導(dǎo)語(yǔ)：獨(dú)家原創(chuàng):對(duì)商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書法律效力探討一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

樓市中購(gòu)房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最主要原因就是在簽約購(gòu)房合同之前要簽一份認(rèn)購(gòu)書并交納數(shù)額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內(nèi)與其簽約購(gòu)房合同，則出售人有權(quán)沒(méi)收定金。下面筆者就商品房預(yù)購(gòu)認(rèn)售書法律效力進(jìn)行探討。

一、商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)制

商品房預(yù)售制統(tǒng)稱為商品房預(yù)售許可制度。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建或即將興建但尚未竣工的商品住宅，與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購(gòu)房屋的一種房產(chǎn)交易行為。

開發(fā)商（企業(yè)）要進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可進(jìn)行預(yù)售。這種約定速成的行為，即我們平時(shí)所說(shuō)的“期房”！

期房，又稱預(yù)售商品房，由于購(gòu)房人購(gòu)買的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.預(yù)售人已經(jīng)交付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書；2.預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；4.預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。

商品房預(yù)售前，開發(fā)商（企業(yè)）前期所做的工作一般是宣傳、預(yù)熱、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、放號(hào)、選號(hào)、繳納預(yù)訂金、開盤、繳納大定金等環(huán)節(jié)，給購(gòu)房者造成一種房源緊俏、火爆的現(xiàn)象，容易造成消費(fèi)者盲目跟風(fēng)購(gòu)買。基于此，為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，我國(guó)專門制定了《城市商品房預(yù)售管理辦法》。通過(guò)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，商品房預(yù)售有利有弊，反面一般體現(xiàn)在“開發(fā)商拖延交房日期”、“房?jī)r(jià)無(wú)故上漲”等。2009年，民革中央向政協(xié)會(huì)議提交了集體提案內(nèi)容，即建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，并全面取消預(yù)售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。理由是商品房預(yù)售制降低了開發(fā)商的門檻，使得不具備開發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)，增加了開發(fā)商投資出問(wèn)題的幾率，銀行和購(gòu)房人被動(dòng)的成為風(fēng)險(xiǎn)投資的犧牲品。并且有人大代表指出商品房預(yù)售制是房?jī)r(jià)上漲的“幫兇”，代表們還歷數(shù)商品房預(yù)售制度的九項(xiàng)罪過(guò)，建議徹底取消。

不管怎樣，商品房預(yù)售制是一個(gè)時(shí)期的必然產(chǎn)物，應(yīng)該讓這個(gè)時(shí)代和時(shí)間去做進(jìn)一步的考量。

二、關(guān)于商品房預(yù)售的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)公司即預(yù)售方將正在建造的尚未建成的商品房賣給預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方支付部分房款或定金的行為。商品房預(yù)售由于其交易方式和標(biāo)的物的特殊性，即交易時(shí)，交易的標(biāo)的物――房屋尚不存在，正在建造中，交易標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在約定的未來(lái)一定日期。

何謂商品房預(yù)售合同，我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有作出明確規(guī)定。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同，因而，理論上對(duì)于商品房預(yù)售合同性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，還存在著許多不同的意見。

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。正是由于商品房預(yù)售合同的這種特殊性，有的人將商品房預(yù)售合同稱之為房屋的期貨買賣合同。作者認(rèn)為，將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯(cuò)誤的，是對(duì)期貨買賣合同的一種誤解。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：1、期貨買賣的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式而確定的；

2、期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；

3、期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：

4、期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。

但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。可見，商品房預(yù)售合同與期貨買賣合同是有很大區(qū)別的，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

也有人認(rèn)為商品房的預(yù)售是商品房的預(yù)約交易行為，商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。在合同法中，合同有預(yù)約合同與本合同之分，它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來(lái)劃分的。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同，簡(jiǎn)稱預(yù)約；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力，二者不能混淆。預(yù)經(jīng)合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。作者認(rèn)為，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同在成立之時(shí)，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。當(dāng)然，作者并不否定在商品房銷售過(guò)程中，雙方當(dāng)事人不能訂立預(yù)約合同，而只是想明確商品房預(yù)售合同本身不是預(yù)約合同。

