)律的歷史的選擇，需要通過(guò)改革來(lái)完善和發(fā)展；要用歷史的眼光來(lái)評(píng)判改革開放30年，將其放到“兩個(gè)100年”的歷史大背景中考察；要認(rèn)識(shí)到科學(xué)發(fā)展觀既與鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想及其發(fā)展觀是一脈相承的，又有了許多重大的發(fā)展。

新中國(guó)成立以來(lái)60年所取得的歷史性成就和歷史性進(jìn)步。要認(rèn)識(shí)到新中國(guó)成立以來(lái)60年是中國(guó)共產(chǎn)黨在全國(guó)范圍執(zhí)政的60年，是中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)全國(guó)各族人民建立和建設(shè)社會(huì)主義的60年。這60年，盡管我們犯過(guò)這樣那樣的錯(cuò)誤，但是，無(wú)論在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面，還是在上層建筑方面，中國(guó)都發(fā)生了歷史性的巨變。同時(shí)要認(rèn)識(shí)到，改革開放30多年與這以前近30年不是一般的承繼關(guān)系，而是在中國(guó)大地發(fā)生的一場(chǎng)新的革命。這場(chǎng)革命，既是對(duì)過(guò)去建立的經(jīng)濟(jì)體制和其他各方面體制的變革，又是對(duì)過(guò)去我們建立的社會(huì)主義基本制度的自我完善和發(fā)展。人類可以設(shè)計(jì)各種制度，但不能主觀隨意地選擇制度。中國(guó)在辛亥革命勝利后選擇的就是多黨制和議會(huì)制，但是不僅很快就失敗了，而且政權(quán)落到了北洋軍閥手中，連年內(nèi)戰(zhàn)，民不聊生。1945年，中國(guó)取得了抗日戰(zhàn)爭(zhēng)的偉大勝利，這是1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以來(lái)中華民族在反對(duì)外敵入侵過(guò)程中贏得的第一場(chǎng)全民族的勝利。在這樣的背景下，中國(guó)共產(chǎn)黨認(rèn)為建立民主政權(quán)的條件成熟了，提出了聯(lián)合政府的建國(guó)方案。而且明確提出可以先由中國(guó)國(guó)民黨、中國(guó)共產(chǎn)黨、中國(guó)民主同盟和無(wú)黨派民主人士一起，經(jīng)過(guò)協(xié)議組成一個(gè)臨時(shí)聯(lián)合政府，待條件成熟后“經(jīng)過(guò)自由的無(wú)拘束的選舉，召開國(guó)民大會(huì)，成立正式的聯(lián)合政府”。這時(shí)，中國(guó)國(guó)民黨逆民主潮流而動(dòng)，提出所謂“一個(gè)政黨、一個(gè)主義、一個(gè)領(lǐng)袖”的專制主義建國(guó)方案。結(jié)果，不到三年時(shí)間，失去民心的國(guó)民黨就在戰(zhàn)場(chǎng)上失敗了。在這種情況下，國(guó)民黨不可能進(jìn)入新政權(quán)，共產(chǎn)黨就提出了人民民主專政的建國(guó)方案，在1949年召開了中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議，與各派一起制定了“共同綱領(lǐng)”，并且按照“共同綱領(lǐng)”選舉產(chǎn)生了中華人民共和國(guó)中央人民政府。1954年制定了新中國(guó)第一部憲法，中國(guó)人民開始依法行使選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

社會(huì)主義基本制度是符合中國(guó)社會(huì)發(fā)展規(guī)律的歷史的選擇，并不是說(shuō)這個(gè)制度的方方面面都很完美了。事實(shí)是，我們的改革已經(jīng)進(jìn)行了30多年。這場(chǎng)改革是一場(chǎng)新的革命，而不是對(duì)我們制度的細(xì)枝末節(jié)進(jìn)行修修補(bǔ)補(bǔ)，是對(duì)束縛我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的生產(chǎn)關(guān)系和上層建筑一系列相互聯(lián)系的環(huán)節(jié)進(jìn)行根本性的變革。在改革問(wèn)題上，現(xiàn)在碰到較多的問(wèn)題，是在政治體制改革問(wèn)題上。多年來(lái)，一直有一種輿論，認(rèn)為中國(guó)的改革是從經(jīng)濟(jì)體制改革起步的，中國(guó)改革主要是經(jīng)濟(jì)體制改革，似乎中國(guó)至今未進(jìn)行政治體制改革。這是一個(gè)很大的誤解。因?yàn)樗鼪](méi)有看到一個(gè)基本的事實(shí)是，黨的十一屆三中全會(huì)之所以能夠提出改革的任務(wù)，就在于當(dāng)年的真理標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題討論造就了思想解放的氛圍和民主政治的發(fā)展，中國(guó)的改革一開始就是在民主政治推動(dòng)下起步的。30年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革每推進(jìn)一步，政治體制改革也深化一步，從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。特別是，人民代表大會(huì)制度、中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的多黨合作和政治協(xié)商制度，在中國(guó)政治生活中的地位和作用越來(lái)越大。

