導(dǎo)語(yǔ)：詮釋城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋案件法律精要一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【案情簡(jiǎn)介】

1994年6月16日北塢村的某某和王某訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定某某將其自有北塢村549號(hào)三間土坯房賣(mài)與王某所有，當(dāng)時(shí)價(jià)格77000元，王某購(gòu)房后投資翻建成180平米的住宅。2008年市政府確定北塢村拆遷改建，某某及家人基于拆遷補(bǔ)償利益，以買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效為由訴至法院，判決還未下達(dá)時(shí)，村委會(huì)同王某訂立了安置補(bǔ)償協(xié)議，約定安置王某三口人兩套樓房，協(xié)議訂立后，王某家騰退了房屋。

事后法院判決合同無(wú)效，在王某沒(méi)有反訴、某某沒(méi)有起訴的情況下，法院超范圍判令某某賠償王某家七十二萬(wàn)元（兩套樓房的實(shí)際價(jià)值六百多萬(wàn)元），這些錢(qián)王某根本買(mǎi)不到住房，王某提出上訴，二審維持。2010年3月某某家人又起訴確認(rèn)補(bǔ)償安置協(xié)議無(wú)效，法院同樣支持了何春才的主張，政府的騰退方案和這兩份判決造成王某家失去住房。

【疑難問(wèn)題】

2009年市政府主導(dǎo)北塢村騰退工程，由此引發(fā)輪回訴訟。某某眼見(jiàn)拆遷利益，起訴確認(rèn)合同無(wú)效，兩級(jí)法院違背法理規(guī)定，超越當(dāng)事人的訴辯范圍，錯(cuò)誤判決，某某通過(guò)確認(rèn)合同無(wú)效，可得到近六百萬(wàn)元的房產(chǎn)，法院在王某未主張賠償?shù)那闆r下，擅判過(guò)低賠償，造成司法不公。

基于一方主張拆遷利益、另一方要求居住保障，二者之間發(fā)生沖突，法律該保護(hù)哪一方的利益？法理依據(jù)是什么？需要司法當(dāng)審者認(rèn)真考慮。

雖然國(guó)務(wù)院曾在1999年規(guī)定，禁止居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅，從法律上判斷，這樣的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議目前應(yīng)按無(wú)效處理，但無(wú)效的后果和責(zé)任如何劃分的問(wèn)題也需要司法實(shí)踐中認(rèn)真考慮。

【法理精要】

1、程序正義是司法的基本內(nèi)涵：

從本案中查知，雙方當(dāng)事人均未提出賠償訴訟的情況下，法院額外判決出賣(mài)人向買(mǎi)受人賠償損失，從司法程序上看，違背了民事訴訟法無(wú)訴無(wú)判的規(guī)定。盡管雙方的爭(zhēng)議在交易后十八年才發(fā)生，但司法審判的依舊是十八年前的合同事實(shí)，并非爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)的情況，進(jìn)入訴訟后考慮的只能是誠(chéng)信原則及信賴?yán)娴膿p失情況。

參照北京市二中法院對(duì)畫(huà)家村宋莊李玉蘭案件的裁判要旨“考慮到馬海濤作為出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)即明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣(mài)房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故其應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于李玉蘭作為買(mǎi)受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。對(duì)于李玉蘭信賴?yán)鎿p失的賠償，考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區(qū)位總價(jià)予以確定。故對(duì)李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，本院對(duì)其合理部分予以支持”。

本案中法院未經(jīng)當(dāng)事人主張，超越訴訟范圍，無(wú)訴裁判出賣(mài)人賠償買(mǎi)受人七十二萬(wàn)，買(mǎi)受人提出上訴后，二審以損失過(guò)高為由不予支持。出賣(mài)人因合同無(wú)效獲得六百萬(wàn)元的房產(chǎn)，買(mǎi)受人另案以信賴?yán)嫫鹪V追加賠償，法院不給立案，現(xiàn)實(shí)利益難有保障，很有可能淪為無(wú)家可歸者。

2、誠(chéng)實(shí)信用原則及利益衡平原則在本案中的適用：

從合同法理的角度而言，合同一方的抗辯權(quán)賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠(chéng)實(shí)信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠(chéng)實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。

誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，使利益平衡得以恢某，由此維持一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。第二，誠(chéng)實(shí)信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對(duì)方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系。第三，誠(chéng)實(shí)信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用這項(xiàng)權(quán)利。

因此，在司法實(shí)踐中，判斷訴由是否基予正當(dāng)理由，主要通過(guò)審查合同行為是否基于誠(chéng)實(shí)信用原則而作出判斷。從另外的一個(gè)層面上講，實(shí)質(zhì)也涉及到司法審判中遇到的價(jià)值評(píng)判問(wèn)題。人民法院在審理民事案件時(shí)，必須考慮法律到底要保護(hù)什么價(jià)值？這個(gè)價(jià)值與其他價(jià)值是否沖突？有什么樣的沖突？那個(gè)價(jià)值更為重要？更重要的才能獲得法律的支持與保護(hù)，只有這樣，法院的判決才可以使法律規(guī)定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容以一定價(jià)值觀形式凸現(xiàn)，才能得出合理的、可接受的、社會(huì)正義效果的、符合公平的結(jié)果。

3、規(guī)范土地管理不可犧牲基本生存保障：

居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，基于居住和生存保障，居住權(quán)得到保護(hù)屬于人權(quán)范疇，系人類生存生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，盡管允許出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議提起無(wú)效之訴，但買(mǎi)受人的居住權(quán)與通過(guò)宣告合同無(wú)效的方式規(guī)范農(nóng)村土地交易行為，兩者的輕重顯而易見(jiàn)，動(dòng)輒以居民購(gòu)賣(mài)農(nóng)村房屋行為違法無(wú)效來(lái)支持出賣(mài)人的主張，勢(shì)必造成合同誠(chéng)信危機(jī)及買(mǎi)受人的居住喪失，其后果將使人的基本權(quán)利受損，影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定，因此，在處理此類案件時(shí)，完全可以只宣告合同無(wú)效而不支持出賣(mài)人對(duì)返還利益的主張。

買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生時(shí)，關(guān)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的政策和法律不明確，冰凍三尺非一日之寒，造成當(dāng)年村宅轉(zhuǎn)讓，自然有政府監(jiān)管乏力的問(wèn)題；十八年后，出賣(mài)人起訴確認(rèn)合同無(wú)效，也是基于政府拆遷，如果沒(méi)有拆遷騰退，買(mǎi)受人依舊居住有保障。政府舊村改造帶給村民利好的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題預(yù)以解決。

出賣(mài)人為增值利益訴求合同無(wú)效，合同無(wú)效后，將獲得更多額外利益，并非自食其力的投勞投資所得，僅僅是政策原因就可滿足損人利已的效果，相比之下，買(mǎi)受人只為居住保障，符合法律規(guī)定，應(yīng)受法律支持。否則，同一合同被判無(wú)效，合同中的兩方當(dāng)事人獲利有著天地之別，無(wú)效給出賣(mài)人帶來(lái)的是百萬(wàn)元的兩套樓房，給買(mǎi)受人造成的有可能是流浪街頭，雖然說(shuō)在法律上可以確認(rèn)合同無(wú)效，但基于“任何人不得從自己的過(guò)錯(cuò)中得到好處”這一古老原則，司法不應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)失信者。