因此，商品房預(yù)售與成品房買賣相比具有特殊的法律性質(zhì)與特點(diǎn)。1、商品房預(yù)售是一種附期限的交易行為。即商品房買賣雙方在預(yù)售合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。也就是就，預(yù)售的商品房及房屋所有權(quán)不是在交易成立時(shí)轉(zhuǎn)移的，而是在預(yù)售合同約定的將來(lái)某個(gè)日期。為此，很多人把商品房的預(yù)售稱為房屋的期貨交易，以區(qū)別于現(xiàn)房買賣。但是，作者認(rèn)為，商品房的預(yù)售與期貨交易是有區(qū)別的。在預(yù)售商品房中，商品房雖尚未建成，但房屋的數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格及交付時(shí)間都已在預(yù)售合同中約定。而期貨買賣的價(jià)格不是事先約定的，而且也無(wú)法約定，它是在期貨交易所公開成交時(shí)才最終確定的。且按國(guó)際慣例，房屋一般不是期貨交易的標(biāo)的物。因此，商品房的預(yù)售在性質(zhì)上不是期貨買賣，而應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交易行為或附期限的交易行為。

商品房的預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家于預(yù)性。由于商品房的預(yù)售尚不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，它購(gòu)買的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)銷售部門的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，則將冒著商品房能否如期按質(zhì)按量交付的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范，否則，購(gòu)買者的利益將可能受到侵犯。我國(guó)對(duì)樓花市場(chǎng)一向持慎重的態(tài)度，I996年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）對(duì)預(yù)售商品房作了嚴(yán)格的規(guī)定。

首先對(duì)商品房預(yù)售的主體資格作了限定：

1、預(yù)售方必須經(jīng)土地管理部門核準(zhǔn)，已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得了商品房屋開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)的；

2、商品房屋的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)當(dāng)?shù)赜?jì)劃管理部門立項(xiàng)，已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證的3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的；

4、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。

5、預(yù)售方已向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得了（商品房預(yù)售許可證）的。其次，實(shí)行商品房預(yù)售合同登記制度，即雙方簽訂（商品房預(yù)售合同）后，還應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，預(yù)售方不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)出售。未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售不受國(guó)家法律保護(hù)，充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家于預(yù)性。

三、商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書和預(yù)售認(rèn)購(gòu)合同的區(qū)別

商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂正式商品房預(yù)售合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)，往往訂立一個(gè)法律文書，通常稱之為商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書，實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書的名稱也并不規(guī)范，又名認(rèn)購(gòu)意向書.購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房臨時(shí)證明單等。預(yù)售認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方當(dāng)事人在簽訂正式預(yù)售合同前所簽訂的一種法律文書，是對(duì)雙方買賣商品房有關(guān)事宜的初步法律確認(rèn)和書面憑證。

目前，理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)存在爭(zhēng)議。對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為簽訂認(rèn)購(gòu)書是訂立商品房預(yù)售合同的先決條件，認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨(dú)立有效的；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容已具備了合同的標(biāo)的、價(jià)款等契約一般條款，且依認(rèn)購(gòu)書所確定的房屋買賣完全可以實(shí)現(xiàn)，實(shí)是正式的預(yù)售合同。違反認(rèn)購(gòu)書的約定即構(gòu)成對(duì)買賣合同的違約。而以后簽認(rèn)的正式預(yù)售合同只不過(guò)是對(duì)認(rèn)購(gòu)書的補(bǔ)充細(xì)化而己；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書不是獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定，實(shí)為意向書或商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充協(xié)議的合同。

筆者同意第一種觀點(diǎn)，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)屬于商品房預(yù)售合同的預(yù)約合同，與商品房預(yù)售合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。