我們必須堅(jiān)定不移地推進(jìn)改革，但是，我們的改革決不是用資本主義來(lái)取代中國(guó)特色社會(huì)主義；我們的經(jīng)濟(jì)體制改革決不是用私有化來(lái)取代以公有制為主體多種所有制共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)制度；我們的政治體制改革決不是用多黨制、西方的議會(huì)制度來(lái)取代我國(guó)人民代表大會(huì)制度、中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的多黨合作和政治協(xié)商制度。也就是說(shuō)，我們的改革作為一場(chǎng)新的革命與1949年的革命不一樣，不是要推翻我們的社會(huì)主義基本制度，而是要完善社會(huì)主義基本制度。

從根本上說(shuō)，這是由中國(guó)改革開放的性質(zhì)決定的。鄧小平對(duì)此有大量的論述。概括地說(shuō)，他認(rèn)為，我們的改革開放具有三重屬性：首先，在具體制度層面上，改革是一場(chǎng)新的革命，是進(jìn)一步解放和發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力的革命。這就是鄧小平在1992年南方談話中所闡述的：“社會(huì)主義基本制度確立以后，還要從根本上改變束縛生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制，建立起充滿生機(jī)和活力的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展，這是改革，所以改革也是解放生產(chǎn)力。”其次，在基本制度層面上，改革是社會(huì)主義制度的自我完善和發(fā)展。也就是說(shuō)，我們的改革決不是要否定或推翻社會(huì)主義基本制度，而是要始終堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，鞏固、完善和發(fā)展社會(huì)主義。再次，在實(shí)踐過(guò)程中，改革是一場(chǎng)試驗(yàn)。正如鄧小平說(shuō)過(guò)的：“改革開放膽子要大一些，敢于試驗(yàn)”，“看準(zhǔn)了的，就大膽地試，大膽地闖”，因此“每年領(lǐng)導(dǎo)層都要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)的就堅(jiān)持，不對(duì)的趕快改，新問(wèn)題出來(lái)抓緊解決”。這三重屬性，既說(shuō)明了哪一些是要變革的，哪一些是不能變革的，又指出了我們應(yīng)該怎樣大膽而又科學(xué)地推進(jìn)這場(chǎng)深刻的社會(huì)變革。

改革開放這三重屬性，從根本性質(zhì)上規(guī)定了改革開放的方向和目的。黨的十七大明確指出，我國(guó)推進(jìn)改革開放有三大目的：一是要解放和發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力，實(shí)現(xiàn)國(guó)家現(xiàn)代化，讓中國(guó)人民富裕起來(lái)，振興偉大的中華民族；二是要推動(dòng)我國(guó)社會(huì)主義制度自我完善和發(fā)展，賦予社會(huì)主義新的生機(jī)活力，建設(shè)和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義；三是要在引領(lǐng)當(dāng)代中國(guó)發(fā)展進(jìn)步中加強(qiáng)和改進(jìn)黨的建設(shè)，保持和發(fā)展黨的先進(jìn)性，確保黨始終走在時(shí)代前列。

回顧歷史，這30多年，我們經(jīng)歷了兩次選擇：第一次選擇，是粉碎“”以后，我們面臨著社會(huì)主義中國(guó)向何處去的歷史性選擇。第二次選擇，是蘇東劇變前后，我們面臨著改革開放向何處去的歷史性選擇。這兩次選擇最大的特點(diǎn)，就是：我們的改革不是要改變社會(huì)主義基本制度，而是要通過(guò)根本變革束縛生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制和其他各方面體制，來(lái)完善和發(fā)展社會(huì)主義基本制度。需要強(qiáng)調(diào)的是，這兩次選擇，不是領(lǐng)導(dǎo)人個(gè)人的選擇，而是廣大人民群眾都參與了的歷史的選擇。我們要尊重歷史，尊重歷史的選擇。

