導(dǎo)語(yǔ)：解除合同的違約責(zé)任救濟(jì)措施論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀(guān)調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，由此引發(fā)買(mǎi)方觀(guān)望甚至終止履行合同的情形蔚然成風(fēng)。在此種情形下，買(mǎi)、賣(mài)雙方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？也就是說(shuō)：1、賣(mài)方是否可以追究買(mǎi)方違約責(zé)任，沒(méi)收定金或者要求買(mǎi)方償付違約金？2、買(mǎi)方是否可以主張解除合同進(jìn)而逃避違約責(zé)任？

對(duì)于這一問(wèn)題，目前存在如下意見(jiàn)：1、樓市新政不屬于不可抗力，買(mǎi)方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔(dān)違約責(zé)任，賣(mài)方有權(quán)按照合同約定沒(méi)收買(mǎi)方定金或要求承擔(dān)違約責(zé)任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢(shì)變更，買(mǎi)方可據(jù)此解除合同，至于是否需要承擔(dān)被沒(méi)收定金或其他違約責(zé)任，需要詳細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：合同解除情形、違約責(zé)任

鑒于目前對(duì)這一問(wèn)題尚未有權(quán)威的裁判意見(jiàn)出臺(tái)，筆者擬就此問(wèn)題，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定分析如下，希望能夠?qū)V大市民購(gòu)買(mǎi)住房能有所幫助。

一、宏觀(guān)調(diào)控政策得出臺(tái)是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災(zāi)害和政治事件等，當(dāng)事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

所謂不可預(yù)見(jiàn)，是指事件的發(fā)生（包含是否發(fā)生、發(fā)生時(shí)間、發(fā)生地點(diǎn)、持續(xù)時(shí)間、表現(xiàn)形式、其影響或破壞程度等內(nèi)容）存在著極大的變數(shù)和不確定性。以臺(tái)風(fēng)為例，臺(tái)風(fēng)的發(fā)生與否，雖然有天氣預(yù)報(bào)可能預(yù)先告知，但是也可能不準(zhǔn)確；即便的確發(fā)生，天氣預(yù)報(bào)也不可能知道是多大臺(tái)風(fēng)以及是否會(huì)在特定地域發(fā)生、何時(shí)開(kāi)始、何時(shí)終止等等。因此，臺(tái)風(fēng)的發(fā)生具備不可預(yù)見(jiàn)的特征。

當(dāng)然，臺(tái)風(fēng)一旦形成，人們當(dāng)然無(wú)法避免其生成，這一點(diǎn)符合“不可避免”的特征。

至于是否不可克服，需要根據(jù)臺(tái)風(fēng)的等級(jí)確定，如果是風(fēng)力較小的臺(tái)風(fēng)，其對(duì)合同履行的影響應(yīng)該可以克服或部分克服（這主要看合同履行的內(nèi)容與臺(tái)風(fēng)之間的關(guān)聯(lián)而定）；但是，如果風(fēng)力很大的臺(tái)風(fēng)，其對(duì)合同履行的影響，根本就無(wú)法克服。在這種情況下，風(fēng)力較大的臺(tái)風(fēng)就符合不可克服的特征，便可以構(gòu)成不可抗力而成為免責(zé)理由。

那么，作為宏觀(guān)調(diào)控政策的樓市新政，是否屬于不可抗力呢？

樓市新政的主要內(nèi)容是對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房人的貸款支持的限制。作為樓市新政的宏觀(guān)調(diào)控政策，其是否出臺(tái)，何時(shí)出臺(tái)，以何種形式和內(nèi)容出臺(tái)等，均如同天氣情況一樣，存在著極大的變數(shù)和不確定性，這一點(diǎn)符合不可抗力的“不可預(yù)見(jiàn)”的特征；同時(shí)由于其作為國(guó)家政策的貫徹，對(duì)于個(gè)體而言根本無(wú)法避免，符合“不可避免”的特征；那么，其是否符合“不可克服”的特征呢？如上分析所言，是否構(gòu)成不可克服，要看事件的影響力大小和合同履行的具體內(nèi)容之間的關(guān)聯(lián)性。由于樓市新政的出臺(tái)，徹底影響了當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的付款結(jié)構(gòu)安排，意味著當(dāng)事人需要承擔(dān)更高的自有資金比例，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，其負(fù)擔(dān)更重。但是從法律上講，當(dāng)事人還可以采取利用自有資金或者向他人借款的方式繼續(xù)履行合同，也就是說(shuō)，該事件對(duì)合同履行的影響并非不可克服。