首先，預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來(lái)許立木合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購(gòu)書中，普遍引起爭(zhēng)議的買方“簽署契約”的義務(wù)，就應(yīng)該界定為買方須為談判磋商行為，以便達(dá)成一致意見，而不應(yīng)理解為買方已做出簽訂正式買賣合同的承諾。預(yù)約合同分配給當(dāng)事人達(dá)成正式合同的義務(wù)時(shí)，對(duì)行為的內(nèi)涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而談判之際，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用己方之優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容，此要求為誠(chéng)實(shí)信用原則在預(yù)約合同中的具體體現(xiàn)。

其次，從商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書的訂立來(lái)看，認(rèn)購(gòu)書是預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容已具備了合同的標(biāo)的、價(jià)款等契約一般條款，是平等主體間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合《合同法》第2條關(guān)于合同定義的規(guī)定，因此，認(rèn)購(gòu)書可以成為獨(dú)立的合同。而意向書一般不具備合同的要件，實(shí)踐中，在性質(zhì)上多為要約邀請(qǐng)或要約。而將認(rèn)購(gòu)書看作商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充協(xié)議，首先忽視了認(rèn)購(gòu)書的獨(dú)立合同性質(zhì)。再者，從補(bǔ)充協(xié)議和正式合同的簽訂先后順序看，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)該是正式合同的補(bǔ)充，形成時(shí)間應(yīng)后于正式合同，而認(rèn)購(gòu)書先于商品房預(yù)售合同成立，顯然不可能成為商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充協(xié)議。

最后，認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房預(yù)售合同。并且，認(rèn)購(gòu)書與商品房預(yù)售合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書直接認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。

四、進(jìn)一步探討商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書的法律效力

第一，筆者以為認(rèn)購(gòu)書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。

按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立一定合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。

認(rèn)購(gòu)書的成立與生效只是對(duì)當(dāng)事人在可預(yù)見的期限內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，其“本認(rèn)購(gòu)書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購(gòu)房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購(gòu)房合同的要約。約定在一定時(shí)期內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，只是對(duì)一個(gè)后啟簽約行為來(lái)時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對(duì)將來(lái)要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書其實(shí)是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，某人簽約了認(rèn)購(gòu)書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的條款去和預(yù)售人洽談購(gòu)買的具體事宜，即可認(rèn)為買受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來(lái)作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從表面上看，“本認(rèn)購(gòu)書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時(shí)間。但實(shí)際上并不以然。因?yàn)樵诟狡谙藓贤校贤呀?jīng)成立，只是因?yàn)楫?dāng)事人在合同里約定了在一定時(shí)期，在該期限到來(lái)后合同才生效。但在認(rèn)購(gòu)書簽約之時(shí)，當(dāng)事人之間根本沒(méi)有成立正式的購(gòu)房合同關(guān)系，故也就無(wú)所謂附期限的合同了。

其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似認(rèn)購(gòu)書的預(yù)約合同是經(jīng)?；模绾炗啅V告合同時(shí)需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購(gòu)書是一樣的，都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先約定。只不過(guò)一般的預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡(jiǎn)單明了，沒(méi)有認(rèn)購(gòu)書這么引人矚目而已。

第二，認(rèn)購(gòu)書成立且有效的法律條件。

當(dāng)前，絕大多數(shù)意見認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款簽約購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同；第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。誠(chéng)然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購(gòu)書必須內(nèi)容清晰、明確且對(duì)將來(lái)要簽約的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。

根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性要求?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個(gè)或一個(gè)以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價(jià)人在得到接受時(shí)承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一個(gè)建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價(jià)格，即為十分確定?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國(guó)統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡(jiǎn)單：一個(gè)貨物買賣合同只要有標(biāo)的和數(shù)量就是一個(gè)成立生效的合同，價(jià)格、履行地點(diǎn)、時(shí)間及違約責(zé)任都可以事后確定。