二、煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展對(duì)住房制度的影響

煙臺(tái)市地處山東半島北部，氣候宜人，風(fēng)光秀麗，位于東經(jīng)119°34′～121°57′，北緯36°16′～38°23′。東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。最大橫距214公里，最大縱距130公里，全市土地面積13745.95平方公里，2004年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1639億元占山東省的比重為10.58%隨著山東提出建設(shè)山東半島城市群的規(guī)劃和決策煙臺(tái)作為山東省的重要經(jīng)濟(jì)中心城市應(yīng)該以積極的姿態(tài)融入城市群的建設(shè)，進(jìn)一步提升自己的經(jīng)濟(jì)地位。隨著中國(guó)加入WTO，給煙臺(tái)帶來(lái)了空前的機(jī)遇也給煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成了巨大的壓力，在壓力和機(jī)遇共存的情況下煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該何去何從呢？本文從煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面入手在分析煙臺(tái)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題和機(jī)遇。提出煙臺(tái)發(fā)展的一些對(duì)策和建議。

煙臺(tái)市是山東半島的制造業(yè)基地“全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)總量高，第二，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，特別是第二產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀，成為煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁增長(zhǎng)極，總體發(fā)展速度較快。2004年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1639億元，增長(zhǎng)18.8%，高于其他沿海城市，人均GDP25183元?？傮w看來(lái)煙臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在山東省的前列。煙臺(tái)市有廣闊的農(nóng)村腹地，耕地面積45萬(wàn)多公頃。生產(chǎn)水平較高。主要作物有花生、小麥、玉米、薯類等。著名的煙臺(tái)大花生，生長(zhǎng)期長(zhǎng)、果型大、蛋白質(zhì)和維生素含量高，在國(guó)際市場(chǎng)上享有較高的聲譽(yù)，暢銷40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。煙臺(tái)果業(yè)發(fā)達(dá)，素有“水果之鄉(xiāng)”的美稱，是中國(guó)北方水果重點(diǎn)出口基地之一。盛產(chǎn)蘋果、萊陽(yáng)梨、長(zhǎng)把梨、葡萄、山楂、大櫻桃、板粟等。煙臺(tái)蘋果栽培歷史悠久別具風(fēng)味，年產(chǎn)量190多萬(wàn)噸，占全國(guó)蘋果總產(chǎn)量的1/9，出口量占全國(guó)的1/4，是全國(guó)最大的蘋果經(jīng)濟(jì)栽培區(qū)。煙臺(tái)市農(nóng)村擁有豐富的勞動(dòng)力資源，其中從事工副業(yè)生產(chǎn)的100余萬(wàn)人。農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已發(fā)展到5萬(wàn)多個(gè)，產(chǎn)值已占全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的2/3以上?，F(xiàn)已有570多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)。全市農(nóng)村勞動(dòng)力充裕，勞動(dòng)費(fèi)用低廉，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)素質(zhì)比較好，機(jī)制活，市場(chǎng)觀念和應(yīng)變能力強(qiáng)，發(fā)展三資企業(yè)、來(lái)料加工、來(lái)樣加工、來(lái)件裝配和補(bǔ)償貿(mào)易，擁有巨大的潛力。

經(jīng)濟(jì)外向型特征明顯，外向型經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，煙臺(tái)市2002年進(jìn)出口總額為44.78億元約占全省的1/5。煙臺(tái)市外貿(mào)依存度為33%高于山東省的平均6個(gè)百分點(diǎn)，但低于中國(guó)的60%和青島的92%。主要問(wèn)題：第二產(chǎn)業(yè)比重過(guò)大，缺少具有競(jìng)爭(zhēng)力的大型企業(yè)集團(tuán)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，資源開放性和勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)較多資源深加工，和資金，技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)較少，中間產(chǎn)品多終端產(chǎn)品少產(chǎn)業(yè)鏈短。