由于其不完全具備“不可克服”的特征，因此，樓市新政不屬于“不可抗力”。

二、宏觀(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)是否屬于“情勢(shì)變更”

所謂情勢(shì)變更，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，使之發(fā)生了訂約雙方在訂約時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的意外事件，以至于如果按照當(dāng)時(shí)的條款繼續(xù)履行合同，將對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平。此時(shí)，允許一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院解除合同。

結(jié)合上述樓市新政來(lái)看，樓市新政的出臺(tái)，徹底影響了當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的付款結(jié)構(gòu)安排，意味著當(dāng)事人需要承擔(dān)更高的自有資金比例，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，其負(fù)擔(dān)及風(fēng)險(xiǎn)更重。由于中國(guó)普遍實(shí)行按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)住房，并且在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于按揭貸款的數(shù)額及支付時(shí)間等均有較為詳細(xì)的約定，因此，可以推定：在房?jī)r(jià)如此之高的情況下，相對(duì)于普通正常收入的市民離來(lái)講，買(mǎi)賣(mài)雙方均清楚交易行為即房屋買(mǎi)賣(mài)行為是需要按揭貸款行為的輔助的，或者可以說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)行為是建立在按揭貸款行為基礎(chǔ)上，是以按揭貸款的可能及數(shù)額為前提的。那么，如果國(guó)家中央政府對(duì)全國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)中的按揭貸款的比例及利率作出調(diào)整的話(huà)，將影響到買(mǎi)受人實(shí)際能夠申請(qǐng)到的按揭貸款數(shù)額，進(jìn)而影響到前期支付的首期款數(shù)額以及后期的還款利息，這些都直接影響了買(mǎi)受人的履約能力。在此種情況下，由于宏觀(guān)政策的調(diào)整而導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法按照當(dāng)初的預(yù)期購(gòu)買(mǎi)房屋或者根本無(wú)法繼續(xù)履行合同時(shí)，要求當(dāng)事人仍然按照之前的條款履行和同，將對(duì)一方明顯不公平。

綜上，樓市新政屬于情勢(shì)變更。

三、當(dāng)事人的救濟(jì)措施

1、針對(duì)買(mǎi)方

A．買(mǎi)方可否解除合同？

雖然合同法并未賦予買(mǎi)方在情勢(shì)變更情形下的合同解除權(quán)，但是根據(jù)合同法司法解釋?zhuān)ǘ┑诙鶙l，當(dāng)合同成立以后客觀(guān)情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。因此，在遭遇情勢(shì)變更時(shí)，買(mǎi)方可以援引情勢(shì)變更為由，請(qǐng)求法院解除或者變更合同。

B．買(mǎi)方解除合同后，是否需要被沒(méi)收定金？

根據(jù)擔(dān)保法的司法解釋?zhuān)虿豢煽沽?、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因此，在發(fā)生樓市新政致使買(mǎi)方無(wú)法繼續(xù)履行合同的，買(mǎi)方可要求賣(mài)方退還定金。

C．買(mǎi)方解除合同后，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？

結(jié)合相關(guān)法律條文，合同的權(quán)利義務(wù)終止的，不影響合同中的結(jié)算條款的效力。由于違約責(zé)任屬于結(jié)算條款，因此，合同解除后，如果一方違約的，仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但是，如果買(mǎi)方援引前述條文請(qǐng)求法院解除合同的，則其終止履行合同的行為構(gòu)成合法行使法定權(quán)利的行為，不構(gòu)成違約。因此，不適用違約條款，不承擔(dān)違約責(zé)任。

需要特別注意的是：以上方案僅適用于在賣(mài)方未書(shū)面通知買(mǎi)方解除合同的情形下，買(mǎi)方事先向法院以情勢(shì)變更為由申請(qǐng)解除合同的情形。公務(wù)員之家:

2、針對(duì)賣(mài)方

若買(mǎi)方延遲付款達(dá)到合同約定的時(shí)間期限且未向法院申請(qǐng)解除合同的情形下，賣(mài)方可以書(shū)面通知買(mǎi)方解除合同。此時(shí)買(mǎi)方的行為構(gòu)成違約，無(wú)權(quán)援引上述理由逃避違約責(zé)任或定金責(zé)任，相反，賣(mài)方可以要求買(mǎi)方承擔(dān)合同約定的相應(yīng)違約責(zé)任。

綜上，在出現(xiàn)情勢(shì)變更所要求的意外事件時(shí)，當(dāng)事人雙方必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定的條件和程序來(lái)正當(dāng)行使自己的合法權(quán)利，方可最大限度的維護(hù)自己的權(quán)益。