買受人根據(jù)預(yù)售人公開發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來(lái)考察其所出售的標(biāo)的（即預(yù)售的商品房），這時(shí)候買受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書，這行為顯然是預(yù)售人向買受人發(fā)出了要約，因?yàn)槠湎ＭI受人能根據(jù)其提供的認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認(rèn)購(gòu)書對(duì)其的法律約束力。這時(shí)候預(yù)約即宣告成立且有效，而無(wú)論是否書面簽約或口頭承諾，也無(wú)論是否認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購(gòu)買商品房不同于動(dòng)產(chǎn)貨物，每個(gè)都可以相同且相等，所以如果沒(méi)有約定數(shù)量，從一個(gè)到一千個(gè)，其對(duì)出賣人產(chǎn)生的利潤(rùn)及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的。但商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，其在預(yù)售時(shí)通過(guò)效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時(shí)通過(guò)空間坐標(biāo)表明了某個(gè)特定的商品房座落在哪個(gè)層次、哪個(gè)位置、哪個(gè)朝向，即每個(gè)商品房都存在于某個(gè)特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價(jià)巨大，現(xiàn)實(shí)中很少有買受人會(huì)同時(shí)購(gòu)買2個(gè)商品房以上的數(shù)量。退一步說(shuō)，此時(shí)，由于商品房的質(zhì)量、價(jià)格、面積、交付期限等最主要的條款都沒(méi)有涉及或者說(shuō)大概涉及，因此細(xì)談商品房購(gòu)買數(shù)量也是毫無(wú)意義的。

第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購(gòu)書的違約責(zé)任。

對(duì)于購(gòu)房過(guò)程中不履行認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點(diǎn)是：在雙方不能訂立購(gòu)房合同時(shí)，一方可以將認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以請(qǐng)求對(duì)方履行，或訴請(qǐng)裁判機(jī)關(guān)裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。

筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書只是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。購(gòu)房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的條款和日期有來(lái)和預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購(gòu)書予其約定的義務(wù)。至于購(gòu)房合同雙方有分歧無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認(rèn)購(gòu)書無(wú)必然的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書約定的定金，如果屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒(méi)有扣押定金的法律依據(jù)。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴(yán)鎿p失。這種定金最大的特點(diǎn)就在于通過(guò)定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機(jī)會(huì)。

我們顯然不能認(rèn)為因認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將來(lái)簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。如果真是具有這種功能，則認(rèn)購(gòu)書就成了合同的一個(gè)重要組成部分，將來(lái)要簽約的本合同其實(shí)只是對(duì)認(rèn)購(gòu)書的條款更詳細(xì)的修改和協(xié)商而已。如真是這樣，則豈不是將簽約購(gòu)房合同時(shí)間提前了么？預(yù)售人在提供購(gòu)房合同同時(shí)標(biāo)明購(gòu)房合同簽訂后認(rèn)購(gòu)書即失效的條款又如何解釋？

比如說(shuō)，某買受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購(gòu)買5個(gè)商品房，價(jià)格每平方米3000元。10日買受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對(duì)數(shù)量和價(jià)格都沒(méi)異議，但對(duì)違約責(zé)任卻無(wú)法達(dá)成協(xié)議。此種情況下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒(méi)收定金，則顯然是缺乏法律支持的。

簽約購(gòu)房合同本身是一個(gè)獨(dú)立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上當(dāng)然可以反復(fù)磋商。如果由于合同的條款意見不一致，可視作無(wú)法達(dá)成一致而無(wú)法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購(gòu)房書的法律效力。因?yàn)楫?dāng)事人已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)書約定的簽約義務(wù)，只是因?yàn)殡p方就有關(guān)條款存在爭(zhēng)議而無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。

基于上述認(rèn)識(shí)，筆者以為在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定“因認(rèn)購(gòu)人過(guò)錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)，定金由預(yù)售人沒(méi)收”，以及“因預(yù)售人過(guò)錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因?yàn)榇祟惣s定含糊不清,且太過(guò)于概括性,實(shí)質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無(wú)法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會(huì)給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會(huì)。之所以說(shuō)并非一定有效，是因?yàn)檫@樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的行為也包括其過(guò)錯(cuò)在內(nèi)。如果確實(shí)存在這樣的過(guò)錯(cuò)行為，則守約方當(dāng)然有沒(méi)收定金的權(quán)利，這點(diǎn)前面已經(jīng)分析過(guò)了。