煙臺(tái)旅游季節(jié)性強(qiáng)春夏季游客多。而冬季游客少，2城市吸引力弱，城市建設(shè)和旅游業(yè)的發(fā)展差距較大，3交通中心與吸引力中心分離，交通條件相對(duì)滯后，旅游產(chǎn)品開發(fā)弱，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整主要解決社會(huì)資源在三大產(chǎn)業(yè)之間的合理分配已達(dá)到最的經(jīng)濟(jì)效益，煙臺(tái)市的三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整原則是，減少第一產(chǎn)業(yè)的比重，鞏固第二產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其是旅游業(yè)等吸納勞動(dòng)力較多的第三產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整主要是解決資源在產(chǎn)業(yè)內(nèi)各個(gè)行業(yè)之間的分配為題，煙臺(tái)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的總原則：第一產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，建立適應(yīng)市場(chǎng)需求的高效的農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展，力提高農(nóng)名收入。第二產(chǎn)業(yè)，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地，增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，第三產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)不斷提高第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重。

三、住房需求的調(diào)控管理

要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。要高度重視房地產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正逐步成為加快我區(qū)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器，要站在抗雪凝、抓重建、促發(fā)展，培育畢節(jié)地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、支持全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，制定合理優(yōu)惠政策，采取切實(shí)有效措施，認(rèn)真策劃，加大房屋開發(fā)力度，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、規(guī)范管理”原則，按照全區(qū)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的部署，抓緊啟動(dòng)一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，力爭(zhēng)房地產(chǎn)業(yè)在原定目標(biāo)上增長(zhǎng)10%，著力通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)推進(jìn)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程。，特別是畢節(jié)市要借助試驗(yàn)區(qū)成立20周年為契機(jī)，力爭(zhēng)今年開工建設(shè)100萬(wàn)平方米房地產(chǎn)項(xiàng)目，使房地產(chǎn)業(yè)在試驗(yàn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作出更大的貢獻(xiàn)。

進(jìn)一步完善居民住房保障體制。今年是貫徹黨的十七大關(guān)于加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，努力使全體人民“住有所居”的關(guān)鍵之年。各級(jí)房產(chǎn)部門要加倍努力，從理清思路、構(gòu)建體系入手，不斷創(chuàng)新機(jī)制，著力完善配套政策，不斷健全住房保障體系，從農(nóng)危房改造、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房、商品房五個(gè)方面入手抓好住房保障工作。一要做好全區(qū)農(nóng)危房調(diào)查，摸清全區(qū)農(nóng)危房情況，掌握有關(guān)資料，為下一步改造工作奠定良好基礎(chǔ)。二要有效改善低收入家庭的住房條件與居住環(huán)境，今年我區(qū)的廉租住房建設(shè)任務(wù)是500套，并要對(duì)全區(qū)人均不足8平方米的城市最低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，任務(wù)很艱巨，各縣市區(qū)房產(chǎn)管理部門一定要在去年工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提前做好計(jì)劃，早著手、早準(zhǔn)備。三要進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理和住房貨幣化分配管理措施，在年內(nèi)全面完成15萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，并早日投入使用。四要推進(jìn)限價(jià)房開發(fā)，根據(jù)收入情況和消費(fèi)情況，各地的要合理開發(fā)限價(jià)房，把集資合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房供應(yīng)計(jì)劃，并優(yōu)先解決企業(yè)職工的住房困難問(wèn)題。五要大力開發(fā)商品房，通過(guò)加大投資，改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價(jià)位、中小套型住房建設(shè)力度，積極引導(dǎo)消費(fèi)，改善人居環(huán)境，提升城市品位，促進(jìn)商品房建設(shè)的健康發(fā)展。

進(jìn)一步完善住房分配貨幣化改革。住房分配貨幣化改革是城鎮(zhèn)住房制度改革的重大內(nèi)容和措施，我省住房分配貨幣化工作始于1998年，全省絕大多數(shù)市、州、地也先后實(shí)質(zhì)性開展了此項(xiàng)工作。我區(qū)目前并沒(méi)有全面開展。在此我強(qiáng)調(diào)，對(duì)待改革問(wèn)題不能拖延，拖延只能增加改革的成本和增加改革的難度。我區(qū)今年要把推動(dòng)存量補(bǔ)貼核算作為工作的一大重心，全面推進(jìn)。存量補(bǔ)貼工作任務(wù)重，時(shí)間緊，尤其是我區(qū)已購(gòu)公有住房相當(dāng)部分已上市交易等，情況復(fù)雜，各單位要密切配合，主要領(lǐng)導(dǎo)要親自抓，負(fù)總責(zé)，使國(guó)家和省的住房分配貨幣化改革在我區(qū)得到進(jìn)一步的貫徹和落實(shí)，努力扭轉(zhuǎn)房改工作的被動(dòng)局面。