第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書的法律效力分析。

預(yù)售人在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在這種情況下訂立的認(rèn)購(gòu)書是不具有法律效力的，是無(wú)效的合同。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購(gòu)書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同，自然無(wú)法律拘束力。

認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人返還定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。此時(shí)購(gòu)房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購(gòu)房者簽約認(rèn)購(gòu)書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其所受到的損失(如利息損失、購(gòu)買機(jī)會(huì)損失等)，預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。

如果認(rèn)購(gòu)人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購(gòu)人也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對(duì)半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒(méi)有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒(méi)有法律效力的。在這種情況下，他依然與購(gòu)房人簽約一個(gè)無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書，這首先就違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，認(rèn)購(gòu)人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān)行政責(zé)任。

第五點(diǎn)，簽約認(rèn)購(gòu)書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。

預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書這一程序，沒(méi)有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)際上以上規(guī)定是對(duì)商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對(duì)期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定："商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。"該條文并沒(méi)有規(guī)定簽訂認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣的必要程序?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對(duì)此也沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。

因此，從法律上看，并沒(méi)有必需要簽約認(rèn)購(gòu)書之手續(xù)。購(gòu)房者完全可以不簽訂認(rèn)購(gòu)書，只要認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同。不簽訂購(gòu)書的不足之處是當(dāng)當(dāng)樓市處于賣方市場(chǎng)時(shí)候，當(dāng)購(gòu)房者確實(shí)看中某套房屋時(shí)有可能因沒(méi)交定金而被預(yù)售人出售給他人。但在目前樓市逐漸趨向供過(guò)于求過(guò)程中，房源的充足會(huì)使該不足逐漸減少直至消失。

筆者以為認(rèn)購(gòu)書的消失是一種必然的趨勢(shì)。目前主管部門雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認(rèn)購(gòu)書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。取消《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》，對(duì)誠(chéng)信預(yù)售人來(lái)說(shuō)，影響不大，因?yàn)檎\(chéng)信預(yù)售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補(bǔ)充合同，權(quán)利義務(wù)是清晰的；反而會(huì)使買受人可能因?yàn)橹苯雍灹撕贤荒芡耆募s而違約的可能性更大。

五、商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)帶來(lái)的相關(guān)問(wèn)題分析

（一）消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于預(yù)購(gòu)人和開發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，預(yù)購(gòu)人承受了較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要有：

1、開發(fā)商隱瞞無(wú)開發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證銷售期房

一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言，這樣在預(yù)購(gòu)人付了房款之后，一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠(chéng)信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。所以購(gòu)房前一定要審查開發(fā)商的"五證"，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒(méi)有它們，預(yù)購(gòu)人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費(fèi)者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財(cái)產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

2、開發(fā)商不具備房屋開發(fā)的具體條件

有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能取得房產(chǎn)權(quán)證件、上當(dāng)受騙，因此預(yù)購(gòu)人購(gòu)買此類房屋時(shí)應(yīng)特別注意：

a、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國(guó)家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，集體土地只有轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國(guó)有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購(gòu)人不要購(gòu)買。

b、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會(huì)碰到諸如無(wú)法辦理權(quán)屬證書之類的事情，因此不要購(gòu)買這樣的房屋。

3、開發(fā)商夸大事實(shí)進(jìn)行預(yù)售宣傳。

售樓宣傳單是開發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)人的一種自我推薦，是向預(yù)購(gòu)人發(fā)出了一種要約邀請(qǐng)，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對(duì)售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。因?yàn)榘l(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違背真實(shí)的情況下，對(duì)物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的，所以預(yù)購(gòu)人為保護(hù)自我和達(dá)到自己預(yù)期的愿望，就對(duì)有關(guān)該物業(yè)的實(shí)質(zhì)性條款與發(fā)展達(dá)成一致意見，并落實(shí)到雙方所簽署的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議上。

4、開發(fā)商擅自對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購(gòu)人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中無(wú)明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

5、定金風(fēng)險(xiǎn)

有些發(fā)展商在預(yù)購(gòu)人交了定金但沒(méi)有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議預(yù)購(gòu)人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費(fèi)者得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。

（二）關(guān)于房屋再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓即商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工交付的商品房再行轉(zhuǎn)讓，俗稱炒摟花。所謂摟花就是建筑的樓宇尚未落成前，房地產(chǎn)開發(fā)公司就將該摟宇的所有權(quán)賣給投資大眾，在我國(guó)稱商品房的預(yù)售。此時(shí)，投資者購(gòu)買的只是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一個(gè)承諾，當(dāng)所建樓字交付時(shí)，投資者憑此承諾可以得到該樓宇的某個(gè)單位的業(yè)權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)公司所售出的這一業(yè)權(quán)，就叫做摟花。樓花之所以能夠買賣，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司出售樓花時(shí)該樓宇尚未竣工，所以，從購(gòu)買樓花到該樓宇交付使用之間尚有一段時(shí)間，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)期則幾年，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情又是變動(dòng)不居的，這祥購(gòu)買摟花時(shí)的房?jī)r(jià)與摟宇落成后可能達(dá)到的實(shí)際房?jī)r(jià)之間就有了差價(jià)，當(dāng)人們對(duì)該項(xiàng)房地產(chǎn)投資看好時(shí)，便紛紛購(gòu)買摟花，于是樓花的價(jià)格上漲，反之，則摟花的價(jià)格下跌。有些投資者購(gòu)買樓花真正目的并不是為了得到房地產(chǎn)成品，而是為賣而買，即預(yù)測(cè)到該摟花的價(jià)格會(huì)上漲，到時(shí)拋出樓花賺取差價(jià)牟取利益而已。

例如，某甲以8折優(yōu)惠價(jià)買得一房地產(chǎn)開發(fā)公司尚未開工的某山莊豪華別墅多幢，一個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格看漲，某甲以8.5折優(yōu)惠倒手出去，一個(gè)月之內(nèi)每幢賺取0.5折。由于炒樓花助長(zhǎng)了投機(jī)，往往因此獲取巨額利潤(rùn)，且由于炒家囤積，使房地產(chǎn)價(jià)格不合理上揚(yáng)，造成房屋變得更為緊缺。

從以上看來(lái)，對(duì)能否炒樓花即預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大，很大一部分人對(duì)此持否定態(tài)度。但是，作者認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)讓摟花不應(yīng)持一概否定的態(tài)度。樓花轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是預(yù)售房屋合同債權(quán)的轉(zhuǎn)移，即在不變更債的內(nèi)容的前提下，改變債的主體，由預(yù)購(gòu)者將原預(yù)售房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，其目的是獲取經(jīng)濟(jì)利益

因此，從法律上看，并沒(méi)有必需要簽約認(rèn)購(gòu)書之手續(xù)。購(gòu)房者完全可以不簽訂認(rèn)購(gòu)書，只要認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同。不簽訂購(gòu)書的不足之處是當(dāng)當(dāng)樓市處于賣方市場(chǎng)時(shí)候，當(dāng)購(gòu)房者確實(shí)看中某套房屋時(shí)有可能因沒(méi)交定金而被預(yù)售人出售給他人。但在目前樓市逐漸趨向供過(guò)于求過(guò)程中，房源的充足會(huì)使該不足逐漸減少直至消失。

筆者以為認(rèn)購(gòu)書的消失是一種必然的趨勢(shì)。目前主管部門雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認(rèn)購(gòu)書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。取消《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》，對(duì)誠(chéng)信預(yù)售人來(lái)說(shuō)，影響不大，因?yàn)檎\(chéng)信預(yù)售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補(bǔ)充合同，權(quán)利義務(wù)是清晰的；反而會(huì)使買受人可能因?yàn)橹苯雍灹撕贤荒芡耆募s而違約的可能性更大。

致謝：

衷心感謝北京航空航天大學(xué)遠(yuǎn)程教育

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