近30年實(shí)物配給形式的完全福利住房計(jì)劃分配制度導(dǎo)致中國(guó)城鎮(zhèn)形成了嚴(yán)重的住房短缺，政府也無(wú)力繼續(xù)為廣大居民提供住房。在此背景下，1980年我國(guó)啟動(dòng)了城市住房改革，鄧小平同志在《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話》中，初步提出了住房制度改革總體原則和系統(tǒng)設(shè)想。改革的初衷是通過(guò)提高公房租金，以適當(dāng)價(jià)格出售公房來(lái)逐步推進(jìn)住房分配的社會(huì)化和市場(chǎng)化，主要采取了以下舉措：低租金出租公房、出售公房、推行國(guó)家安居工程（即其后的經(jīng)濟(jì)適用房）與住房公積金政策。然而，由于住房改革政策執(zhí)行不力以及配套改革制約，改革結(jié)果與初衷大相徑庭。住房福利分配制度得以延續(xù)，公房以福利形式加速分配到私人手中。這個(gè)過(guò)程逐漸形成了居民住房需求的日益分化：?jiǎn)挝惑w制內(nèi)居民的住房需求由于缺乏有效的預(yù)算約束而無(wú)止境膨脹，住房需求迅速向中高端延展；體制外廣大居民無(wú)法分享住房改革的收益，加上住房保障政策功能蛻化，被排斥在商品住房市場(chǎng)以外，住房需求進(jìn)一步被抑制。

自1991年全國(guó)推行住房制度改革后，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從1985年的10.0平方米，增加到1997年的17.8平方米，年均增加0.65平方米。但自1998年以來(lái)，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積的增速明顯加快，即從1998年的人均18.66平方米增加到2005年的26.10平方米，超過(guò)了1990年代初期中等收入國(guó)家平均20.1平方米的水平，也逐步拉近了與發(fā)達(dá)國(guó)家的距離.

四、、中國(guó)住房制度改革存在的問(wèn)題

住房全面社會(huì)化、商品化和市場(chǎng)化改革的影響不只是局限于住房市場(chǎng)本身，還存在著房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)高，住房供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位；擴(kuò)大財(cái)富差距；加劇居住區(qū)分割；社會(huì)成本過(guò)高等問(wèn)題。2003年年底以來(lái)，一些城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大,商品

住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,市場(chǎng)秩序混亂,住房問(wèn)題成為近階段全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。產(chǎn)生這些問(wèn)題的一個(gè)重要原因是，商品房銷售行為不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，一些違法違規(guī)行為滋生，既擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，也誘發(fā)和加劇了短期投機(jī)炒作。同時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該與消費(fèi)者當(dāng)時(shí)的收入變化比例相一致。房?jī)r(jià)收入比（即一套住宅的總價(jià)格與家庭年收入的比例）是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)國(guó)房?jī)r(jià)之高。此外，房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)高還與住房供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位有關(guān)。合理的住房供需結(jié)構(gòu)應(yīng)是“金字塔”型，即其底部時(shí)滿足廣大居民需求的普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，中部是中產(chǎn)階層需求的中等檔次商品房，最頂端才是一小部分人能消費(fèi)的高檔豪華住房。而目前恰恰相反，雖然原建設(shè)部曾明文規(guī)定，要求各地住宅開發(fā)應(yīng)建設(shè)70%左右的普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，但在實(shí)際開發(fā)建設(shè)中，其比例遠(yuǎn)小于此，滿足不了中低收入家庭的購(gòu)房需求。

需要強(qiáng)調(diào)是住房市場(chǎng)上的很多問(wèn)題本身不是住房市場(chǎng)帶來(lái)的，也不是在住房體制內(nèi)部能解決的。比如高房?jī)r(jià)很大程度是由于收入差距過(guò)大造成的，以上海為例，在1997—2005年上海中低收入階層對(duì)住房支付能力嚴(yán)重惡化的同時(shí)，高收入者對(duì)住房的支付能力反而改善了很多（陳杰、郝前進(jìn)，2006）。但與此同時(shí)，住房市場(chǎng)本身的發(fā)展確實(shí)也會(huì)成為一個(gè)“助推器”，加速擴(kuò)大不同人群的收入與財(cái)富差距，加劇社會(huì)分化。對(duì)房產(chǎn)地產(chǎn)的投機(jī)和炒作造就一批暴發(fā)戶，在中國(guó)2002年度100名富豪中，竟然有40多人涉足房地產(chǎn)業(yè)。房?jī)r(jià)的快速飛漲，讓絕大部分普通老百姓只能望樓興嘆，即使是一些屬于高薪收入的白領(lǐng)階層，也淪落為“房奴”。因此，在房地產(chǎn)指數(shù)節(jié)節(jié)上揚(yáng)、銀行賬面上的資產(chǎn)越來(lái)越多、政府的財(cái)稅收入也日漸上升的時(shí)候，卻隱藏著很多的社會(huì)問(wèn)題。

五、、中國(guó)住房制度改革的趨勢(shì)與措施

通過(guò)以上分析,我認(rèn)為，中國(guó)未來(lái)住房制度改革的趨勢(shì)與措施應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文件規(guī)定，“各級(jí)城市（包括縣城）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確‘十一五’期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍晃濉l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃”。建規(guī)[2008]46號(hào)文件要求“地方各級(jí)人民政府要采取有力措施，加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)規(guī)劃制定工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。”這些政策文件的頒布是我國(guó)初步建立起了較為完善的住房供應(yīng)保障體系。

在堅(jiān)持住房市場(chǎng)化方向的同時(shí)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)要大力發(fā)展規(guī)范的租房市場(chǎng)，推動(dòng)租房服務(wù)產(chǎn)業(yè)化，是實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要條件。發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)也更能夠進(jìn)一步促進(jìn)勞動(dòng)力要素的流動(dòng)。圍繞租房市場(chǎng)，通過(guò)信息中介、物業(yè)管理、維修服務(wù)等環(huán)節(jié)，也可以創(chuàng)造相當(dāng)可觀的就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)豐厚的服務(wù)產(chǎn)業(yè)附加值，形成一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前制約中國(guó)租房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸問(wèn)題是戶口制度。租房住的人，往往只能落個(gè)集體戶口，并且將來(lái)子女的入學(xué)也十分困難?？朔诉@個(gè)戶口瓶頸，租房市場(chǎng)在中國(guó)將會(huì)有跳躍式的發(fā)展。

正視住房的福利性、保障性、社會(huì)性，健全經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房構(gòu)成的住房保障體系隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，單純以市場(chǎng)化為取向的住房供給制度所固有的片面性與局限性逐步暴露出來(lái)。中國(guó)住房體制改革與醫(yī)療體制、教育體制改革一樣，存在相似的缺陷：由市場(chǎng)替代政府提供公共服務(wù)，政府供給職責(zé)嚴(yán)重缺位。商品房與經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的不協(xié)調(diào)迫使房屋需求者基本上只能通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格快速上升，中低收入人群改善住房條件的意愿越來(lái)越難以滿足。從民生角度理解，“住有所居”指的是老百姓都能住得上房，具體包含了兩層意思：有購(gòu)房能力的居民可以根據(jù)需求買得起房,無(wú)購(gòu)房能力的居民可以通過(guò)保障體系租得上房、住得上房。因此，當(dāng)務(wù)之急是建立健全住房保障體系，使低收入人群得到應(yīng)保盡保，避免把他們推向商品房市場(chǎng)。

調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，表面上控制了戶型過(guò)大、建筑密度過(guò)低等推高房?jī)r(jià)的因素。但是，仍然難以消除住房市場(chǎng)投資、投機(jī)型需求擴(kuò)張的原動(dòng)力。市場(chǎng)供給并不會(huì)基于諸如“居住階層和諧”之類的愿景，而是基于有支付能力的需求結(jié)構(gòu)。因此，政府在提供更多住房機(jī)會(huì)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)需求引導(dǎo)與需求面的調(diào)控管理，促使市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)理性回歸才是實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)階層和諧美好愿景的歸途。需求調(diào)控管理應(yīng)把控制住房投資（投機(jī)）成本、控制住房分配福利效應(yīng)進(jìn)一步逆向配置、強(qiáng)化住房保障功能，作為基本的政策取向。

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